Главная › Трудовое право › Жилищное право россии. Теория всего Что будем делать с полученным материалом

Жилищное право россии. Теория всего Что будем делать с полученным материалом

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Комментарии к статье

1. Пункт 1 коммент. ст. содержит формулу определения доли собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Указанная формула по сравнению с ее прежней редакцией, содержащейся в п.1 ст.9 ФЗ "О товариществах собственников жилья", более лаконична, но менее определенна, поскольку законодатель не соотнес общую площадь принадлежащего собственнику помещения с общей площадью многоквартирного жилого дома. Кроме того, в отличие от действовавшего правила определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме норма п.1 коммент. ст. носит императивный характер и не может быть изменена соглашением участников долевой собственности.

Если принятым до вступления в силу ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности установлен иной вариант определения долей, то он может не пересматриваться.

2. Пункт 2 коммент. ст. содержит норму, определяющую юридическую судьбу доли собственника в общей собственности на общее имущество. При этом законодатель увязывает следование доли в праве на общее имущество за правом собственности, но не за иными вещными правами.

Связь доли в праве на общее имущество с правом собственности на помещение означает, что в случае перехода права собственности на помещение к новому владельцу к последнему переходит и доля в праве на общее имущество, принадлежащая прежнему собственнику этого помещения.

3. В п.3 коммент. ст. установлено правило о равенстве долей в праве собственности на общее имущество предшествующего и нового собственника помещения. Это правило является логическим продолжением нормы, содержащейся в п.2 коммент. ст.

4. Поскольку юридическая судьба доли в праве на общее имущество связана с юридической судьбой права собственности на конкретное помещение, в п.4 коммент. ст. законодатель формулирует изъятие из правил, закрепленных в п.2 ст.246 и п.2 ст.252 ГК РФ, которые соответственно дозволяют участнику долевой собственности по своему усмотрению продавать, дарить, завещать, отдавать в залог свою долю либо распоряжаться ею иным образом и (или) требовать выдела своей доли из общего имущества.

СТ 37 ЖК РФ .

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного
помещения.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве
общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения
равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего
собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество
в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли
отдельно от права собственности на указанное помещение.

Комментарий к Ст. 37 Жилищного кодекса РФ

По смыслу ст. 244, 245 ГК РФ при долевой собственности сособственники имеют не реальные права на имущество (в том смысле, что эта конкретная часть имущества принадлежит "этому или тому"), а так называемые идеальные доли - 2/3, 3/4, 5/8, 7/16, 50/120 и т.п.

Если же доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников, доли считаются равными.

1. "Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения" означает установление размеров (объемов) (в кв. м, в денежной сумме) общей собственности, приходящихся на конкретные жилые помещения. Например, размеры общей собственности в жилом доме (лестничные площадки, лифты, подвалы и др.) 2000 кв. м, а количество квартир в этом доме 200. Следовательно, пропорциональная доля, приходящаяся на одну квартиру, 200/2000 или для удобства определения 2000/200 - 10 кв. м.

При решении организационных вопросов определения долей и установления соответствующих платежей за содержание и ремонт мест общего пользования, других затрат в многоквартирном доме следует иметь в виду:

а) когда дома многоэтажные (с этажами 9 и более), количеством подъездов более четырех, удобнее проводить эту работу по подъездам с учетом приватизированных и неприватизированных квартир в этом подъезде и соответственно с определением долей в общем имуществе;

б) с помощью МУП жилищно-коммунального хозяйства должны быть определены количество и состояние мест общего пользования, инженерного оборудования;

в) необходимость согласования с жильцами-собственниками методики определения размеров (объемов) мест общего пользования в кв. м, в денежном исчислении по уходу, уборке, ремонту применительно к периодам времени года;

г) установление доли жильцов ориентировочно по количеству квартир в ряде случаев бывает затруднительным из-за разного размера и видов квартир в подъездах. В этих случаях при определении долей можно исходить из количества проживающих в подъезде собственников (включая несовершеннолетних, пожилых людей, ветеранов, льготников) с последующим распределением их по квартирам.

Если в подъезде на основе регистрации постоянно проживают, например, 200 человек, при размере 4000 кв. м мест общего пользования в этом подъезде доля каждого жильца собственника будет 200/4000 или для удобства определения 4000/200 - 20 кв. м.

2, 3. Право общей собственности на место общего пользования и другое имущество в многоквартирном доме является производной, непосредственно связанной с правом собственности на жилые помещения.

При переходе права собственности на жилое помещение доля нового собственника в общем имуществе равна доле предшествующего собственника на основе начал долевой собственности.

4. Из-за особого правового режима общего имущества мест общего пользования и другого имущества собственник жилого помещения не обладает правом выдела в натуре своей доли. Более того, практически такое действие представляется невозможным из-за производного характера права общей долевой собственности на имущество мест общего пользования.

Поэтому даже попытки по отчуждению своей доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также иные действия по передаче этой доли являются беспочвенными из-за неотделимости этого права (общей долевой собственности) от права собственности на жилое помещение (за исключением ч. 4 ст. 36 Кодекса).

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

Комментарии к ст. 37 ЖК РФ

1. В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Данное правило в равной степени распространяется на собственников жилых и нежилых помещений. Указанная доля собственника пропорциональна размеру принадлежащего ему помещения в данном доме.

Определение размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет существенное значение. Размер обязательных платежей за содержание и ремонт общего имущества, а также участие в голосовании на общем собрании определяются пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме может быть отчуждена собственником помещения только одновременно с передачей права собственности на квартиру (ст. 290 ГК РФ). Настоящий Кодекс устанавливает такую же конструкцию перехода права собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество является неотъемлемой частью помещения и всегда следует судьбе права собственности на него. При смене собственника помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме у нового собственника помещения всегда равна доле предшествующего собственника этого помещения.

3. Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться принадлежащей ему долей в праве общей собственности иным образом (ст. 246 ГК), требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК). Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть также разделено между ее участниками по соглашению между ними (ст. 252 ГК). Кроме того, при продаже доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли (ст. 250 ГК). Указанные правила не могут быть применены в отношении общего имущества в многоквартирном доме. Это обусловлено назначением общего имущества в многоквартирном доме.

Во-первых, многоквартирный дом нельзя рассматривать как самостоятельный объект права собственности, поскольку самостоятельными объектами права в многоквартирном доме являются помещения в нем. Общее имущество многоквартирного дома представляет собой комплекс, отдельные части которого не являются самостоятельными объектами права. Нельзя признать лестницы, стены дома, крышу, лифт, инженерное оборудование и другое имущество самостоятельными объектами права собственности. Общее имущество дома - это комплекс недвижимого имущества, и его части предназначены для обслуживания, использования и доступа к помещениям. Общее имущество дома тесно связано назначением с помещениями. Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома всегда следует судьбе помещения в доме. В данном случае собственники жилых помещений не могут произвести выдел доли в натуре и разделить общее имущество между собственниками жилых помещений.

Во-вторых, поскольку доля в праве собственности на общее имущество дома не может быть самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок (п. 2 ст. 290 ГК РФ), то она не может быть отчуждена отдельно.

В-третьих, при продаже или мене жилого помещения остальные собственники жилых помещений как участники общей долевой собственности на общее имущество дома не имеют право преимущественной покупки, так как предметом сделки в данном случае будет конкретное помещение в доме, а доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе этого помещения.

Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п.1 ст. 37 ЖК РФ).

Устанавливается общее количество голосов собственников помещений. Чаще всего в многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается равным 100 (или 100 %). При большом количестве помещений в многоквартирном доме общее количество голосов может устанавливаться иным образом, например, равным 1000 или числу, эквивалентному общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме;

Составляется реестр собственников помещений в многоквартирном доме. Инициатор общего собрания, для составления реестра собственников, может получить необходимые сведения: в бюро технической инвентаризации (количество помещений и их общая площадь), из копий правоустанавливающих документов на помещения, хранящихся в управляющей организации либо непосредственно от собственников (например, при вручении уведомления о проведении общего собрания, или из заполненных бюллетеней для голосования, если собрание проводится в форме заочного голосования);

Рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения. В дальнейшем указанные сведения будут необходимы для определения кворума на общем собрании и при голосовании.

Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной), по следующей формуле:

Д = S (помещения собственника) / S (всех помещений в многоквартирном доме),

Где, Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

S (помещения собственника) – общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащее конкретному собственнику;

S (всех помещений в многоквартирном доме) – общая площадь всех жилых нежилых помещений в многоквартирном доме.

К гол. = Д х Кобщ.,

Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

В приложении 2.1. к данному разделу пособия приведен примерный Реестр собственников помещений в многоквартирном доме с расчетом долей в праве общей собственности на общее имущество и количества голосов собственников.

Конец работы -

Эта тема принадлежит разделу:

Методическое пособие создание товарищества собственников жилья

Методическое пособие.. Создание товарищества собственников жилья.. Как реализация выбора способа управления многоквартирным домом..

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ:

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

Подготовка к созданию товарищества собственников жилья
Для организации товарищества собственников жилья необходимо убедить как можно большее число собственников (по возможности, всех) в том, что: управление многоквартирны

Шаг 2. Сбор первичной информации о доме и жителях
Первая задача инициативной группы – собрать предварительную (доступную) информацию о: доме (его площади, количестве жилых и нежилых помещений, составе общего имущест

Шаг 3. Анализ информации и планирование дальнейших шагов
Инициативной группе нужно несколько раз встретиться, чтобы изучить и обсудить собранные сведения, детально обсудить проблемы содержания общего имущества в многоквартирном доме. Желательно на встреч

Шаг 5. Уведомление собственников помещений об общем собрании и его повестке
В соответствии с Жилищным кодексом (часть 4 статьи 45) сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть

Шаг 6. Разработка сценария общего собрания собственников жилья
Инициативная группа может заранее разработать сценарий (порядок проведения) собрания, чтобы продумать последовательность всех этапов собрания, начиная от регистрации участников и до подведения итог

Шаг 7. Подготовка необходимых форм и проектов документов для проведения собрания и принятия решений
Не позднее, чем за месяц до проведения общего собрания следует приступить к подготовке необходимых документов, уведомлений о проведении собрания, форм для заполнения, раздаточных и наглядных матери

Шаг 8. Подготовка помещения для проведения собрания
Рекомендуется заранее определить, кто и где будет проводить регистрацию участников собрания, и заготовить формы регистрационных листов, позволяющие быстро определить, есть ли необходимый кворум.

Проведение общего собрания собственников помещений по созданию товарищества собственников жилья
Проведение общего собрания должно проходить в соответствии с объявленной повесткой. Проведению общего собрания предшествует процедура регистрации собственников помещений, а так

Действия, необходимые для государственной регистрации товарищества
После проведения собственниками помещений в многоквартирном доме общего собрания и принятия решения о создании товарищества собственников жилья членам инициативной группы или выбранного правления Т

Порядок заполнения Заявления о государственной регистрации юридического лица
Заявление о государственной регистрации юридического лица заполняется в соответствии с Порядком, утвержденным Приказом Федеральной налоговой службы от 1.11. 2004 г. № САЭ-3-09/16 «О методических ра

ТСЖ – не ЖЭУ, а представитель интересов собственников и заказчик услуг!
Лучшая практика - сочетание самоуправления с профессиональным управлением: - принятие решений, формирование заказа на услуги и контроль качества остаются з

Выбор способа управления многоквартирным домом
Управление товариществом собственников жилья Управление управляющей организацией Непосредственное управление собственниками помещ

Органы управления тсж
Общее собрание членов ТСЖ

Уважаемый собственник помещения!
Инициативная группа из числа собственников помещений в нашем доме проводит анкетирование собственников квартир, желающих принять участие в опросе, чтобы выяснить, какая система упра

Уважаемые собственники жилых и нежилых помещений дома!
Нас с Вами не может не волновать состояние дома, в котором мы живем, потому что единственная ценность, которая у многих из нас реально есть и которую мы можем передать нашим детям -

Уважаемый собственник жилья!
Будущее нашего дома во многом зависит от того, участвуют ли собственники в делах дома. Хотите ли Вы откликнуться на наше приглашение? ______ Да ______ Нет Если ДА,

С указанием долей в праве общей собственности на общее имущество и количества голосов собственников
Вид помещения, номер квартиры (комнаты в коммунальной квартире) или кадастровый номер нежилого помещения Собственник помещения (Ф.И.О. граж

ПОВЕСТКА ДНЯ

ПОВЕСТКА ДНЯ
внеочередного общего собрания собственников помещений Избрание председателя собрания, секретаря собрания, счетной комиссии. О создании товарищества собственников жилья в мно

ПОВЕСТКА ДНЯ
внеочередного общего собрания собственников помещений Об утверждении состава счетной комиссии. О создании товарищества собственников жилья в многоквартирном доме № __ по ул.

1.1. В лист регистрации собственников помещений (см. приложение к протоколу собрания) напротив соответствующего номера квартиры (комнаты в коммунальной квартире) или кадастрового номера нежи

Открытие собрания
3.1. В начале собрания присутствующим следует сообщить: · по чьей инициативе проводится собрание; · имеется ли кворум для проведения собрания; · о приглашенных лицах, при

Регистрация участников собрания
11.1. В лист регистрации собственников помещений (см. приложение к протоколу собрания) напротив соответствующего номера квартиры (комнаты в коммунальной квартире) или кадастрового номера неж

Открытие собрания
13.1. В начале собрания присутствующим следует сообщить: · по чьей инициативе проводится собрание; · имеется ли кворум для проведения собрания; · о приглашенных лицах, пр

Повестка дня собрания
Выбор председателя и секретаря общего собрания, утверждение состава счетной комиссии. О создании ТСЖ Принятие устава ТСЖ Избрание правления Избрание ревизи

Повестка дня собрания
Утверждение состава счетной комиссии. О создании ТСЖ Принятие устава ТСЖ Утверждение состава правления Утверждение состава ревизионной комиссии Ор

И передавших решение в письменной форме до окончания даты голосования
№ п/п № квартиры / кадастровый № нежилого помещения Фамилия, имя, отчество уведомленного о собрании Уведомление и

Общие положения
1.1. Товарищество собственников жилья «_____________________________________» (наименование товарищества) (далее – Товарищество) создано в соответствии с решением общего собрания со

Цели и предмет деятельности Товарищества
2.1. Товарищество создано в целях: 1) совместного управления собственниками помещений (далее – собственники) общим имуществом в многоквартирном доме, 2) обеспечения содержания и р

Членство в Товариществе
3.1. Членами Товарищества являются физические и юридические лица – собственники помещений в многоквартирном доме, подавшие заявление о вступлении в Товарищество

Право собственности на помещения и общее имущество в многоквартирном доме
4.1. Право собственности на жилые / нежилые помещения. 4.1.1. Собственники осуществляют права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им помещениями в соответствии с их назначе

Права и обязанности Товарищества
5.1. Товарищество имеет право: 1) определять способ осуществления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества; 2) заключать в соответствии с законодательством договор у

Права и обязанности членов Товарищества
6.1. Член Товарищества имеет право: 1) самостоятельно без согласования с Товариществом или другими членами Товарищества владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве соб

Средства и имущество Товарищества
7.1. В собственности Товарищества может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. 7.2. Средства Товарищества

Общее собрание членов Товарищества
9.1. Общее собрание членов Товарищества (далее – Общее собрание) созывается в порядке, установленном настоящим Уставом. 9.2. К компетенции Общего собрания относятся: 1) внесение и

Правление Товарищества
10.1. Правление осуществляет руководство текущей деятельностью Товарищества по всем вопросам, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещени

Председатель Правления
11.1. Председатель Правления (далее – Председатель): 1) избирается на тот же срок, что и Правление, из числа членов Правления, если решением Общего собрания не установлено иное; 2

Ревизионная комиссия
12.1. Ревизионная комиссия избирается Общим собранием из числа членов Товарищества в составе ___ человек (не менее трех) на срок ___ года (не более двух лет). 12.2. Ре

Реорганизация и ликвидация Товарищества
13.1. Реорганизация и ликвидация Товарищества производится по решению Общего собрания. 13.2. Реорганизация Товарищества может проходить в форме: 1) слияния нескольких товариществ

Заключительные положения
14.1. Устав утверждается Общим собранием и вступает в силу с даты государственной регистрации Товарищества в качестве юридического лица. 14.2. Изменения и дополнения к настоящему Уставу вн

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

Комментарий к Ст. 37 ЖК РФ

1. Собственнику жилого и нежилого помещений в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Эта доля пропорциональна размеру принадлежащего ему помещения в данном доме.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме может быть отчуждена собственником помещения только одновременно с передачей права собственности на квартиру (ст. 290 ГК). Комментируемый Кодекс устанавливает такую же конструкцию перехода права собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество является неотъемлемой частью помещения и всегда следует судьбе права собственности на него. При смене собственника помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме у нового собственника помещения всегда равна доле предшествующего собственника этого помещения.

3. Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться принадлежащей ему долей в праве общей собственности иным образом (ст. 246 ГК) , требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК) . Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть также разделено между ее участниками по соглашению между ними (ст. 252 ГК). Кроме того, при продаже доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли (ст. 250 ГК) . Указанные правила не могут быть применены в отношении общего имущества в многоквартирном доме. Это обусловлено назначением общего имущества в многоквартирном доме.

Во-первых, многоквартирный дом нельзя рассматривать как самостоятельный объект права собственности, поскольку самостоятельными объектами права в многоквартирном доме являются помещения в нем. Общее имущество многоквартирного дома представляет собой комплекс, отдельные части которого не являются самостоятельными объектами права. Нельзя признать лестницы, стены дома, крышу, лифт, инженерное оборудование и другие части дома самостоятельными объектами права собственности. Общее имущество дома — это комплекс недвижимого имущества, и его части предназначены для обслуживания, использования и доступа к помещениям. Общее имущество дома тесно связано назначением с помещениями. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме всегда следует судьбе помещения в доме. В данном случае собственники жилых помещений не могут произвести выдел доли в натуре и разделить общее имущество между собственниками жилых помещений.

Во-вторых, поскольку доля в праве собственности на общее имущество дома не может быть самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок (п. 2 ст. 290 ГК), то она не может быть отчуждена отдельно.

В-третьих, при продаже или мене жилого помещения остальные собственники жилых помещений как участники общей долевой собственности на общее имущество дома не имеют права преимущественной покупки, так как предметом сделки в данном случае будет конкретное помещение в доме, а доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе этого помещения.