Документы на сдачу аренды тсж. Варианты сдачи в аренду нежилых помещений, являющихся. Как заключить договор о сдаче в аренду общих площадок

 Жилищный кодекс РФ, признавая право собственников помещений в многоквартирном доме принимать решения о сдаче общего имущества в аренду, в то же время не регулирует вопрос о том, в каком порядке собственники могут реализовать свое право на получение причитающейся им арендной платы от такой сдачи. Поэтому представляется, что собственники помещений, принимая на общем собрании решение о сдаче в аренду общего имущества, должны одновременно с этим установить, в каком порядке к ним будут поступать соответствующие доходы от сдачи в аренду общего имущества. Решением общего собрания собственников в многоквартирном доме может быть установлено право управляющей организации засчитывать арендную плату, причитающуюся собственникам, в счет погашения обязательств таких собственников перед управляющей организацией по внесению платы за содержание и ремонт жилья. Рассмотрим три варианта оформления отношений по аренде общего имущества собственников. Вариант 1. Заключение Управляющей организацией договора аренды нежилого помещения от имени собственников помещений в многоквартирном доме Характеристика Варианта 1 Построение договорных отношений по аренде нежилых помещений по Варианту 1 предполагает проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором должно быть принято решение о заключении всеми собственниками договора аренды с арендатором. Вопрос повестки дня такого собрания должен быть сформулирован приблизительно так: "Управляющей организации вступить в договорные отношения по аренде подвального помещения от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме". Кроме того, на этом же собрании следует утвердить условия договора аренды, в том числе, регулирующие порядок движения арендной платы, причитающейся собственникам. Условия договора аренды, утверждаемые на общем собрании, должны содержать следующие положения. 1) Условия, устанавливающие множественность лиц на стороне арендодателя. Поскольку договор аренды заключается всеми собственниками, на стороне арендодателя должна возникнуть множественность лиц. Условия договора аренды должны устанавливать, что управляющая организация заключила договор аренды от имени всех собственников. В силу этого все права и обязанности арендодателя по такому договору приобретают собственники, а не управляющая организация. Следовательно, необходимо также указать в договоре аренды перечень собственников, от имени которых действует управляющая организация. 2) Информация о доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество (в том числе и о доли, принадлежащей муниципальному образованию). В соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ: "Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения". Размер дохода собственника помещений в многоквартирном доме от сдачи общего имущества в аренду должен исчисляться исходя из его доли в праве общей собственности на общее имущество. Поэтому в договоре аренды необходимы указания о доле каждого из собственников. 3) Условия, позволяющие управляющей организации получать арендную плату от арендатора и зачислять такую арендную плату, причитающуюся собственникам, в счет погашения обязательств собственников перед управляющей организацией. В соответствии с п. 1 ст. 313 ГК РФ: "Исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом". В данном случае должником, возлагающим исполнение своего обязательства на третье лицо, будет являться собственник помещения, а третьим лицом, то есть лицом, на которого возлагается обязанность исполнить обязательство собственника - арендатор. Таким образом, для того, чтобы управляющая организация была вправе принимать на свой расчетный счет арендную плату, причитающуюся собственникам (за исключением КУМИ), и учитывать ее как плату собственников управляющей организации за содержание и ремонт жилья, необходимо в договоре аренды предусмотреть, что арендатор в обмен на право пользования подвальным помещением вносит плату, причитающуюся по договору аренды собственнику, непосредственно управляющей организации в счет погашения обязательства собственника перед управляющей организацией по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения. Отметим, что проведение общего собрания в рассматриваемой ситуации необходимо в силу императивного требования Жилищного кодекса РФ, согласно которому решения по вопросу пользования общим имуществом отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ решения о передаче в пользование общего имущества принимаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов таких собственников. При принятии решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме собственников помещений необходимо предупредить о возникновении с причитающейся суммы соответствующего дохода каждому собственнику налога на доходы физических лиц и согласовать порядок его уплаты. Вариант 2. Заключение Управляющей организацией договора аренды нежилого помещения с собственниками помещений в многоквартирном доме и передача нежилого помещения в субаренду Характеристика Варианта 2 Построение договорных отношений по аренде нежилых помещений по Варианту 2 предполагает проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с принятием решения о заключении договора аренды собственниками непосредственно с УО. УО, в свою очередь, будет передавать эти нежилые помещения организациям (индивидуальным предпринимателям) по договорам субаренды, плата по которым будет поступать непосредственно в УО. Условия договора аренды, утверждаемые общим собранием, должны предусматривать, что обязательства собственников перед УО по внесению платы за содержание и ремонт помещений будут частично (или полностью) погашаться зачетом встречного однородного требования по внесению арендной платы, которое собственники имеют к УО (ст. 410 ГК РФ). При этом договор аренды должен содержать условия, позволяющие УО сдавать арендованные нежилые помещения в субаренду. В рассматриваемом Варианте 2, в отличие от Варианта 1, в роли налогового агента по НДФЛ, обязанного исчислить, удержать из доходов граждан-собственников помещений в многоквартирном доме и перечислить удержанные суммы в бюджет, выступает УО, если это будет установлено договором аренды с Собственниками. Вариант 3. Заключение договора аренды нежилого помещения Товариществом собственников жилья, созданным в многоквартирном доме Характеристика Варианта 3 Вариант 3 предполагает создание в многоквартирном доме товарищества собственников жилья, которое будет выступать в роли арендодателя нежилых помещений в отношениях с организациями (индивидуальными предпринимателями) - арендаторами. Доходы от сдачи нежилых помещений в аренду будут поступать в специальный Фонд ТСЖ (например, Фонд на проведение работ сезонного характера), средства которого будут направляться на оплату соответствующих работ, выполняемых УО по договору с ТСЖ. Преимуществом данного Варианта является то, что арендная плата поступает в доходы ТСЖ, а не собственников помещений в многоквартирном доме, поэтому НДФЛ не возникает. Следовательно, у УО, равно как и у иных организаций (индивидуальных предпринимателей), участвующих в отношениях по аренде нежилых помещений в многоквартирном доме, отсутствует обязанность выступать в роли налогового агента по НДФЛ. О Фондах ТСЖ Жилищное законодательство позволяет товариществам собственников жилья заниматься хозяйственной деятельностью, в том числе сдавать в аренду, передавать в пользование, внаем части общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ст. 152 ЖК РФ). В соответствии с пп. 7 п. 2 ст. 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов ТСЖ относится определение направлений использования доходов от хозяйственной деятельности Товарищества. Согласно п. 3 ст. 151 ЖК РФ: "На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества". Из приведенных норм ЖК РФ следует, что товарищества собственников жилья вправе принимать решения о порядке использования доходов от хозяйственной деятельности Товарищества не только путем планирования прямых статей расходов, но и путем образования специальных фондов, количество и виды которых Жилищным кодексом не ограничиваются. Основанием для создания Фонда является решение о создании Фонда, принятое общим собранием членов ТСЖ. Фонды ТСЖ представляют собой денежные средства ТСЖ, которые могут расходоваться на цели и задачи товарищества, например, на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обеспечение аварийно-восстановительных работ, покрытие непредвиденных расходов, строительство или переустройство объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и т.д. Основной целью создания фондов является накопление денежных средств на оплату определенных видов расходов ТСЖ. Порядок формирования и использования средств фондов ТСЖ должен определяться специальными положениями о фондах ТСЖ, утверждаемыми общим собранием его членов.

Отдел работы с налогоплательщиками и СМИ
Управления ФНС России по Тамбовской области

В последнее время вопрос выбора формы управления многоквартирным домом и, в частности, товариществ собственников жилья (ТСЖ), его создания и налогообложения особенно актуален.

ТСЖ достаточно новая для России организационно-правовая форма некоммерческих организаций, получившая распространение в последние годы в связи с проведением жилищной реформы и преобразований в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Как гласит Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), товариществом собственников жилья признается , представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, организации его обслуживания, владения, пользования, эксплуатации и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Заметим, что деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом.

Напомним, что согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники жилья обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом. Всего существует три таких способа:

1) непосредственное управление. Каждый собственник заключает отдельный договор на коммунальные и жилищные услуги и сам за них расплачивается;

2) самоуправление. Создается (например, ТСЖ), выступающее от имени всех собственников через избранное правление. Отношения с поставщиками коммунальных и жилищных услуг строятся по договорам между юридическими лицами. Начисление платежей, сбор денег и расчеты со специализированными организациями осуществляет ТСЖ;

3) наем частной компании или муниципальной службы и наделение ее полномочиями на основании договора с владельцами квартир.

Создание ТСЖ имеет ряд преимуществ. Во-первых, самоуправление способствует лучшей оперативности, так как каждый участник товарищества заинтересован в быстром разрешении возникающих проблем. Во-вторых, появляются рабочие места для жильцов. В-третьих, внутри ТСЖ может сформироваться небольшой, но стабильный бизнес, например, по оказанию разного рода услуг в своем районе (в рамках устава). В-четвертых, ТСЖ владеет жилым домом полностью - от фундамента до крыши, а при некоторых условиях и прилегающими территориями (так называемый кондоминиум). Совместными усилиями скорее удастся улучшить благоустройство своего дома, и двора. И в-пятых, если ТСЖ не готово работать самостоятельно, можно найти управляющую компанию, которой бы оно доверяло. Консолидированному заказчику, каковым является ТСЖ, это сделать намного проще, чем каждому собственнику квартир.

Обратите внимание: при создании ТСЖ плата жильцов за коммунальные услуги не вырастет. Дело в том, что тарифы на коммунальные услуги устанавливаются региональными и местными властями и не могут быть изменены. Добавим к этому еще один момент: создав ТСЖ, собственники помещений смогут четко отслеживать, на что тратятся их деньги, и решать, как поступить с общим имуществом. При грамотном подходе можно справиться со многими проблемами, например, добиться дотаций на содержание или ремонт дома и т.д.

Вместе с тем, необходимо учитывать и предполагаемые недостатки ТСЖ. Например, возможность банкротства, которое может наступить вследствие нерационального использования ресурсов, непрофессионального управления или по другим причинам.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:

Лифты, лифтовые и другие шахты; - коридоры, лестницы, лестничные площадки; - технические этажи, чердаки, подвалы, крыши; - ограждающие несущие и ненесущие конструкции; - механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование здания; - земельный участок, на котором оно расположено, с элементами озеленения и благоустройства и т.п.

Обратите внимание: сам дом не находится в собственности ТСЖ и не является его основным средством, впрочем, как и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Создание ТСЖ, как и любое дело, требует последовательности. По закону ТСЖ как некоммерческая организация может быть создано с согласия более 50 процентов собственников. Остальные обязаны подчиниться большинству. Причем ТСЖ можно создать даже в том случае, если в доме есть государственные или муниципальные квартиры, а также в домах-новостройках, когда у жильцов еще не оформлено право собственности. В последнем случае при голосовании будущие собственники подтвердят свои права, например, договором инвестирования, купли-продажи и т.д.

Кроме решения о создании ТСЖ общее собрание должно простым большинством голосов принять устав и избрать правление (п. 2 ст. 135 и п. 2 ст. 147 ЖК РФ). В правление могут входить только члены ТСЖ (п. 2 ст. 147 ЖК РФ). Члены правления уже отдельно выберут из своего состава председателя (п. 3 ст. 147 ЖК РФ). Товарищество собственников жилья является юридическим лицом, а значит, его надо зарегистрировать, изготовить печать, открыть расчетный счет в банке и т.п.

Начиная с 15 декабря 2007 года, государственная регистрация товариществ собственников жилья (как и ряда других некоммерческих организаций) осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 08.08.2001 №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (в связи с вступлением в силу с этой даты Федерального закона от 29.11.2007 №278-ФЗ «О внесении изменений в статью 1 Федерального закона «О некоммерческих организациях»).

Т.е., с декабря прошлого года документы для государственной регистрации ТСЖ должны подаваться не в территориальное управление федеральной регистрационной службы, а в налоговую инспекцию по месту нахождения ТСЖ, где и принимается решение о госрегистрации и осуществляется внесение записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Поменялись и формы документов, представляемых в регистрирующий орган для государственной регистрации. Они определены Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей».

Скажем несколько слов и о членстве в ТСЖ. Вступление в товарищество и выход из него происходят на основании письменного заявления (ст. 143 ЖК РФ). С момента прекращения у жильца права собственности на помещение (например, при продаже квартиры) он перестает быть и членом ТСЖ. Новый владелец может вступить в товарищество также по письменному заявлению.

ТСЖ может само заключать договоры на обслуживание дома, вывоз мусора, уборку придомовой территории и другие работы и услуги. Собственники квартир и нежилых помещений, в том числе и не являющиеся членами товарищества, должны перечислять ему деньги за коммунальные услуги, воду, тепло и пр. А уже ТСЖ со своего расчетного счета расплачивается со специализированными организациями.

Не стоит упускать из виду и тот факт, что ТСЖ хотя и является некоммерческой организацией, может самостоятельно зарабатывать деньги. Для достижения целей, предусмотренных уставом, закон разрешает ТСЖ заниматься хозяйственной деятельностью. Правда, перечень такой деятельности невелик, он ограничен тремя видами (п. 2 ст. 152 ЖК РФ). Это:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; 3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Из чего могут складываться дополнительные доходы товарищества.

Использование земли, переведенной в общедолевую собственность. Доходы могут быть получены от сдачи земельных участков в аренду, например под автостоянку, киоск и т.п.

Сдача в аренду помещений, находящихся в общей собственности. Доход могут принести и подвалы, чердаки или пристройки, переоборудованные, скажем, под мастерскую или кабинет врача и сданные в аренду.

Правда, полученные средства могут быть либо использованы для оплаты общих расходов, либо сосредоточены в фондах, отвечающих уставу товарищества (п. 3. ст. 152 ЖК РФ). Например, за счет доходов от предпринимательской деятельности можно провести благоустройство дома и прилегающей территории, ремонт лифтов.

Заниматься техническим обслуживанием и эксплуатацией жилого здания может штатный персонал ТСЖ или специализированная организация. Председатель правления заключает либо трудовые или гражданско-правовые договоры с физическими лицами, либо договор с юридическим лицом на обслуживание или управление домом.

Большого внимания требует договор, который в случае заключения станет самым главным после устава документом. Он составляется только в письменной форме (п. 1 ст. 162 ЖК РФ) и обязательно включает адрес дома, состав общего имущества, перечень работ по его содержанию и ремонту, порядок изменения такого перечня, перечень предоставляемых коммунальных услуг, правила расчета цены договора, стоимости содержания, ремонта жилого помещения и коммунальных услуг, порядок уплаты, а также меры контроля за выполнением управляющей организацией своих обязательств.

Минимальный срок, на который может быть заключен договор управления многоквартирным домом, - год, максимальный - пять лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ). Если по окончании срока ни одна из сторон не заявит о прекращении договора, он считается продленным на прежних условиях (п. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Теперь перейдем к очень непростой теме – вопросу налогообложения ТСЖ. Хорошо известно, что с появлением новых организационно-правовых форм либо видов договорных отношений или операций возникают проблемы налогообложения, поскольку налоговое законодательство часто не учитывает их специфику. Основной вопрос, который возникает у ТСЖ, - нужно ли включать в налоговую базу по НДС и в состав доходов, учитываемых при исчислении налога на прибыль, платежи, поступающие от жильцов и с доходов от сдачи объектов общего имущества в аренду.

Для того чтобы ответить на него, необходимо установить статус ТСЖ. Вернемся к его определению, закрепленному в Жилищном кодексе РФ. Итак, в первую очередь ТСЖ - это некоммерческая организация, то есть юридическое лицо, а в соответствии с действующим налоговым законодательством все юридические лица являются налогоплательщиками и обязаны встать на учет в налоговом органе. Некоммерческие организации не являются исключением из общего правила и считаются плательщиками налогов и сборов, установленных законодательством. Основное отличие некоммерческих организаций заключается в том, что извлечение прибыли не основная цель их деятельности. Однако это не исключает возможности некоммерческих организаций заниматься предпринимательской деятельностью, если это служит достижению уставных целей. Прибыль, полученная в результате осуществления некоммерческой организацией предпринимательской деятельности, не подлежит распределению между участниками и предназначена для достижения целей, закрепленных уставом организации. В таком случае, по мнению финансовых органов, изложенному в многочисленных письмах Минфина РФ, у него возникает обязанность по уплате налога на прибыль и НДС.

Кроме того, для ТСЖ (при условии соблюдения ограничений, установленных п.3. ст. 346.12 Налогового кодекса РФ) возможен переход на упрощенную систему налогообложения (УСН) и, как следствие, освобождение от уплаты налога на прибыль, НДС (за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. 174.1 Налогового кодекса РФ), налога на имущество организаций и ЕСН. Организации, применяющие УСН, уплачивают на обязательное пенсионное страхование в соответствии с законодательством РФ. Иные налоги уплачиваются организациями, применяющими «упрощенку», в соответствии с законодательством о налогах и сборах.

При переходе на УСН товариществу собственников жилья необходимо будет определиться с объектом налогообложения. Если ТСЖ рассчитывает жить четко по смете, утвержденной на общем собрании, не занимаясь предпринимательской деятельностью, целесообразнее выбирать объект «доходы». Скорее всего, тот же объект окажется более выгодным, даже если ТСЖ захочет самостоятельно зарабатывать деньги, сдавая в аренду помещения или оказывая какие-либо услуги. Хотя в последнем случае возможен и другой вариант (доходы минус расходы) - когда затратная часть будет сопоставима с доходной.

Дело №2-354/2015

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Судья Тайгинского городского суда Кемеровской области Трушина С.А.,

при секретаре Ширяевой А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Потаповой Р.И., КашаеваойИ.П., Красношлыковой Н.А.

к ТСЖ «Восток», Линник О.А., ООО Торговая фирма «Штоф»

о признании договора аренды, субаренды недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Истца Потапова Р.И., Кашаева И.П., Красношлыкова Н.А. обратились в суд с иском к ТСЖ «Восток», Линник О.А., ООО «Торговая фирма «Штоф» о признании договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, договора субаренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ недействительными в силу их ничтожности. Исковые требования мотивированы следующим.

Истец Потапова Р.И. является собственником доли в праве общей долевой собственности квартиры №№ расположенной в в. Истец Кашаева И.П. является собственником доли в праве собственности на квартиру №№, расположенную в в. Истец Красношлыкова Н.А. является собственником доли в праве собственности на квартиру №№ расположенную в этом же доме.

Собственниками жилых помещений в многоквартирном в было принято решение об управлении домом через Товарищество собственников жилья (ТСЖ), в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ было создано Товарищество собственников жилья «Восток», истцы являются членами ТСЖ «Восток».

В ДД.ММ.ГГГГ года истцам стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Восток» в лице председателя Правления ФИО7, заключило договор аренды с Линник О.А.(своей супругой) на нежилое помещение № (подвал) площадью кв.м. по сроком на 10 лет. В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ Линник О.А. передала данное нежилое помещение ООО « Торговая фирма «Штоф» по договору субаренды сроком на 5 лет.

Истцы полагают, что договор аренды заключен с нарушением требований закона, в связи с чем является недействительным.

Подвальное помещение является общим имуществом собственников всего дома, которые в соответствии со ст. Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения > Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников > Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме" target="_blank">36 ЖК РФ владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В нарушение требований ст. , Устава ТСЖ «Восток» собрание собственников многоквартирного дома, собрание членов товарищества, на которых бы решался вопрос о сдаче подвала в аренду, не созывались, соответствующие решения не принимались. Договор от имени ТСЖ был единолично подписан председателем Правления ФИО7 Процедура заключения договора аренды имущества собственников предусматривает проведение общего собрания и принятие соответствующего решения. Поскольку указанная процедура не была соблюдена, то сделка, которая совершена с нарушением требований закона, а именно: ст.ст. , должна быть признана недействительной.

Заключенный в нарушение требований закона договор аренды нарушает права собственников жилого дома и противоречит интересам истцов, т.к. подвальное помещение передано на длительный срок в пользование ответчицы, доступ жильцам в это помещение закрыт, использование этого помещения в интересах собственников многоквартирного дома невозможно. Собственники помещений дома выражали намерение самостоятельно пользоваться подвальным помещением. На общем собрании ДД.ММ.ГГГГ был поднят вопрос о незаконности заключения договора аренды с ответчицей Линник О.А., где все собственники выразили несогласие с данным договором, и было принято решение об оспаривании договора аренды подвала в судебном порядке.

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Потаповой Р.И., Кашаевой И.П., Красношлыковой Н.А. к ТСЖ «Восток», Линник О.А., ООО «Торговая фирма «Штоф» о признании договора аренды, субаренды нежилого помещения отказать.
(подробнее)

Уточнение клиента

Не вижу прикрепленных фото, дублирую еще раз

image_rest_587d52669e2eb9. image_rest_587d52669e2eb9. 86700971.jpg 86700971.jpg

image_rest_587d5266aa86f9. image_rest_587d5266aa86f9. 56273813.jpg 56273813.jpg

image_rest_587d5266bcc556. image_rest_587d5266bcc556. 44135999.jpg 44135999.jpg

image_rest_587d5266b57503. image_rest_587d5266b57503. 25413863.jpg 25413863.jpg

image_rest_587d5266d5e806. image_rest_587d5266d5e806. 86444581.jpg 86444581.jpg

image_rest_587d5266e58d05. image_rest_587d5266e58d05. 60500793.jpg 60500793.jpg

Уточнение клиента

...............................................

image_rest_587d52dce363d1. image_rest_587d52dce363d1. 56127987.jpg 56127987.jpg

image_rest_587d52e54506b0. image_rest_587d52e54506b0. 66266994.jpg 66266994.jpg

коммунальные платежи , тсж

1500 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (5 )

получен
гонорар 100%

Александра

Добрый день, Александр.

Самый главный подводный камень - это получение решения общего собрания ТСЖ. Часто люди заключают договор с ТСЖ, а потом выяснятся, что общее собрание собственников договор не одобрило, что приводит к печальным последствиям для арендатора. Поэтому Вам до заключения договора обязательно нужно проверить наличие протокола общего собрания, можно сам протокол тоже дать юристу на проверку.

Александра

Сам договор не прикрепился, поэтому пока отвечаю исходя из приведенных формулировок в тексте вопроса.

Да, возможно, тут уже по согласованию перед подписанием договора.

Александра

Вы в принципе можете вообще изменить пункт и указать, что пускаете только в случае неисправности инженерных сетей и коммуникаций без проблем, в остальных случаях можете указать что пускаете исключительно после согласования визита с Вами.

Александра

Так и есть, растяжимое. На практике обычно под этим подразумевается проводить ремонт при очевидном ухудшении состояния помещения.

Однако все равно понятие не конкретное и каждый под ним свое подразумевает, поэтому я бы рекомендовал сформулировать более конкретно и плюс обязательно перед передачей помещения сделать фото и полностью зафиксировать все состояние помещения.

Александра

Александра

Тут уже на до видеть договор, поскольку не понятно о каких пунктах идет речь.

Александра

Да, общее собрание уполномочивает определенное лицо и с ним подписываете договор.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте, Александра.

В дополнение к ответам коллег примите следующее.

Вам необходимо запросить выписку из ЕГРП на объект аренды, выяснить входит ли он в состав общего имущества многоквартирного дома, а также является он нежилым.

В нем будут указаны возможные ограничения (обременения) на объект недвижимого имущества.

Кроме выписки из решения общего собрания МКД можно запросить копию протокола, чтобы убедиться, что был кворум по решению и оно не будет оспорено.

Возможность оспорить решение предусмотрена в течение 6 месяцев.

Как вариант обезопаситься заключить договор спустя 6 месяцев после принятия решения общего собрания.

Утверждены
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 13 августа 2006 г. N 491
ПРАВИЛА
СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Жилищный кодекс
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

С уважением! Г.А. Кураев

Общаться в чате

Каравайцева Елена

Юрист, г. Новоалтайск

Бесплатная оценка вашей ситуации

5931 ответ

1424 отзыва

Здравствуйте, Александра! К сожалению, файл с договором не отображен, поэтому нет возможности с ним ознакомиться.

Какие могут быть подводные камни?

Подводные камни заключаются именно в самом договоре. Ну и, конечно же, коллеги уже указали, что обязательно запросить протокол и решение общего собрания собственников помещения многоквартирного дома и выписку из ЕГРП или (чтобы знать кому принадлежит помещение). Госпошлина за выписку из ЕГРП в бумажном виде составляет для граждан 750 руб, для юр. лиц 2200 руб., в электронном виде соответственно 300 руб и 600 руб.

Решение о передаче Вам в аренду нежилого помещения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме .

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 22 сентября 2015 г. N 31458-ОГ/04 О прядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

В части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации к официальным документам как документам, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, отнесен не толькопротокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, но и соответствующие решения.

Условия договора должны соответствовать решению общего собрания.

Пункт 2.2.5: у нас будет студия обучения макияжу и мы используем в качестве дезинфицирующих средств спиртосодержащие растворы, так же для работы необходима аптечка «АНТИ- ВИЧ», этот пункт нужно пересмотреть и внести поправки, ведь это легковоспламеняющиеся вещества?

Пользуйтесь нормами Постановления Главного государственного санитарного врача РФот 18 мая 2010 г. N 59«Об утверждении СанПиН 2.1.2.2631-10». В частности:

9.25. Оборудование, аппаратура и материалы, используемые для стерилизации инструментов, должны иметь документ, подтверждающий их безопасность при использовании и инструкцию по применению на русском языке.

9.26. Для организации противоэпидемического режима и повседневного контроля режима дезинфекции, предстерилизационной очистки и стерилизации инструментов, используемых при маникюре, педикюре, татуаже, пирсинге, пилинге и косметических услугах, руководителем организации назначается работник, прошедший обучение.

9.27. Для обеспечения дезинфекционных мероприятий должен быть запас средств для дезинфекции, предстерилизационной очистки и стерилизации, прошедших государственную регистрацию в установленном порядке.

9.28. Емкости с рабочими растворами средств должны быть снабжены крышками, иметь четкие надписи с указанием названия средства, его концентрации, назначения, даты приготовления рабочего раствора. В целях профилактики профессиональных заболеваний кожи, глаз и верхних дыхательных путей у работников необходимо:
- обеспечить централизованное приготовление рабочих дезинфицирующих растворов в специальных помещениях с механической или естественной приточно-вытяжной вентиляцией (при наличии отдельного помещения), либо в специально оборудованном месте;
- насыпать сухие дезинфицирующие средства в специальные емкости с постепенным добавлением воды;
- максимально использовать исходные дезинфицирующие препараты в мелкой расфасовке;
- плотно закрывать крышками емкости с рабочими дезинфицирующими растворами. Все работы с ними выполнять в резиновых перчатках;
-неукоснительно соблюдать мероприятия по безопасности труда в соответствии с инструкцией на применяемое дезинфицирующее средство и с использованием средств индивидуальной защиты.

Пункт 2.2.14 готовы допускать в любое время, важно оговорить не более скольки раз в месяц, в случае неисправности инженерных сетей и коммуникаций без проблем

Можно прописать, что готовы допускать не более 1 раза в месяц по согласованию. При неисправности сетей и коммуникаций Вам самим необходимо уведомлять Арендодателя, желательно в письменной форме (заказным письмом, телеграммой или по эл. почте).

Пункт 2.2.15 Что значит «своевременно по необходимости проводить ремонт»? Очень растяжимое понятие

Конкретизируйте: необходимость проведения ремонта согласовывается сторонами. При недостатках имущества, которые делают невозможным использование имущества по назначению Арендатору необходимо также письменно уведомлять Арендодателя и требовать проведения капитального ремонта, либо возмещения расходов на кап. ремонт, либо зачета арендной платы в счет проведения кап. ремонта.

Проведение косметического ремонта ГК РФ возлагает на Арендодателя.

2.2.18 То есть в коммунальные платежи не будет включён вывоз мусора и такой функции не предусмотрено?

Данный вопрос необходимо конкретизировать в Договоре. Необходимо четко определить кто оплачивает коммунальные платежи. В оплату коммунальных платежей согласно ЖК РФ входит вывоз мусора.

Как заключать договор? Со всеми собственниками или с одним уполномоченным человеком? Какие документы должны быть у него на руках? Нужны ли копии всех собраний?

Договор заключается с управомоченным собранием лицом. Нужны протокол собрания и решение собрания о передаче Вам в аренду помещения и выписка из ЕГРП. Это было указано выше.

С Уважением, юрист Каравайцева Е.А.

Здравствуйте Александра. Как и коллеги буду ожидать прикрепления текста договора. До это скажу, что не исключено наличие общего решения собрания ТСЖ, предоставляющего правлению или председателю заключать договора аренды общего имущества. В этом случае будет попроще. Понадобится Выписка из Протокола указанного собрания либо копия самого этого протокола. Если полномочия по распоряжению общим имуществом не были переданы правлению или председателю, то тогда придется идти по пути указанному коллегами.

Теперь по договору:

Пункт 2.2.5: у нас будет студия обучения макияжу и мы используем в качестве дезинфицирующих средств спиртосодержащие растворы, так же для работы необходима аптечка «АНТИ- ВИЧ», этот пункт нужно пересмотреть и внести поправки, ведь это легковоспламеняющиеся вещества?
Александра

Не знаю как выглядит пункт, но обязанность соблюдения техники безопасности и противопожарных правил является безусловной обязанностью Арендатора, поэтому будет такой пункт или нет, в любом случае Вы обеспечиваете выполнение всех соответствующих требований.

Пункт 2.2.10 тоже под вопросом
Александра

Нечего сказать без договора.

Пункт 2.2.14 готовы допускать в любое время, важно оговорить не более скольки раз в месяц, в случае неисправности инженерных сетей и коммуникаций без проблем
Александра

Видимо оговаривается допуск Арендодателя для проверки исполнения договора и сохранности помещения, можно оговорить максимальную частоту, за исключением случаев аварий или иных неисправностей.

Пункт 2.2.15 Что значит «своевременно по необходимости проводить ремонт»? Очень растяжимое понятие
Александра

Растяжимое, лучше уточнить, а также какой именно ремонт - текущий.

2.2.18 То есть в коммунальные платежи не будет включён вывоз мусора и такой функции не предусмотрено?
Александра

Непонятно.

Как заклбчать договор? Со всеми собственниками или с одним уполномоченным человеком? Какие документы должны быть у него на руках? Нужны ли клпии всех собраний?
Александра

Заключать договор с уполномоченным лицом, на руках у него должна быть либо доверенность от правления + протокол с решением собрания ТСЖ о разрешении заключать договора аренды, либо только протокол с решением, если это председатель (паспорт).

В аренду у ТСЖ можно взять имущество, находящееся в общем пользовании членов Товарищества и остальных владельцев жилья, если такое пользование не создает препятствия в использовании остального имущества и организации деятельности ТСЖ (ч.2 ст. 137 ЖК РФ).

Арендатор имеет право взять в аренду земельный участок, нежилые помещения, а также часть общего имущества (например, стена для размещения баннера). Бывали случаи, когда товарищество сдало площадь в подъезде для установки платежного терминала.

В практике Российских судов наметилась тенденция к тому, что любое имущество общего пользования жилого здания можно передать в пользование, за исключением коммуникаций и имущества, необходимого для осуществления деятельности Товарищества Собственников Жилья по управлению жилым домом и организации жизнедеятельности проживающих лиц (детская площадка, места сбора бытовых отходов, лифт и т. д.).

Как арендовать помещения у Товарищества?

ВАЖНО: Без одобрения собственников и членов товарищества такую сделку заключить невозможно (ч. 3 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Оптимальным вариантом является ситуация, когда общее собрание собственников жилья сразу утверждает список объектов, которые жильцы позволяют сдавать и на основании этого протокола товарищество заключает договоры с любым арендатором в течение работы некоммерческой организации.

В современной России жильцы домов редко участвуют в собраниях и принимают решения.

В данном случае решение собрания собственников является задачей будущего арендатора.

Как правило, арендатор сам организует созыв собрания или делает поквартирный обход и просит согласие на сдачу объекта недвижимости.

Аренда помещений подлежит регистрации в Росреестре , если срок пользования недвижимостью меньше года. Если срок не превышает года, то регистрировать право аренды не обязательно (ч. 2 ст. 651 ГК РФ).

ГК РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
   Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

От имени ТСЖ подписывает договор председатель правления, который избирается членами товарищества. Чтобы проверить полномочия, достаточно получить выписку из ЕГРЮЛ или потребовать от председателя протокол собрания, на котором он был выбран.

Если договор не будет зарегистрирован, то срок использования имущества начинается с момента утверждения сторонами передаточного акта. Исходя из даты подписания акта, стороны определяют срок пользования объектом, расчет платы и расчет неустоек.

Скорей всего, у товарищества есть проект договора, который постоянно подписывается со всеми арендаторами. При этом закон наделяет арендатора правом вносить в договор свои коррективы или предложить свой вариант.

СПРАВКА: В данном документе должен быть указан срок аренды, плата (как правило, указывается месячная стоимость), срок оплаты. В договоре как можно подробнее необходимо описать предмет сделки.

Если предметом является часть помещения или часть стены здания, то лучше всего составить схему расположения с указанием точных размеров и координат. Такую схему следует отметить как приложение, которое должно быть подписано сторонами.

Указывается ответственность сторон, форма и размер ответственности.

Договор пользования земли

В некоторых случаях помимо договора аренды необходимо заключать договор использования земельного участка. Договор пользования земли заключается в том случае, если по характеру деятельности арендатора, к арендованному имуществу проходят неограниченный круг лиц.

Например, товарищество сдало в аренду помещение под магазин и данному магазину нужно, чтобы покупатели смогли пройти в магазин. Также земля может быть использована под парковку для автомобилей.

Если арендатор будет заниматься лицензируемым видом деятельности, то скорей всего лицензионный отдел потребует такой договор.

ВНИМАНИЕ: Если собственником такого участка будет товарищество, то стороны не изменятся, а если администрация, то договор заключается на общих основаниях или устанавливается сервитут.

Нюансы и подводные камни

Основным подводным камнем в аренде у ТСЖ является отсутствие общего собрания собственников жилья или членов, на котором был одобрена сделка. Собрание может признать в суде сделку недействительной, если оно ее не одобряло и такая сделка является крупной (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

При этом, в уставе организации может быть утвержден порядок дальнейшего одобрения. Например, сделка была заключена без собрания собственников, но впоследствии на общем собрании члены товарищества одобрили сделку, то такая сделка будет действительной.

В уставе допускается установление права общего собрания передавать полномочия правлению ТСЖ, если по закону такие полномочия не относятся к исключительной компетенции собрания.

Право на сдачу в аренду нежилого помещения также может быть передано правлению.

Поэтому перед заключением договора следует читать устав данной организации.

ВАЖНО : Другим препятствием может стать нелегитимное собрание. Такое собрание может быть признано нелегитимным, если на нем присутствуют менее половины собственников жилья.

Сейчас жилье в России часто сдается и при предъявлении арендатору протокола невозможно проверить, кто подписался под фамилией, сам собственник или арендатор жилья, либо член семьи. Если в собрании принимали участие и расписывались в протоколе не собственники, то такое решение суд признает незаконным(ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).