Если продаешь квартиру раньше 3 лет. Подоходный налог при продаже недвижимости. Продажа квартиры, находящейся в собственности менее трёх лет

При каких обстоятельствах нужно уплачивать какие-либо налоги после продажи квартиры?

Налог с продаж будет введён в налоговый оборот с 2017 года. Физические лица не будут являться его плательщиками.

Однако продажа квартиры – это причина возникновения дохода. А с дохода, как известно, физические лица должны уплачивать подоходный налог.

С какого момента отсчитывается срок

Срок владения квартирой отсчитывается с того момента, когда право собственности от одного собственника перешло к другому лицу.

Как известно, в наследство вступают в течение полугода. Поэтому разница между днём открытия наследства и оформлением квартиры в собственность может быть существенной.

Оформляем договор

В договоре должны быть обязательно следующие реквизиты:

1. Полностью ФИО продавца и покупателя, а также их паспортные данные в точном соответствии с паспортами.
2. Реквизиты свидетельства о собственности на квартиру.
3. Цена продажи квартиры.

Кроме того, обязательными условиями договора являются:

• предмет договора;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон по договору, в случае, если одна из сторон нарушит обязательства;
• способы решения спорных и конфликтных ситуаций;
• сумма задатка по специальному , если таковая имеется.

Желательно оценить квартиру у независимого оценщика. Эти результаты лучше «озвучить» в договоре, указав реквизиты оценщика.

Также нужно проверить квартиру на юридическую чистоту и собрать необходимые справки. Это лучше доверить профессионалам, так как «срок годности» некоторых из них совсем маленький.

Если сторонами по договору, или одной сторон является юридическое лицо, то в договоре необходимо указывать полное его название, реквизиты. ИНН и КПП, юридический и фактический адрес.

Все документы нужно будет предъявить специалистам из Росреестра, поэтому лучше сделать несколько их копий.

Элементы налогообложения

Как уже упоминалось, продавец должен уплатить налог с продажи квартиры, если она была в собственности менее 3-ёх лет.

У подоходного налога такие элементы налогообложения, как у других налогов. Это:

1. Субъект налога – это плательщики этого налога. В данном случае, это продавец.
2. Объект налога – тот доход, который возник у продавца после продажи.
3. Ставка налога – то процентное значение. Которое установлено государством для расчёта суммы налога к уплате. Для подоходного налога ставка равняя 13% от суммы продажи, уменьшенной на 1 млн. рублей.
4. Налоговые льготы – они служат для того, чтобы на уровне власти снизить налогоплательщикам налоговое бремя. В данном случае, это налоговые вычеты. Согласно , сумма налогового вычета при продаже квартиры, которая в собственности менее 3-ёх лет, равна 1 млн. рублей.
5. Порядок и способы уплаты налога.
6. Налоговый период – срок, в течение которого формируется налоговая база для уплаты налога и, соответственно, уплачивается сам налог.

Если продавцом квартиры является юридическое лицо, то оно включает этот доход в налоговую базу по налогу на прибыль.

Однако юридическое лицо может уменьшить этот доход на сумму расходов, которые возникли при её покупке.

В любом случае, эти расходы должны иметь отношение к продаваемой квартире, и быть документально подтверждены.

Определение налога

НДФЛ – это аббревиатура. В народе этот налог называют «подоходным». Этот налог является своего рода платой государству за то, что он «позволило» физическому лицу получить доход.

То же самое касается и юридических лиц, только она уплачивают налог на прибыль.

Порядок уплаты подоходного налога регулируется гл. 23 НК РФ, а налог на прибыль юридических лиц – .

Особенности

У налога на доходы физических лиц, как и любого другого налога, есть свои особенности. Их необходимо знать, кто решил продать квартиру, которая находится в собственности менее 3-ёх лет.

Налог для нерезидентов

Нерезиденты тоже могут владеть квартирой на праве собственности в нашей стране. И им также нужно уплачивать налог на доходы.

Согласно положениям НК РФ, доходы нерезидентов нашей страны облагаются по ставке 30% от суммы дохода, полученного от продажи квартиры. И если резиденты могут уменьшить эту сумму на 1 млн. рублей, то нерезиденты не могут.

Уплачивать подоходный налог нерезиденты должны по законодательству нашей страны, так как штраф и пени начисляются так.

Если у нерезидента не будет оплачен налога, он не сможет покинуть пределы нашей страны.

Какие есть льготы?

Как таковых, льгот по НДФЛ не предусмотрено НК РФ. Но есть имущественные вычеты, которыми может воспользоваться каждое физическое лицо, продав свою квартиру, которая была в собственности менее 3-ёх лет.

Налоговый вычет, как указано в НК РФ, составляет 1 млн. рублей от суммы указанной в договоре.

То есть, если квартира продаётся по договору за 4 800 000 рублей, то налогом облагается только сумма равная 3 800 000 рублей (4 800 000 – 1 000 000).

Сумма налога к уплате будет равна:

3 800 000 * 13% = 494 000 рублей.

Такую сумму должен будет заплатить резидент. Нерезиденты, как уже упоминалось, не имеют права на вычет. Они должны будут заплатить налог со всей суммы – от 4 800 000 рулей.

Сумма налога, в данном случае, будет равна:

4 800 000 * 30% = 1 440 000 рублей.

Чтобы продать квартиру менее 3-ёх лет в собственности без налога, то её нужно продавать за цену, меньше, чем 1 млн. рублей.

Можно указать в договоре сумму меньше 1 млн. рублей, а продать за большую сумму, но это уже называется налоговым правонарушением, и грозит налоговыми санкциями.

Как быть пенсионерам?

Наличие пенсионного удостоверения никак не влияет на обязанность гражданина декларировать и уплачивать налог с продажи квартиры, которая была в собственности менее 3-ёх лет.

Дело в том, что налог уплачивается не с пенсионных отчислений, а именно с той суммы, которая была выручена при продаже.

Льгот по НДФЛ вообще нет, есть только имущественный вычет. Пенсионер имеет право его получить. В этом случае, налоговая база для исчисления уменьшается на 1 млн. рублей.

Конечно, всех пенсионеров интересует, как продать квартиру менее 3-ёх лет в собственности без налога?

Либо продавать квартиру за цену, которая меньше 1 млн. рублей, либо подождать пока «стукнет» 3 года. В первом случае, имущественный вычет «перекроет» продажную цену, и налоговая база будет равна 0.

Во втором случае, имущественный вычет предоставляется на всю цену продажи, то есть налоговая база опять равна 0.

При продаже в долевой собственности

Если квартира находилась в общей долевой собственности, то налоговый вычет предоставляется один раз, и «делиться» между собственниками по договорённости.

Право на вычет будет иметь только один собственник. Об этом говорится в п. 3 ст. 220 НК РФ.

Если же продаваемая квартира находится в долевой совместной собственности, то и вычет распределяется пропорционально доле каждого собственника.

Например, в квартире 4 собственника, с равными частями владения. Вычет в 1 млн. рублей делится на 4 части – то есть каждый собственник имеет право получить вычет со своей сумы продажи в размере 250 тысяч рублей.

Есть и другой вариант – собственник один, но квартира приобреталась им по долям в разное время. Как тогда отсчитываться срок владения, и с какой суммы уплачивать налог, а с какой нет?

В этом Письме сказано, что по каждой доле предполагается получение вычета пропорционально в сумме дохода, а по той доле, которая была в собственности более 3-ёх – на всю сумму продажи.

Подоходный налог с продажи квартиры менее 3 лет в 2017 году

В 2017 году в НК РФ будут внесены некоторые изменения, касающиеся подоходного налога с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее 3-ёх лет.

Это срок отменяется, сделка купли-продажи совершается с единственным жильём, зарегистрированным на покупателя.

Срок владения ею теперь не является важным. Налог с продажи такой собственности не будет уплачиваться совсем.

Есть ещё нововведение, которое планируется ввести с 2017 года. Если покупатель приобретает квартиру по цене, которая ниже кадастровой стоимости по региону, то он должен заплатить подоходный налог с разницы.

Логика проста – купил ниже кадастровой стоимости, значит, получил материальную выгоду. А она, как известно, облагается подоходным налогом.

Видео: продажа имущества в собственности менее 3 лет

Из всего вышеизложенного можно сделать вывод, что уплачивать налог с продажи квартиры, которая была в собственности менее 3-ёх лет, придётся только до 2017 года.

Если продавец продаёт единственное принадлежащие ему жильё, то он полностью освобождается от уплаты НДФЛ.

В остальных случая, расчёт и уплата налога в местный бюджет будет происходить по старым правилам.

Пока же налог нужно платить с суммы, которая превышает 1 млн. рублей, так как 1 млн. рублей – это имущественный вычет, который не облагается налогом с продажи. Он предоставляется государством всем категориям граждан.

Если это не будет сделано вовремя, то налогоплательщика ожидают штрафные санкции. Это касается и граждан нашей страны и нерезидентов.

Если квартира была в собственности более 3-ёх лет, то имущественный вычет равен сумме продаже.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 26 августа 2011 года N 03-04-05/7-604 Об обложении НДФЛ доходов от продажи квартиры Вопрос: Квартира с 1992 г. находилась в общей долевой собственности трех собственников с равными долями. В связи со смертью в 2010 г. одного из собственников его долю в праве собственности на квартиру получил в наследство один из оставшихся двух собственников. Таким образом, у одного из собственников находится в собственности 2/3 доли в праве собственности на данную квартиру, у другого собственника - 1/3 доли. Квартиру в 2011 - 2012 гг. планируют продать. Будут ли доходы от продажи указанной квартиры подлежать обложению НДФЛ? Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб. Из обращения следует, что квартира с 1992 г. находилась в общей долевой собственности трех собственников с равными долями. В связи со смертью в 2010 г. одного из собственников его долю в праве собственности на квартиру получил в наследство один из оставшихся двух собственников. Таким образом, у одного из собственников находится в собственности 2/3 доли в праве собственности на квартиру, у другого собственника - 1/3 доли в праве собственности на данную квартиру. Квартиру в 2011 - 2012 гг. планируют продать. Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения. В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру. В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Учитывая изложенное, поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщиков (независимо от изменения состава собственников и размеров их долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры в 2011 - 2012 гг. не будут подлежать налогообложению налогом на доходы физических лиц. Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики С.В.РАЗГУЛИН

Довольно часто при поиске объявлений по продаже квартир можно встретиться с фразой, упоминающей, что недвижимость находится в собственности меньше 3-ех лет.

Многие недоумевают, с какой целью делается это уточнение, и зря, ведь под одной только этой фразе можно догадаться, будет ли покупка недвижимости сопряжена с определенными рисками или нет.

Снижение рисков касательно операций купли-продажи – естественное желание покупателей, и, если вы в их числе, внимательно ознакомьтесь с указанными в данной статье рекомендациями.

Правила безопасности при приобретении жилья

Известно, что профессиональные юристы вооружаются уже давно отработанными и проверенными на практике приемами, которые позволяют без труда определить чистоту совершаемой сделки.

Данный навык доступен не только профессионалам – обычные граждане тоже могут воспользоваться советами и применить стратегии специалистов в области юриспруденции.

Особенно следует пользоваться советами при дорогой недвижимости – потерять большие деньги, время и нервы хочется далеко не каждому, и вы наверняка в их числе!

На что обратить внимание?

Можно выделить три основных правила, следование которым снизит риски при покупке жилья:

1. Проверьте продавца. В первую очередь избегайте сделок, совершаемых по доверенности, так как ее действие может прекратиться еще до регистрации договора купли-продажи. Также старайтесь не приобретать недвижимость у приезжих жителей, так как мошенники часто используют таких лиц для своих махинаций. Перед покупкой поинтересуйтесь у продавца, по какой причине он продает жилье – если она попадает под сомнение, отнеситесь к такой сделке максимально настороженно.
2. Проверьте объект недвижимости. Проверять необходимо как , так и вторичное жилье. Обратите внимание на количество предыдущих жильцов, соответствие стоимости квартиры и ее состояния, а также правильность всех документов собственника. Также на этом этапе необходимо обговорить с продавцом все моменты передачи денежных средств, особенности доступа к банковским ячейкам и другие нюансы.
3. Проверьте порядок продажи. Следует насторожиться, если квартира продается срочно, либо со значительной уценкой, которая превышает 15% от общей стоимости. С подозрением надо относится и к случаям, когда объект недвижимости продается не собственником, а его представителем. Если вам под невнятным предлогом предъявляют неполный , можете развернуться и уйти – для вас это будет лучше всего.

Такими действиями должна сопровождаться каждая покупка квартиры в собственности менее 3 лет – риски покупателя в таком случае сводятся к нулю.

Гораздо лучше потратить немного времени до приобретения, чем нарваться на мошенничество и тратить время в судах.

Виды мошенничества

К сожалению, мошенничество в сфере недвижимости распространено очень сильно.

На практике чаще всего используются следующие схемы мошенничества, о которых :

1. Продажа по недействительным документам. Для этого злоумышленники используют фальшивые печати, бланки, «левых специалистов», а также квартиру, которая снимается у третьих лиц на непродолжительный срок (как правило, собственники даже не догадываются о подобных проделках). Опасность данного метода в том, что отыскать мошенников и доказать свою правоту после покупки будет очень сложно.
2. Обращение в суд с целью признания сделки недействительной. Как правило, мошенники после продажи подают заявление в суд, чтобы вернуть квартиру обратно. Этот вид не так опасен, так как уплаченные за жилье деньги возвращаются обратно покупателю, но уже в меньшем размере за счет прописывания в иске меньшей стоимости. Разница идет в карман злоумышленников, а горе-покупатель несет убытки и тратит свои нервы и время.
3. Продажа недвижимости одновременно нескольким физическим лицам. Довольно распространенный вид обмана, при котором владельцем недвижимости делается несколько копий документов на квартиру, далее они заверяются в разных конторах. После продажи недвижимости нескольким людям, собственник как правило исчезает.

Также можно встретиться и с другими менее распространенными видами мошенничества. Единственный способ уберечься от попадания в капкан – быть бдительным и внимательным.

Риски при покупке квартиры менее 3 лет в собственности

Считается, что если квартира в собственности менее 3 лет, риски для покупателя несколько возрастают.

Данное мнение небезосновательно по указанным далее причинам:

• возможность возвращение подаренной квартиры дарителем обратно в свою собственность, если с момента дарения прошло меньше трех лет;
• на квартире может лежать в виде прописанных недееспособных или несовершеннолетних граждан, из-за которого сделка продажи будет аннулирована;
• небольшой недостаток – отсутствие возможности получить налоговый вычет с недвижимости, находящей в собственности менее 3-ех лет.

Стоит отметить, что наткнуться на указанные риски можно далеко не всегда – есть хорошая вероятность приобрести в 2017 году квартиру менее 3 лет в собственности и не получить к ней в придачу множество проблем и хлопот.

Что это означает?

Квартира менее 3 лет в собственности – какое толкование имеет это выражение? На самом деле все предельно просто – с момента приобретения владельцем данной недвижимости прошло менее трех лет.

По доверенности

Если вы желаете приобрести недвижимости не у прямого собственника, а у его представителя (доверенного лица), будьте готовы столкнуться с риском попасть на злоумышленников.

Конечно, далеко не каждая сделка по доверенности сопряжена с большими проблемами – иногда покупка обходится без негативных моментов.

Чтобы снизить вероятность попасть в руки мошенников, необходимо с самого начала проходить все этапы покупки совместно с выбранным лично квалифицированным нотариусом.

Несмотря на то, что это обойдется несколько дороже, вы сможете обезопасить себя от многочисленных рисков, сэкономить свое время и уберечь нервы.

Полученной по наследству

Даже при покупке унаследованной квартиры можно столкнуться с некоторыми неприятностями.

Основная опасность такой сделки состоит в том, что вместе с объектом недвижимости можно получить и претензии лиц, чьи права на наследование были нарушены в процессе распределения наследства.

Это относится и к наследованию по закону, и к передаче имущества по завещанию.

Как правило, такая ситуация заканчивается в суде, и, если наследник выигрывает дело, договор о продаже недвижимости аннулируется, деньги возвращаются покупателю, квартира – владельцу.

Оспаривание сделки

Единственный способ законного и рационального оспаривания сделок по купле-продаже недвижимости менее 3-ех в собственности (а также в других перечисленных в статье случаях) – судебное разбирательство.

Оспаривание поможет вернуть покупателю свои средства в полном размере в случаях столкновения с мошенничеством.

Таким же образом владелец недвижимости может получить ее обратно, вернув деньги покупателю.

Если вы не хотите тратить время и деньги на судебные разбирательства, с самого начала отнеситесь к покупке квартиры максимально ответственно и серьезно!

На видео о рисках при приобретении жилья