Апартаменты и квартира: в чем разница, что лучше, выгоднее? Что выбрать и купить — квартиру или апартаменты: плюсы и минусы апартаментов перед обычной квартирой. Как отличить апартаменты от квартиры при покупке? Апартаменты могут быть хуже обычной квартир

Практически перед каждым рано или поздно встает необходимость покупки собственной недвижимости. На рынке представлено большое количество вариантов: дом с земельным участком, студия, квартира, апартаменты и т. д. В зависимости от типа недвижимости изменяется и процедура ее приобретения. Что такое апартаменты и в чем отличие от квартиры при покупке? Ответим на этот вопрос подробно в статье.

Прежде чем разбирать основные преимущества и недостатки апартаментов, сходства и отличия их от квартир, необходимо дать определение этого понятия.

Апартаменты — помещения, которые в юридических документах числятся как нежилые. Их часто используют для временного проживания. Довольно часто апартаменты располагаются в новых или недавно реконструированных зданиях, владелец которых не захотел оформлять недвижимость как жилую. Они оформляются как офисные, гостиничные или любые другие нежилые помещения. Такой способ довольно выгодный, так как значительно снижает размер налогов.

На рынке представлено большое количество вариантов такой недвижимости, которые не уступают комфортабельным квартирам. В апартаментах может быть все необходимое для комфортной жизни. Часто они располагаются в районах с хорошо развитой инфраструктурой. Но стоит понимать, что на одном этаже с вами могут находится и офисные помещения, магазины.

К сожалению, в законодательстве Российской Федерации нет четкой трактовки определения «апартаменты». Чаще всего оно используется специалистами в данной сфере — риелторами, застройщиками, продавцами.

Виды апартаментов

Не только на российском, но и на мировом рынке выделяют основные разновидности такого типа недвижимости:

1. Комфортабельный номер в апарт-отеле. Он отличается от обычной гостиницы. Такие номера сдаются на относительно небольшой срок, но в них есть несколько спален, собственная кухня, санузел. Тем не менее постояльцы могут пользоваться гостиничным сервисом.
2. Номер в доходном доме. Он отличается от предыдущего варианта тем, что сдается на длительный срок. Внутреннее обустройство такого номера мало чем отличается от обустройства стандартной квартиры: гостиная, несколько спальных комнат, кухня, санузел, подсобные помещения. Каждому постояльцу предоставляются услуги горничной, охраны.
3. Номер в кондоминиуме. Такие номера могут как сдаваться в аренду, так и быть выкуплены для постоянного проживания.
4. Недвижимость в комплексе. Апартаменты не могут быть арендованы на определенный срок. Они выкупаются для постоянного проживания. Жителям таких комплексов предлагается право на оформление помещения как жилого. Как правило, такие апартаменты мало чем отличаются от стандартных квартир как по планировке, так и по процедуре приобретения.

Преимущества

Апартаменты имеют массу преимуществ как для инвесторов, так и для самих покупателей.

Для инвесторов и девелоперов

Апартаменты являются довольно универсальным типом недвижимости, который может быть использован для аренды или покупки, постоянного проживания или предпринимательской деятельности. Это является большим преимуществом для девелоперов. При строительстве такой недвижимости они стараются соблюдать условия, которые подходят для всех вариантов.

Следующим преимуществом является упрощенная процедура оформления. Получить разрешение на строительство апартаментов гораздо проще, чем на строительство домов с жилыми помещениями.

Что касается инвесторов, то апартаменты для них являются источником постоянного дохода. Такие специалисты заинтересованы в оформлении аренды на длительный срок.

Для покупателей

Основным преимуществом такого типа недвижимости для покупателей является выгодная стоимость. Как правило, апартаменты располагаются в новых домах в центре города, где особенно развита инфраструктура, все необходимое для комфортной жизни находится в шаговой доступности. Тем не менее стоимость такого жилья может быть очень выгодной по сравнению с обычной квартирой той же площади и такого же расположения.

Недостатки

Но для будущих жильцов такой недвижимости существуют и некоторые существенные недостатки. Первый и основной — отсутствие возможности прописки в таком помещении. Покупатель получает только временную регистрацию, которая по истечении срока действия может быть продлена. Этот факт значительно ограничивает права собственника, но он и его семья может пользоваться местными оздоровительными и образовательными учреждениями.

Жильцу будет очень трудно бороться с шумом и другими неудобствами, которые доставляют ему соседи в ночное время. Закон о тишине распространяется только на жилые здания, к которым не относятся апартаменты.

И последний существенный недостаток — довольно высокая стоимость коммунальных услуг. Они могут превышать те же выплаты на обычные квартиры на 10-20 процентов. Может значительно возрасти и налог на имущество.

Сходства с квартирами

Единственное и самое основное сходство апартаментов и квартир заключается в том, что в них можно проживать на постоянной основе. Оба типа недвижимости пригодны для размещения и комфортабельного проживания.

Отличия

Отличий у данных типов недвижимости гораздо больше, чем сходств. Рассмотрим их в отдельности.

Фонд

Разница между квартирами и апартаментами заключается в том, что первые относятся к жилому фонду, а вторые — к нежилому. Несмотря на то, что оба типа могут использоваться для постоянного проживания, значительно отличается процедура оформления документов для каждого из них. Все последующие отличия логично вытекают из этого, основного.

Регистрация

Как уже было сказано выше, в апартаментах невозможно зарегистрироваться, что нельзя сказать о квартире. Жильцу апартаментов выдается временная регистрация. Срок ее действия составляет 5 лет. После она может быть продлена или упразднена.

Коммунальные выплаты

Значительно отличается размер коммунальных выплат для этих типов помещения. На квартиры они, как правило, значительно меньше. Об этом также упоминалось чуть выше.

Инфраструктура

При строительстве жилых объектов владельцы стараются построить также детские сады, школы и иные объекты инфраструктуры, которые могли бы привлечь покупателей. При возведении апартаментов это не является ключевым моментом.

Стоимость

В большинстве случаев апартаменты стоят гораздо дешевле квартир той же площади и в том же районе. Это обусловливается значительно упрощенными строительством и процедурой оформления документов на апартаменты. Они являются более выгодным вариантом для покупателей, хотя и обладают своими недостатками.

Более подробно о сходствах и различиях апартаментов и квартир можно узнать в видео:

На рынке недвижимости Москвы появляется все больше апартаментов, но не все покупатели до конца понимают, в чем особенности такого жилья. Специалисты сервиса kvartirolog.ru рассказали The Village, что такое апартаменты, чем они в принципе отличаются от квартир и что выгоднее взять в ипотеку, если у вас есть первоначальные накопления.

Что такое апартаменты?

Апартаменты - юридически нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Они обычно располагаются в перестроенных зданиях в центре города либо в новостройках, где застройщик не смог или не захотел получать разрешение на жилое строительство. Такие здания обычно оформляются как нежилые - гостиничного, офисного или другого назначения. Тип здания влияет на размер налога на имущество.

Современные апартаменты, как правило, не уступают жилым домам в благоустройстве территории и инфраструктуры дома. Но при их покупке стоит обращать внимание на то, только ли апартаменты располагаются в этом здании и на вашем этаже или там также будут офисы или даже торговые площади. Самый комфортный вариант - это, конечно, апартаменты в доме, где также продаются квартиры.

Юридический статус нежилого помещения накладывает на апартаменты ряд ограничений:

Вы не можете в них прописаться - можно получить только временную регистрацию на пять лет с возможностью продления. При этом вы и ваш ребенок сможете пользоваться поликлиниками, больницами, школами и детскими садами в районе.

Если кто-то из соседей будет шуметь всю ночь, у вас не будет законных оснований, чтобы повлиять на это.

Коммунальные платежи в апартаментах на 15–20 % выше, чем в квартирах, - эта разница возникает за счет разных городских тарифов для жилых и нежилых помещений. То же - с налогом на имущество: он составляет 0,5 % от стоимости для объектов гостиничного типа и для прочих объектов недвижимости, к которым относится большинство апартаментов, и 2 % для офисных помещений. Налог на квартиру для физлиц равен 0,1 % от ее стоимости, если она не превышает 10 миллионов рублей. Ставка для более дорогих объектов выше и может достигать 2 %.

Застройщик не обязан соблюдать нормы, предназначенные для жилых помещений: уровень инсоляции, развитие инфраструктуры и т. д. По факту нормы обычно нарушаются не сильно, особенно если в том же жилом комплексе присутствуют квартиры.

Как выглядит рынок апартаментов в Москве

До 30 % доходит разница в цене между апартаментами и квартирами. Однокомнатные апартаменты в среднем дешевле сопоставимых квартир на 15 %, двухкомнатные - на 20 %. При удалении от центра разница в цене, как правило, растет. Правда, некоторые апартаменты стоят дороже сопоставимых квартир.

Около 50 % жилых комплексов с апартаментами относятся к бизнес-классу, чуть меньше 40 % - к классу элит, 10 % - к комфорт-классу.

2,3 миллиона рублей стоят самые дешевые апартаменты в пределах МКАД (помещение площадью 16 кв. м. в Марфине со сдачей в конце 2018 года). За 2,4 миллиона рублей можно купить квартиру площадью 25 кв. м. в Восточном Бирюлеве, которую обещают сдать в конце этого года.

Насколько отличаются цены на квартиры и апартаменты

Район Москвы

Минимальная цена квартиры, млн руб.

Минимальная цена апартаментов, млн руб.

от Садового до ТТК

5,2 (36 м²)

3,2 (17 м²)

вблизи ТТК

4,1 (22 м²)

4,4 (27 м²)

от ТТК до МКАД

2,4 (25 м²)

2,3 (16 м²)

Что выгоднее брать в ипотеку?

Предположим, вы хотите купить недвижимость недалеко от ТТК, не далее двух-трех станций от Кольцевой линии в пределах 15 минут пешком от метро. Вы рассматриваете жилые комплексы бизнес-класса со сдачей в 2018 году и выбираете однокомнатную квартиру или апартаменты площадью около 40 кв. м. В среднем такая квартира будет стоить 9,1 миллиона рублей, а апартаменты - 7,8 миллиона рублей.

Допустим, у вас есть 3 миллиона рублей в качестве первоначального взноса, остальную сумму можно взять в ипотеку под 11,7 % годовых (средняя ставка ипотеки в Москве за 1-й квартал 2017 года по данным ЦБ РФ) на 15 лет. Стоимость обязательного страхования имущества составит 0,15 % (начисляется ежегодно на остаток задолженности) в год. При этом желательно, чтобы ваш доход был не менее 150 тысяч рублей, если вы покупаете апартаменты, и 180 тысяч рублей - если квартиру: рекомендуется, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке составлял не более 40 % от заработка.

Во сколько обойдется ипотека

Расходы

Квартира, млн руб.

Апартаменты, млн руб.

Стоимость объекта

Первоначальный взнос

Сумма кредита

Общие выплаты за весь срок кредита

Таким образом, при первоначальной разнице в цене между квартирой и апартаментами в 1,3 миллиона рублей, итоговая разница при ипотеке составляет 2,8 миллиона рублей.

Апартаментам как классу жилья в России уже более 10 лет. Апартаменты стали уже почти привычным словом на рынке недвижимости. Тем не менее, вопросы из серии: «Чем апартаменты отличаются от обычных квартир?» возникают до сих пор.

Нежилое жилье

Главная особенность апартаментов как класса жилья заключается в том, что эти помещения относятся к нежилому фонду. С правовой точки зрения они обычно рассматриваются как объекты коммерческой недвижимости, предназначенные для временного проживания. С этим связаны как их преимущества, так и недостатки перед обычными квартирами.

Преимущества апартаментов

1. Выгодная цена .Раньше апартаменты относились к элитному жилью, поэтому, по сравнению с «обычными» квартирами, стояли достаточно дорого. Сейчас же можно встретить апартаменты не только бизнес, но и эконом класса.

Разница в цене между квартирой и апартаментами одного класса аналогичной площади в одном районе составляет 15-25%. Квартира однозначно обойдется дороже апартаментов..

2. Свободная планировка. С юридической точки зрения апартаменты не являются жильем, поэтому их переустройство не подлежит согласованию по жилищному законодательству. Как правило, апартаменты имеют свободную планировку , а фантазия их владельца при ремонте ограничена только несущими стенами и «мокрыми зонами»

3. Элитная инфраструктура. Апартаменты высокого уровня предназначаются для обеспеченных клиентов, которые весьма требовательны к качеству инфраструктуры. На их территории или первых этажах комплекса апартаментов часто располагаются банкетные залы, SPA-центры, фитнес-клубы, престижные магазины и даже отделения банков.

4. Удобство расположения. В силу своей специфики апартаменты не подпадают под городские ограничения по «точечной» застройке. Они могут располагаться в густонаселенных районах или на верхних этажах премиальных бизнес-центров. Городские апартаменты часто покупают для того, чтобы сэкономить время на дорогу – жилье может располагаться в пяти минутах пяти от офиса. А загородные комплексы имеют возможность предложить своим жильцам эксклюзивные услуги, например, членство в расположенном поблизости яхт-клубе .

5. Закрытая экосистема. В отличие от городских многоквартирных домов, застройщики которых обязаны отдать часть квартир под муниципальное жилье, застройщик апартаментов не имеет такого обременения. Поэтому жильцы элитных апартаментов могут вращаться в кругу людей, близких по социальному статусу, жизненным ценностям и увлечениям.

Даже в апартаментах эконом класса социальный статус владельцев выше по сравнению с обычным многоквартирным домом. Так как апартаменты - это все-таки второе жилье.

6. Привлекательность в качестве инвестиции. Апарт-квартиры, как и квартиры можно выгодно сдавать в аренду как в долгосрочную, так и в краткосрочную аренду. Особенно, если у апартаментов удачное расположение.

Покупка апартаментов с последующей перепродажей сейчас актуальна только как длительная инвестиция. Увеличения срока владения с 3 до 5 лет необходимого для продажи без уплаты подоходного налога сделало менее выгодными «быстрые» сделки с недвижимостью.

Недостатки апартаментов

1. Невозможность прописки. Поскольку апартаменты не считаются жилым помещением, в них невозможно оформить прописку или долговременную регистрацию по месту жительства. Таким образом, владельцы апартаментов не смогут получить ИНН или встать на биржу труда. Застройщик не несет обязательств обеспечить своих клиентов социальной инфраструктурой, поэтому жильцы таких зданий получают места в школах и прикрепляются к поликлиникам «во вторую очередь», после тех, кто имеет в данном районе постоянную прописку.

Для большинства покупателей апартаментов проблема прописки серьезного значения не имеет. У многих собственников такого жилья апартаменты являются второй или третьей квартирой. Владельцы недвижимости класса «люкс» пользуются платными программами медстрахования и возят детей в частные учебные заведения. Ну а для тех, кто «бегает» от армии или алиментов, отсутствие прописки может стать даже плюсом.

2. Более высокие налоги. Если ставка налога на квартиру составляет 0,1 -0,3% кадастровой стоимости, то для апартаментов эта выплата выше от 0,5 до 2 %. Однако следует учитывать, что апартаменты дешевле аналогичных по метражу квартир, поэтому база налогообложения в случае апартаментов меньше, как и конечная сумма налога.

3. Более высокие коммунальные платежи. Тарифы на водоснабжение, канализацию, отопление и электричество для апартаментов рассчитываются как для нежилых помещений, поэтому, по сравнению с обычными квартирами, апартаменты выйдут дороже в обслуживании. Разница составляет всего 10 – 25 %, то есть 2 – 4 тыс. рублей в абсолютном исчислении, что вряд ли будет иметь принципиальное значение что вряд ли будет иметь принципиальное значение для покупателей недвижимости бизнес и премиум класса.

4. Отсутствие жилищных льгот. Поскольку апартаменты не рассматриваются как жилое помещение, их владелец не может претендовать на имущественный вычет или освобождение от налогообложения при продаже недвижимости спустя три года владения. Кроме того, при возникновении судебных тяжб на апартаменты не действует статья 79 Федерального законодательства РФ, то есть на них может быть наложено взыскание, даже если они являются единственным местом жительства гражданина-должника и его семьи. Наконец, на владельцев апартаментов не распространяются и региональные законы о жилищных субсидиях.

С 2014 по 2016 год в прессе периодически сообщают о планах на законодательном уровне приравнять апартаменты к квартирам. Или как минимум разрешить в них долгосрочную регистрации (прописку). Лобби застройщиков, безусловно, продолжит давление на власти. И возможно подобное решение все-таки будет принято. Например, как менее дорогостоящий (в сравнении с гос.поддержкой ипотеки) способ поддержать строительный бизнес в условиях кризиса.

Удачных покупок!

p.s. C 20 января 2017 года Сбербанк начал выдавать кредиты на покупку строящихся апартаментов. Ставка 11,5-13% годовых.