Окончательный расчет по договору купли продажи. Расчёты по договору купли-продажи квартиры

Оплата купли, продажи квартиры

Как произвести расчёт по договору купли-продажи квартиры

В любой сделке с недвижимостью самым важным этапом является процесс передачи денег и как безопасно осуществить расчеты по договору купли-продажи квартиры , дома и других объектов. Этот вопрос интересует как продавца, так и покупателя.

Во времена зарождения рынка недвижимости стороны сделок зачастую не разбирались во многих вопросах данной сферы. Например, когда должны происходить расчеты при купле-продаже квартиры – после подписания и регистрации договора или до него? А также - где это должно происходить?

В настоящий момент риэлторами отработана и широко используется надежная схема расчетов с помощью банковской депозитарной ячейки.

Она представляет собой персональный сейф, расположенный в банке, который можно взять в аренду. В случае сделки по купле-продаже недвижимости его снимают на весь срок ее осуществления, и этот сейф используют для расчетов наличными деньгами.

Для этого деньги в депозитарную ячейку закладывает покупатель еще до подписания самого договора о купле-продаже недвижимости, а изымает продавец этой недвижимости по завершению государственной регистрации данной недвижимости покупателем. При этом все условия доступа к банковской ячейке оговариваются специальным договором, заключаемым между всеми сторонами этой сделки.

До того, как договор купли-продажи будет подписываться, стороны посещают банк, в котором арендуют депозитарную ячейку, при этом составляется дополнительное приложение к стандартному арендному договору. По условиям данного приложения продавец после предъявления зарегистрированного в государственном реестре договора купли-продажи получает в оговоренный период из банковской ячейки деньги, предварительно заложенные туда в его присутствии покупателем.

В том случае, если сделка по каким-либо причинам не состоялась или что помешало продаже, то вся сумма возвращается покупателю. Он забирает ее из банковской ячейки в полной сохранности и целостности.

При приостановке или задержки регистрации договора может возникнуть риск, в оговоренный срок не успеть изъять деньги из ячейки. Эта ситуация актуальна, когда квартира уже фактически продана. Но в этом случае просто продлевается срок аренды. Зато при использовании данного способа расчетов за недвижимость, продавец полностью уверен, что он оговоренную сумму за свою квартиру гарантированно получит, а с другой стороны, покупатель может не волноваться о том, что, если сделка сорвется, могут пропасть его средства.

Одним из новых вариантов расчетов за приобретаемую квартиру является перевод безналичных средств с помощью банковского аккредитива.

Данныйвариант аналогичен использованию депозитарной ячейки, с отличием в одном, что операция расчета проводятся посредством безналичных сумм. Здесь роль депозитарной ячейки отводится аккредитивному счету, его открывает непосредственно покупатель и кладет на него оговоренную денежную сумму. И для того, чтобы продавец получил деньги от покупателя, тоже составляется дополнение к договору купли-продажи, где расписаны все условия по получению денег в результате совершения данной сделки.

Также начинают применять и такой вариант расчета, как проведение денег через ячейку банка с применением векселей. Такой расчет, используя векселя и ячейку в банке, производят в присутствие риэлтора или юриста, что позволяет гарантировать всем сторонам прозрачность и безопасность сделки купли-продажи недвижимости. Используя этот вариант, можно проводить расчеты поэтапно, разбивая сумму договора на несколько векселей. И в случае возникновения возможных проблем легко можно проверить все расчеты, проводимые по банковской документации.

Цена товара в договоре купли-продажи определяется по соглашению сторон. При отсутствии в договоре условия о цене она определяется по правилам п. 3 ст. 424 ГК "Цена" как цена, обычно взимаемая в сходных условиях за аналогичный товар. В договоре стороны могут:

Определить твердую цену;

Договориться о согласовании цены в дальнейшем;

Установить порядок определения цены на момент исполнения обязательства.

Изменение твердо установленной цены в процессе исполнения договора возможно, если это прямо оговорено в договоре. В противном случае изменение цены возможно только при существенном изменении обстоятельств, имевших место при заключении договора, в соответствии со ст. 451 ГК "Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств".

Основная обязанность покупателя по договору купли-продажи -принять и оплатить товар. Покупатель обязан за свой счет совершить действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (направление в банк платежного поручения, поручение банку открыть аккредитив и пр.). При безналичном характере расчетов и отсутствии в договоре купли-продажи условия о форме расчетов расчеты осуществляются платежными поручениями. Покупатель по общему правилу обязан оплатить товар непосредственно до или после его передачи.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК "Ответственность за неисполнение денежного обязательства".

Если покупатель в нарушение договора отказывается от принятия и оплаты товара, продавец вправе либо потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора, а также потребовать возмещения причиненных ему убытков. Продавец также вправе приостановить передачу товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.

Если договором предусмотрена предварительная оплата товара полностью или в части, покупатель обязан оплатить товар в установленный срок до передачи товара. При невыполнении покупателем обязательства по предварительной оплате товара продавец вправе:

Не передавать товар до его оплаты;

Отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных ему убытков.

В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанности по передаче товара, покупатель вправе потребовать:

Передачи оплаченного товара:

Возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

На сумму предварительной оплаты по общему правилу подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК "Ответственность за неисполнение денежного обязательства" со дня, когда по договору передача товара должна быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

Договором может быть предусмотрено условие о продаже товаров в кредит, в этом случае покупатель обязан оплатить товар через определенное время после передачи товара. Обязанность покупателя оплатить товар возникает только после передачи ему товара. В случае неисполнения покупателем обязанности по оплате товара, переданного в кредит, продавец вправе потребовать оплаты товара или возврата неоплаченного товара. На просроченную к оплате сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК "Ответственность за неисполнение денежного обязательства" со дня, когда по договору товар должен быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Если иное не предусмотрено договором, с момента передачи товара покупателю и до дня его оплаты товар, переданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрено условие о рассрочке платежа. В этом случае существенными условиями договора, согласование которых необходимо, чтобы признать договор заключенным, являются условия о цене товара, порядке, сроках и размере платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата переданного товара, если сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половины стоимости товара.

Заключая договор купли-продажи жилого помещения, для сторон договора становится важным (особенно для продавца), чтобы передача денежных средств по договору была осуществлена без лишнего риска и в полном объеме. Конечно, наилучшим вариантом для осуществления прав является вариант привлечения к сопровождению сделки адвоката по гражданским делам, который проследит за тем, чтобы не были нарушены права и интересы стороны сделки. Лучше нанимать адвоката, работающего в этой области, и в этом регионе, т.е. для сопровождения сделок в городе Москве, лучше всего подойдет адвокат по гражданским делам, работающий в городе Москве.

Но, если по каким-либо причинам нанять адвоката не предоставляется возможным, то ниже публикую рекомендации как защитить свои интересы при расчете по договору купли-продажи квартиры, поскольку вопрос о безопасности и надежности расчетов - это один из главным.

Мой опыт адвоката, занимающегося гражданскими делами, свидетельствует о том, что для того, чтобы без неприятных последствий, без лишних стрессов купить или продать недвижимость необходимо применить максимально надежные способы расчетов.

При покупке недвижимости возможны следующие способы взаимных расчетов сторон договора:

1. расчет наличными из рук в руки,

2. расчет наличными через арендованную банковскую сейфовую ячейку,

3. безналичный расчет через банковский аккредитив,

4. расчеты через банковскую ячейку с использованием векселей.

Итак, расчет наличными из рук в руки - самый простой и, в то же время, опасный способ расчетов, особенно, когда передаются большие денежные суммы. Тут от мошенничества никто не застрахован. Встречаясь с покупателем и забирая большие суммы денег, продавец рискует, как получить поддельные деньги, так и не получить всю сумму полностью. Риск становится меньше, если деньги передаются в присутствие нотариуса с оформлением нотариально заверенной расписки. Но сразу появляются другие проблемы - стоимости нотариального удостоверения передачи денежных сумм и перевозки денег. Далее, если расчет происходит до регистрации сделки, то покупатель рискует остаться без денег и без квартиры, если по каким-то причинам сделка не будет зарегистрирована. Стороны договорить производить расчет после совершения сделки - тогда рискует продавец, так как после регистрации сделки квартира ему уже не принадлежит. Восстановить «статус-кво» можно через суд, но это дополнительное нервы, деньги и время.

Расчет наличными через арендованную банковскую сейфовую ячейку является самым распространенным способом. Он удобен и относительно безопасен. Покупатель арендует у банка денежную ячейку, в которую в присутствии продавца и банковского служащего закладывает требуемую денежную сумму. Только после того, как продавец предъявит банку все оформленные документы на квартиру, он получает ключи от ячейки, из которой может забрать деньги. Обычно для получения денег необходимо показать документы, подтверждающие переход права собственности на квартиру к покупателю.

Банковские ячейки представляют собой металлические боксы, предназначенные для хранения вещевых и денежных ценностей, находящиеся в отдельном депозитном хранилище под защитой охранных систем банка. Даже если банк станет банкротом, клиенту не грозят риски, связанные с этим, он получит свои деньги полностью и сможете переместить их в другой банк. Банк не вправе разглашать сведения о том, что вы пользуетесь банковской ячейкой, в том числе не имеет право сообщать об этом налоговой инспекции. В договоре с банком об аренде банковской ячейки стороны оговаривают все условия доступа к ячейке.

Банк также предоставляет в распоряжение клиентов специально приспособленное и охраняемое помещение для переговоров, где имеются в наличие детектор валют и счетно-денежная машинка.

Новым способом расчетов является безналичный расчет через банковский аккредитив. Этот способ аналогичен использованию банковской ячейки, за исключением того, что операции проводятся с безналичными суммами. Роль банковской ячейки выполняет аккредитивный счет, который открывает покупатель и на который он переводит всю сумму денег. Процесс получения денег продавцом тоже подразумевает предоставление всех необходимых документов по договору купли-продажи.

И последний самый новый способ расчетов - расчеты через банковскую ячейку с использованием векселей. Расчеты через банковскую ячейку с использованием векселей производятся в присутствие юриста или агента, что уже гарантирует безопасность и честность сделки. Данный способ позволяет проводить расчеты по цепочкам сделок, разбивать сумму на любое количество векселей. При возникновении каких-либо неприятностей легко проверить по банковским документам всю цепочку расчетов (в том числе и в суде).

Схема следующая: продавец и покупатель открывают в банке рублевые или валютные счета до востребования. Покупатель недвижимости заключает договор с банком на аренду индивидуальной сейфовой ячейки. В договоре аренды предусматривается ряд условий, в том числе правила допуска к арендованной ячейке вторых лиц. Покупатель в течение определенного периода времени не имеет права одностороннего доступа к ячейке. Более того - по условиями договора аренды вынуть содержимое сейфа могут либо продавец с уполномоченным представителем (агентом или юристом, курирующим сделку), либо покупатель с этим же представителем, либо все трое вместе. Но ни в коем случае не в одиночку. Еще одним условием является наличие соответствующим образом зарегистрированного договора купли-продажи квартиры на имя покупателя, находящейся по адресу, указанному покупателем.

Далее, покупатель кладет на открытый им счет денежные средства (валюту или рубли) и потом приобретает на деньги с этого счета банковский вексель (валютный или рублевый) на предъявителя. В присутствии уполномоченного представителя и продавца покупатель закладывает вексель в сейфовую ячейку и закрывает ее. После этого начинают действовать условия, оговоренные в договоре аренды ячейки.

После получения зарегистрированного договора купли-продажи покупатель и продавец заполняют и подписывают акт передачи продавцу ключа от сейфовой ячейки. Потом продавец с уполномоченным представителем или все трое, предъявив соответствующие документы работнику банка, проходят к сейфовой ячейке, где продавец вскрывает ее и изымает вексель, заложенный туда покупателем.

На последнем этапе продавец погашает вексель в банке, и денежные средства в этот же день переводятся на открытый им счет.

При невыполнении условия о предоставлении зарегистрированного договора купли-продажи покупатель по окончании оговоренного временного интервала в присутствии уполномоченного представителя забирает из сейфовой ячейки вексель и погашает его в банке точно так же, как было сказано выше.

Токунова Г.А., 2012