Главная › Жкх › Как правильно заключить договор. FAQ: Как правильно заключить договор аренды помещения? Не путайте предварительный договор и соглашение о намерениях, они влекут за собой совершенно разные юридические последствия

Как правильно заключить договор. FAQ: Как правильно заключить договор аренды помещения? Не путайте предварительный договор и соглашение о намерениях, они влекут за собой совершенно разные юридические последствия

Прежде, чем воспользоваться для оформления своей сделки шаблоном договора из интернета или из «Гаранта»/«Консультанта», познакомьтесь с некоторыми рекомендациями для составления договора , приведенными ниже.

Вы можете заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный Гражданским кодексом РФ.

Если правила заключения договора регулируются гражданским законодательством (договор купли-продажи, договор поставки, договор аренды, договор подряда, договор займа и др.), то вы вынуждены придерживаться этих правил. Однако в некоторых случаях правила дают возможность выбрать тот вариант поведения, который наиболее отвечает вашим интересам и избежать неисполнение договора другой стороной.

Например, если вы сдаете в аренду имущество и хотите сохранить за собой возможность расторгнуть договор в любое время, когда вам это будет необходимо, то достаточно включить в договор аренды соответствующее условие, в то время как, общее правило предусматривает возможность расторжения договора только в судебном порядке и только при существенном нарушении обязательств второй стороной.

Вы также вправе заключить смешанный договор, который будет содержать элементы различных договоров, например, договор на производство и поставку продукции. В этом случае вам необходимо соблюдать правила, касающиеся обоих видов договоров в соответствующей части.

Если вы заключаете договор , который не регулируется Гражданским кодексом РФ (например, инвестиционный), вы более свободны в определении его условий, однако не можете нарушать общие принципы права.

При разработке договора всегда следует помнить про существенные условия. Для каждого вида договора они свои и устанавливаются законом. Если вы не укажите хотя бы одно из таких условий, ваш договор в последующем может быть признан незаключенным, и возникнут определенные последствия: например, вы не получите исполнение по договору, не сможете применить ответственность, предусмотренную договором и т.п.

Так, в договоре поставки необходимо четко определить предмет (наименование, ассортимент, количество товара), а также сроки поставки. Это обязательно. Если непосредственно в тексте договора это сделать затруднительно (например, предполагается поставка разных партий товара в течение длительного времени), то необходимо указать документы, из которых в последующем можно будет точно установить предмет и сроки поставки, а, самое главное, при исполнении договора эти документы составлять и делать в них ссылку на заключенный договор.

Однако указать в договоре только существенные условия недостаточно. Составляя любой договор, необходимо провести анализ договора тщательно продумать и описать взаимоотношения сторон от начала и до конца исполнения договора. Это творческий процесс, требующий усилий, не только юристов, но и лица, принимающего решения, а также специалистов, которые отвечают за исполнение договора.

Договор – это схема взаимоотношений сторон, предусматривающая алгоритм действий в любой ситуации, которая может возникнуть в процессе исполнения сторонами своих обязательств.

Даже, казалось бы, простые отношения по поставке продукции требуют подробного регулирования.

Кто и как будет осуществлять доставку товара до покупателя?
Кто несет транспортные расходы?
Когда к покупателю перейдет право собственности на товар?
Кто несет риск утраты товара в процессе транспортировки?
Каков порядок расчетов?
Как должен быть упакован товар? Последствия нарушения упаковки.
Должна ли возвращаться тара?
Как осуществляется приемка товара по количеству и качеству?
Каков порядок предъявления претензий по количеству и качеству?
Какие дальнейшие действия сторон при наличии претензий?
Какова ответственность сторон за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору?

И это только часть вопросов, которые должны у вас возникнуть при подготовке договора.

Не меньшее внимание следует уделить определению условий договора с точки зрения налогообложения планируемой вами операции. Слишком часто на практике возникают ситуации, когда договорные отношения не согласовываются с бухгалтерией предприятия либо со специалистом в области налогообложения. Результатом таких «сюрпризов» для бухгалтера нередко бывают внесение исправлений в документы и отчетность в авральном режиме, а то и доначисленные налоги.

Раздел «Ответственность сторон» присутствует, как правило, в каждом договоре. Однако не редко содержание его ограничивается фразой: «За неисполнение либо ненадлежащее исполнение договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством».

Ответственность, установленная договором, если только она не противоречит закону, имеет приоритет перед общими нормами гражданского законодательства об ответственности. И, конечно, следует приложить максимум усилий, чтобы именно в договоре определить размер и порядок ответственности сторон в том или ином случае. Более того, в некоторых случаях только путем установления ответственности удается стимулировать контрагента добросовестно выполнять свои обязанности (например, своевременно представлять необходимые документы).

Однако следует признать, что иногда положения об ответственности в договоре для сторон становятся камнем преткновения. Если договориться не удается, а сделка для вас очень важна, то имеет смысл пойти на компромисс. В последующем вы сможете защитить свои интересы, применив общие положения об ответственности. Например, если ваш контрагент допустил просрочку, а в договоре не установлена неустойка за несвоевременную оплату, вы, тем не менее, сможете взыскать с контрагента проценты за несвоевременную оплату в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ.

В этой небольшой статье мы дали лишь несколько советов о том, на что надо обратить внимание при заключении договоров. Каждый вид договора обладает своей спецификой, которую необходимо учитывать.

Если у вас возникли вопросы, и вы хотите обсудить вашу конкретную ситуацию, мы с удовольствием вас проконсультируем.

Неправильно составленный договор аренды может разрушить ваш бизнес. Если не прочитать мелкий шрифт или не указать важных деталей, его смогут расторгнуть в самый неожиданный момент, несмотря даже на то, что вы вложились в ремонт. Hopes & Fears узнал у экспертов, на что стоит обратить внимание.

При заключении договора аренды помещения важно обратить внимание на три пункта, которые часто становятся в суде предметом разногласий сторон.

Во-первых, особое внимание надо уделить предмету договора, то есть помещению, которое вы собираетесь снять. Нужно описать его максимально подробно в договоре: указать площадь, количество комнат. Чем чётче это будет прописано, тем меньше поводов для конфликта: каждая сторона понимает, чем арендатор может пользоваться.

Во-вторых, арендатору стоит проверить, кому принадлежит помещение. Оно в собственности арендодателя или он собирается сдавать его в субаренду? Если это второй случай, то нужно проверить, имеет ли он право отдавать его в субаренду. В судебной практике было множество случаев, когда арендодатели сдавали помещение незаконно, их заваливали судебными исками, а сложности в итоге были у арендаторов, которым срочно надо было искать новое помещение.

В-третьих, стоимость аренды и порядок оплаты - это один из самых важных вопросов, которые надо обсудить до заключения договора. По закону арендодатель имеет право один раз в год поднимать ставку аренды. Но если договориться с ним, что она не будет изменяться на протяжении нескольких лет, и прописать это в договоре, то никаких противоречий закону не будет. Если арендодатель не соглашается зафиксировать стоимость, то можно прописать, на сколько сумма может быть изменена.

По возможности стоит заключать долгосрочные договоры, в них арендатор более защищён. Если договор действует год и больше, надо сделать его госрегистрацию. Краткосрочный договор позволит арендодателю каждые несколько месяцев выставлять новые условия. Для тех, кто собирается переделывать помещение, ремонтировать за свой счёт, тем более уместен долгосрочный договор. Во избежание недопониманий прописывайте в нём максимально подробно, что и кем будет сделано.

Самая частая ошибка в заключении договоров аренды - игнорирование формальностей. При заключении соглашения стороны, как правило, имеют хорошие отношения, а в результате формальная сторона вопроса ограничивается подписанием договора и акта приёма-передачи помещения.

Вопросы возникают, когда стороны по тем или иным причинам встречаются в суде. Именно в этот момент они начинают понимать, что до 90% их действий не могут быть доказаны из-за отсутствия формальных подтверждений.

Чтобы избежать ненужных разочарований, и арендатору, и арендодателю необходимо соблюдать несколько простых правил.

Во-первых, заключая договор аренды, надо сразу посмотреть на него с точки зрения суда. Сможет ли он защитить? Во-вторых, абсолютно все обязательства по договорам должны быть идентифицированы, исполняться, а каждое исполнение должно быть подтверждено формально.

Также необходимо помнить, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

При этом независимо от того, что именно будет указано в договоре аренды, арендодатель сможет сам расторгнуть договор в ряде случаев, описанных в статье 619 ГК РФ. Например, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, значительно ухудшает его состояние, более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя, не производит капитального ремонта в установленные договором аренды сроки.

Как арендатору, так и арендодателю важно помнить, что по договору, заключённому на неопределённый срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую за три месяца.

Чтобы предложить тему в эту рубрику, пишите письма на [email protected] c пометкой FAQ.

Редкий человек при заполнении документов и заключении договоров внимательно проверяет текст на наличие возможных ошибок и подводных камней.

Как правило, «бумаги» мы проверяем на бегу, мельком проглядывая начало и концовку, и надеясь на порядочность второй стороны. За что и платим потом своими нервами и «рублем».

Виды трудового договора с работником - чем они различаются?

Согласно закону, отношения «работник-работодатель» в обязательном порядке должны быть закреплены определенными документами. А именно — трудовым договором, согласно которому (ст.56 ТК) работник должен выполнять свои трудовые функции и соблюдать правила организации, а работодатель - платить ему зарплату без задержек и в полном объеме.

То есть, - это важный документ, четко определяющий права и обязанности обеих сторон.

Каким может быть трудовой договор на практике и согласно законодательству:

Гражданско-правовой. Этот вариант договора имеет место при «подстраховке» руководителя. Его заключают на оказание конкретных услуг, чтобы легко уволить сотрудника в ситуации «вы нам не подходите». В случае, если работник успеет себя зарекомендовать, переходят уже к трудовому договору.
Срочный. В данном случае договором закрепляют работу сотрудника на определенный, вполне конкретный период, а не бессрочно. И после его окончания начальство на законных основаниях может уволить работника. Или же вновь принять его на работу, издав приказ об увольнении и снова заключив договор. Правда, на заключение такого договора у работодателя должны быть веские основания. Иначе данные действия будут считаться противозаконными.
Трудовой. Самый распространенный тип договора, предполагающий бессрочную работу на определенных, прописанных в документе условиях. Данный договор, оформленный в письменном виде - это гарантия соблюдения прав сотрудника.

Трудовой или гражданско-правовой — отличия в договорах:

ТД - это работа на конкретной должности по имеющейся квалификации. ГПД - это выполнение определенных задач с конечным результатом.
По ТД - зарплата в оговоренном документом размере, по ГПД - вознаграждение.
При ТД работу осуществляет лично сотрудник, при ГПД обычно важен лишь конечный результат.
Неисполнение обязанностей при ТД грозит взысканием, выговором или увольнением. Неисполнение ГПД - это уже сфера гражданско-правовой ответственности.

Важные моменты заключения трудового договора - как предупредить ошибки и обман работодателя?

Нашли новое место работы? Близится подписание трудового договора?

Изучаем подводные камни, чтобы обезопасить себя от ошибок и недобросовестных работодателей!

Итак, трудовой договор с вами обязаны подписать максимум в течение 3-х дней с того момента, как вы приступили к работе. Причем, в 3-х экземплярах и в рукописном виде.

И — независимо , приглашены ли вы путем перевода с иного места работы, есть ли у вас маленькие дети, и имеется ли регистрация по месту жительства.

Если договор с вами не заключают, задумайтесь - стоит ли продолжать работать. Ведь ТД - это гарантия ваших прав.

Но и подписывать договор, не глядя, тоже не спешите!

Сначала внимательно его прочитайте и обратите внимание на самые важные моменты:

Соответствие приказа и договора. При внесении важных пунктов работодателем в договор они в обязательном порядке прописываются и в приказе о приеме вас на работу. И первичным (прим. - в спорных ситуациях) всегда будет именно трудовой договор. Поэтому добивайтесь того, чтобы 2 этих документа соответствовали друг другу. Пусть в приказе информация будет в сокращенном варианте, но она должна полностью отражать условия, прописанные в договоре. Любые несоответствия (прим. - положения в приказе, не оговоренные в договоре) не имеют юридической силы.
Испытательный срок. Он должен обязательно быть прописан в договоре. Максимальный период - 3 мес. При отсутствии данного пункта сотрудника считают принятым на работу без испытательного срока и, соответственно, уволить его потом, как не прошедшего данный период, не имеют права.
Конкретное место работы. Если оно четко работодателем не определено в договоре, то уволить сотрудника за «прогул» будет крайне сложно - ведь рабочее место не оговорено. То есть, при увольнении за прогул при отсутствии данного пункта в договоре работодателя через суд обяжут восстановить вас на работе.
Обязанности. Они тоже должны быть прописаны четко и конкретно. Иначе работодатель просто не имеет права требовать от сотрудника выполнения определенных задач «соответственно договору». Работник может смело заявлять о том, что работа, выполнения которой от него требуют, в круг обязанностей не входит. И уволить работника за невыполнение задач, отсутствующих в договоре, тоже нельзя.
Предел заработной платы. Он должен также быть зафиксирован в договоре. И в случае занижения данного максимального предела работник может смело обращаться в суд. Стоит отметить, что обо всех изменениях в оплате вашего труда начальство должно извещать вас только письменно и за пару месяцев до самого факта изменения. Нельзя не сказать и об оплате «натурой». Бывает, что сотрудникам вместо зарплаты выдают производимую в компании продукцию. Данный «метод», увы, до сих пор себя не изжил. Он считается законным в том случае, если «натура» не превышает 20% от зарплаты, а также подходит для потребления (использования) сотрудника и его семьи.
Правила. До заключения договора ваше руководство должно ознакомить вас (исключительно под роспись) с правилами внутреннего трудового распорядка компании и прочими актами/положениями, которые непосредственно к вам имеют отношение.
Содержание договора. Внимательно читайте документ! В нем должны присутствовать не только место вашей работы и должность, но и список обязанностей, условия оплаты (включая все премии с надбавками) и вопрос соц/страхования, дату начала работы. Также могут быть прописаны и дополнительные условия: режим отдыха/работы (при его несовпадении с режимом остальных работников), вопрос компенсаций за «вредную работу», особые условия (командировки и пр.).
Обязанности. Требуйте, чтобы они были прописаны четко и максимально подробно. То есть, сама должность, конкретный вид работы и непосредственно отдел, в котором работа предполагается. Если же в договоре указывают, что вы будете выполнять свои обязанности, «согласно должностной инструкции», то требуйте инструкцию - она должна обязательно прилагаться к договору с вашей подписью (прим. - копия хранится у вас на руках).
Соцстрахование. Важный пункт договора! И сведения из данного пункта должны быть внесены в соответствии с федеральными законами. Данный пункт - гарантия возмещения вреда в случае форс-мажорной ситуации, а также временной нетрудоспособности, материнства и пр.
Переработка. В договоре должны прописать точное число рабочих часов. И при переработке - оплатить вам лишнее отработанное время в 1,5-м или двойном размере.

Ну и напоследок стоит напомнить, что договор подписывает только директор и только в вашем присутствии, а название компании, фигурирующее в бумагах, должно быть везде одинаковым.

Сроки действия трудового договора - на что необходимо обратить внимание?

При трудоустройстве договор заключают на конкретный или неопределенный срок, в зависимости от работы.

Классический договор (на неопределенный срок). В этом случае срок, на который вас нанимают, не конкретизируется и не указывается вообще. То есть, вас принимают на работу на постоянной основе, и прекращение трудовых отношений возможно лишь в порядке, что установлен законом.
Срочный договор. Вариант, когда вас берут на работу на срок, оговоренный 2-мя сторонами для выполнения определенной работы. Максимальный срок - 5 лет. Помимо срока действия в данном договоре обозначают причины незаключения обычного договора (они утверждены законом, и расширять список причин работодатель права не имеет). Расторгают данный договор при завершении его периода действия письменным предупреждением сотрудника за 3 дня минимум. В случае, когда срок договора окончен, а сотрудник все еще работает, договор автоматически переходит в разряд «бессрочных».

Стоит отметить, что срочные договоры разделяются, в свою очередь, на…

Договор с абсолютно определенным сроком действия. Этот вид договора применим при избрании лица на определенную выборную должность. В частности, с губернаторами, ректорами и пр.
Договор с относительно определенным сроком действия. Случай для лиц, принимаемых во временную организацию, созданную для конкретной работы и на конкретный срок. Расторжение договора происходит после окончания существования организации.
Условно срочный договор. Вариант на случай, когда сотрудник нужен лишь на время - в качестве замены работника, отсутствующего временно по конкретным причинам (командировка, декретный отпуск и пр.).

«Желание сэкономить средства и стать владельцем новенькой квартиры, может быть реализовано уже сегодня»! — призывают рекламные материалы многочисленных компаний-застройщиков. Чтобы избежать всевозможных рисков, связанных с приобретением жилья в несуществующем доме, необходимо уделить максимум внимания корректному оформлению документов. Нужно изучить не только привлекательные рекламные буклеты, но и договор участия в долевом строительстве, ведь именно он может таить сюрпризы, которые способны сделать вас заложником собственной мечты.

Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве жилого дома — это главный документ, подписывая который, застройщик обязуется построить дом и передать заветную квартиру, в обмен на ваши средства. Кроме этого договора, никаких других форм вам предлагать не должны.

Излишне напоминать, насколько дольщик не защищен, вкладывая свои «кровные», в предварительный договор и оплачивая стоимость квартиры кредитными средствами. Подписывая такой документ, нужно понимать, что ни о каком сроке передачи жилья речи не идет. Максимум о чем можно говорить — это о сроке заключения основного договора купли-продажи. В то же время, со сроками по кредитным выплатам, все будет в полном порядке. Можно не сомневаться в том, что если сдача дома отложится на год и более, реструктуризовать долг банк вам не предложит!

Наиболее защищенным будет дольщик, заключающий договор, предусмотренный Законом 214-ФЗ. Форма данного договора стандартизирована, поскольку требования к нему подробно изложены в законе.

Договор о долевом участии должен содержать:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре этих условий, документ считается незаключенным. Далее, договор подлежит государственной регистрации, что является страховкой от так называемых «двойных» продаж. При других схемах такой гарантии вам никто не даст. Между тем, заключая такой договор, следует обратить внимание на целый ряд моментов, о которых пойдет речь далее.

Цена за квадратный метр площади объекта окончательная и пересмотру не подлежит

Нужно иметь в виду, что цена за помещение в целом может измениться по результатам замеров БТИ пропорционально его площади. Добросовестные застройщики обычно указывают люфт в 0,5-0,7 кв.метров в ту или другую сторону, при котором цена остается стабильной. А вот на случай, если после обмеров БТИ ваша квартира окажется меньше площади, указанной в договоре, можно получить свои денежные средства, внеся пункт о дополнительных взаиморасчетах.

Совет юриста

Елена Никоненкова,
директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

Есть такой любимый пункт компаний-застройщиков о том, что если квартира увеличилась более чем на 1 метр, то дольщик будет обязан заплатить дополнительные средства. Здесь нужно быть внимательным, потому что ценообразование у нас производится исходя из цены метра. На момент приобретения объекта недвижимости, дольщик покупает квартиру и для него 55 или 57 кв метров не играют роли. Как правило, после обмеров БТИ в среднем площадь изменяется на 2-3 метра стабильно. Значит, если мы не хотим доплачивать, деньги застройщику, мы этот пункт должны исключить.

Почему важно обращать внимание на срок сдачи объекта

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как верно: договор-оферта или договор оферты?

В гражданском законодательстве: договор, заключенный на основании оферты . Кратко (и в разговорной речи): договор оферты .


	Вопрос № 292715

Подскажите, пожалуйста, как правильно: заключенный или заключённый? Где ударение, если это прилагательное от глагола "заключить"?