Можно ли получить налоговый вычет при реконструкции дома? Какой налог придется заплатить

В наших законах четко оговорено, что любой доход должен облагаться налогом. Сумма его не фиксирована, а составляет 13% процентов от полученного дохода. Но в некоторых случаях сумма налога может быть сокращена или аннулирована.

Дом с земельным участком

Не платить налог можно в том случае если хозяин недвижимости владеет ей больше 3-х лет, либо 5-ти лет в некоторых случаях или домовладение стоит менее миллиона рублей по кадастровой стоимости.

По закону с 2016 года собственник обязан оплатить налог с продажи недвижимости, если право собственности оформлено менее 5-лет назад. Также установлен 3-х летний срок необлагаемой сделки от продажи недвижимости в следующих случаях:

• право собственности появилось после приватизации;
• право собственности зарегистрировано до 2016 года;
• собственность получена в наследство или подарена;
• право собственности получено при оформлении договора пожизненной ренты.

Законы РФ прямо оговаривают, что дом и земельный участок продаются вместе, и налог рассчитывается на общую сумму.

Налог назначается и оплачивается как юридическими, так и физическими лицами. Как осуществить оплату подоходного налога?

• Зарегистрировать сделку купли-продажи земельного участка с домом;
• Просчитать размер налога;
• Внести сведения о продаже имущества в налоговую декларацию;
• Получить квиток на оплату подоходного налога;
• Внести сумму налога;
• Подтвердить оплату налоговой инспекции по месту жительства

Внести сведения о продаже имущества и подать налоговую декларацию можно до 30 апреля следующего (после продажи) года. А оплату можно произвести до 15 июня того же года.

Декларация может быть оформлена в ручную на бланке и отправлена в отделение налоговой службы. Но сегодня существует возможность заполнить декларацию и оплатить подоходный налог дистанционно по сети интернет. На официальном сайте ФНС есть раздел онлайн заполнения декларации.

С какой суммы считается

Продажа дома это получение дохода, который по закону должен облагаться налогом в 13 %. Облагается налогом сумма равная одному миллиону и выше. Для того чтобы облегчить налоговое бремя государство установило налоговый вычет.

Что такое налоговый вычет? Это условная денежная сумма (1 000 000 рублей), которая высчитывается из общей стоимости. На примере это выглядит так: продав недвижимость за 2 000 000 рублей, налог будет высчитываться по формуле (2 000 000 – 1 000 000)*13%=130000 ₽.

Если же стоимость сделки равна миллиону, то по формуле налог будет равен нулю.

Каждый год гражданин РФ может один раз получить налоговый вычет равный 1 000 000. То есть налог на продажу недвижимости будет рассчитываться от суммы сделки минус вычет.

В ситуации, когда право собственности на землю оформлено более 3 лет, а на дом менее 3 лет то вычет полагается только на дом. При продаже части домовладения, к примеру: 1/3, то налог высчитывается из 1/3 кадастровой стоимости.

Как рассчитать?

Налог от продажи недвижимости рассчитывается в размере 13% от суммы полученного дохода. При этом доходом может считаться как вся прибыль от продажи, так и реальный полученный доход (то есть высчитываем понесенные затраты). Но прежде чем умножить на 13%, необходимо учесть несколько нюансов.

1. При продаже дома, не забываем учитывать стоимость участка, ведь налоговая база суммирует стоимость дома и участка.
2. В соответствии с изменениями в налоговом кодексе с 2016 года, стоимость берется не из договора купли-продажи, а 70% от кадастровой оценке. А если точнее, то налоговая смотрит на ту цену что больше.
3. В качестве расходов можно предъявить:
   • Затраты на приобретение (подтвержденные договором по которому покупался дом);
   • затраты на ремонт или постройку (подтвержденные чеками на покупку стройматериалов, договором подряда с бригадой строителей);
   • проценты по ипотеки, если дом приобретался с привлечением кредитных средств.

Налоговый кодекс дает право на выбор расчета налога. То есть человек может выбрать взять налоговый вычет или рассчитывать налог из разницы доходов и расходов. Но использовать два расчета вместе нельзя!

• Первый вариант расчета

Налоговый вычет в 1 млн. К примеру, если дом с участком был продан за 1 200 000, а его кадастровая стоимости 2 млн. (сравнивается какая сумма больше – 1,2 млн. < 1,4 млн. (2 000 000*70%)) – это и есть налоговая база, применяя вычет 1 000 000, остается 400 тысяч, что и умножается на 13% = 52 000 рублей надо заплатить. Этот метод выгоден в случае если нет документально подтвержденных расходов: дом получен в дар или же построен своими руками за 500 тысяч.

• Второй вариант расчета

Доход – расход. Например, если дом был куплен за 4,5 млн. и продан через год за 5 млн., при этом он был отремонтирован за 300 тысяч, а его кадастровая стоимость равна 5 340 000, то налог считается так: (5 000 000-4 500 000-300 000)*13%=26 000 рублей. Государственная оценка в этом случае игнорируется поскольку 70% от нее меньше цены продажи. А если же она составляла бы 7 200 000, то расчет бы выглядел так: [(7 200 000*70%)-4 500 000-300 000]*13%= (5040 000-4 800 000)*13%= 31 200 ₽

Недостроенный дом

Многие люди сталкиваются с проблемой продажи земельного участка с недостроенным домом. Владелец имеет право на налоговый вычет в размере 250 000 рублей, если сумма от продажи превышает один миллион. Чтобы увеличить сумму налогового вычета необходимо признать недостроенного дома жилым. На положительное решение можно рассчитывать если:

• Помещение изолированно для проживания.
• Проведены коммуникации.

Недостроенный дом, признанный как жилой, имеет право на вычет в миллион, в случае продажи. Вычет назначается при наличии официального документа о постановке на кадастровый учет.

На примере:

• Если недостроенный дом не признан жилым, то размер налога зависит от стоимости продажи – на проданное за 700 000 рублей имущество назначается вычет в размере 250 000, с оставшейся суммы 450 000 взимается 13% налога т.е. 58 500 рублей.
• Если имущество находилось во владении более трех лет, налог будет равен 0%.
• Признанный жилым объектом дом имеет налоговый вычет 1000000 рублей. При сумме продажи от одного миллиона рублей вычет отнимается из общей суммы и на остаток рассчитывается налог в размере 13%.

Избежать налога, в любом случае не получиться, поэтому продавать жилой дом выгодней как недостроенный.

Как не платить налог

Налог на продажу земельного участка с домом нивелируется, если истек 5-и летний период с момента получения права собственности.

Если в одном году собственник продал дом и купил взамен другой, то можно сократить подоходный налог, путем компенсации. Государство обеспечивает гражданам единовременную компенсацию в размере 13% от покупки жилья. Если собственник ранее не воспользовался этим правом, то он может сократить подоходный налог компенсацией от покупки.

Если продажа имущества производится долями, например каждым супругом по отдельности, то можно использовать вычет для каждого супруга. Но при условии составления двух договоров.

Также супруги могут получить объединенный налоговый вычет при продаже собственности находящейся в общей собственности (невыделенных долях). То есть вычеты супругов суммируются.

Многие люди сознательно идут на обман налоговой инспекции и в договоре занижают реальную стоимость. На этот случай существует норма, по которой налог высчитывается по кадастровой стоимости. И будет рассчитан от 70% суммы указанной в кадастровом паспорте.

Также сумму налога можно снизить при признании дома недостроенным. Это выгодно если земельный участок находился в собственности более пяти лет. Соответственно существует возможность оформить договор как продажу участка земли.

Налог с продажи для иностранных граждан составляет 30% от дохода или от суммы оставшейся после вычета. Но если иностранец проживает в России более полугода, то он считается резидентом и оплачивает налог в размере 13%.

Выплата подоходного налога назначается с момента совершения сделки.

Декларацию надо подавать до апреля следующего года. Если сумма не поступает в налоговую, продавцу приходят напоминания в виде писем из налоговой, а также назначается штраф 5% от суммы налога. Срок наложения штрафа длиться в течении полугода. И каждый месяц увеличивается на 5%, при этом итоговый суммарный штраф больше 30-ти процентов не взимается. После полугода ежемесячное наложения штрафа увеличивается вдвое и составляет 10%,его наложение длится до истечения года со дня невыплаты налога.

Сумма налога – 90000 рублей соответственно назначенный штраф в размере 5% будет равен 4500 рублей. После полугода штраф будет – 9000 рублей.

Более долгий срок невыплаты налога влечет за собой обращение в суд. По решению суда с неплательщика сумма налога и штрафа будут взиматься принудительно.

Также на территории РФ действуют санкции для должников – невозможность выезда на территории другой страны. Также должник не имеет возможности оформить банковский кредит, получить ипотеку или ссуду.

Продавая имущество необходимо помнить, что налоги это часть доходов государства. Рано или поздно их все равно придется заплатить. Поэтому продавцы в большинстве случаев включают сумму налога в стоимость недвижимости.

Appolo53 2016-01-05

В 2002 году я купил старый частный дом как единственное жильё, о чём имеется Договор его купли- продажи, на основании чего было получено Свидетельство о гос. регистрации права собственности на дом, Свидетельство гос. регистрации аренды земли для дома на 49 лет, Домовая книга, Паспорт БТИ.
В 2003 году я получил в краевом комитете по архитектуре и градостроительству Разрешение на строительство (реконструкцию) старого дома.
В 2009 году я закончил основную реконструкцию и, после отделки, в 2015 году зарегистрировал реконструированный дом, о чём получил новый Техпаспорт дома, Кадастровый паспорт дома, и Свидетельство о гос. регистрации собственности на реконструированный дом. ПОД ТЕМ ЖЕ АДРЕСОМ, что и прежний, но 2015 года. Как раз успел к пенсии. Жить бы и жить.
Но единственный сын уехал в Ленинград на ПМЖ. Нашёл там работу и живёт в общежитии.
Мы с женой решили продать дом и переехать в Ленинград к сыну.
Однако меня буквально «убивает» предстоящий налог с продажи дома. Ведь согласно Свидетельства гос. регистрации от 2015 года, я владею им гораздо менее 3-х лет!
Могу ли я доказать, что по факту владею этим домом больше 10 лет?

Ответы на вопрос

Здравствуйте. Если бы вы продавали дом в первозданном виде, в таком случае не нужно было бы платить налог. Сейчас у вас зарегистрирован новый объект, и правоустанавливающий документ – Свидетельство о государственной регистрации права собственности датировано 2015 годом. С этого года и начинается отсчет сролка владения. Однако у вас есть два варианта определения налоговой базы. 1 вариант. Доход от продажи дома минус 1000 000 руб. И с разницы уплатить налог 13% 2 вариант. Доход от продажи дома минус расход на его прибретение и минус расходы на его реконструкцию, подтвержденные документально. И с этой разницы расчитывается налог 13%. Где выгоднее тот вариант и выбирайте. И еще как вариант. Обратитесь с письменным вопросом в свою налоговую инспекцию. В течение месяца вам обязаны ответить. Этим ответом и руководствуйтесь в своих действиях.

Добрый день!
Ваш вариант не укладывается в рамки Налогового Кодекса РФ (НК РФ).
В пп.1п.2 ст. 220 НК РФ сказано, что сумма дохода от реализации дома может быть уменьшена на сумму 1000 000 руб. – это имущественный налоговый вычет при продаже дома, можно считать это льготой. Если вы свой дом продаете за 3 000 000 руб., то налог по этому варианту равен 260 000 руб. (3000 000 – 1000 000*13%.
В пп.2 п.2 ст 220 НК РФ предложен второй вариант расчета налога. Вычет в 1 000 000 руб. можно заменить на «сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества». Если вы приобретали старый дом за 500 000 руб. а затраты на его реконструкцию составили 1500 000 руб. (можете их подтвердить документально), то тогда налог к уплате составит 130 000 руб.(3000 000 – 500 000 – 1500 000)*13%.
Это все что касается сделки продажи вашего дома.
Так как в дальнейшем вы намерены приобрести новое жилье, то резонно задаться вопросом, пользовались ли вы имущественным налоговым вычетом при покупке старого дома, возвращали ли вы налог с затрат на приобретение вашего старого дома? Если нет, то вы имеете право воспользоваться имущественным налоговым вычетом при покупке нового жилья в Ленинграде. Пп. 3 и 4 п.1 ст.220 НК РФ предусмотрен вычет в размере фактически проиведенных расходов на жилье (максимальная сумма на человека составляет 2000 000 руб.) и на фактически уплаченные проценты по ипотечному кредиту (максимальная сумма 3000 000 руб.).
Если обе сделки: по продаже дома и покупке нового жилья в Ленинграде произойдут в одном году, например в 2016 , то у вас произойдет взаимозачет: налог к уплате от продажи дома погасится возвратом налога от покупки жилья в Ленинграде. И, возможно, еще останется часть НДФЛ к возврату.Чтобы точно об этом говорить, нужно владеть реальными цифрами и точно знать, когда вы стали пенсионером? Как получить имущественный вычет, вы можете прочитать здесь: . Декларацию 3-НДФЛ вам нужно будет сдать не позднее 30 апреля 2017 года, если сделки будут в 2016 г.

Здравствуйте! Итак приблизимся к вашим исходным данным. Стоимость старого дома 177 тыс руб. + расходы на строительство нового дома (кассовые чеки, квитанции к приходным кассовым ордерам, платежки, расписки на приобретение строительных материалов, Договора подряда, Акты выполненных работ их оплата, Оплата проектно-сметных работ и т.д. все что связано со строительством дома) . Здесь обязательно нужны подтверждение ваших затрат для того, чтобы уменьшить налоговую базу от продажи вашего дома, а не кадастровая стоимость.
Если вы наберете этих затрат хотя бы на 6 000 000 руб. То налог при продаже дома будет следующий: (10 600 000 – 177 000 – 6 000 000)*13%.= 4423 000*13%=574 990 руб.
Очень жаль, что собственником дома является только ваша жена. И если я вас правильно поняла, то вы оба являетесь неработающими пенсионерами с 2007 г. и 2008 г. это тоже минус.
Почему плохо, что жена единственный собственник, а потому, что весь доход от продажи дома это ее доход. Если бы у вас была долевая собственность по ½ у каждого, то при оформлении договора продажи дома каждый бы из вас задекларировал себе доход в размере ½ от 10 600 000 , то есть 5 300 000 руб.
И тогда Расчет налога к уплате для каждого из вас выглядел бы следующим образом:
(5 300 000 -1/2 *177 000- ½* 6000 000)* 13% = 2211 500*13%=287495 руб.
Дальше переходим к приобретению объектов в Ленинграде.
Сын, приобретая квартиру за 2500 000 руб, имеет право получить имущественный налоговый вычет в размере 2 000 000 руб. Это значит, что он может вернуть себе подоходный налог в размере 260 000 руб., но не сразу, а в течение нескольких лет. Это зависит от его годовой заработной платы, с которой удерживается налог 13%. Этот налог и возвращаеся.
Вы, приобретая квартиру за 8 000 000 руб., здесь не важно на кого она будет оформлена, каждый, потенциально, имеете право на имущественный вычет в размере 2000 000 руб.
И вот что в итоге вам пришлось бы заплатить в бюджет по моим расчетам каждому:
(2211 500 — 2000 000)*13%= 27495 руб.
А если у вас собственник жена то у нее получится налог в размере
(4423 000 – 2000000)*13%=2423 000*13%=314990 руб.
Если учесть, что ваш сын получит возврат 260 000 руб., то ваш убыток составит 54990 руб.
Если у вас еще появятся вопросы, задавайте. На данном сайте вы получаете консультации бесплатно.

В 2002 году я купил себе небольшой домик в деревне недалеко от города. Думал, будет дача, но быстро понял, что это не мое. В общем, лет через 5 я решил этот дом продать.

Но чтобы продать подешевле, я решил пристроить к дому еще комнату и сделать мансарду. Это у меня получался уже двухэтажный коттедж, который можно продать гораздо дороже, чем просто деревенский домик. Такой у меня был бизнес-план.

Получил я в поселковой администрации разрешение на реконструкцию дома, взял кредит в банке, купил стройматериалов, нанял бригаду, и за лето вместо покосившегося бревенчатого домика на участке у меня красовался кирпичный двухэтажный коттедж. Сделал к нему асфальтированный подъезд, металлический решетчатый забор. В общем загляденье. И всего 30 километров от города. Поэтому покупатель нашелся довольно быстро. Единственная проблема – поскольку площадь дома увеличилась, появился второй этаж – поэтому мне пришлось узаконивать реконструкцию. Но тогда как раз объявили «дачную амнистию», поэтому реконструкцию мне узаконили легко. Получил новенькое Свидетельство о регистрации права собственности, в нём указана новая площадь дома – 140 кв. метров.

Ну и вот, с новым свидетельством на руках (вернее, с двумя свидетельствами – одно на участок земли, а второе – на дом) пришли мы с покупателем в регистрационную палату, оформили договор. А при оформлении договора мне девушка из юридической фирмы говорит – какую сумму указывать в договоре? Один миллион рублей? Я говорю – нет, почему один миллион, пишите реальную сумму – пять миллионов. Один миллион стоимость участка и четыре миллиона стоимость дома. Она говорит – так придется ведь вам налог на доходы физических лиц платить с суммы, превышающей 1 миллион. А я такой ей объясняю – у меня ведь дом в собственности больше трех лет, поэтому доход от его продажи НДФЛ не облагается. Она говорит – ну, ладно.

В общем, подписали договор, я получил деньги, и мы разошлись оба довольные. После Нового года я, как положено, подал декларацию по форме 3 НДФЛ, что получил доход 5 миллионов, налогом он не облагается, подтверждающие документы приложил – договор, копии свидетельств о регистрации – одно на землю, другое на дом. Итоговая сумма к оплате – ноль рублей.

А месяца через три у меня в квартире раздался телефонный звонок. И налоговая инспекторша сообщает мне, что я должен уплатить НДФЛ в сумме 360 тысяч рублей. Ну, я начал ей объяснять, что я владел домом более трех лет, поэтому доход от продажи дома налогом не облагается. А она мне так заявляет, что поскольку Свидетельство о праве собственности выдано меньше года назад, то, следовательно, этот дом у меня в собственности тоже меньше года. Поэтому, будь добр, заплати по-хорошему, иначе возьмем по-плохому.

А я в свое время работал директором аудиторской фирмы, поэтому с налоговой «бодаться» мне не впервой, знаю, что по телефону бесполезно этой инспекторше объяснять. Написал жалобу сразу на имя начальника налоговой службы. Объяснил всю ситуацию, что дом у меня в собственности более трех лет, поэтому от уплаты НДФЛ я освобожден. А то, что там новое Свидетельство о регистрации права собственности, так оно выдано не в связи с приобретением новой собственности (дома). А в связи с изменением технических характеристик старой собственности. Просто изменилась площадь дома – но дом-то ведь старый остался.

Вызвали меня к начальнику ИФНС, там я встретился с инспекторшей, с которой по телефону общался. Ни до чего мы не договорились, они мне свои аргументы – Свидетельство о регистрации новое – значит, дом новый. Я им свои аргументы – чтобы построить НОВЫЙ дом, надо старый снести, оформить акт сноса, потом получить разрешение на строительство, и много еще чего надо оформить. А то, что Свидетельство новое – просто узаконили реконструкцию СТАРОГО дома.

В общем, к взаимному согласию мы не пришли, мне сказали, что будут с меня требовать уплаты налога через суд. А поскольку я работал в аудиторской фирме, у меня было уже несколько выигранных дел у ИФНС, поэтому я был уверен, что и этот процесс выиграю.

Однако, когда я готовился к процессу, почитал комментарии к законодательству, изучил Градостроительный кодекс (раньше я и не знал про существование такого), и понял, что я «попал». Тем обиднее это «попадалово», что, работая директором аудиторской фирмы, я сам учил людей, как им грамотно и на законных основаниях уменьшать налоги. А теперь, как тот сапожник без сапог, попался «на ровном месте».

Оказывается, понятие «новый дом» по-разному трактуется в разных отраслях права. Инженерное и юридическое значение слова отличаются «с точностью до наоборот». Ведь, согласно законодательству, право собственности на объект недвижимости возникает только после регистрации права. Поэтому, раз я получил новое Свидетельство о регистрации, то юридически считается, что право собственности у меня возникло именно в этот момент. Даже несмотря на то, что фактически была всего лишь немного изменена площадь дома – ну пристроили одну комнату, и что? Дом сразу из старого стал новым?

Оказывается – да! И, оказывается, я не единственный, кто попался в такую «западню». Поэтому эта инспекторша со мной так уверенно и разговаривала, потому что я у нее был не первый.

И, видимо, не последний. Так что, господа, имейте в виду этот казус, когда будете на налоговые вычеты претендовать.

Между прочим, избежать налогообложения (и сэкономить таким образом 360 тысяч рублей) было до обидного просто. Нужно было в договоре указать, что стоимость дома составляет 1 миллион (эта сумма налогом не облагается). А стоимость участка, на котором стоит дом – 4 миллиона. Участок-то у меня был в собственности давно, я ведь на него новое свидетельство о регистрации не оформлял.

Век живи, век учись. Желательно, не на своих, а на чужих ошибках. Надеюсь, этот мой рассказ кому-нибудь будет полезен.

Nataldream

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома.

В Письме ФНС России от 18.04.2006 N 04-2-02/301@ подчеркнуто, что согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства, а реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. То есть соответствующие расходы на реконструкцию нежилого помещения не отождествляются с расходами по строительству жилого дома (достройке дома, не оконченного строительством), в отношении которых предоставляется имущественный вычет.

Но реконструкция (капитальный ремонт) объекта улучшает его потребительские качества, что в конечном итоге увеличивает продажную стоимость этого объекта, при этом расходы на реконструкцию связаны с полученным в результате реализации такого объекта доходом. То есть в случае продажи этого дома налоговая база может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов, связанных как с приобретением жилого дома, так и с его реконструкцией (капитальным ремонтом).

Nadezhda1972

Нормативные предписания ст. 220 Налогового кодекса в сочетании с иными нормами действующего законодательства, позволяют сделать вывод, что правом на получение имущественного налогового вычета обладает только налогоплательщик, несущий расходы по строительству нового жилого дома.

Жилым домом, согласно п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ, признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Действующее законодательство (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) разделяет понятия строительства и реконструкции:

Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность) , площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ)

Строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ)

Несение расходов не имеющих целью строительство нового объекта жилой недвижимости права на получение вычета по данному основанию не дает. Соответственно, не будут считаться достаточным основанием для получения вычета строительные расходы налогоплательщика, направленные на увеличение полезной площади объекта, его модернизацию или реконструкцию. По этой причине реконструкция жилого дома не может быть приравнена к строительству. Нет оснований считать реконструкцию дома и как способ отделки находящихся в нем квартир. Это дает налоговым органам основание для отказа в предоставлении имущественного налогового вычета лицам, производившим реконструкцию жилых домов.

Однако в случае, если в результате реконструкции объекта нежилой недвижимости, этот объект был переведен в разряд жилого фонда (а значит, появился новый жилой объект) , его собственник или приобретать получит право на вычет.

Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

Имущественный налоговый вычет: Дом в собственности более 3-х лет, но реконструирован и зарегистрирован менее 3-х лет. Нужно ли платить налог?

Коротко:
Дом куплен в 2001году, реконструирован и введен в эксплуатацию 09.2007 с внесением в ЕГРП записи о регистрации права собственности на реконструированный жилой дом, продан 12.2007 за 3,9 млн рублей. Необоснованно применен имущественный налогового вычет от продажи объекта. Судом правомерно указано, что спорное имущество находилось в собственности налогоплательщика более трех лет, т.к. в силу действующего гражданского законодательства реконструкция не отнесена к основаниям возникновения права собственности, статьей 218 ГК РФ предусмотрено возникновение у лица права собственности на созданный им для себя и за свой счет, но не на реконструированный, объект, равно как реконструкция не является и основанием для прекращения права собственности на существовавший до реконструкции объект.

доп.Инфо:
Решение Налоговой Инспекции о том,что объект продажи находился в собственности налогоплательщика менее трех лет, поскольку указанный срок подлежит исчислению с даты государственной регистрации права собственности на реконструированный жилой дом, не соответствует требованиям законодательства о налогах и сборах.

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23 июня 2009 г. N А62-6190/2008 (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от налогоплательщика Ш.А.А. - предпринимателя (паспорт), от Инспекции - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Инспекции Федеральной налоговой службы по Заднепровскому району г. Смоленска на решение от 26.01.2009 Арбитражного суда Смоленской области и постановление от 23.03.2009 Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А62-6190/2008, установил: Индивидуальный предприниматель Ш.А.А. (далее - Предприниматель, налогоплательщик) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения Инспекции Федеральной налоговой службы по Заднепровскому району г. Смоленска (далее - Инспекция, налоговый орган) от 19.09.2008 N 4123, а также о взыскании с Инспекции судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 7000 руб. (с учетом уточнения) Решением Арбитражного суда Смоленской области от 26.01.2009 признано недействительным решение Инспекции от 19.09.2008 N 4123. С налогового органа в пользу налогоплательщика взысканы судебные расходы в размере 4000 руб. в удовлетворении заявления о взыскании остальной части судебных расходов отказано. Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2009 решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения. Также с Инспекции в пользу Предпринимателя взысканы судебные расходы в сумме 4058,23 руб.

В кассационной жалобе Инспекция просит отменить решение и постановление суда, полагая, что судом неполно выяснены фактические обстоятельства дела. В силу ч. 1 ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав объяснения Предпринимателя, кассационная инстанция не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, Инспекцией проведена камеральная проверка представленной Предпринимателем уточненной декларации по налогу на доходы физических лиц за 2007 год.

По результатам проверки составлен акт от 27.08.2008 N 6764 и принято решение от 19.09.2008 N 4123, согласно которому налогоплательщику предложено уплатить НДФЛ в сумме 360865 руб.

Основанием для указанного доначисления послужил вывод Инспекции о необоснованном применении Предпринимателем имущественного налогового вычета от продажи нежилого помещения в размере, превышающем 1000000 руб. По мнению налогового органа, объект продажи находился в собственности налогоплательщика менее трех лет, поскольку указанный срок подлежит исчислению с даты государственной регистрации права собственности на реконструированный жилой дом. Полагая, что решение Инспекции не соответствует требованиям законодательства о налогах и сборах, Предприниматель обратился с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Суд полно и всесторонне исследовал доказательства, представленные сторонами, и, правильно применив нормы материального права, принял обоснованные судебные акты по существу спора.

В соответствии со ст. 209 НК РФ для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, объектом налогообложения признается доход, полученный от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества. В соответствии с абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ положения настоящего подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. Имеется в виду абз. 5 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ

Материалами дела подтверждено, что согласно договору купли-продажи от 11.08.2000 налогоплательщиком приобретен в собственность жилой дом по адресу: г. Смоленск, ул. Б., д. 67. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.01.2001, о чем выдано свидетельство от 05.02.2001 серии 67 N 028795.

Согласно свидетельству жилой дом имел следующие характеристики: этажность - 1, общая площадь - 29,7 кв. м, жилая площадь - 22,5 кв. м. В период нахождения жилого дома в собственности налогоплательщика произведена реконструкция, связанная с изменением этажности (цокольный, первый и второй этажи) и площади дома (общая площадь - 166,6 кв. м, жилая площадь - 71 кв. м).

13.09.2007 администрацией г. Смоленска Предпринимателю выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, 23.10.2007 в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности на реконструированный жилой дом.

04.12.2007 налогоплательщиком заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого жилой дом продан за 3900000 руб. Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, право собственности на спорный дом, возникло с момента государственной регистрации указанного права Регистрационной палатой Смоленской области - с 09.01.2001.

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается, в частности, при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

В рассматриваемом случае право собственности на указанный объект недвижимости прекращено 04.12.2007 в связи с заключением договора купли-продажи. При таких обстоятельствах, судом правомерно указано, что спорное имущество находилось в собственности налогоплательщика более трех лет - с 09.01.2001 по 04.12.2007, в связи с чем Предприниматель имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной при продаже указанного имущества. Кассационная коллегия отмечает, что факт использования и реализации жилого дома вне связи с осуществлением налогоплательщиком предпринимательской деятельности налоговым органом не ставится под сомнение.

Доводу Инспекции о том, что в результате реконструкции приобретенного в 2001 году жилого дома создан новый объект недвижимости, право собственности на который возникло с момента его государственной регистрации и выдачи нового свидетельства, то есть с 26.10.2007, в связи с чем на момент его отчуждения спорный объект недвижимости находился в собственности Предпринимателя менее трех лет, дана надлежащая оценка судом.

В силу действующего гражданского законодательства реконструкция не отнесена к основаниям возникновения права собственности, статьей 218 ГК РФ предусмотрено возникновение у лица права собственности на созданный им для себя и за свой счет, но не на реконструированный, объект, равно как реконструкция не является и основанием для прекращения права собственности на существовавший до реконструкции объект.

При этом положениями пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не установлены какие-либо специальные правила в отношении жилых домов, подвергшихся реконструкции, не предусмотрены.

Кроме того, как установлено судом первой инстанции, внесение 23.10.2007 в ЕГРП записи о регистрации права собственности на реконструированный жилой дом произведено уполномоченным органом во исполнение ведомственных нормативных актов, не относящихся к законодательству о налогах и сборах. При таких обстоятельствах, у судов первой и апелляционной инстанций имелось достаточно оснований для удовлетворения заявленных налогоплательщиком требований. На основании изложенного, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.