Страхование титула при покупке квартиры: оформление полиса, условия. Страхование сделок с недвижимостью: стоимость, виды, страховые компании Страхование титула собственности что

Сегодня мы рассмотрим довольно интересный вопрос — титульное страхование недвижимости. Что это такое и для чего нужно?

В первую очередь эта тема может быть интересна тем людям, которые планируют инвестировать свободные средства в недвижимость. Если в ближайшее время вы планируете приобрести в собственность квартиру, дом или дачный участок — страхование титула может уберечь вас от многих неприятностей.

Дело в том, что когда вы покупаете жилье, право собственности на которое неоднократно сменило владельца, вы ставите себя в опасное положение. Ваше право на приобретенную собственность может быть в любой момент оспорено одним из предыдущих владельцев. Оснований на то может быть множество. Страхование титула как раз и призвано уберечь вас от подобных рисков. Давайте разбираться подробнее.

Что такое страхование титула

Итак, что же понимается под термином «титульное страхование недвижимости»? Что это такое? Так называют страховой продукт, обеспечивающий защиту от риска потерять право на собственность, если сделка будет оспорена и признана недействительной. Интересно, что такой полис защищает человека не от того, что может случиться в будущем, а от возможных последствий того, что уже произошло когда-то. На момент составления договора титульного страхования такие события не известны никакой из сторон и никак себя не проявляют.

Название описываемого полиса происходит от словосочетания «правовой титул», которое означает документ, подтверждающий исключительное право собственности на конкретное имущество.

На сегодняшний день такие договоры чаще всего заключаются одновременно с договором на страхование недвижимости. Такая собственность довольно часто выступает объектом длинных правовых цепочек. Одна и та же квартира может несколько раз продаваться, становиться объектом дарения, отчуждения любым способом, наследования и передачи из рук в руки, на основании решения судебных органов. Если на любом из перечисленных этапов были допущены юридические неточности, то не только эта конкретная сделка, но и все последующие могут быть оспорены и признаны недействительными. В результате таких действий нынешний владелец жилья лишается прав на приобретенный объект недвижимости. Титульное страхование, отзывы о котором самые положительные, как раз и защищает собственника от такого риска.

Зачем это нужно

Основной результат, который получает человек от такого вида услуг — компенсация убытков, полученных в случае потери собственности на приобретенную квартиру, дом или дачу. Помимо этого, в договоре могут быть предусмотрены иные компенсации, связанные с возмещением дополнительных потерь, связанных со страховым событием.

Страховым случаем при этом признается документально подтвержденный факт того, что вам нанесен реальный ущерб, связанный с утратой (полностью или частично) права собственности на жилье. При этом события возникли независимо от вашей воли и на основании судебного решения, уже вступившего в силу.

От чего защищает страхование титула

Приобретение любой собственности, а особенно жилья, требует взвешенного и ответственного подхода. Тут важно учесть каждую мелочь, все возможные неприятности. По данным официальной статистики чуть более одного процента сделок, заключенных в сфере недвижимости, признаются судом недействительными. Вроде бы немного, но это если дело не коснулось лично вас.

Причины для оспаривания могут быть различными. Например, при приватизации не были приняты во внимание интересы ребенка. Это уже является основанием оспорить сделку. Причем сделать это можно даже через два-три года.

Поскольку мошенническим схемам чаще всего подвержено именно жилье, страхование титула при покупке квартиры станет гарантией того, что ваши кровные не перекочуют в карманы «черных» риелторов.

Конечно, до заключения сделки стоит тщательно проверить всю подноготную приобретаемого жилья. Но сделать это бывает очень проблематично. Дело в том, что архивы чаще всего отказываются предоставить данные обо всех сделках, ранее совершенных с имуществом. Мотивируют они свой отказ тем, что данных о последнем владельце якобы достаточно. На практике это далеко не так. Может объявиться намного более ранний собственник, и тогда права всех последующих владельцев, сколько бы их ни было, будут признаны судом недействительными. Именно поэтому страхование титула собственности делает процесс купли-продажи намного более безопасным.

Когда сделку могут оспорить и признать недействительной

Существует несколько ситуаций, при которых заключение сделки могут признать недействительным:

• при оформлении были предоставлены поддельные документы;
• на приобретенный объект наложен арест из-за наличия непогашенных долгов одного из предыдущих владельцев;
• квартира была куплена не у истинного владельца;
• продавец умолчал о несогласии своей «второй половины» на проведение сделки;
• на купленное жилье претендуют наследники одного из бывших владельцев.

В некоторых других случаях страхование титула квартиры также может обезопасить нового владельца от убытков в результате потери или ограничения права собственности:

1. На момент сделки продавец являлся несовершеннолетним, страдал расстройством психики или был ограничен в дееспособности в судебном порядке.
2. Документы были составлены с нарушением действующего законодательства.
3. Утратили силу права доверенного лица, в случаях когда сделка совершалась продавцом не лично.
4. Сделка была заключена обманным путем или под действием насилия или угроз.

Сколько это стоит

Итак, вы решили оформить страхование титула. Сколько стоит такой полис, и от чего зависит его стоимость? Сумма страхования принимается на основании соглашения сторон. Чаще всего она соответствует одному из таких параметров:

• рыночной (действительной) стоимости жилья на момент подписания договора;
• стоимости приобретения подобного жилья (стоимость замещения);
• восстановительной стоимости, то есть суммы, необходимой для постройки такого же объекта;
• суммы, указанной в договоре кредитования (если таковой оформлялся);
• стоимости жилья по договору, в соответствии с которым были получено право собственности.

Что влияет на размер страхового тарифа

Платеж, который вам придется вносить в качестве страхового, также зависит от нескольких параметров:

• величины страховой суммы;
• количества рисков, учтенных в договоре;
• истории дома или квартиры (количества прежних владельцев);
• наличия франшизы и ее размера;
• особенностей нормативной базы, существовавшей на момент заключения предыдущих сделок или приватизации;
• срока действия полиса.

В зависимости от всех этих факторов тариф на страхование титула может исчисляться в размере от 0,1 до 5% от суммы страхования. Все зависит от условий договора.

Правила оформления

Такой вид страховки актуален не только в случае Титульное страхование недвижимости обезопасит вас также при покупке жилья в новостройке. Для правильного оформления договора нужно подготовить:

1. Документ, подтверждающий право собственности на объект (покупка, дарение, наследование и др.).
2. Свидетельство о госрегистрации.
3. Техпаспорт жилья.
4. Выписка из домовой книги.
5. План дома или земельного участка (если речь идет о страховании этих объектов).

Что делать при наступлении страхового случая

Если случилась ситуация, когда страхование титула все же пригодилось, следует немедленно известить об этом вашу СК. Вам нужно лично прибыть туда и в кратчайший срок предоставить такие документы:

• гражданский паспорт или другой документ, подтверждающий вашу личность;
• действующий договор титульного страхования;
• оригинал и копию решения суда, устанавливающего факт отчуждения приобретенного имущества.

После тщательного изучения документов СК обязана выплатить вам всю сумму по договору. Кроме того, если в страховку был внесен пункт о компенсации иных расходов, например, судебных издержек, эти деньги вам также возместят.

Особенности страхования

К большому сожалению, договор на страхование титула не слишком популярен в нашей стране. Более того, многие люди даже не догадываются о существовании такой возможности. Поэтому при заключении страхового контракта довольно часто допускаются ошибки, наличие которых приводит к серьезным последствиям при наступлении страхового случая.

При подписании договора следует обратить внимание на такие моменты:

1. Не стоит подписывать договор, в котором присутствует исчерпывающий список страховых рисков. Велика вероятность того, что какая-то ситуация будет просто не учтена, что впоследствии приведет к отказу в выплате. Лучше всего если в договоре будет указано, что возмещению подлежит утрата права собственности независимо от причины.
2. Некоторые СК предлагают полис, в котором прописано, что возмещение полагается только по сделкам, совершенным при вашем непосредственном участии. Это также может негативно сказаться на получении выплаты.
3. Довольно часто при заключении сделки с недвижимостью в договоре прописывается намного меньшая сумма, чем это есть в действительности. Делается подобное для того, чтобы максимально снизить размер налога. Поэтому при титульном страховании очень важно вписать в договор именно реальную сумму сделки, а не ту, что прописана в договоре купли-продажи.

Тонкости страхования титула при ипотеке

Довольно часто вместе с оформлением ипотеки банки обязывают клиента оформить и здоровья. Это и не удивительно, ведь банк заинтересован получить свои деньги в любом случае. На страховании титула никто обычно не настаивает, ведь в нем заинтересован не банк, а вы сами. Ведь даже в том случае, если покупка будет признана недействительной, деньги банку придется возвращать вам.

Кстати, титульное страхование при ипотеке очень выгодно самому покупателю. Ведь до заключения договора страховой агент обязан тщательно проверить все нюансы сделки и в случае чего предоставить клиенту помощь квалифицированного юриста. В общем, сделать все возможное, чтобы избежать наступления страхового случая.

Страхуя титул по ипотеке нужно помнить о том, что в договор нужно вписывать сумму не меньшую, чем придется выплатить в итоге. Да и сам договор страхования стоит заключать на тот же срок.

Когда страховка не поможет?

Титульное страхование не является абсолютной панацеей. К сожалению, существуют риски, при которых она не работает. Если после покупки жилья возникает обременение, не связанное с потерей собственности, титульный полис вам не поможет. Что это значит?

Вот небольшой пример. Вы приобрели квартиру, а через три года выяснилось, что в ней прописан еще один человек (без права собственности). На момент совершения сделки он отсутствовал (например, сидел в тюрьме или был на заработках за границей), а теперь вернулся. Если жить ему больше негде, то в соответствии с сороковой статьей Конституции РФ, он будет иметь право на проживание в вашем доме. В данном контексте ситуация не будет признана страховым случаем, так как на право собственности вовсе никто не претендует.

Так что не стоит рассчитывать на как на панацею от всех бед. Во избежание неприятных ситуаций, нужно самостоятельно приложить максимальное количество усилий, чтобы обезопасить себя от всех рисков.

Говорят, что страхование - это способ сравнительно честного отъёма денег у населения. Это, конечно же, шутка. Но в каждой шутке есть доля правды.

И все же страхование – инструмент для недвижимости полезный. А в отдельных случаях – незаменимый. Особенно, страхование сделки купли-продажи квартиры, т.е. страхование от потери права собственности на квартиру, или как это правильно именуется – титульное страхование недвижимости.

Из всех «гарантий», которыми агентства недвижимости щедро награждают своих клиентов, настоящей гарантией (т.е. реальной финансовой компенсацией утраты права собственности на квартиру ) обладает только страховой полис титульного страхования .

Страхование титула , обычно, происходит при покупке квартиры, поэтому этот вид страхования в обиходе называют страхованием сделки с квартирой.

Вообще-то в недвижимости встречается четыре основных вида страхования (не следует их путать ):

1. Титульное страхование (защита собственника квартиры от потери права собственности );
2. (защита банка-кредитора от риска убытков по выданному ипотечному кредиту );
3. Страхование ответственности Застройщиков (защита инвестиций дольщиков в строящееся жилье от потери этих денег );
4. (защита квартиры от физического повреждения или уничтожения – от пожара, наводнения, разрушения, и т.п. ).

Рассмотрим их по порядку.

Титульное страхование недвижимости – это страхование риска потери/утраты права собственности (т.е. основного права, «титула» ) на купленную квартиру. Потеря права собственности может наступить только по решению суда, если . Это является страховым случаем , и страховая компания (страховщик ) компенсирует собственнику (страхователю ) полную рыночную стоимость квартиры .

Может также покрывать риски, связанные с истребованием ее из незаконного владения . Например, риск продажи квартиры помимо воли собственника – мошенническая сделка, когда квартира была продана без ведома ее настоящего владельца.

Далеко не все страховые компании предлагают услугу титульного страхования недвижимости , но ряд крупных страховщиков имеет такой продукт в своем арсенале.

Договор (полис ) страхования права собственности можно заключить как до на объект недвижимости, так и после регистрации . Но вступает в силу он, в любом случае – после регистрации права собственности.

Застраховать титул можно на полную рыночную стоимость квартиры, независимо от того, какая сумма была указана сторонами в .

При покупке квартиры с помощью , страхование титула может быть обязательным требованием банка (равно как и страхование жизни и трудоспособности заемщика ).

Титульное страхование (страхование сделки купли-продажи квартиры ) применяется, обычно, при сделках на . Именно здесь (в отличие от ) существует много вариантов для потери права собственности Покупателем, особенно если квартира была прежде получена в наследство, или перепродавалась несколько раз (ведь оспорена может быть любая из предыдущих сделок ). Страхование права собственности спасает также и от на вторичном рынке.

При выдаче , банки-кредиторы всегда страхуют свои финансовые (кредитные ) риски. Банк таким образом защищает себя от возможной невыплаты (или неполной выплаты ) кредита заемщиком. Несмотря на то, что при ипотеке купленная заемщиком квартира остается в залоге у банка, банк дополнительно перестраховывается на случай, если эта квартира сгорит, разрушится, потеряет в стоимости, и т.п.

По закону, при оформлении ипотечного кредита заемщик обязан страховать только предмет залога (квартиру ) от повреждения или полного уничтожения (имущественная страховка – см. ниже ). Но на практике банки требуют дополнительных гарантий в виде страховки жизни заемщика, страховки его трудоспособности , а также страховки титула (см. выше ) на приобретаемую квартиру.

В итоге, страхование ипотечного кредита представляет собой комплексное страхование всевозможных рисков, направленное на защиту финансового состояния банка-кредитора .

Все это комплексное ипотечное страхование происходит, конечно же, за счет заемщика. Срок ипотечного страхования , обычно, равен сроку, на который оформляется .

Страхование ответственности Застройщика

Здесь речь идет исключительно о первичном рынке жилья . Об отношениях между Застройщиком и Покупателем квартиры (дольщиком ), при условии, что они действуют в рамках .

С 1 января 2014 г. в знаменитом законе «Об участии в долевом строительстве… » вступили в силу изменения, которые предусматривают дополнительные меры по обеспечению ответственности Застройщиков перед дольщиками, в виде поручительства банка или страхования . В случае страхования , Застройщик может выбрать страховщика на свое усмотрение – либо страховую компанию , либо Общество взаимного страхования (ОВС) .

Это вид имущественного страхования , связанный с риском физического повреждения или полного уничтожения квартиры. Причиной этого могут быть несчастные случаи, разного рода стихийные бедствия или человеческий фактор – такие типы страховых случаев прямо указываются в договоре страхования.

Суть этого вида страхования сводится к тому, что владелец квартиры получает страховое возмещение (финансовую компенсацию ) при наступлении страхового случая , если этот случай предусмотрен в договоре.

Не имеет прямого отношения к сделкам с недвижимостью , разве что в случаях, когда оно входит составной частью в комплексное ипотечное страхование (см. выше ).

ВИДЕО: Страхование недвижимости и компенсация ущерба

— Принципы страхования недвижимого имущества от физического ущерба: что является страховыми случаями, на какую компенсацию можно рассчитывать?

Памятка страхователю

При любом виде страхования следует помнить, что страховка «срабатывает» (т.е. деньги выплачиваются ) только при наступлении страхового случая . А страховой случай – очень обтекаемое понятие, которое принимается в расчет только если такой случай точно совпадает с юридической формулировкой страхового случая , которая указывается в договоре страхования .

Учитывая, что в каждой страховой компании присутствует большой штат юристов, и каждая страховая компания старается, по возможности, избежать выплаты страхового возмещения , юридические формулировки страховых случаев составляются таким образом, чтобы их можно было трактовать по-разному. А значит, у страховщика есть возможность (лазейка ) «законно» уйти от страховой выплаты .

Страхователю (т.е. лицу, которое страхуется ) следует все формулировки договора страхования тщательно изучить (лучше с помощью квалифицированного юриста ), и возможно, переписать и согласовать со страховщиком в более подходящем варианте, чтобы точно быть уверенным, какие именно события страховщик сочтет за страховой случай .

Вывод: Страховка хоть и обеспечивает реальную финансовую гарантию (компенсацию ), но на практике получить ее не так уж просто. Поэтому, несмотря на возможность страхования сделки купли-продажи квартиры , самостоятельное изучение правил организации сделки с недвижимостью существенно повышает безопасность сделки, и снижает риски для Покупателя квартиры.

Для этого нами и разработана подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ (см. ниже ).

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).

При покупке квартиры, одним из самых популярных видов страхования является «титульное страхование». В обычной ситуации оно не является обязательным, однако если , то банк может потребовать оформлять такой страховой полис. В противном случае ставка по кредиту будет автоматически повышена и в конечном итоге клиент больше потеряет, чем сэкономит.

Что такое страхование титула при покупке квартиры

Титульное страхование недвижимости – это страховка клиента от вероятного варианта потери права собственности на жилье. Так как подобный вид страхования актуален именно при покупке квартиры, его также иногда называют страхование сделки.

Покупатель может на уже приобретенную недвижимость по разным причинам, большая часть из которых относится к мошенническим схемам. Сделать это можно только через суд, но когда дело до него доходит, обращаться в страховую уже бессмысленно (откажут). Таким образом, страховать титул рекомендуется задолго до возникновения возможных проблем. А еще лучше, еще даже до получения права собственности на квартиру.

Такой страховой полис преимущественно направлен на компенсацию возможных проблем, связанных с тем, что сделку признают незаконной. В некоторых случаях страховые случаи дополняются другими возможными вариантами, но каждый из них имеет строго определенную формулировку.

Страхованием титула занимаются лишь отдельные компании, потому, за счет меньшей конкуренции, эта услуга достаточно дорогостоящая.

Когда можно и нужно страховать титул при покупке квартиры

Как уже было сказано выше, лучше всего страховать титул еще до того момента, как права собственности на квартиру будут получены. Разумеется, полис вступает в силу лишь после получения таких прав, однако если оформлять его заранее, шанс избежать проблем и получить более выгодное предложение от СК (Страховой компании) будет больше.

Страхование титула имеет смысл только при заключении сделки . Тут всегда есть риск, что продавец по какой-то причине оспорит договор и потребует вернуть его недвижимость. На практике, сумма, переданная ему в качестве платежа за недвижимость, не возвращается. Продавец просто объявляет, что этих денег нет и в конечном итоге истребовать их с него практически невозможно. В такой ситуации страховая компания компенсирует всю стоимость жилья исходя из его рыночной цены.

Стоимость квартиры (она же сумм полиса) указывается на момент подписания договора страхования. Логично, что для определения справедливой цены придется обращаться в оценочную компанию.

Страховать титул при покупке жилья от застройщика не имеет смысла, так как ранее не было никакого права собственности (только право требования). Как следствие, никто ничего оспорить не сможет.

Нужно учитывать, что страховка титула не распространяется на, например, принудительную продажу квартиру банком за долги.

Срок страхования титула

Формально, клиент может потребовать застраховать титул на любой срок. Однако на практике, полис обычно действует 3 года. Меньше – слишком рискованно для клиента. Больше – не имеет смысла. Дело в том, что срок исковой давности по делам, связанным с оспариванием права собственности составляет ровно 3 года.

Есть некоторые исключения и варианты с восстановлением срока исковой давности, но это частные случаи, на которые ориентироваться не стоит. Таким образом, полис оформляется на три года (или переоформляется на новый срок каждый год). После этого страховку можно не продлевать – никто ничего оспорить уже не сможет.

Сколько стоит страхование титула при покупке квартиры

Как было сказано ранее, страховая сумма такого полиса равна . При этом, абсолютно неважно, на какую цену договорились покупатель с продавцом. Сумма страхового платежа зависит от рыночной цены квартиры и составляет 0,2-2,5% от нее.

Пример: Предположим, человек покупает квартиру за 2 миллиона рублей. Рыночная цена ее 2,5 миллиона, но продавец очень спешит и потому предпочитает потерять немного денег, но быстрее заключить сделку. В страховом полисе будет фигурировать сумма в 2,5 миллиона, а платеж составит от 5000 до 50000 рублей, в зависимости от особенностей сделки.

На конкретную сумму платежа влияют следующие факторы:

• Уровень риска возникновения проблем. Чем он ниже, тем дешевле обойдется страховка.
• Стоимость жилья. Чем выше, тем больше придется компенсировать и, как следствие, тем дороже обойдется страховой полис.
• Период действия полиса. Если заключать сразу на три года, можно получить неплохую скидку. Кроме того, за счет уменьшения уровня риска, самым дорогостоящим считается первый год, а самым дешевым – третий.

Пример: В первый год клиент должен будет заплатить за страхование титула 20 тысяч рублей. Второй год обойдется уже в 15 тысяч, а третий – в 10 тысяч рублей.

Особенности страхования титула при покупке квартиры

Страхование титула не является панацеей и предотвращает лишь часть возможных проблем. Потому на все 100% доверяться ему не стоит. С другой стороны, именно благодаря такой страховке можно избавиться хотя бы от части вариантов с потерей права собственности.

Нужно отслеживать сам факт согласия или отказа страховой компании. Если СК даже не вникая в суть проблемы отказывает в страховании – это сигнал к тому, что сделка практически 100% мошенническая. А если стоимость полиса превосходит среднерыночную, значит риск очень высок, но все же находится на приемлемом уровне. И только в том случае, если цена страховки находится на стандартном уровне – значит с жильем все в порядке.

Именно для того, чтобы не стать жертвой мошенников нужно пытаться оформить полис еще до получения права собственности. И если СК отказалась от страхования, это отличный повод задуматься, а так ли хочется рисковать при покупке квартиры?

Логично, что интересы покупателя и страховой компании в плане оформления таких полисов будут диаметрально противоположными. Первый хочет подстраховаться от потенциального риска, а СК собирается просто заработать на практически гарантированно надежной сделке. Так что, именно тогда, когда клиенту действительно требуется страхование, СК может отказать (слишком высок риск), а вот тогда, когда полис особо не нужен, СК с удовольствием его оформить

Отказ в страховом возмещении

Очень пристально стоит отслеживать все пункты договора страхования. Особенно те, где описаны страховые случаи и варианты, при которых СК имеет право отказать в страховом возмещении.

Отказ в страховом возмещении – это не то же самое, что отказ в страховании. В первом случае СК не выплатит деньги клиенту, а во втором – вообще откажется оформлять полис.

Чаще всего условия, при которых может последовать отказ в выплате возмещения не отличаются особой сложностью. Например, установлен конкретный срок, в течение которого клиент обязан уведомить СК в наступлении страхового случая. Если его нарушить, последует отказ в возмещении. Однако нередко условия будут невыполнимыми и, как следствие, СК ничего не выплатит.

Чтобы полис титульного страхования действительно оказался полезным и, в случае проблем, позволил клиенту получить положенную сумму, рекомендуется обращаться к опытным юристам. На бесплатной консультации специалисты разберут каждую ситуацию и дадут рекомендации по дальнейшим действиям. Кроме того, они могут взять на себя взаимодействие с СК, банком, продавцом, судом и так далее. На практике, оперативная помощь юриста помогает решить большинство проблем еще до их возникновения и повернуть ситуацию в пользу клиента.

​Страхование недвижимости - весьма востребовано в связи с тем, что подавляющее большинство банков не согласится предоставить ипотечный кредит, без соответствующей страховки. Да, по закону страховщик имеет право в течение 5 дней после оформления страховки отказаться от нее, но тогда и банк вправе отказать заемщику в кредите или же повысить процент за пользование заемными средствами. В итоге: страхование необходимо и все больше заемщиков оформляют именно титульное (страхование риска утраты права собственности на квартиру). Сегодня мы поговорим о том, что такое титульное страхование недвижимости и сколько стоит эта услуга.

Определение

Титульным называется страхование, призванное защитить добросовестного покупателя недвижимости от риска потерять право собственности на нее. Страхуется риск потери права собственности из-за дефекта титула, под которым подразумевается документ, удостоверяющий это право собственности (договор купли-продажи). Ошибочно полагать, что любая утрата права собственности будет признана страховым случаем при титульном страховании. Не будет признана страховым случаем гибель недвижимости вследствие пожара, взрыва, землетрясения, умышленного разрушения и т.д.

Почти всегда право собственности приобретается в ходе сделки купли-продажи, но при этом крайне редко цепочка ее участников ограничивается только покупателем и продавцом. Куда чаще объект переходит от одного собственника к другому несколько раз. В процессе таких переходов, вполне вероятно, могут иметь место нарушения закона, например, из-за ущемления прав третьих лиц. В итоге недвижимость может стать предметом судебного разбирательства, а судебным решением приобретатель лишен своего права собственности. Страховка титула покроет этот убыток.

Перечень вероятных страховых случаев

Страховым случаем при заключении договора титульного страхования сделок с недвижимостью признается любое основание для признания недействительным договора купли-продажи. Причины для наступления страхового случая могут быть самые разные, от добросовестного заблуждения, до прямого мошенничества. Но в любом случае страхователь защищает свои имущественные интересы страховкой, по которой страховая компания вернет клиенту всю сумму, потраченную на сделку.

Объектом титульного страхования может стать не только квартира. Страховые договора заключается и на земельные участки, части помещений жилого или промышленного назначения, иные объекты недвижимости. Причем застраховать можно не только утрату права собственности, но и утрату права распоряжаться недвижимостью, пользоваться ею, владеть.

Среди самых распространенных причин потери правового титула можно перечислить:

• Ущемление имущественных прав третьих лиц (несовершеннолетних, наследников, иных сособственников и т.д.). Например, квартира продана, но прописанному в ней несовершеннолетнему не предоставлена для проживания иная жилплощадь;
• Незаконность совершенной ранее сделки купли-продажи, дарения, перехода недвижимости по наследству и т.д. Например, нарушено право несовершеннолетнего на наследование части жилплощади, которая стала объектом сделки купли-продажи;
• Подделка правоустанавливающих документов продавцом. В этом случае нарушены нормы не только ГК РФ, но и УК РФ;
• Мошенничество;
• Ошибки при совершении регистрации нового права собственности. Таковые могут быть выявлены при регистрации прав собственности предыдущего владельца, что автоматически не даст новому собственнику зарегистрировать свои права;
• Недееспособность любой стороны сделки купли-продажи;
• Неправомочное решение суда, в силу которого совершенная сделка купли-продажи признана недействительной.

Также титульное страхование квартиры очень востребованная услуга при оформлении ипотеки.

Почти всегда, обращаясь в банк для получения ипотечной ссуды, чтобы купить квартиру на вторичном рынке недвижимости, заемщику будет выставлено требование застраховать титул. Сделки купли-продажи на вторичном рынке считаются весьма рисковыми. Это не единственный вид страхования, которое требуется оформлять покупателю квартиры в ипотеку, чаще всего банки дополнительно требуют страховать недвижимость от пожара.

Сколько стоит титульное страхование?

Сумма страховки напрямую зависит от того, во сколько оценена квартира или иной объект недвижимости. В расчет берется цена из договора купли-продажи, либо оценка недвижимости БТИ. Чаще всего применяемый тариф равен 0,5-1% от этой цены. Соответственно, при оценке квартиры, скажем, в 1 млн. руб., цена титульной страховки составит 5-10 тыс. руб.

Таковы расценки на год страхования. Если клиент желает изначально застраховать титул на несколько лет в определенной страховой компании, тогда сроком страхования может быть назван любой период от 1 года до 10 лет. Сумма страховки в этом случае увеличится пропорционально числу лет страхования с небольшим дисконтом. Предельный срок страхования отталкивается от норм действующего законодательства. Согласно ГК РФ, сделки могут быть оспорены в суде спустя не более 3 лет после их совершения , однако, в ряде случаев срок исковой давности может быть продлен до 10 лет.

Когда квартира оформляется в ипотеку, важно понимать, что титульная страховка не будет привязана к сумме займа. Страхуется риск утраты права собственности, а не кредит. Поэтому не имеет значения, на какую сумму оформляется ипотека, цена страховки привязана не к сумме займа, а только к оценочной стоимости недвижимости.

Одним из видов мошенничества является умышленное завышение цены страхуемого титула. В этом случае страховая компания вынуждена выплачивать клиенту сумму, значительно превышающую ценность недвижимости, при наступлении страхового случая. Если страховщик установит обман, тогда договор страхования будет признан утратившим силу. Страховую компенсацию клиент не получит.

Почему договор купли-продажи может быть аннулирован?

Аннулирование договора купли-продажи является самым распространенным страховым случаем при титульном страховании недвижимости. Решение суда чаще всего становится основанием для аннулирования договора. Истцом в таком деле выступают собственники, чьи права были нарушены при совершении сделки.

Согласно действующему законодательству, сделка купли-продажи недвижимости может быть признана недействительной, когда:

1. Нарушает любой закон или иной нормативный акт.
2. Является прикрытием для совершения иной сделки.
3. Не предполагает появления у покупателя права собственности на недвижимость.
4. Совершена лицом, не обладающим в полной мере дееспособностью.
5. Продавцом выступает несовершеннолетний старше 14 лет.
6. Совершена продавцом под влиянием какого-либо заблуждения.
7. Совершена дееспособным лицом, не отдававшим в силу определенных причин отчета в своих действиях.
8. Совершена под действием угрозы насилия, иного принуждения.

Крайне важно перед тем, как выбрать страховую компанию и оформить договор страхования титула, лично убедиться в том, что документы на квартиру в полном порядке. Сделать это самостоятельно крайне сложно, так как в отдельных правовых нюансах способен разобраться только опытный юрист по недвижимости. Заинтересован в проверке прежде всего сам покупатель, так как установление страховой компанией ошибок в документах может трактоваться как умысел клиента совершить подлог и мошенничество со страховкой.

Титульное страхование квартиры – это страхование интересов покупателя, связанных с потерей права собственности на недвижимость .
Страховка рисков потери права собственности на квартиру, т.н. титульное страхование – это единственно возможная юридическая защита имущественных интересов покупателя, связанных с владением, распоряжением и использованием недвижимостью. Примерно 1% собственников, по информации Департамента муниципального жилья, лишается прав на жилую недвижимость по причинам, которые от него не зависят. Чаще всего по причине недействительности сделки.

Имеется судебная практика применения Статьи 223 части 1 ГК РФ . В этой статье сказано, что: «Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации за исключением предусмотренных ст.302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя». Признание совершённой несколько лет назад сделки с квартирой недействительной служило основанием расторжения всех последующих сделок.

КАКИЕ СУЩЕСТВУЮТ РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Покупка квартиры сопряжена с определёнными рисками, связанными с проверкой юридической чистоты покупаемого объекта и правильностью оформления всех документов. Учитывая стоимость покупки, всевозможные прорехи в законодательстве логично обратиться за консультацией к специалистам.

Пользуясь услугами агентства недвижимости проводить сделку купли-продажи квартиры безопаснее и надёжнее . В отличие от юристов, специализирующихся на гражданском праве, лучше знают специфику проведения подобных сделок. Они каждый день на практике встречаются с разнообразными нестандартными ситуациями, знают все подводные камни и течения.
В нашей стране отсутствуют правовые механизмы, которые полностью защищали бы собственника, даже если он является добросовестным покупателем. Ст. 302 ГК РФ позволяет истребовать недвижимость даже у добросовестного приобретателя. При покупке квартиры, а также в процессе владения ею, сделка может быть признана недействительной из-за того, что предыдущие переходы права собственности на данную квартиру были проведены с нарушениями. От утраты права собственности на недвижимое имущество страхование титула не убережёт. Страховой полис титульного страхования только позволит вернуть потраченные деньги.

В агентстве недвижимости «КРЕДО», при обнаружении явных, либо завуалированных проблем с квартирой, вам настоятельно порекомендуют воздержаться от такой покупки . Если же вы уверенны в своих силах, и решили проводить сделку самостоятельно, тогда сбор необходимых документов, их анализ, проверка квартиры на юридическую чистоту ложатся на ваши плечи. При этом, даже если история квартиры, на ваш взгляд, чиста как слеза младенца, наш совет – сэкономив на услугах риелтора, не экономьте на страховке. Застрахуйте титул собственности. Хотя бы на пару лет.

ОТ ЧЕГО ЗАЩИЩАЕТ СТРАХОВАНИЕ ТИТУЛА
Полис страхования риска утраты права собственности, позволяет застраховать риски связанные с признанием вашей сделки недействительной по причинам:
- совершение сделки с недвижимостью с недееспособным гражданином или ограниченно дееспособным, не способным адекватно воспринимать значение своих действий или их последствий;
- заключение соглашение с нарушением норм действующего законодательства;
- несоблюдение условий и формы договора купли-продажи недвижимости;
- купля-продажа недвижимого имущества юридическому лицу, не имеющему на это права;
- купля-продажа объекта недвижимости, без разрешения органа попечительства;
- совершение сделки относительно недвижимости путем обмана, насилия, угрозы и так далее (кабальные сделки);
- совершение сделки с недвижимым имуществом, являющимся общей собственностью, без согласия одного из супругов;
- нарушение прав одного из наследников при разделе имущества;
- нарушение прав третьих лиц при приватизации квартиры;
- совершение сделки купли-продажи по поддельным документам и других случаев.

Многие из перечисленных рисков можно минимизировать, грамотно подойдя к проверке истории квартиры и запросив до выхода на сделку дополнительные документы .
Особенно внимательным нужно быть при покупке квартиры, которая продавцу досталась по , у престарелых собственников, если квартира много раз меняла собственника, если одним из собственников является несовершеннолетний… Так же мы категорически не рекомендуем покупать квартиру если на сделке присутствует не собственник, а его представитель действующий по доверенности.

Обезопасить себя от потери права собственности на приобретенный объект недвижимости можно воспользовавшись титульным страхованием . Если по решению суда у вас отберут купленную квартиру, то страховая компания выплатит вам страховую сумму. Наша задача и организовать её покупку таким образом, что бы судиться не пришлось! Только в крайнем случае, либо слишком осторожным клиентам, мы советуем титульное страхование квартиры.

ЧТО МОЖНО ЗАСТРАХОВАТЬ КУПИВ ПОЛИС НА ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ?
Чтобы обезопасить человека от потери права собственности на недвижимость, существует титульное страхование, которое подразумевает страховку от фактов, которые происходили в прошлом.

Так, объектом титульного страхования могут быть :
- жилые дома, квартиры, комнаты, части дома или квартиры, дачи и т.д.,
- нежилые помещения, сооружения и их части, гаражи, производственные базы и т.д.,
- земельные участки.

Также застраховать можно судебные расходы, включая услуги адвоката, если вдруг спор о правах собственник дойдет до суда.
Страхование титула (титульное страхование недвижимости) не защищает собственника от следующих рисков:
- утрата недвижимого имущества в результате военных действий, всякого рода народных волнений;
- конфискация или арест по распоряжению государственных органов;
- выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
- прекращение права собственности на жилое помещение в результате его бесхозяйственного содержания;
- изъятие земельного участка за его нецелевое использование…

ИПОТЕКА И СТРАХОВАНИЕ РИСКА УТРАТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Некоторые банки, при выдаче под залог приобретаемой недвижимости, требуют застрахование риска утраты права собственности на этот объект. Подписывает договор со страховой компанией собственник квартиры, банк-кредитор в этом случае будет выгодоприобретателем, т.к. он заинтересован в возврате выданного кредита.

При выдаче ипотечного кредита, заключении договора страхования титула требуется предоставить в банк и страховой компании массу документов на покупаемую недвижимость . Заёмщик при этом полагает, что коль документы приняты, договора подписаны, следовательно, с квартирой всё в порядке, она проверена и можно спать спокойно. Зачастую это не так. Как правило, документы на квартиру проверяют только на их соответствие утверждённому перечню.
Страховка, в размере стоимости квартиры, или размера выданного кредита по договору будет выплачена выгодопреобретателю. Покупатель в этом случае потеряет и деньги и недвижимость. Банк, ничем не рискует, т.к. он является не владельцем недвижимости, а только залогодержателем. Страховые выплаты у страховщиков учтены в тарифах при получении ежегодной страховой премии…

НА КАКОЙ СРОК ЦЕЛЕСООБРАЗНО СТРАХОВАНИЕ ТИТУЛА
Договор на титульное страхование можно заключить на срок от 1 года до 10 лет. Всё зависит от конкретной ситуации – истории покупаемой недвижимости, её цены, правоустанавливающих документов, личности продавца, самого объекта…
В соответствии с законодательством РФ исковой срок давности по сделкам с недвижимостью составляет 3 года. Исходя из этого, договоры страхования титула, чаще всего, заключают тоже на три года с момента регистрации сделки купли-продажи.
Однако истец в силу объективных причин (уезжал за границу, служил в амии, находился в местах лишения свободы…) мог узнать о том, что с недвижимость, на владение (пользование) которой он имеет право продана без его ведома гораздо позже. В этом случае в судебном порядке срок исковой давности может быть установлен не с момента перехода права (покупки вами квартиры), а с даты, когда истцу об этом событии стало известно .

Адвокаты утверждают, и это подтверждается тарифами страховых компаний, что риск утраты права собственности со временем уменьшается . В первый год после совершения сделки он максимален. С другой стороны, если обращение в страховую компанию по поводу страхования титула происходит не сразу после сделки, а через достаточно большой промежуток времени, это вызывает у страховщиков закономерные вопросы.

СТОИМОСТЬ СТРАХОВОГО ПОЛИСА ТИТУЛЬНОГО СТРАХОВАНИЯ
Страховая премия (тариф страховой компании) рассчитывается индивидуально. Она зависит от объекта недвижимости, характера сделки, заключения юридической экспертизы, от того как давно было зарегистрировано право собственности, на какой срок заключён договор и обычно составляет от 0,2% до 0,5% от стоимости страховки (стоимости объекта или величины ипотечного кредита). Эта сумма оплачивается страхователем ежегодно.

Заключив договор титульного страхования, вы будете в полной уверенности, что право собственности на недвижимость останется за вами или же вы получите денежную сумму, указанную в договоре.
Специалисты помогут подобрать квартиру, организуют сделку её купли-продажи. Наши услуги экономят не только ваше время и деньги. Мы заботимся о надёжности инвестиций в недвижимость, о спокойствии наших клиентов.