Кто владел землей. Кому принадлежат земли населенных пунктов. Зачем стоит уточнять данные о собственнике земли
ЗЕМЕЛЬНЫЕ ВЛАДЕНИЯ В ДРЕВНЕЙ РУСИ. Первоначальная и более распространенная форма поземельного владения в древнерусском государстве была чисто общинная. Эта форма никогда не исчезала в нашей стране и существовала еще в н. XX в. по всем селам и деревням, потому что и тогда в сельских общинах земля принадлежала не отдельным лицам как собственность, а общине, и крестьяне владели участками земли только с правом пользования. В древности этот порядок землевладения соблюдался и в городах. Член городской общины не мог ни продать, ни заложить участок городской земли, состоявший в его ведении, точно так же как не мог этого сделать крестьянин относительно своего участка в сельской земле. Но несмотря на то что общинное владение землей постоянно оставалось главным и более распространенным, тем не менее оно не было единственным на Руси, и, вероятно, еще в глубокой древности рядом с общинным поземельным владением было владение частное, что также служит прямым доказательством общинного, а не родового быта, при котором частное владение было бы невозможно. Последнее приобреталось в Древней Руси необыкновенно легко. Из-за малочисленности первоначального славянского населения на Руси сравнительно с огромным пространством земель за общинными поземельными владениями оставалось много земель, никем не занятых, известных впоследствии под именем диких полей, диких лесов и пущей. Поэтому каждый, кто расчищал дикий лес или возделывал дикое поле собственными средствами, вместе с тем делался и полным владельцем, собственником занятой им земли. За первым занимателем никому не принадлежавшей земли законодательством русским признавалось право собственности и в последующее время (в XV и XVI вв.). Следовательно, тем менее мы имеем право отвергать его при первом занятии земли славянскими племенами. Наоборот, тогда считалось заслугой, если кто обрабатывал дикую землю, потому что главной заботой славянских общин было как можно более возделывать земли. Вообще, во всех древних славянских общинах мы находим и частную поземельную собственность; при этом частные собственники всегда пользовались у них большим уважением. Они назывались отчинниками, владетелями, держателями земли, общинниками, составляли высший класс общества и имели большое влияние на дела общественные; земля сообщала им особый вес и уважение от сограждан.
Позднее к первым двум формам поземельного владения присоединились две новые формы, а именно, владение княжеское и владение поместное.
Княжескими землями назывались те волости, города, села и угодья, которыми владели князья. Что князья имели в этот период свои поземельные владения, мы убеждаемся положительными свидетельствами летописи. Так, напр., Вышгород, по свидетельству летописи, принадлежал кн. Ольге, Берестово и Предславино - кн. Владимиру. Княжеские земли разделялись на два разряда. К первому принадлежали земли, уступленные князю земщиной. Эти земли не были полной собственностью князя, потому что они давались не лично тому или другому князю, а составляли принадлежность княжеской власти вообще. Поэтому князь владел ими только до тех пор, пока был князем в той области, которая дала ему земли. Второй род княжеских земель составляли земли, приобретенные покупкой от частных собственников или расчищенные за княжеский счет из диких полей и лесов. Эти земли были полной собственностью князя и оставались за ним и тогда, когда он переходил на княжение из одной области в другую.
Поместными землями назывались такие земли, которые князь давал своим дружинникам на время службы или на жизнь, но без права продавать, закладывать или передавать по наследству. Следовательно, в поместных землях в то время еще не было права собственности, а только право пользования ими. Первое упоминание о поместной раздаче земель относится ко времени Владимира. По свидетельству саги Олава Тригвессона, Владимир дал в поместье Сигурду, дяде Олава по матери, большие поземельные владения. Поместные владения раздавались, вероятно, из княжеских, а не из общинных земель, по крайней мере, так делалось в те времена, от которых дошли до нас официальные свидетельства о такой раздаче.
После принятия христианства поземельное владение на Руси по-прежнему было общинное, вотчинное, княжеское, поместное и, сверх того, появилось церковное, или монастырское.
Общинные земли стали называться черными землями и по-прежнему не составляли ничьей частной собственности, а считались землями государственными. На них были построены земские города и селения, и каждая община - городская или сельская, владела принадлежавшей ей землей как собственностью, нераздельно. Члены общины имели только право пользования участками общинной земли и не могли ни продавать их, ни закладывать иначе как тем лицам, которые пожелали бы вступить в члены общины и приняли бы на себя тягло, лежавшее на земле, поэтому защита или охрана общинной земли лежала на целой общине, а не на отдельных ее членах, и в случае споров за владение суд имел дело с самими общинами или с их выборными представителями, а не с отдельными членами. Владение общинной, или черной, землей всегда влекло за собой исполнение разных повинностей и платеж податей, лежавших на общине: член общины, получая участок земли, вместе с тем принимал на себя и ту долю общинных повинностей, которые лежали на земле, - без этого условия община не давала земель. Общинные земли делились в городах на дворы, а в селах - на оковы, бочки, четверти и т. д. по количеству хлеба, засеваемого на них. Соразмерно с пространством засеваемой земли взимались подати. Кроме того, сельские земли делились на выти, у новгородцев - на обжи, т. е. такие доли, которые представляли полный надел того или другого члена общины. По качеству черные земли делились так же, как и другие разряды земель: на пахотные, сенокосные, лесные и др. К ним же причислялись разные угодья и промыслы: рыбная ловля и охота, бортные урожаи и в некоторых местах соляные промыслы.
Вотчинные земли по-прежнему были частной собственностью; они, как и раньше, приобретались расчисткой диких полей и лесов, покупкой и дарением, по наследству и по другим гражданским сделкам между собственниками, а также, хотя и редко, пожалованием от князя. Владение вотчинными землями как полной собственностью вообще оставалось на прежних основаниях, но вследствие разделения Руси на уделы появилось некоторое ограничение прав собственника на вотчинную землю, состоящее в том, что вотчинник, переходя на службу к другому князю, а не тому, во владениях которого находилась его вотчина, хотя и не терял своего права на вотчину, не мог перечислять ее из одного владения в другое: вотчина со своим владельцем не переходила во владения другого князя - она принадлежала прежней земщине, платила дань прежнему князю и тянула к своему городу.
Т. о., с появлением уделов ясно обозначилось, что частная поземельная собственность имела тесную связь с общинным, или земским, поземельным владением, вотчина не могла отделиться от земщины, к которой она тянула судом и данью. Поземельная собственность, не стесняя личности самого владельца, тем не менее налагала на него некоторые обязательства по отношению к той земщине, к которой принадлежали его владения, так что дружинник, принимая на себя разные повинности и платежи, лежавшие на его земле, делался в некоторой степени земцем. Вотчинные земли могли быть и городскими; последние обычно назывались белыми или обеленными в противоположность сельским, которые назывались черными.
Княжеские земли по происхождению своему, как мы уже знаем, или были уступлены князю земщиной, или приобретены им покупкой у частных собственников и расчисткой диких полей и лесов. Те и другие земли были собственностью князя, но появление уделов на Руси ясно показало, что его права на эту собственность были неодинаковы, а именно: князь, переходя из одного удела в другой, уже терял всякое право на земли, уступленные ему земщиной, потому что они целиком переходили к новому князю; земли же, приобретенные покупкой или расчисткой и заселением диких полей и лесов, оставались за ним как частная собственность, и в тех случаях, когда он переходил в другое владение, новый князь не имел на них прав собственника. Отсюда понятно, что земли, уступавшиеся князю земщиной, составляли принадлежность собственно княжеской власти, а не личности того или иного князя. Земщина уступала их только на период властвования князя; следовательно, они не были частной собственностью князя, а принадлежали к землям государственным. Из этих земель князь раздавал участки своим дружинникам за их службу; но он не имел права отдавать их в вотчинное владение. На землях покупных, составлявших частную собственность, князья отстраивали разные хозяйственные заведения, доходы с которых шли в их казну. К частной собственности князей принадлежали не только сельские земли и угодья, но и городские дворы, которые они покупали у частных собственников; так, в Путивле был дом Святослава Ольговича, о котором летопись упоминает под 1146, при взятии Путивля Изяславом: «И ту двор Святославль раздели на 4 части, и скотнице, брестьянице и товар, иже бе не мочно двинути и в погребех было 500 берковсков меду, а вина 80 корчаг, и церковь св. Вознесения всю оплупиша и не оставиша ничтоже княжа, но вся разделиша и челяди семь сот». Также под 1158 летопись упоминает о дворах Юрия Долгорукого, рассказывая о мятеже, бывшем в Киеве по смерти этого князя: «Много зла сотворися в тот день: разграбиша двор его красный и другий двор его за Днепром разграбиша, его же звашет сам раем, и Васильков двор, сына его разграбиша в городе». Частные княжеские земли, хотя принадлежали к земщине и входили в состав государственных земель, в то же время управлялись волостелями и посельскими или тиунами, присылаемыми князем; следовательно, они ничем не отличались от земель частных владельцев. Управу приставников в княжеских землях Даниил Заточник характеризует следующими словами: «Не имей двора близ княжа двора, не держи села близ княжа села, тиун бо его, яко огнь трепещицею накладен».
Поместные земли в этот период, как и в предыдущий, не были собственностью своих владельцев; они раздавались князьями дружинникам на праве пользования в течение службы их князю, и т. к. они раздавались из тех земель, которые были уступлены собственно княжеской власти, а не лично князю, то в настоящий период с развитием удельного разновластия значение поместных земель ясно определилось, потому что дружинники, переходя вместе со своими князьями из одного владения в другое, лишились всех прав на поместья в прежнем владении, которые переходили к новому князю и раздавались им его дружинникам. Т. о., ясно обозначалось, что поместья никогда не были частной собственностью и не могли быть ею; они всегда составляли собственность государственную и, в сущности, имели одинаковый характер с черными землями. Как община раздавала черные земли по участкам своим членам с обязательством нести известные повинности и подати, лежавшие на том или ином участке, так же точно и союз общин - государство отдавало князю земли с тем, чтобы он раздавал их своим дружинникам также с обязательством нести службу со своего участка. Впоследствии с поместных земель была определена служба с такой же точностью, с какой определялись повинности и подати с черных земель, а именно, от помещика требовалось, чтобы он выходил на войну в известном вооружении и с определенным числом слуг, сообразно количеству земли, данной ему в поместное владение. Впрочем, это было только впоследствии, а в XI, XII и XIII вв. едва ли была такая точность и определенность в распределении повинностей с поместных земель, по крайней мере, до нас не дошло ни одного памятника, в котором бы указывалось, какие повинности лежали в этот период на поместных землях. Но, во всяком случае, нужно предположить, что поместные земли в этот период несли определенные повинности, потому что, как мы уже сказали, они не имели характера исключительности и, как черные земли, составляли собственность государственную. Разница между черными и поместными землями состояла только в том, что общины раздавали своим членам участки, меньшие по сравнению с теми, которые князья давали своим дружинникам. Характер поместных земель, обусловленный тем, что они были собственностью государства, имел большое влияние на само устройство русских владений. Такой характер поместий в связи с удельной системой не давал русским помещикам возможности усилиться настолько, чтобы быть в тягость князьям и народу, как феодалам в Западной Европе, потому что, хотя поместье и лен по форме своей были почти одинаковы, т. е. означали неполное, временное владение за службу, в сущности, между ними была огромная разница: лен принадлежал государю, а не государству, следовательно, феодал, получив от государя лен на время службы, мог незаметно обратить его в полную собственность и увеличить свои владения получением новых земель от государя и постепенным превращением их в полную собственность. Так в действительности и было сделано феодалами Западной Европы, владения которых из ленных стали родовыми. Но русские помещики этого сделать не могли, потому что ни постоянная служба одному князю, ни переход от одного князя на службу к другому не упрочивали за ними поместий и не позволяли обращать их в полную собственность. Продолжая службу у одного князя, помещик должен был переходить из одного удела в другой, следовательно, терять свои права на поместья, и если бы для сохранения за собой поместья он вздумал перейти на службу того князя, которому доставался удел, где было его поместье, то и это не всегда упрочивало за ним права на поместье, потому что князь приводил с собой своих дружинников, которых должен был наделять поместьями и, следовательно, волей-неволей должен был или выгонять прежних помещиков, или же убавлять их поместья. Конечно, князь мог удовлетворять своих дружинников и не касаясь поместий, принадлежавших дружинникам, перешедшим к ним на службу от прежнего князя, - он мог назначить им жалованье и кормление, но это не всегда было возможно и притом только сохраняло помещикам право владения на более продолжительное время, но нисколько не увеличивало и не давало средств обращать поместье в полную собственность и тем резко отличало помещиков от феодалов.
Монастырские и церковные земли появились на Руси вместе с введением христианства, потому что уже в Уставе Владимира Святого упоминаются монастыри, лечебницы, странноприимные дома, гостиницы и пр., принадлежавшие Церквям, епископам и митрополиту. Точно так же и при Ярославе, как это видно из его устава, все эти учреждения принадлежали Церкви. Мы не знаем, давались ли в это время монастырям и церквям вотчины, - по всей вероятности, они не давались. Это можно заключить из того, что летописец, перечисляя все то, что сделал для Церкви Ярослав, говорит только о том, что он давал церквям урок, но о землях и угодьях не говорит ничего. В первый раз о пожертвовании Церкви земли летописец упоминает под 1061 при Изяславе Ярославиче. Изяслав, по словам летописца, дал Антонию, основателю Печерского монастыря, Печерскую гору. Впоследствии монастыри и церкви приобрели значительные недвижимые имения через покупку у вотчинников или через расчистку диких полей и лесов, или через дарение на помин души князьями и частными лицами, или, наконец, через пожалование от князей на содержание и устройство церквей. Так, в грамоте Ростислава Мстиславича Смоленского, данной им в 1150 смоленской епископии, сказано: «И се даю на посвет св. Богородицы из двора своего осмь капий воску и на горе огород с капустником и с женою и с детьми, за рекой тетеревник с женою и с детьми». Особенно были богаты недвижимыми имениями наиболее уважаемые монастыри и епископские кафедры; епископ Владимирский Симон так говорит о богатстве своей кафедры: «Кто не весть мене грешнаго епископа Симона и сия соборныя церкви Владимирския и другия суздальские церкви, колико же иместа градов и сел». А что монастыри и церкви получали большие вклады от частных лиц, видно из монастырских и церковных вкладных описей XII в. Они, напр., свидетельствуют, что один богатый новгородец Олекса, впоследствии прп. Варлаам Хутынский, пожертвовал большой участок земли Хутынскому монастырю. Известия же о том, что монастыри приобретали земли расчисткой диких полей и лесов, рассыпаны преимущественно по новгородским памятникам; у нас нет необходимости перечислять эти известия. Земли монастырские и церковные носили характер вотчинных земель, т. е. частной поземельной собственности с правом отчуждения. Но вместе с тем они имели свой особый характер, состоявший в том, что они принадлежали не физическому лицу, а юридическому; они составляли принадлежность не того или иного епископа или монаха, а епископского сана и монастыря. При таком характере этих земель во владении ими были некоторые особые условия. Так, епископ мог свои земли продавать, закладывать, обменивать или отдавать в поместное владение своим боярам и слугам, но он не мог дарить их или отдавать по завещанию, и они целиком переходили к последующему епископу. Иное дело, если епископ имел вотчины родовые или приобретенные покупкой на собственные деньги; такие вотчины он мог дарить и завещать. Точно так же и монастырские земли принадлежали собственно монастырю, а не монахам и потому не могли быть ни продаваемы, ни закладываемы, ни отдаваемы по завещанию монахами их родичам и т. д., а всегда составляли принадлежность монастыря. Церковные земли точно так же были принадлежностью церкви, а не причта, который только имел право пользоваться доходами с них.
Следовательно, владение этими землями предоставлялось только в известных пределах и они не могли быть отчуждены каким-либо образом. Кроме того, по тесному соединению церкви с приходом в охране и управлении церковным имуществом принимали участие все прихожане в лице избираемых ими церковных старост. Доказательство этому мы находим в уставной грамоте кн. Всеволода Мстиславича, данной им церкви Иоанна Предтечи на Опоках (в Новгороде), в которой именно сказано, что для управления имением этой церкви избирались церковные старосты. Но власть причта и прихода относительно церковных земель была еще ограничена властью епископа, так что ни причт, ни приход не могли без согласия епископа распоряжаться церковными землями.
КОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ЗЕМЛЯ А РОССИИ?
В стране Россия, в соответствии с п.4 ст.3 Конституции Российской Федерации, власти нет: "4. Никто не может присваивать власть в Российской Федерации. Захват власти или присвоение властных полномочий преследуется по федеральному закону." Особенно прелестно вот это "Никто". Правда, согласно той же статье (3)"Носителем суверенитета и единственным источником власти Российской Федерации является ее многонациональный народ."Какой народ? Ну, как какой? Тот, что в России. А Россия что? Государство. Какое? Российская Федерация. И хитренько так: в одном месте ГОСУДАРСТВО - ЭТО НАСЕЛЕНИЕ, а в другом - ГОСУДАРСТВО. Короче, палец, который вставляется в головку шатуна и палец руки - это просто пальцы. На таких простых схемах построено интеллектуальное мошенничество.
Кому принадлежит земля в России? В стране России или в государстве РОССИЯ? Пока в соответствии с Конституцией Российской Федерации земля и ее ресурсы, а также недра, воды и их ресурсы ничейные, так как в России-стране нет легитимного органа, с точек зрения международных практиков-юристов, с которым бы можно было осуществлять отношения собственности на основное имущество, к которому относится земля. Государство таким органом быть не может. Отношения собственности между собою (других субъектов нет) устанавливают люди. Представлять же их всех может только национальный орган. Ни президент, ни правительство не могут представлять нацию. Они представляют государство нации, не страну даже, а государство страны. Вся эта прихватизация без создания НАЦИОНАЛЬНОГО Представительного органа В СТРАНЕ-РОССИИ является незаконной. У нас олигархи не могут грабить народ. Нельзя отнять того, чего нет. Отношения собственности в стране не могут быть отрегулированы без создания единой нации. Таковой может быть Русско-Российская нация.
Дополнение: Союз Наций и Народов страны России - это возможное наименование политической нации страны России. Если возродить Советы (также Верховный Совет Союза Наций и Народов страны России, то термин Советский Народ вполне может оказаться приемлемым.
Рецензии
Земельный вопрос в любой стране - это один из важных вопросом.
Я довольно хорошо знаю положение по этому вопросу в США.
Есть земля федеральная (пренадлежащая государству, не частному лицу, не штату или городу).
Есть земля штата. Есть земля города. И есть частные земли.
ВСЕ земля в Америке кому-то принадлежит.
Не может возникнуть ситуация в США,когда какое-то частное лицо хочет купить пустующий кусок земли, принадлежащий штату или городу, и это решает американский чиновник, требуя взятку)))))
Я сама лично покупала кусок земли для строительства моего дома у штата Коннектикут. Хорошо знаю процедуру этой сделки. Даже если я была инициатором этой сделки, и получив разрешение у штата, эту землю выставили на продажу, я всеравно должна была учавствовать в процедуре купли-продажи официально. То есть эту землю выставили на продажу и продали тому покупателю, кто предложил максимальную сумму. Деньги от продажи пошли в бюджет штата. Никакие частные лица не учавствуют в этой процедуре.
Так как же обстоят дела с землей в России?
Уважаемая Ольга, возможно я ошибаюсь, но для меня государство США и страна, где есть государство США, - это разное. Государство США имеет статус юридического лица, его представляет президент США. Страну представляет конгресс, т.е. конгресс США представляет гражданское общество США. Гос.чиновники потому и не могут представлять собственника земель, вод и их ресурсов, так как государство не является собственником основного имущества нации. Государство США и налоги не собирает, налогами ведают комитеты конгресса (во Франции - парламент). В России же все высшие органы власти являются государственными. Гражданское общество не имеет статуса юридического лица (Дума является государственной), таким образом, если в развитых странах гражданское общество над государством (в лице представительных органов), то в России государство над гражданским обществом. Это феодализм (крепостничество). Такие дела.
Ежедневная аудитория портала Проза.ру - порядка 100 тысяч посетителей, которые в общей сумме просматривают более полумиллиона страниц по данным счетчика посещаемости, который расположен справа от этого текста. В каждой графе указано по две цифры: количество просмотров и количество посетителей.
Чуда на "круглом столе" не случилось. Окончательное решение вопроса о земле отложено еще на 3 месяца, за которые Дума должна поправить Земельный кодекс. Смогут ли "рыночники" и "аграрники" за это время договориться? Судя по настроению сторон, это будет нелегким делом.
Вместо рынка получим кабалу
Александр ТКАЧЕВ, депутат Госдумы от Краснодарского края, руководитель фирмы "Агрокомплекс"
ЗЕМЕЛЬНЫЙ вопрос в России всегда был больше вопросом политики, нежели экономики. Одни стеной стоят против купли-продажи пахотной земли, другие, как, например, Ю. Черниченко со своей Крестьянской партией, хоть сейчас готовы пустить пашню в свободную торговлю. На мой взгляд, всем участникам дискуссии не мешало бы успокоиться, спуститься на эту самую грешную землю и посмотреть на то, кому и как ей владеть, с позиции хозяйственной целесообразности.
Не хочу агитировать ни за "белых", ни за "красных". Лужковская кожаная кепка мне импонирует намного больше, нежели комиссарская кожаная тужурка, да еще с маузером на боку.
Не скрою, в Думе я голосовал за Земельный кодекс. Считаю, что он вполне отвечает нынешнему, крайне бедственному положению села. Больше того, кодекс поддерживает основная масса крестьянства. Чем же не понравился он президенту Б. Ельцину? Борис Николаевич заявляет: надо "по-настоящему" вернуть землю крестьянам. Но разве сегодня она не в крестьянских руках?
СОГЛАСНО официальной статистике, в собственности у крестьян - не только частников, но и различных АО, товариществ, кооперативов, колхозов - находится более 150 млн. гектаров, или 83,7% всей пахотной земли. Этим богатством владеют 12 млн. собственников земельных долей, 280 тыс. фермеров... Прибавьте к этому более 8 млн. гектаров - сады, огороды, дачи, личные подсобные хозяйства и приусадебные участки.
Не парадокс ли? Не успели дать землю тем, кто ее обрабатывает, как уже спешат отнять - теперь это называется "передать от нерадивых хозяев рачительным". Но, говоря о "прелестях" земельного рынка, обходят главное: почему в разряд "нерадивых" попадает абсолютное большинство фермеров и коллективных хозяйств? Ведь в России 80% сельхозпредприятий убыточны. Неужто все лодыри и неумехи?
Конечно, нет. Село душат и непомерные налоги, и вездесущий импорт. А главная беда - грабительский диспаритет цен,
когда сельхозпродукция закупается за бесценок, а техника, горючее, минеральные удобрения предлагаются деревне втридорога. По данным Минсельхозпрода РФ, изза этого убытки АПК России в 1996 г. составили 22 трлн., в 1997 г. - около 25 трлн. руб.
Едва ли крестьяне, не успевшие понастоящему почувствовать вкус земельной собственности, только и мечтают, как бы поскорее продать свои наделы. На мой взгляд, права владельцев земельных долей достаточно широки.
Можно внести их в качестве пая в уставный капитал сельхозпредприятия или передать в аренду. Можно получить земельный участок в натуре, если владелец доли захочет фермерствовать или расширить свое подсобное хозяйство. Но чем он будет обрабатывать свою землю - сохой, лопатой? Нет ни техники, ни денег, чтобы ее приобрести.
Где же выход? И тут крестьянина подталкивают с разных сторон: "Продавать землю!"
Что и говорить, соблазн велик. Для многих селян, годами не видящих "живого" рубля, возможность продать, заложить свой надел - зачастую единственный способ получить хоть какие-то деньги. А что потом? Землю скупят толстосумы и спекулянты. А для безземельного крестьянина одна дорога - в батраки, в кабалу.
В КРАСНОДАРСКОМ крае нашли выход, приняв местный закон "Об особом порядке землепользования". Земля на Кубани - особая ценность, и здесь ею не разбрасываются. Наш путь - не купля-продажа, не залог пашни, а долгосрочная аренда. Она дает возможность владельцам излишков земли зарабатывать деньги, не теряя угодья. С ее помощью и фермеры, и сельхозпредприятия могут расширять свои площади.
Примером может служить наш "Агрокомплекс" в станице Выселки - крупнейшее
на Кубани предприятие, где в один кулак собраны завод по выпуску комбикормов, мельница, 2 элеватора, заводы по переработке подсолнечника, сои, проса, гречихи; мясокомбинат, откормочный комплекс... За счет собственных ресурсов налаживаем производство сыров, спирта, пива. Но главное наше богатство - земля, плодородная кубанская пашня. Недавно под крыло фирмы попросились два вконец обанкротившихся хозяйства и две крупные птицефабрики. В общую копилку
они внесли свои земельные угодья (с согласия владельцев паев) - этот взнос с лихвой перекроет убытки. Теперь у нас 25 тыс. гектаров - есть где развернуться.
При всем критическом отношении к "саратовской модели" я считаю так: велика Россия, и незачем равнять всех под одну гребенку. Пускай в регионах сами решают, кому и как владеть землей, и отвечают за свое решение. Время всех рассудит. Надо только не забывать, что земельные отношения связаны с фундаментальными основами жизни народа, с его традициями, менталитетом. Скоропалительные опыты здесь вряд ли уместны.
Юрий ЧЕРНИЧЕНКО, председатель Крестьянской партии России
Агробароны дурят безгласного колхозника
НАВЕРНОЕ, глава "Агрокомплекса" А. Ткачев - хозяин волевой и требовательный. Без этого двадцатью тысячами гектаров чернозема не управишь. 20 тыс. - это в три с лишним раза больше, чем было в первом на Кубани агрокомплексе, медалисте тьмы выставок, культурнейшем имении "Хуторок", где тоже были и мельницы, и спиртзавод, и галетная фабрика. Пять тысяч постоянных и поденных рабочих, шутка сказать! Но ни основатель той агрофирмы генерал-адъютант Святополк- Мирский, ни последний хозяин барон Штейнгель крестьянами себя не называли - не было такой моды. Теперь же любой аграрий генеральских чинов, перевозимый в "Тойоте" или джипе "Чероки", непременно заявит: "Мы, крестьяне России..."
Ясно, не всегда и не всякое крестьянство России искало себе таких златоустов-авторитетов. Ни столыпинский переселенец за Урал, ни мужицкие заступники в восставшем Кронштадте, ни сельская армия Антонова, против которой Тухачевский приказал применить газы, господ себе не искали, как не ищут благодетелей и сегодняшние фермеры, владеющие худо-бедно уже 12,6 млн. гектаров российской земли.
Но что правда, то правда: 11,6 млн. пенсионеров и действующих работников 23,5 тыс. колхозов, совхозов и переименованных предприятий - это семь раз просеянное на социальных решетах, обнищавшее, живущее воровством с полей и председательской милостью крестьянство, для которого реформа - разор, земельный пай - мираж, рынок земли - оккупация, а депутат-аграрий - отец родной.
ЯВЛЯЮТСЯ ли эти 11,6 млн. пайщиков собственниками земли, могут ли распорядиться ею помимо господ-представителей? Нет. Народ не дурак и выгоду свою знает. 868 тыс. колхозников вообще наплевали на такую реформу, за паем не явились. Оформили хоть что-то обещающие документы только 1,2% от передавших доли в уставный капитал. Передача надела в аренду колхозу (фирме) - это обсчет и недоплата крестьянину, гарантированная "шапка" (навар от урожая) хозяину предприятия и его присным...
Село Ивановка Ростовской области, самое длинное в Сальской степи (5 км!), за три года убедилось: если хочешь достатка и безбедной жизни - вырви свой пай у колхоза и передай в фермерский кооператив "Факел". Колхоз дает за восьмигектарный надел одну тонну зерна - и ту за плату, а фермеры - 4 тонны зерна, 200 литров масла, муку, макароны, вспашут усадьбу, доставят топливо, все это без копья. И никакое тут не благотворительство, просто дают истинную цену, а колхоз облапошивает безгласного пенсионера, чтобы председатель мог развернуть в Сальске сеть своих магазинов и понастроить коттеджей родне.
ИЗ ОБОРОТА уже выпало около 10 млн. гектаров российской пашни - это двадцать Армений, шесть запашек Молдовы... Триллионные вливания в колхозно-совхозный уклад и абсолютный ноль дотаций частному сектору не помешали диковинному перекосу: 9% земель частного владения производят практически столько же продукции, сколько 91% под контролем колхозно-совхозных контор. Картофель на 95% поставляет частник, мясо и молоко подлинного крестьянина насытили рынки от Сахалина до Балтики, пресловутый диспаритет цен этому сектору - как с гуся вода. Думцы-аграрии требуют дотаций. Но разве долгую череду пятилеток село не получало солярку по 4 копейки, ежегодно 40 млн. тонн импортного зерна, четверть миллиарда даровых человеко-дней горожан "на картошке"? Где в мире был сильнее ливень дотаций - и где еще бывали так пусты гастрономы и сельмаги?
Собственника земли пугают ужасами: объявят свободную куплю-продажу - и твою землю скупят иностранцы. Полноте! Это сегодня скупщики от "Газпрома", нефтяных империй, гонцы с такими "иностранными" фамилиями, как Поляков, Вдовин, Кузнецов, на черноземном Юге приобретают "за два взгляда" целые латифундии. Ейский, Белоглинский, Усть-Лабинский, Темрюкский - да легче перечислить те районы Кубани, где "заглот" колхозов еще не состоялся. Колхоз переименовывают в "сельхозпредприятие", скажем, "Тюменьтрансгаза", старушкам сулят семь верст до небес, требуя лишь "малости" - расписки: "Принадлежащую мне землю и имущественный пай безвозмездно передаю в собственность "Тюменьтрансгаза". И дело в шляпе!
Я допускаю, что лично А. Ткачев чист, как слеза младенца, и депутатские шаги его сплошь бескорыстны. Даже при этом допуске авторитет-благодетель кубанских станичников объективно служит социальному слою, сказочно разбогатевшему на агонии колхозов. Тому слою, чья сила и живучесть - в запрете свободного распоряжения крестьян своей землей.
d_zykin задался вопросом: "Кому принадлежала земля в Российской империи? "
Вот типичнейшие рассуждения: У крестьян было мало земли, у помещиков - много, крестьяне по этой причине требовали перераспределения земли в свою пользу, власть им не шла навстречу, и в этом заключалась одна из серьезных проблем Российской империи. А результат - революции начала XX века.
А теперь смотрим, насколько данный тезис соответствует действительности. Какова доля общинных земель в русских губерниях? Приведу ряд примеров (общинные земли в земельном фонде по губерниям
):
Владимирская - 97,4%
Вологодская -97,9%
Вятская -98,6%
Калужская - 98,1%
Псковская -98,8%
Ярославская - 96,4%
Курская -59,6%
Московская - 99,5%
Смоленская - 95,9%
Саратовская - 96,8%
Самарская - 97,1%
С.-Петербургская - 96,7%
Новгородская - 96,7%
Нижегородская - 96,7%
Орловская - 82%
Пензенская- -95%
Тамбовская - 98,6%
Тверская -96%
Тульская - 88,4%
Рязанская - 93,2%
Эти сведения относятся к 1877 году, но вряд ли доля земель, которые принадлежали крестьянам, могла заметно снизиться впоследствии. Причин для этого не было, даже, пожалуй, наоборот, можно предполагать, что ситуация была обратной.
Источник: Статистические сведения по земельному вопросу в Европейской России. СПб., 1906.
В комментах d_zykin пишет, что помещики "где четыре процента земли перехватят, где полтора. А вот на Украине и в Белорусии ситуация совсем другая, вплоть до обратного, когда у общины по 4%. В Курляндии у общины НОЛЬ процентов.В Лифляндии НОЛЬ процентов. в Ковенской -НОЛЬ. Виленской- НОЛЬ."
OCR - А.В. Беликович, 2004. Воспроизводится по тексту: Беликович А.В. Арктика: земля и люди. Анализ национальной земельной политики северных федераций. Магадан: СВНЦ ДВО РАН, 1995. 128 с. (Труды НИЦ "Чукотка"; Вып. 3) Номера страниц указаны в квадратных скобках шрифтом малинового цвета.ВВЕДЕНИЕ
Эта работа посвящена размышлениям о земле и ее месте в системе социальных отношений на Севере. Земля здесь рассматривается не как наиболее интегративный и уязвимый элемент биосферы, а как основа производства на Севере, и прежде всего - традиционного природопользования. Землепользование есть определяющее и своего рода индикаторное звено природопользования , и потому анализ системы землепользования является ключевым вопросом всей жизни человека в Арктике (ибо именно природные ресурсы всегда были здесь причиной политических и социальных конфликтов). Мы намеренно не касаемся здесь проблем политической интеграции и дезинтеграции России, потому что они не имеют никакого значения в рассматриваемом вопросе."... Вообще мне не хочется, чтобы моя земля - очень специфичная по многим параметрам - превратилась бы в безымянную территорию, губернию, или еще хуже - стала бы военным полигоном или вечным клондайком".
Г. К. Вэльвынэ; Анадырь [Архив НИЦ "Чукотка"].
Приустьевая равнина на Чукотке |
ЗЕМЛЯ - важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным и растительным покровом, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения всех отраслей народного хозяйства (ГОСТ 17.5.1.05 - 80)".Что такое земля в системе материального производства? Это - не орудие, и не средство труда, хотя оно и производит материальные ценности. Это - не просто ресурс, это суперресурс, как солнечная энергия или воздух. Это главное условие производства, вместе с тем это и среда производства, вне которой оно невозможно. Как же можно всерьез относиться к понятию "собственность на землю", если оно звучит почти так же чудовищно, как "собственность на солнечный свет", "на геомагнитное поле", "на воздух" и т.д.?
Природопользование: Словарь-справочник .
Человек приходит на землю и говорит: "Это - моя собственность". Это как если бы овод сел на корову (или оленя) и закричал другому оводу: "Это моя собственность!" Да, он питается ее кровью и за ее счет выводит потомство, но вот корова махнула хвостом - и шлеп... Человек живет на земле, но вот он умер, и его хоронят - или на ее поверхности, или выкапывают ямку, и кладут внутрь. Так кто же кому здесь принадлежит, кто чья собственность?.. Земля - человека, или человек - земли?..
"У полярных эскимосов есть пословица, которая гласит, что "ни один человек не может считать новую землю своей наверняка, пока смерть не настигнет его, привязав его тело к каменному холму", - только после этого можно считать эту землю закрепленной за человеком, а человека - за этой землей..."* Здесь и далее по тексту цитаты из англоязычных источников даются в переводе автора.
*Кнут Расмуссен. Гренландия Полярным морем **.
**Цит. по:
Если мы поднимаем вопрос об охране земель и их оптимальном использовании, то при чем тут собственность? Ведь разрушение пастбищ может произойти и на государственных, и на частных, и на общинных землях. Говоря о земле в системе социальных отношений, приходится постоянно сталкиваться с таким парадоксом. Экологически все зависит от методов пользования и оптимальных технологий, а социально-психологически мы почему-то снова и снова возвращаемся к институту собственности, словно только через него осуществляется ПРАВОВАЯ защита земли, хотя в законе землепользования можно всегда указать, что данные правила распространяются на ВСЕ виды собственности. Так почему же вновь и вновь при вопросе о земле обсуждается лишь одно - КОМУ она будет принадлежать? Случайно ли это? А может быть, таким путем нас просто уводят от сути проблемы землепользования?..
В наших социумах землепользователи не равны между собой в правах. В наших социумах от вопроса "чья земля" зависит режим ее пользования - в том смысле, что для кого-то он льготен, а для кого-то нет. Вопрос "кому будет принадлежать земля" на самом деле является вопросом только оттого, что существует социальное или политическое неравенство субъектов владения землей. Это неравенство мы видим среди субъектов как хозяйственных, так и национальных. Вот почему вопрос о земле так тесно связан с вопросом самоопределения наций и правовым закреплением статуса землепользования коренных народов.
Кому принадлежит земля
Она всегда принадлежит тем, кто ее использует - возделывает, занимает своими жилищами, кочует по ней вместе с оленями, просто ходит. Никогда ни у каких северных народов до XVII в. вопрос о собственности на землю не стоял, речь всегда шла лишь о правах на ПОЛЬЗОВАНИЕ ею. "Идет борьба за власть, а не за землю" - вот фраза, которую часто можно применить к истории северных территорий, ибо здесь всегда было вдоволь пустующих земель.Само понятие собственности на землю возникло, вероятно, лишь в земледельческой цивилизации, где люди жили оседло и эксплуатировали лишь незначительную благоприятную часть земель. Слово "земля" для них означало только ту площадь, которую занимала оседлая семья (дом, двор) и огород, поле, которые она возделывала. Таким образом, в земледельческих этносах слово "земля" означало пахотную землю.
На Севере, в цивилизации охотников-рыболовов и оленеводов земля не могла строго закрепляться за отдельными семьями, ибо, во-первых, в большинстве своем это были кочевые народы, а во-вторых, пользование землей даже в течение одного сезона было многократным и предполагало возможность делиться этими ресурсами с соседями. Владеть землей можно так же, как владеть информацией: использовал сам - дал попользоваться другому, но от этого у тебя информации не убавилось. Информация может быть одна и та же, а знают ее все, и все с успехом пользуются - вот так может быть и с землей.
"Кочуем мы не потому, что нам этого хочется, кочует наше производство - северный олень, а мы идем за ним... Наше дело - следить, чтобы пастбища не истощились. Поэтому кочевки у нас быстрые, короткие. И много их. Значит, и территории должны быть огромными. Доказано, что на одного оленя необходимо 120 гектаров. А нас все время стараются согнать для "компактного проживания".Трудно представить, что земледелец, посадивший на своем клочке репку и тщательно ее весь год выращивающий, будет относиться к этому своему огороду точно так же, как кочевник-оленевод к участку склона, где он пасет оленей. Их психологические стереотипы и отношение к земле несравнимы, и поэтому система земельного права, возникнув в земледельческих цивилизациях, никак не может быть механически перенесена на другие типы хозяйствования. В этом суть многих проблем, с которыми сталкиваются земельные чиновники северных территорий, вынужденные подгонять систему государственных земельных законов к арктической специфике.
М. Погодаева; Республика Саха .
..Законы, придуманные в умеренной зоне, часто имеют мало смысла, приходя на Север. Мы вынуждены вновь и вновь убеждать федеральных чиновников, что нам, в Арктике, не нужен контроль питьевой воды на ананасовые пестициды... Государственный закон обязывает засыпать свалки каждый день щебнем - но знаете, в некоторых арктических поселениях просто нет гравия для этого. Другие правила требуют бурения скважин вокруг свалок для мониторинга за грунтовыми водами - но у нас эти воды лежат под сотней метров вечной мерзлоты... Почти по каждому пункту природоохранных законов нам приходится биться".
Мид Трэдвелл; Департамент охраны природы Аляски .
«Кому принадлежит русская земля»
«Кому принадлежит русская земля», такова тема июльского номера журнала «Forbes». В журнале приведена большая статья о том, как в наше время «бравые парни», скупив за безценок в разорённых подмосковных колхозах у крестьян-пайщиков земли сельхозназначения (паи), продают их в тысячи раз дороже. Этих «ребят» «Forbes» называет российскими предпринимателями, хотя правильнее было бы назвать их ПРЕДАТЕЛЯМИ Земли Русской.Данная статья, на наш взгляд, будет интересна всем посетителям сайта, особенно Анастасиевцам.
Дальнейшие комментарии, на наш взгляд, излишни. Текст статьи приводим полностью.
ТЕРРИТОРИЯ НИЗКИХ ЦЕН
Приезжал к нам года полтора назад крупный иностранный девелопер, мы провезли его по землям рядом с Шереметьево, Зеленоградом, Митино. Он всё говорил: «Это нонсенс, этого не может быть». Мол, вокруг Лондона земли раскуплены ещё в средние века и владельцы не меняются — семейства лендлорды только чуть увеличивают или уменьшают свои владения. А тут два молодых парня за год скупили вокруг не самого маленького города Европы такие пространства«, — с удовольствием рассказывает гендиректор компании «Ведомство» Илья Дыскин. «Такие пространства» — это 20 000 га земли, которые предприниматель делит со своим партнёром Владиславом Кольцовым.
Дыскин и вправду молодой. Но бывалый. Свой первый миллион предприниматель (сейчас ему 33 года) заработал к двадцати годам, наладив «арабскую» систему продажи сувениров — за 15% с выручки экскурсионные бюро и переводческие конторы завозили интуристов в сувенирную лавку Дыскина на Волхонке. Гиды и переводчики так старались, что порой экскурсантов привозили в сувенирный магазин прямо из «Шереметьево-2». Потом были опыты недружественных поглощений московских предприятий, которые тоже принесли не плохие деньги.
На земельный рынок Дыскин попал почти случайно. В 2001 году, побывав на даче у приятеля, рейдер подумал, что неплохо было бы тоже приобрести загородный дом. Стал искать, присматриваться и обнаружил, что вариантов не так уж много, вся земля — у крестьян. И купить ее можно дешево. Дыскин обзавелся удостоверением фермера, выкупал у «коллег» по 2-3 га земли. Но настоящий бизнес начался в январе 2003 года — с вступлением в силу Закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
ФУНДАМЕНТ. Нельзя сказать, что до этого момента земельного рынка в стране не было. Были дачные кооперативы, приусадебные хозяйства и другие образования, которые можно было продавать и перепродавать. Но это так называемые земли поселений, в сумме занимающие всего 1,1 % земельного фонда страны (19 млн га). А вот основные активы — 400 млн га земли сельхозназначения (23%) — до 2003 года стояли без движения.
В декабре 1991 года Борис Ельцин подписал указ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», по которому вся земля колхозов и совхозов была поделена в равных долях между членами этих коллективов. Так в России, хотя бы формально, появилось 12 млн землевладельцев. Каждый бывший колхозник получил не участок земли и трактор, а виртуальные земельный и имущественный паи. Свои доли можно было внести в уставный капитал создаваемых на базе старых предприятий акционерных обществ или попытаться выделить участок в натуре для ведения фермерского хозяйства.
Товаром земля в тот момент не стала, так как правила ее дальнейшей перепродажи просто не были прописаны законодательно. Конечно, можно было скупить ценные бумаги бывших колхозов, преобразованных в АО, но что с этим товаром делать дальше? Сельское хозяйство в Подмосковье, например, никогда не было источником сверхприбыли. Теоретически можно было с помощью главы местной администрации вывести землю колхоза из сельхозоборота для последующей жилищной застройки — что прямо не запрещено, то разрешено. Но так как сама процедура перевода земли из одной категории в другую не была прописана законодательно, такое решение можно было в любой момент оспорить.
Сделки с землей осуществлялись, но как исключение из правил. К примеру, совладельцы компании «Вимм-Билль-Данн» Гавриил Юшваев и Давид Якобаш в середине 1990-х начали скупать сельскохозяйственные предприятия Московской области — как говорили тогда, «для развития животноводства». Коровы, пасущиеся вдоль Рублевского шоссе, — сейчас эта картина кажется абсурдом.
И только в 2001 году Госдума приняла Земельный кодекс, декларирующий свободное «владение, пользование и распоряжение землей». Президент Владимир Путин назвал тогда этот документ «каркасом полноценного земельного законодательства». Утвержденный позже Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» разрешил покупать и продавать землю всем желающим резидентам России. Были определены правила оборота земель, использования земельных долей, полученных в результате реорганизации колхозов и совхозов, условия получения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Наконец, 5 января 2005 года вступил в силу закон о переводе земель из одной категории в другую.
Скрывать свои истинные намерения новым землевладельцам уже не имеет смысла. В этом году акционеры «Вимм-Билль-Данна» сообщили, что часть их земель будет потеряна для земледельцев. На «непригодных для ведения сельского хозяйства» землях будет вестись строительство бизнесцентров, жилищных, спортивных и развлекательных комплексов. И в самом деле, для сельскохозяйственных проектов более подходят южные районы страны. Рентабельность сельского хозяйства Московской области за последние три года упала с 4,4% до 0,9%. Не зря же холдинг «Интеко» Елены Батуриной для своих земледельческих экспериментов выбрал Белгородскую область, а не родное Подмосковье.
По оценкам агентства Penny Lane Realty, за время действия закона об обороте земель 90% сельхозугодий Московской области (или около 1,5 млн га) перешли в новые руки. Причем акционеры «Вимм-Билль-Данна» и Дыскин с Кольцовым — не самые крупные лендлорды Подмосковья.
КРЫША. В этом году 7 мая в деревне Нелидово Волоколамского района чествовали участников обороны Москвы. В игровом зале Нелидовской начальной школы после аккуратно исполненного детишками праздничного концерта ветеранам были вручены подарки от мало кому известной, корпорации «Знак». Корпорации, которая, по словам представителя районной администрации, «очень много делает для района и области». Многое уже сделано. Сейчас «Знак» контролирует, по самым скромным оценкам, свыше 100 000 га земли в ближнем и дальнем Подмосковье (см. список землевладельцев), хотя некоторые источники говорят уже и о 300 000 га. Почему такая неопределенность? «Мы стараемся о себе не рассказывать, даже символику компании не показываем, — говорит высокопоставленный сотрудник корпорации, пожелавший сохранить анонимность. — Как только конкуренты узнают, где мы работаем, сразу же набегут».
«Земельная агропромышленная корпорация» («Знак») была создана в 2002 году, как говорят на рынке, по личному указанию главы «Уралсиба» (тогда еще «НИКойла») Николая Цветкова. В «Уралсибе» от земельных проектов категорически отказываются и комментариев не дают. Тем не менее, по отчетной документации «Знака» председателем совета директоров является именно Николай Цветков.
Еще более крупным землевладельцем может оказаться банк «Абсолют», который, по словам конкурентов, работает на земельном рынке в тесном дружеском контакте с администрацией области. «Абсолют» и группа «Боевое братство» (организация, призванная поддерживать ветеранов локальных войн и конфликтов, ее возглавляет губернатор Московской области Борис Громов, — Forbes ) — это фактически одна компания, — рассказывает один из землевладельцев. — «Абсолют» дает деньги, «Боевое братство» работает, ведет скупку». По словам бывшего сотрудника «Регион-Р», коммерческого подразделения «Боевого братства», владелец «Абсолюта» Александр Светаков таким образом установил контроль над 30 % всех сельскохозяйственных земель Московской области (свыше 600 000 га).
Председатель правления группы компаний «Абсолют» Андрей Косолапов в интервью Forbes заявил, что у компании оформлено около 20 000 га земли в Подмосковье. Связь «Абсолюта» с «Регионом-Р» ограничивается, по словам Косолапова, несколькими совместными проектами. Какими, он не уточняет.
Информационная закрытость — характерная черта этого рынка, на котором происходит первичное перераспределение приватизируемой собственности. Объяснение: в этой ситуации важнее не деньги (которых на приобретение собственности тратится не очень много), а связи, административный ресурс и умение ориентироваться в мутной воде. Так было десять лет назад при дележе промышленной собственности. Так обстоят дела с разделом земель сегодня.
Скупка у населения ценных бумаг бывшего колхоза — самая простая часть операции. И, может быть, не самая затратная. В 2003 году колхоз в ближнем Подмосковье с угодьями в 3000 га можно было купить за $2-3 млн., договорившись с 60 — 100 пайщиками. «Первый колхоз, который мы покупали, размещался на территории двух сельских округов в Истринском районе, — вспоминает Илья Дыскин, — Каждый колхозник получал в руки $5000-10000. За две недели над этими 18 деревнями мы пролили зеленый дождь в $5 млн. До этого по колхозу ездили одна розовая «Волга» и «Москвич», а уже недели через две после окончания нашего проекта люди приходили в местное ГАИ с просьбой поставить светофоры».
Однако выплатой денег рядовым пайщикам дело никогда не начиналось и не заканчивалось. Инвестор должен заручиться поддержкой авторитетных в районе людей. Скупать акции и паи против воли председателя колхоза на его территории, к примеру, довольно сложно. «Из директоров колхозов никто меньше $1 млн не получал, никто», — говорит Дыскин.
Глава местного самоуправления при желании легко может испортить бизнес земельному рейдеру. «Какая бы форма собственности ни была по земле, в районе есть власть которая регулирует взаимоотношения всех субъектов права», — говорит в интервью Forbes Евгений Пузряков, глава администрации Каширского района.
Наконец, по закону орган местного самоуправления имеет преимущественное право выкупа земель сельхозназначения. Чтобы власть отказалась от этого права, опять-таки нужны деньги — как говорят, от $5000 за га. (Добавьте к ним минимум $500 000 — по неофициальным отзывам скупщиков земли, этой суммы достаточно для дружбы с местной властью.)
Ключевой момент в обретении земли — вывод надела из сельхозоборота. Эту операцию, согласно новому законодательству, осуществляют власти субъектов Федерации по ходатайству собственника в исключительных случаях. «Исключительным» каждый конкретный случай делает, как говорят, сумма в 20% от рыночной стоимости земли, Важно не просто заплатить — но сделать это с уважением и так, чтобы не опередили конкуренты. В Подмосковье трудно найти хотя бы одно сельскохозяйственное предприятие, за которое не боролись бы несколько претендентов.
Главе компании «Вашъ финансовый попечитель» Василию Бойко в сражениях за колхозы Рузского района едва не сломали руку. Кончилось, правда, все хорошо, Бойко скупил 40 000 га земли. Илья Дыскин отбивается от уголовного дела по факту мошенничества (говорит, конкуренты из «Знака» постарались). Сам «Знак» ведет десятки судебных тяжб, доказывая свои права на уже купленные земли. Холдинг «Акрон» Вячеслава Кантора купил Московский конный завод №1, владеющий 2300 га земли в районе Рублево-Успенского шоссе, и лишь недавно выяснил, что 900 га этого участка еще раз купили какие-то другие люди. Суды работают и над этим вопросом. Таких историй сотни.
А еще есть отдельные пайщики и акционеры купленных предприятий, которые не согласны с тем, как новые собственники распорядились их хозяйствами. Жалобы со всей страны стекаются в общероссийское объединение «Наша Земля», проходят митинги в защиту сельского хозяйства. Разгоряченную общественность пытаются успокоить, в том числе денежными выплатами. «Когда люди становятся частью нашей корпорации, они начинают получать некие материальные блага, — рассказывает сотрудник корпорации «Знак». — Доплаты к пенсиям, продукты, иногда навоз подвезти надо, дрова».
СМЕТА. Новые лендлорды рассчитывают, что все эти хлопоты и нервотрепка окупят себя, причем не один раз. Илья Дыскин: «За половину бывшего колхоза, на который было потрачено $3 млн, мне предлагали $50 млн. Я отказался».
Больше других довольны рейдеры, скупившие землю недалеко от столицы: рыночные цены на землю в некоторых районах ближнего Подмосковья за последние три года выросли в три раза. «Лобовые» подсчеты дают анекдотические результаты. Например, компания Millhouse Capital владеет хозяйством «Матвеевское» (5000 га на Рублевке). Гектар земли в этом районе стоит до $1 млн. Значит ли это, что «Матвеевское» стоит $5 млрд?
«В 1999 году я только-только присматривался к земле, ездил по Рублевке, которая в те времена была совсем другой, — с грустью вспоминает Василий Бойко. — Если бы я не просто ездил, а купил бы там несколько га, — это были бы сейчас миллионы и миллионы долларов».
Бойко, впрочем, зря жалуется. Даже у границ Московской области доходы от операций с землей обещают быть вполне «рублевскими». Хорошие участки в Рузском районе, где он скупил почти все сельхозугодья, сейчас выставлены на продажу по $100 000 за гектар. А компания «Центр Капитал», к примеру, через процедуру банкротства обрела 6000 га земли совхоза «Заокский» в далеком Серпуховском районе за 10,8 млн рублей ($380 000), то есть по $0,6 за сотку. На вторичном рынке их предлагают сейчас по $100. Достаточно продать 38 из 6000 га, чтобы полностью окупить вложения. «При наличии минимального административного ресурса сотку довольно неплохой земли пока еще можно приобрести от $1», — объясняет генеральный директор компании Vesco Consulting Алексей Аверьянов.
Другое дело, что для подсчета потенциальной прибыли лендлордов нельзя просто умножить контролируемую ими территорию на рыночные цены участков в этом районе. Маловероятно, что власти, пусть и лояльно относящиеся к собственникам, позволят вывести из сельхозоборота более 50% имеющихся земель. Но даже если будет достигнут такой результат, где быстро найти покупателей на 750 000 га земли? Сейчас рейдеры, поделив землю, соревнуются в разработке планов по ее использованию. Лучшие участки в непосредственной близости от Москвы пустят под дорогое жилье — не исключено, что поступление на рынок новых массивов земли «уронит» цены или хотя бы остановит их рост. В 40-50 км от МКАД появятся поселки экономкласса — с благоустроенными домами по цене от $450 за кв. м.
А остальное?
Василий Бойко в ответ на такой вопрос привычно разворачивает карту области: возле Тростенского озера местность болотистая, в Пироговском водохранилище купаться запрещают, вокруг Истринского еще в советские времена раздавали участки по шесть соток — слишком людно. Выходит, один только Рузский район, где обосновался Бойко, подходит для создания федерального курорта — к имеющимся здесь двум водохранилищам у главы «Вашего финансового попечителя» претензий нет. Корпорация «Знак» намерена через 3-4 года построить в Красногорском районе гольф-поле чемпионского класса. Много говорят о строительстве горнолыжных курортов, складских комплексов, новых промышленных предприятий — Подмосковье ждет строительный бум. Но в любом случае свои прибыли из полученной за два года земли новые латифундисты будут извлекать не один десяток лет.
Между тем конкуренты из других регионов страны уже готовы поспорить со столичными землевладельцами.
СОСЕДИ. От штаб-квартиры новосибирской «Ассоциации КСК» до местности, на которой размещены основные владения компании, — 3500 км. На преодоление этого расстояния глава «Ассоциации КСК» Сергей Клинков сейчас тратит минимум 9 часов: четыре на перелет из Новосибирска до Москвы, еще пять — на автомобильное путешествие до райцентра Осташков в Тверской области. Клинков уже придумал, как сократить вторую часть путешествия в пять раз. Рядом с Осташковом находится заброшенный аэродром «Крапивня», который можно реконструировать для приема летательных аппаратов бизнес-класса. Кто полетит? Например, нынешние рублевские жители, которым уже тесно на своих элитных сотках, хочется простора, свободы и чистого воздуха. Вокруг Осташкова, расположенного на берегу озера Селигер, все это в избытке.
Здесь, в окрестностях озера, Сергей Клинков с партнерами за последние полтора года купил 18 сельхозпредприятий, владеющих в общей сложности 20 000 га земли. Говорит, что переориентирует хозяйства, производящие овес и ячмень, на выращивание модного теперь рапса — из этой культуры в Европе делают экологически безупречное дизтопливо. Но не отрицает, что под ценное растение будет отдана не вся имеющаяся в наличии земля. Селигер — один из самых популярных туристических регионов в европейской части России. Жилищная застройка и перепродажа земельных участков в этом районе могут принести сотни миллионов долларов. «В Германии гектар земли стоит $20 000 — 40 000, в России его можно купить и за $50. Ценам есть куда стремиться», — утверждает Клинков.
«Ассоциация КСК» в недавнем прошлом контролировала Западно-Сибирское речное пароходство, Новосибирский речной порт, судостроительный завод, мебельную фабрику, строила жилые комплексы, гостиницы и туристические объекты на Алтае и в Новосибирской области. Однако к 2005 году почти все это имущество было распродано. «Сибирский капитал расширяет свои рынки и ищет новые направления для инвестиций. Закон „Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“ открыл новые перспективы, мы стали присматриваться к земле, — разъясняет Клинков. — Покупательская способность пока еще сосредоточена в западной части страны. В Московской области земли на первичном рынке практически уже нет, поэтому мы решили вложиться в Тверскую область, которая географически выгодно расположена между Питером и Москвой».
Сколько «Ассоциация КСК» потратила на скупку крестьянских наделов и по какой цене намерена продавать добычу — Клинков не говорит. Ясно, что деньги вложены удачно. Другие землевладельцы уже предлагают свои владения в окрестностях Селигера по $15 000 за гектар земли сельскохозяйственного назначения
Председатель аграрного комитета Госдумы Геннадий Кулик утверждает, что говорить о земельном буме в масштабах всей страны еще рано. Пока покупатели выбирают самые лакомые кусочки. Это, конечно, прежде всего, годные для малоэтажной застройки земли вокруг всех городов-миллионников России. В Черноземье и на юге страны приобретают участки для развития сельскохозяйственных проектов. На Дальнем Востоке землю скупают с непатриотичным расчетом сдать ее в аренду китайским крестьянам. Популярны места, пригодные для строительства курортов.
Наиболее осведомленные обзаводятся землей в местах будущего строительства федеральных объектов, например железных и автомобильных дорог. Зачем? По закону при изъятии земли для федеральных нужд собственнику полностью возмещаются убытки, в том числе и упущенная выгода. А упущенной выгодой может считаться и неоднократное неполучение кредита под залог земли. Банки, кстати, на подобное кредитование уже готовы.
Кто-то покупает землю «про запас». Помните дважды судимого предпринимателя Андрея Климентьева, несостоявшегося мэра Нижнего Новгорода? Когда-то Климентьев торговал компьютерами, строил теплоходы, играл в политику, сидел в тюрьме. Сейчас на его визитке, должно быть, написано: «Андрей Климентьев, крупнейший нижегородский землевладелец». Недавно бизнесмен приобрел 25 000 га земли в Болдинском районе Нижегородской области. Зачем? «На санках буду кататься», — отвечает Климентьев.
Для решения таких задач подходит и недавнее приобретение АФК «Система» ГУЛ «Бирюлинское» в Горном Алтае: 26 га земли, 284 оленя и 12 лошадей. Что еще «Система» собирается делать в алтайских горах — пока неясно. Тот же вопрос к компании «Автотор», собирающей в Калининграде автомобили BMW и KIA: зачем ей почти половина пахотных земель прибрежного Зеленоградского района Калининградской области?
Скорее всего, затем же, зачем и Илья Дыскин купил недавно колхоз в Краснодарском крае, у которого из 2000 га 800 га расположены на побережье Черного моря. Может, будут строить курорт. А может, оставят лежать — запас карман не тянет.Уже через год после вступления в силу Закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» стало ясно, где этот товар пользуется наибольшим спросом. По числу зарегистрированных в 2003 году сделок лидерами по продажам сельхозземель стали Московская область, южные регионы страны и Татарстан — чиновники этой республики особенно серьезно занимались земельной реформой. Новые землевладельцы тянутся к столице, теплым морям и районам, где условия работы с землей стали четкими и понятными.
В начале этого десятилетия земля была самым привлекательным инвестиционным инструментом в России. За последние пять лет участки в отдельных районах Подмосковья подорожали в пять раз.Информация для размышления:
0,9 % составляет средняя рентабельность сельского хозяйства в Московской области.
95 700 т. пшеницы собрали в 2004 г. в Московской области. В 2000 г. урожай составлял 20 000 т.
18 млн га земли было выведено из сельхозоборота в 1993-2002 годах в России.
1000 га земли было продано в розницу в 2004 году в Подмосковье по средней цене $15 000 за сотку.Земля оптом
Самый распространённый способ покупки земли на первичном рынке — скупка у колхозников земельных паёв или ценных бумаг акционерного общества, если паи были внесены в устав этого АО. Ранним утром к зданию правления колхоза подъезжает автобус, в котором сидят скупщики с чемоданом наличных денег. Вешается объявление о скупке ценных бумаг. Для колхозников, получающих в месяц не более полутора тысяч рублей, продажа акций — часто единственный способ свести концы с концами.
Главная опасность для скупщика: первый этап земельной реформы проходил в страшной неразберихе, документы на этот товар могли быть оформлены с нарушениями или не оформлены вовсе. Например, в начале 1990-х крестьяне реформируемого колхоза получали рукописные справки о выделении земельного пая. На основании этой бумажки районные власти должны были выписать крестьянину официальное свидетельство о праве собственности на земельную долю. Оформление документа шло долго: крестьянин мог уже обменять свой пай на акции создаваемого на месте колхоза АО, а затем получить и личное свидетельство на этот же пай Обычно скупщики стараются приобрести все бумаги на землю, которыми располагает коллектив выбранного хозяйства, чтобы избежать появления владельцев-двойников.
Обретенный земельный надел нужно оформить по всем правилам. Определить его границы (произвести межевание). За месяц до этого следует через прессу сообщить о своем намерении всем заинтересованным лицам (в частности, владельцам соседних земель). Если эти лица не согласятся с вашей версией границ вашего участка, свои права придется отстаивать в суде.
Если все в порядке, проводятся межевание, кадастровая съемка и регистрация права собственности на землю в Федеральной регистрационной службе. Официальные траты оформление 100 га земли — $5 000 — 10 000. В этот момент новый собственник может попробовать перевести землю из сельхозкатегории в иную — в земли поселений (для жилой застройки) или промышленного назначения. Перевод осуществляют комиссии на уровне субъекта Федерации, Если власть отказалась дать «добро» на перевод земли, например под строительство коттеджей, свой надел можно отвести под индивидуальное дачное строительство. Этого закон не запрещает. Но на даче нельзя прописаться, в поселения такого типа не доходят письма — подобный проект принесёт меньше денег.Хозяева земли Самая дорогая земля России — в Московской области.
Мы предлагаем вам список десяти крупнейших владельцев земли сельскохозяйственного назначения в Подмосковье.Знак
100 000 гаГлава финансовой корпорации «Уралсиб» Николай Цветков создал «Земельную агропромышленную корпорацию» («Знак») в день подписания президентом закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» — 24 июля 2002 года.
За три года корпорация стала крупнейшим частным землевладельцем Московской области. Сейчас «Знак» имеет в собственности сельскохозяйственные предприятия в Красногорском районе, на родине Николая Цветкова, а также в Истринском, Дмитровском, Рузском, Раменском районах. «Они разбросаны по всему Подмосковью, на наиболее интересных направлениях, в местах, которые в будущем могли бы стать очагами культуры и бизнеса», — дал характеристику владений «Знака» высокопоставленный сотрудник этой корпорации.
Земли «Знака» условно поделены на три части. Самые ликвидные участки (близко к городу, транспортным развязкам, с удачным ландшафтом) компания намерена придержать, дожидаясь повышения цены. Вторую часть будет осваивать самостоятельно — строить коттеджные поселки, центры логистики, третью — распродавать под девелоперские проекты.Центр Капитал
65 000 гаДо того как стать землевладельцем, Андрей Куцериб работал в туристическом бизнесе — руководил компаниями Destination of the World-Eurasia и «Самые лучшие из лучших». Но как только начал действовать закон об обороте сельхозземель, Куцериб стал скупать бывшие совхозы и колхозы. Его основная компания «Центр Капитал Лимитед» юридически быть землевладельцем в России не может — это российская «дочка» британской Centre Capital, а иностранцам владеть российской землей закон запрещает. Не беда, Куцериб ведет большую скупку с помощью вороха фирм с ни о чем не говорящими названиями. Он собрал земли в Серпуховском, Каширском, Чеховском и Ступинском районах Московской области. Не исключено, впрочем, что Куцериб — наемный работник, осуществляющий земельную интервенцию для стороннего заказчика, то ли нефтяной компании, то ли алюминиевого холдинга. Но подтверждений этому нет.
На части земель новый собственник пытается развивать сельское хозяйство совместно с иностранцами: в партнерах у него датчане, а в работниках — приезжие из Средней Азии. Часть земель уже выставлена на продажу, но без указания стоимости. Объявления на земельных «развалах» в интернете говорят о «договорной цене».ИстЛайн
64 000 гаИнтерес к земле группы компаний «Ист Лайн», управляющей аэропортом «Домодедово», ограничивается родным Домодедовским районом. Свою землю глава «Ист Лайна» Дмитрий Каменщик, как и большинство других лендлордов Подмосковья, брал с боем: пайщики сельхозпредприятий даже перекрывали автотрассы, протестуя против враждебного поглощения их компаний. Однако сейчас лидер в общественной организации «Наша Земля» Николай Дижур готов признать, что Каменщик внял социальным протестам и дал крестьянам за землю больше, чем его коллеги, — до $150 за сотку, один пайщик мог получить до $30 000 за свой товар.
Сейчас Каменщик утверждает, что не хотел бы распродавать свои земли кому попало. «Мы готовы на переговоры с компаниями, которые хотят открыть на этой территории какой-либо востребованный пассажирами или клиентами аэропорта бизнес», — заявил он в одном из интервью.Промсвязьнедвижимость
60 000 гаКомпания «Промсвязьнедвижимость» — дочерняя структура Промсвязьбанка, владеют которым братья Дмитрий и Алексей Ананьевы. Несмотря на то, что «Промсвязьнедвижимость» осуществляет девелоперские проекты в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Казани, Ростове-на-Дону, вкладывать деньги в «чистую» землю компания решилась пока только в Московской области. Согласившись побеседовать с корреспондентом Forbes, гендиректор «Промсвязьнедвижимости» Павел Степанов не назвал ни количества хозяйств, принадлежащих его компании, ни общей площади. Только районы, где расположены земли, — Солнечногорский, Истринский, Наро-Фоминский. Оценить размеры земельного участка банкиров пришлось со слов конкурентов, которые были удивительно единодушны в оценках.
Вашъ финансовый попечитель
40 000 га«Попечитель — это старинное русское слово, обозначающее заботу» — так Василий Бойко отвечает на вопрос об истории названия своей компании «Вашъ финансовый попечитель».
Бизнес Бойко начинал с купли-продажи ваучеров, потом занимался операциями с акциями крупных металлургических предприятий, а сейчас заботится почти о целом районе Московской области. «Вашъ финансовый попечитель» купил 9 из 11 сельскохозяйственных предприятий Рузского района. Бойко единственный из лендлордов целенаправленно работал в одном районе Подмосковья. Наверное, из-за привязки к четко определенной местности его будущие земельные проекты выглядят наиболее внятно. На своей земле, в «Рузской Швейцарии», Василий Бойко обещает построить 3000 усадеб, два пятизвездных кантри-отеля, горнолыжный склон с перепадом высот 150 метров, поля для гольфа и сафари-парк.Визави
40 000 гаБанку «Визави» сейчас принадлежат примерно 40 000 га земли в Волоколамском, Шаховском, Орехово-Зуевском и Воскресенском районах области. Банкиры стали землевладельцами тихо, без конфликтов — земли в такой дали от Москвы еще пару лет назад конкурентов мало интересовали.
А в «Визави» им тут же нашли применение. Совладелец банка «Визави» Рустем Терегулов уже больше пяти лет выступает в команде «Визави Мотоспорт», в Волоколамском районе он с партнерами решил построить трассу для кольцевых автогонок. Планируется вложить около $30 млн. и сделать трассу пригодной для проведения российских и европейских автогонок.Ведомство
20 000 гаКонкуренты говорят, что первые земельные проекты компания «Ведомство» осуществляла по заказу крупных банков. Но сейчас у владельцев «Ведомства» Ильи Дыскина и Владислава Кольцова около 20 000 га собственной земли. Где именно, Илья Дыскин предпочитает не говорить. Земли оформлены на множество юридических лиц. Их связь с «Ведомством» бизнесмен предпочитает не раскрывать, чтобы не тревожить власти.
Следующий проект «Ведомства» тоже некоторым образом связан с подмосковной землей — Дыскин с Кольцовым собираются построить офисный комплекс в стиле хай-тек вблизи станции метро «Красные Ворота» с вертолетной площадкой на крыше. Вертолет — очень удобное транспортное средств владельцев загородной недвижимости.Группа компаний «Абсолют»
20 000 гаГоворят, Александр Светаков, основной владелец группы компаний «Абсолют», уже приобрёл вертолёт. Но не для поездок из загородного дома в центр столицы, а чтобы облетать свои земельные угодья. Земли «Абсолюта» раскиданы по Наро-Фоминскому, Сергиево-Посадскому и Подольскому районам Московской области. Около 20 000 га, как уверяет председатель правления группы компаний «Абсолют» Андрей Косолапов. На части имеющихся земель «Абсолют» планирует развивать сельское хозяйство и выводить его хотя бы на безубыточный уровень. А вот земли, непригодные для возделывания, будут отданы под коттеджи и даже под высотную жилую застройку — видимо, вблизи городов.
Акционеры «Вимм-Билль-Данна»
20 000 гаАкционерам «Вимм-Билль-Данна» Давиду Якобашвили и Гавриилу Юшваеву земли в Московской и других областях могли бы пригодиться для основного бизнеса — производства молочных продуктов. Купленные Якобашвили и Юшваевым еще в середине 1990-х подмосковные совхозы «Горки 2», «Наро-Осановский» и два других даже значились в списках получающих субсидии из областного бюджета на поддержку племенного животноводства в 2001-2002 годах. Теперь все изменится. Все четыре совхоза, принадлежащих Якобашвили и Юшваеву, расположены в Одинцовском районе, сотка земли здесь стоит от $20 000. Уже объявлено, что часть «непригодных для сельского хозяйства земель» владельцы «Вимм-Билль-Данна» отдадут под застройку. На поддержку животноводства, которое разумнее всего переместить в Волгоградскую область (здесь партнеры купили 36 сельскохозяйственных предприятий вырученных денег должно хватить.
Millhouse Capital
5 000 гаВ конце прошло года самый богатый российский предприниматель Роман Абрамович стал ещё и крупным землевладельцем: его компания Millhouse Capital купила 86% акций подмосковного сельхозпредприятия «Матвеевское», в собственности которого примерно 5000 га земли в Одинцовском и Можайском районах. Пакет был скуплен у руководства предприятия, точнее у генерального директора совхоза Николая Кырина. Кырин возглавил «Матвеевское» в 2000 году, после того как два его предшественника были убиты (Николай Дубовский в 1996 г., Виктор Бабынин в 1999-м). Работал вполне успешно. В 2002 году, к примеру, сумел получить у подмосковного губернатора Бориса Громова разрешение на перевод 18 га земли «Матвеевского» в категорию земель поселений и сдал этот участок в аренду на 49 лет дочерней компании «Интеко» фирме «ВМА-Проект». «Интеко» и другая строительная компания, «СУ-155», уже почти построили там около 200 000 кв. м жилья. Вероятно, Роман Абрамович будет работать на земле с еще большим размахом.
Как мы считали
Приведенные цифры — оценка площадей, которыми участники списка уже владеют или во владение которыми вступают. Чаще земли оформлены на десятки мелких фирм, в рейтинге мы приводим название центральной компании группы. Для оценки площади земли, контролируемой собственником, использовались данные самих владельцев, информация, полученная от конкурентов, чиновников и аналитиков.
