Невозможность пользоваться арендованным земельным участком. Аренда земельного участка и невозможность его использования. Аренда земельного участка: не пользовался – не платишь

дело № 2-276/16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Судья Туапсинского городского суда Краснодарского края Еременко С.Н.,

с участием истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района, в лице представителя по доверенности Серкуша А.А.,

с участием ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Лобяна А.А., в лице представителя, действующего по доверенности -Шахиджановой Е.В.,

при секретаре: Супряга А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района к Лобяну А.А. о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка, прекращении права аренды, исключении записи из ЕГРП, и по встречному иску Лобяна А.А. к Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района об освобождении от уплаты задолженности по арендной плате, обязании предоставить в аренду равноценный земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района предъявила иск в суд к Лобяну А.А. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 480 644 руб. 04 коп., и пени в размере 36 644 руб. 62 коп., расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года №,пл.1560 кв.м., для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин, расположенного по адресу: Краснодарский край гор. с кадастровым номером №, заключенного между Администрацией МО Туапсинский район и Лобяном А.А., а также о прекращении права аренды данного земельного участка и исключении записи из ЕГРП.

Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с указанным договором аренды, Администрацией МО Туапсинский район, Лобяну А.А. был предоставлен во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым номером №, по адресу:

Краснодарский край гор. договор состоялся, прошел государственную регистрацию, земельный участок фактически был передан ответчику. Однако Лобян А.А. в нарушение условий договора, отказался оплачивать арендную плату по договору, в связи с чем, образовалась задолженность в указанном размере, а также пеня за просрочку оплаты арендной платы. На досудебную претензию, направленную в адрес ответчика, Лобян А.А. не отреагировал. В связи с чем, Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района, в чьи полномочия с ДД.ММ.ГГГГ года входит распоряжение земельными участками, расположенными на территории соответствующего городского поселения, вынуждена обратиться с настоящим иском в суд, с требованием о взыскании образовавшейся задолженности по арендной плате, пени, о расторжении договора аренды в связи с нарушением арендатором своих обязательств по оплате арендных платежей, о прекращении права аренды и исключении записи о ней в ЕГРП.

Ответчик Лобян А.А. не признал заявленные исковые требования, ссылаясь на их незаконность и необоснованность. Обратился в суд со встречным иском к Администрации Туапсинского городского поселения об освобождении от уплаты задолженности по арендной плате, обязании предоставить в аренду равноценный земельный участок, в связи с тем, что ранее предоставленный земельный участок им не использовался и не может быть использован по целевому назначению, в течение всего срока действия договора, по независящим от него обстоятельствам. Указал, что земельный участок был получен им в аренду для строительства поименованных в договоре аренды объектов недвижимости, приобретать право аренды на него для иных целей было бы нецелесообразным, и противоречило его волеизъявлению. Однако при обращении в Администрацию Туапсинского городского поселения за получением разрешения на строительство, Лобяну А.А. было отказано, поскольку данный земельный участок расположен в рекреационной зоне природных территорий (6 РЗ, 602). Об указанных существенных условиях, влекущих невозможность использовать земельный участок по договору аренды, Лобяна А.А. никто не уведомлял. В связи с чем, земельный участок он не использовал, во владение и пользование им не вступал. Просит освободить его от уплаты задолженности по арендной плате и пени за весь период срока действия договора, и обязать Администрацию Туапсинского городского поселения предоставить ему в аренду равноценный земельный участок, той же площадью и с тем же целевым назначением, на территории Туапсинского городского поселения, сроком на 10 лет, без проведения торгов.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и одновременно ответчика по встречному иску Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района, действующий по доверенности Серкуш А.А., поддержал заявленные исковые требования, ссылаясь на те же обстоятельства. Встречный иск Лобяна А.А. не признал, считая заявленные требования противоречащими закону. Указал, что Лобян А.А. согласился с условиями аукциона, принял земельный участок в аренду, и его фактическое неиспользование по назначению не освобождает Лобяна А.А. от уплаты арендной платы. Также Лобян А.А. имел возможность обжаловать отказ управления архитектуры в выдаче разрешения на строительство, однако не воспользовался своим правом. Считает, что оснований для предоставления Лобяну А.А. равноценного земельного участка взамен ранее предоставленного, без проведения торгов, и для его освобождения от уплаты задолженности и пени, не имеется.

В судебное заседание ответчик Лобян А.А. по первоначальному иску, и одновременно истец по встречному иску, не явился, направил в суд своего представителя по доверенности Шахиджанову Е.В., которая не признала заявленные исковые требования Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района, ссылаясь на их незаконность и необоснованность. Пояснила, что Администрация неправомерно скрыла от Лобяна А.А. факт расположения земельного участка в рекреационной зоне, ввела его в заблуждение на момент заключения договора аренды, в связи с чем, Лобяну А.А. был предоставлен земельный участок, лишенный какой-либо правовой и фактической ценности в связи с невозможностью его использования по целевому назначению. Данный земельный участок, в нарушение условий договора аренды, являлся непригодным для целевого использования. Таким образом, Администрация не выполнила свои обязательства по предоставлению в аренду предмета договора, отвечающего указанным в договоре характеристикам, включая вид разрешенного использования такого земельного участка. Лобян А.А. не пользовался земельным участком по уважительным причинам, и не мог им пользоваться, поэтому нет никаких оснований для взыскания с него арендной платы. Нарушений условий договора с его стороны не имелось, наоборот, Администрация допустила их существенное нарушение. Представитель также уточнила в порядке ст. встречные исковые требования Лобян А.А., просила обязать Администрацию Туапсинского городского поселения в течение 1 месяца предоставить Лобяну А.А. в аренду, без проведения торгов, равноценный земельный участок, взамен ранее предоставленного, в связи с невозможностью его использовать по целевому назначению, расторгнуть договор аренды ранее предоставленного земельного участка с момента исполнения Администрацией Туапсинского городского поселения в полном объеме решения по настоящему делу о предоставлении равноценного земельного участка, и возвратить земельный участок Администрации, Управлению Росреестра по Краснодарскому краю – внести соответствующие изменения в сведения ЕГРП. Мотивировала встречные исковые требования доводами, изложенными во встречном иске и в ходатайстве о его уточнении.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что иск Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района не подлежит удовлетворению, а встречный иск Лобяна А.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что договор аренды, заключаемый по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ года, земельного участка пл.1560 кв.м., для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин, расположенного по адресу: Краснодарский край, с кадастровым номером №, между Администрацией МО Туапсинский района (арендодатель) и Лобяном А.А. (арендатор), был заключен сторонами на основании протокола о результатах торгов по продаже права аренды земельного участка, проводимых в форме аукциона, и определению победителя торгов от ДД.ММ.ГГГГ года № Срок договора аренды определен на 10 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ года. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ №.

Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет по результатам межевания ДД.ММ.ГГГГ, его границы установлены в государственном кадастре недвижимости в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждается кадастровым паспортом, имеющимся в деле.

Согласно выписке из адресного реестра Туапсинского городского поселения ДД.ММ.ГГГГ года, данному земельному участку присвоен административный адрес: Краснодарский край, гор.

Представителями сторон не оспаривалось, что указанный земельный участок испрашивался Лобяном А.А. в аренду с конкретной целью: для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин. Данный вид разрешенного использования указан в кадастровом паспорте земельного участка. Согласно ст. ФЗ РФ «О введении в действие ЗК РФ», введенной в действие ФЗ РФ «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ», с 01 марта 2015 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

В связи с чем, Администрация Туапсинского городского поселения является преемником Администрации Туапсинского района по указанному договору аренды земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что при обращении Лобяна А.А. в Управление архитектуры и градостроительства Администрации Туапсинского городского поселения за получением разрешения на строительство, ему было отказано согласно ответу с исходящим номером №, в соответствии с которым выдать разрешение на строительство наземно-подземных гаражей (наземно-подземного гаража на 30 машин) не представляется возможным, поскольку в соответствии с генеральным планом и правилами землепользования и застройки Туапсинского городского поселения Туапсинского района, утвержденными сессиями Совета Туапсинского городского поселения Туапсинского района ХХХХ1 № от ДД.ММ.ГГГГ года и ХХХХ11 № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером № по ул. расположен в рекреационной зоне природных территорий (6 РЗ, 602).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ №№, Администрация Туапсинского городского поселения подтвердила правомерность такого отказа.

В связи с невозможностью использования земельного участка по назначению по независящим от Лобяна А.А. обстоятельствам, в течение всего срока действия договора, в ДД.ММ.ГГГГ года он обратился с заявлением в Администрацию Туапсинского городского поселения о предоставлении ему равноценного земельного участка взамен предоставленного ранее по договору аренды, с аналогичным видом разрешенного использования без проведения торгов и осуществления перерасчета по арендной плате и о расторжении ранее заключенного договора аренды, в связи с существенным нарушением Администрацией условий договора.

Ответом Администрации Туапсинского городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ года №№ Лобяну А.А. было отказано в удовлетворении данного заявления в связи с его необоснованностью, поскольку, по мнению Администрации, Лобяну А.А. было известно о недостатках земельного участка при проведении торгов, данные недостатки определены законом как явные, и арендодатель за данные недостатки ответственности не несет. Также, по мнению Администрации, неиспользование земельного участка не освобождает от обязанности вносить арендную плату по заключенному договору аренды.

В соответствии с п.1.1. Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Администрацией Туапсинского района и Лобяном А.А., целевое назначение земельного участка, переданного в аренду, определено следующим образом: вид разрешенного использования - для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин. В соответствии с п.1.2. того же договора, фактическое состояние участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка. В соответствии с п.4.1.6 того же договора, арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п.1.1 Договора.

В соответствии с разъяснением, содержащемся в п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В связи с чем, суд не усматривает наличия правовых оснований для взыскания с Лобяна А.А. задолженности по арендной плате и пени по указанному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года №№, как в спорный период, указанный в иске, так и в течение всего срока действия договора до момента его расторжения (прекращения), в связи с неиспользованием Лобяном А.А. земельного участка по целевому назначению по независящим от Лобяна А.А. обстоятельствам, и непригодностью данного земельного участка для целевого использования.

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района к Лобяну А.А. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 480 644 руб. 04 коп., и пени в размере 36 644 руб. 62 коп, расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года №№ земельного участка пл.1560 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, с кадастровым номером №, для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин, прекращении права аренды, исключении записи из ЕГРП, оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Лобяна А.А. к Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района удовлетворить.

Обязать Администрацию Туапсинского городского поселения Туапсинского района предоставить Лобяну А.А. в течение 1 месяца с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, в аренду, сроком на 10 лет, без проведения торгов, новый земельный участок, равноценный ранее предоставленному земельному участку по адресу: Краснодарский край, гор. с кадастровым номером №, находящийся в Туапсинском городском поселении Туапсинского района, аналогичной площадью-пл.1560 кв.м., с аналогичным видом разрешенного использования - для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин.

Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ года № земельного участка пл.1560 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Краснодарский край гор. Туапсе ул. Калараша, заключенный между Администрацией Туапсинского района и Лобяном А.А., и возвратить данный земельный участок Администрации Туапсинского городского поселения с момента исполнения Администрацией Туапсинского городского поселения в полном объеме решения суда по делу в части предоставления Лобяну А.А. в аренду нового, равноценного земельного участка.

Управлению Росреестра по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в указанном порядке и в указанные сроки.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Туапсинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: С.Н. Еременко

Суд:

Туапсинский городской суд (Краснодарский край)

Истцы:

Администрация Туапснского городского поселения

Ответчики:

Лобян А.А.

Судьи дела:

Еременко Сергей Николаевич (судья)

Судебная практика по:

Злоупотребление правом

Судебная практика по применению нормы ст. 10 ГК РФ

Неосновательное обогащение, взыскание неосновательного обогащения

Судебная практика по применению нормы ст. 1102 ГК РФ

1. Исходя из смысла аренды (временного возмездного пользования имуществом), плата взимается за пользование имуществом. По общему правилу (если в договоре не установлено иное), факт заключения договора сам по себе еще не влечет возникновение обязанности по оплате. Важен факт передачи имущества. Недоказанность передачи в аренду имущества явилась основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании арендных платежей (см. постановления ФАС ДО от 10.04.2007 N Ф03-А59/07-1/921, от 08.02.2004 N Ф03-А51/031/3453, ФАС ЗСО от 04.05.2006 N Ф04-1503/2006(22246-А75-4)). Вот как в практике обосновывается данный подход. Основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование (см. постановление ФАС МО от 18.08.2003 N КГ-А40/5595-03). Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества (см. постановление ФАС ДО от 18.04.2006 N Ф03-А73/06-1/447).
Мы полагаем, что подобная практика судов не бесспорна. Договор аренды - конструкция консенсуальная. Это означает, что обязанность по внесению арендной платы возникает с момента заключения такого договора. Вышеприведенная практика судов, напротив, фактически сводит договор аренды к реальной конструкции, что неверно. Правильность нашей точки зрения подтверждается также ст. 615 ГК, которая раскрывает содержание категории "пользование". Так, арендатор может передать имущество в субаренду, оставаясь ответственным при этом перед арендодателем. Иными словами, передав имущество в субаренду, арендатор продолжает платить арендную плату, хотя вполне понятно, что пользования в данном случае не происходит.
Если имущество было надлежащим образом передано, но не используется арендатором, то арендная плата, тем не менее, подлежит уплате. Неиспользование объекта аренды при наличии действующего договора не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы (см. постановление ФАС ВВО от 07.07.2006 N А43-39149/2005-13-1131).
Напротив, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.01.2002 N 66); постановления ФАС МО от 22.07.2002 N КГ-А40/4630-02, от 12.11.2003 N КГ-А40/8649-03, ФАС ПО от 12.07.2004 N А12-19265/2003-С51-V/С23). В данном случае, на первый взгляд, пользование имуществом после досрочного освобождения помещения не происходит. Однако арендная плата подлежит взысканию, поскольку арендатор перестал пользоваться имуществом в нарушение условий договора.
Обязанность по оплате может иметь ретроактивное действие. Так, суд указал, что несмотря на то, что договор аренды муниципального нежилого помещения был заключен после передачи данного объекта арендатору, суд обоснованно взыскал задолженность по арендной плате за весь период пользования имуществом, поскольку в указанном договоре стороны установили, что его условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения (см. постановление ФАС ЗСО от 24.03.2005 N Ф04-1374/2005(9620-А75-4).
2. В том случае, если имущество передано, но арендодатель препятствует нормальному его использованию, то данный факт может быть расценен как основание к отказу во взыскании арендной платы. По смыслу ст. 606, 611 и 614 ГК, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом, т.е. договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств. Создание арендодателем препятствия для арендатора по осуществлению права владения и пользования арендованным имуществом является основанием для отказа во взыскании задолженности по арендной плате (см. постановление ФАС ВВО от 19.09.2005 N А79-10415/2004-СК2-9766). Исковые требования о взыскании суммы арендных платежей за период, в который истец не имел возможности пользоваться арендуемым помещением, удовлетворены частично (см. постановление ФАС ПО от 03.05.2005 N А12-16050/04-С18). В другом деле суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы и пени по договору аренды, так как ответчик не пользовался объектом аренды по обстоятельствам, не зависящим от него, следовательно, не обязан был вносить арендную плату (см. постановление ФАС МО от 02.05.2006 N КГ-А40/3169-05). Создание арендодателем препятствия для арендатора по осуществлению права владения и пользования арендованным имуществом является основанием для отказа во взыскании задолженности по арендной плате (см. постановление ФАС ВВО от 19.09.2005 N А79-10415/2004-СК2-9766).
Какова судьба уже внесенных платежей в тех случаях, когда арендатор по вине арендодателя не имеет возможности пользоваться имуществом? Указанные суммы не будут являться неосновательным обогащением, поскольку получены на основании договора. Невозможность пользования имуществом свидетельствует о наличии существенного нарушения договора, что дает основание ставить вопрос о его расторжении. В таких случаях суды квалифицируют уплаченные суммы в качестве убытков. Вот пример. Суд правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании суммы реального ущерба, составляющего сумму уплаченной по договору аренды арендной платы, так как материалами дела установлено, что истец по вине ответчика лишен возможности реализовать свои права арендатора на использование арендованного имущества, но оплачивает за него арендную плату (см. постановление ФАС МО от 06.04.2006 N КГ-А40/2631-06).
Препятствие в пользовании имуществом после прекращения договора, чинимое арендодателем, также рассматривается как основание для отказа во взыскании арендной платы. Суд первой инстанции, удовлетворяя требование о взыскании арендной платы после прекращения договора аренды, не учел, что ответчик не использовал спорное помещение для тех целей, которые указаны в договоре аренды, поскольку истец опечатал это помещение (см. постановление ФАС СКО от 25.08.2003 N Ф08-2826/2003).
3. Невозможность нормального пользования арендованным имуществом вследствие каких-либо недостатков такого имущества также влечет отказ во взыскании арендной платы.
Исковые требования арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку ее уплаты удовлетворены частично, так как некоторое время арендатор не мог пользоваться нежилым помещением вследствие обрушения арендуемого помещения (см. постановление ФАС ЗСО от 18.05.2004 N Ф04/2736-1121/А27-2004).
Следует, однако, обратить внимание на то, что наличие недостатков у имущества, переданного в аренду, не всегда судами расценивается как безусловное основание для отказа во взыскании арендной платы. Вот пример, когда суд принял сторону арендодателя. Недостатки арендованного имущества не являются основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы (см. постановление ФАС ДО от 13.02.2007 N Ф03-А51/06-1/5373).
Таким образом, следует иметь в виду, что наличие недостатков не является безусловным основанием для отказа от арендной платы, что, по-видимому, объясняется тем, что недостатки - категория оценочная. Не всякий недостаток способен привести к невозможности использования имущества по назначению.
4. Владение имуществом по истечении срока договора дает, как известно, основание для начисления арендной платы за все время фактического пользования (ст. 622 ГК). Однако в тех случаях, когда имущество после истечении срока договора не возвращалось арендодателю вследствие установления в отношении такого имущества обеспечительных мер, основания для начисления арендной платы суды не находили. Так, в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы правомерно отказано, так как в спорный период имущество истца в связи с наложением на него ареста было передано ответчику на хранение (см. постановление ФАС ВВО от 17.06.2004 N А28-11604/2003-344/9).
5. Отсутствие документов на арендуемое имущество в ряде случаев практикой приравнивается к непередаче имущества. Согласно разъяснению Президиума ВАС РФ, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).
Окружные суды следуют этой практике. Так, суд пришел к выводу о ненадлежащем исполнении арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества (без передачи соответствующей документации, как того требуют правила ст. 611 ГК), что предоставляет субъекту встречного исполнения (арендатору) право приостановить исполнение своего обязательства по оплате арендных платежей либо отказаться от исполнения этого обязательства вовсе (п. 2 ст. 328 ГК) (см. постановления ФАС ВВО от 17.01.2007 N А43-4405/2006-17-104, ФАС ДО от 18.07.2006 N Ф03-А24/06-1/2439).

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата
(ст. 65 Земельного кодекса РФ). Таким образом, земельные участки могут быть переданы в аренду, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (ч. 1 ст. 607 , ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса , ст. 42 Земельного кодекса РФ). При этом односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ч. 1 ст. 310 ГК РФ). Но на практике нередки случаи, когда арендатор отказывается платить за аренду земельного участка по тем или иным причинам.

Основной причиной невнесения арендной платы является невозможность использования земельного участка арендатором по назначению (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 октября 2011 г. № Ф08-5462/11 , постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2016 г. № 05АП-6881/16). Анализ указанных дел позволяет сделать вывод, что обычно, по мнению судов, неиспользование земельного участка арендатором, так же как и использование его не по назначению, не может служить основанием невнесения арендной платы.

Вместе с тем на прошлой неделе был утвержден третий в текущем году обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации , в котором даны разъяснения, в том числе, относительно спора о взыскании долга по договору аренды земельного участка (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 89-КГ16-7). Рассмотрим это дело подробнее.

Между местной администрацией (далее - арендодатель, истец) и гражданкой Т. (далее - арендатор, ответчик) 29 июня 2012 года был заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Пунктом 4.2 договора установлены сроки для внесения арендной платы, которая должна вноситься ежеквартально.

Однако с сентября 2013 года Т. перестала исполнять эту обязанность, так как получила письмо председателя комитета по градостроительной политике местной администрации об отказе ей в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома. При чем решением районного суда действия местной администрации были признаны незаконными. Поэтому в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению из-за неправомерных действий арендодателя она приняла решение, что не обязана платить за аренду земли.

Но местная администрация так не посчитала. По ее мнению, Т. несвоевременно исполняла обязательства по договору аренды земельного участка с момента его заключения. В связи с чем арендодатель обратилась с иском в суд с требованием к арендатору о взыскании долга.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные арендодателем требования. Так, по мнению судов, обязанность внесения арендной платы, ее размер и сроки уплаты были установлены договором аренды, и обстоятельства отказа в выдаче разрешения на строительство не влияют на правоотношения сторон договора аренды земельного участка, в частности на обязанность арендатора по внесению арендной платы (решение Тобольского районного суда Тюменской области от 21 сентября 2015 года по делу № 2-488/2015), апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 14 декабря 2015 г. по делу № 33-6669/2015). Решение суда апелляционной инстанции ответчик обжаловал в ВС РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала ошибочным толкование положений гражданского и земельного законодательства нижестоящими судебными инстанциями (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22 ноября 2016 № 89-КГ16-7).

Суд отметил, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (п. 1 ст. 611 ГК РФ , п. 1 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, Суд пришел к выводу, что договор аренды носит взаимный характер. То есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Следовательно, по мнению Суда, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В связи с чем ВС РФ отменил решение суда апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение.

16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам

17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества

18. Определение предмета предварительного договора аренды

1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования

2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)

3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду

4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)

5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды

6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности

7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп

9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды

1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года

2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации

3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации

4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации

5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения

6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды

7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок

8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества

9. Сроки регистрации договора аренды

10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации

11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды

12. Государственная регистрация прекращения договора аренды

13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды

1. Начало течения срока действия договора аренды

2. Согласование срока договора аренды

3. Последствия несогласования срока договора аренды

4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления

5. Отказ арендодателя от договора аренды

6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок

7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора

8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок

9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды

10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя

11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества

12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок

1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов

2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению

3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды

4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц

5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества

6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями

7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору

1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом

2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества

3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков

4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества

5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны

1. Виды арендной платы и способы ее определения

2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы

3. Изменение сумм арендной платы

4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей

5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы

6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме

7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы

8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков

9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества

10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору

11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды

12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды

13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество

1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды

2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф

3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам

4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду

5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя

6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества

7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды

8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества

9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя

10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз "о защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество

1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом

2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"

3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта

4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту

5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта

6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости

7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт

8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт

9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора

10. Расходы арендатора на содержание недвижимости

11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии

1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия

2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя

3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица

1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф

2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды

3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды

4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды

5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды

1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства

2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей

3. Обоснование существенности нарушений арендатора

4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора

5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора

6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора

7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора

8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора

10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя

12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф

1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором

2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье

3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора

1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок

2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок

3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок

4. Возобновление договора аренды на тот же срок

5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок

6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации

7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды

8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом

9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок

10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии

1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды

2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора

3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества

4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества

5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества

6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества

7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии

8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии

9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется

10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным

11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения

12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества

1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона

2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды

3. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества

1. Распространение норм о договоре купли-продажи на договор аренды с правом последующего выкупа имущества арендатором

2. Условия, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют

3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа

4. Необходимость выделения выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа

5. Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества

7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы

В соответствии с п. 5 ст. 614 ГК РФ арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения сроков ее внесения. При этом законодатель не раскрывает понятия существенности нарушения таких сроков.

7.1. Вывод из судебной практики: Уплата арендных платежей в меньшем размере с просрочками является существенным нарушением договора аренды, при котором арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.01.2009 по делу N А52-1183/2008

"...Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пскова... обратился в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Барс"... о взыскании... задолженности по арендной плате... и... арендной платы за два месяца вперед...

Согласно материалам дела арендную плату ответчик вносил не в полном размере и с нарушением установленных сроков. Поэтому суды обоснованно, в соответствии со статьями 309, 310, 606, 614 ГК РФ, взыскали с него 499 189 руб. 38 коп. задолженности.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендодатель в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.

Кроме того, как отмечено апелляционной инстанцией, поскольку ответчик уплачивает арендную плату в меньшем, чем установлено соглашением сторон, размере, при этом допускает просрочки ее внесения, данные обстоятельства следует признать существенным нарушением обязательств со стороны Общества.

Поскольку суды всесторонне и полно исследовали обстоятельства дела, правильно применили нормы материального права, не допустили каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену принятых по делу судебных актов, отсутствуют основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы..."

8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков

Данная проблема вытекает из недостаточного урегулирования Гражданским кодексом РФ ситуации, в которой арендатор вынужден использовать имущество с недостатками (п. 4 ст. 614 ГК РФ) или же вообще не использовать его.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились по сравнению с условиями, предусмотренными договором, или состоянием на момент передачи имущества. Причем такое ухудшение должно произойти в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Однако в ряде случаев арендатор заявляет требования на основании п. 4 ст. 614 ГК РФ уже в рамках судебного разбирательства по взысканию с него арендных платежей, хотя до этого он пользовался имуществом и не предъявлял арендодателю каких-либо претензий. В таком случае доказать ухудшение состояния имущества или условий пользования достаточно проблематично.

Кроме того, необходимо учитывать, что п. 2 ст. 612 ГК РФ содержит смежную норму, в соответствии с которой арендодатель не отвечает за недостатки имущества, если они были оговорены при заключении договора, были известны арендатору либо должны были быть обнаружены им при заключении договора или передаче имущества в аренду. В случаях, на которые распространяется действие п. 2 ст. 612 ГК РФ, применение положений п. 4 ст. 614 ГК РФ для арендатора невозможно, поскольку ухудшения состояния имущества или условий его использования по сравнению с предусмотренными договором или существовавшими на момент передачи имущества нет.

Многочисленные споры возникают также в ситуациях, когда арендатор не использовал имущество в период действия договора аренды. Это может быть связано как с обстоятельствами, не зависящими от арендатора и препятствующими пользованию имуществом, так и с его собственными действиями, хотя объективная возможность использования имущества существовала. В зависимости от причины, по которой арендатор не использовал арендуемое имущество, наступают различные правовые последствия в части внесения арендной платы.

8.1. Вывод из судебной практики: Если имущество невозможно использовать по вине арендодателя, арендатор имеет право на уменьшение размера арендной платы в соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 по делу N А44-2140/2007

"...Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах лесного конкурса от 12.08.2004 N 14 федеральное государственное учреждение "Пестовский лесхоз" (правопредшественник истца, арендодатель) и предприниматель Яковлев С.И. заключили договор от 22.09.2004 N 9 аренды участка лесного фонда на территории Пестовского лесхоза Никулкинского лесничества общей площадью 4208 га для заготовки древесины на арендуемом участке в кварталах, указанных в пункте 2.2 договора, сроком на 49 лет.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке в соответствии с требованиями Лесного кодекса Российской Федерации 1997 года.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что Яковлев С.И. неоднократно в конце 2006 года и в 2007 году обращался в Пестовский лесхоз с заявками на выдачу лесорубочных билетов по лесосечному фонду на 2007 год и с предложением изменить условия договора в части арендной платы ввиду невозможности осуществлять пользование предоставленным в аренду участком лесного фонда из-за невыдачи истцом лесорубочных билетов. Однако арендодатель необоснованно отказывал ему в выдаче билетов и не подписывал соглашения об изменении размера арендной платы. Предпринимателю был выписан только один лесорубочный билет N 377 в счет фонда на 2007 год. Осуществив заготовку леса в объеме, указанном в билете N 377, предприниматель уплатил арендную плату в 2007 году исходя из данного объема лесопользования по правилам пункта 5.2 договора аренды, которым предусмотрено, что арендная плата с 01.01.2005 устанавливается за весь объем пользования на арендованном участке.

Суды обеих инстанций, установив, что в результате неправомерного отказа арендодателя в выдаче лесорубочных билетов ухудшились условия пользования арендатора арендованным имуществом, а следовательно, ответчик вправе требовать уменьшения арендной платы по правилам пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали во взыскании 193 688 руб..."

8.2. Вывод из судебной практики: Если арендатор не потребовал уменьшения арендной платы в связи с ухудшением состояния имущества, то впоследствии он теряет право это сделать.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.06.2009 по делу N А56-39562/2008

"...Доводам ответчика о том, что он не имел возможности использовать арендуемое имущество, так как истец ухудшал условия пользования арендуемыми помещениями с 17.12.2007, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку. Суд первой инстанции исходил из того, что арендатор в соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ с требованием об уменьшении арендной платы или об отказе от договора не обращался.

Таким образом, кассационная инстанция не усматривает при принятии обжалуемого судебного акта каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, в связи с чем жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.08.2006 N Ф09-5587/06-С3 по делу N А47-7632/2003

"...Ответчик, ссылаясь на п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что вправе требовать уменьшения арендной платы и не производить платежи до устранения нарушения его прав, так как в связи с проведением арендодателем ремонтных работ в помещениях без согласования с арендатором последний был лишен возможности использовать арендованные помещения в соответствии с условиями договора.

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно отклонили довод ответчика об уменьшении размера арендной платы в связи с ухудшением условий пользования, поскольку такое требование является самостоятельным и ответчиком не заявлялось.

Судами установлено отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что стороны внесли в установленном законом порядке изменения в договор относительно размера арендной платы. Арендатор не воспользовался своим правом на досрочное расторжение договора в соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и продолжил пользоваться помещением.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что ответчик пользовался помещением, арендованным по договору от 16.06.2002 N 9, и в соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации несет обязанности по своевременному внесению арендных платежей..."

8.3. Вывод из судебной практики: Арендатор не может ссылаться на недостатки имущества и просить уменьшения арендной платы, если он не указал на них при передаче и использовании имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2009 N Ф04-1347/2009(1837-А45-39)

"...Принимая решение об удовлетворении иска о взыскании задолженности по договору, суд первой инстанции исходил из доказанности предъявленного требования, поскольку за спорный период пользования баржей с июня по октябрь 2007 года за индивидуальным предпринимателем Киселевой И.Ю. образовалась задолженность в размере 411 000 руб.

Судом принято во внимание, что за все время эксплуатации указанного судна от арендатора не поступало замечаний, связанных с его неисправностью, баржа эксплуатировалась ответчиком в коммерческих целях.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем ответчик не представил суду доказательств, подтверждающих, что недостатки судна возникли до его передачи арендатору.

Акт дефектации металлического корпуса, составленный ООО "Судоремонт Тюмень" от 29.06.2007, содержит данные о состоянии судна на эту дату, т.е. через полгода после эксплуатации судна ответчиком. Доказательств того, что указанные в акте дефекты судна возникли по вине арендодателя, в материалах дела не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2008 по делу N А56-24529/03

"...В кассационной жалобе ООО "СамДар" просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование жалобы ее податель сослался на то, что суды первой и апелляционной инстанций не учли указания кассационной инстанции на то, что арендная плата подлежит расчету в соответствии с фактическим состоянием арендуемого помещения.

Как следует из материалов дела, 05.11.01 между КУГИ (арендодатель) и ООО "СамДар" (арендатор) заключен договор N 03-А120162 аренды нежилого помещения 3Н (подвал) площадью 143,4 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Маяковского, дом 40, литера А, кадастровый номер 78:1279:0:7:1, сроком на пять лет.

Арбитражный суд, частично удовлетворяя требования истца, посчитал правомерным расчет арендной платы с применением коэффициента, равного единице. Ответчик не представил допустимых доказательств, подтверждающих отсутствие отопления в помещении на момент его передачи арендатору, а также доказательств того, что помещение было меньшей площадью.

Возражения ООО "СамДар" против заявленных требований сводятся к тому, что ответчик был лишен возможности использовать арендованное помещение в связи с отсутствием в нем отопления и энергоснабжения; кроме того, помещение имело меньшую площадь, чем указано в договоре.

Арбитражный суд исходил из того, что помещение передано арендатору по акту от 05.11.01, в котором указано, что помещение находится в удовлетворительном состоянии, его площадь равна 143,4 кв.м. Акт подписан ответчиком без замечаний относительно фактического состояния помещения. Кроме того, признаны надлежащими доказательствами состояния помещения на момент заключения договора документы, составленные в период 1999 - 2001 гг.

Арбитражный суд обоснованно исходил из положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ, согласно которому арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.05.2006 N Ф09-3831/06-С3 по делу N А34-7942/05

"...В связи с ненадлежащим исполнением ООО "Торговый центр "Комплект-Техника" обязанности по своевременному внесению арендных платежей, ввиду дальнейшего использования помещения за рамками действия договора аренды, Департамент экономического развития и управления муниципальным имуществом администрации г. Кургана на основании ст. 309, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в суд.

Суд первой инстанции, принимая решение, пришел к верному выводу о том, что договор от 22.06.2004 N 2/07-04 соответствует требованиям ст. 432, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). После подписания указанного договора истец выполнил обязательства по передаче ответчику недвижимого имущества. Данный факт подтвержден материалами дела.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что арендатор не использовал объект аренды ввиду его ненадлежащего состояния, во внимание не принимается, поскольку спорное помещение было принято ответчиком в аренду по акту приема-передачи от 15.09.2004 как пригодное для дальнейшего использования (л. д. 12)..."

8.4. Вывод из судебной практики: Арендодатель вправе требовать арендной платы, если арендатор не использовал имущество по зависящим от него причинам либо по обстоятельствам, не связанным с состоянием переданного имущества.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

"...13. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании арендной платы.

Решением суда первой инстанции в иске отказано со ссылкой на то обстоятельство, что истребуемая истцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения.

В апелляционной жалобе на решение суда истец просил удовлетворить его требование о взыскании арендной платы, так как она начислена до момента прекращения в установленном порядке действия договора аренды.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что в свое время спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отметил, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев.

Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.

Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме - передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.05.2009 по делу N А38-3133/2008-16-237

"...Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 6.4 упомянутого договора аренды освобождение арендатором помещения ранее 30-дневного срока с момента уведомления о расторжении договора не освобождает его от обязанности по уплате арендной платы за весь период по день расторжения договора включительно.

В соглашении от 25.06.2008 стороны указали дату расторжения договора аренды с 25.07.2008, следовательно, у ФГУП "СВЯЗЬ-безопасность" обязанность по внесению арендных платежей прекратилась лишь с момента расторжения договора, а не с момента подписания акта приема-передачи помещения.

Суд правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.12.2009 по делу N А27-6356/2009

"...Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, индивидуальный предприниматель В.П. Красильников (арендодатель) и ОАО "Южный Кузбасс" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.03.2007 N 1-665 ЮК/07, согласно которому по акту от 01.03.2007 арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование на срок с 01.03.2007 по 31.01.2008 нежилое помещение площадью 460,8 кв.м, расположенное по адресу: город Междуреченск, улица Юности, 6а, третий этаж, для использования под офис.

Дополнительными соглашениями от 31.01.2008, от 01.12.2008 срок действия договора продлен по 01.12.2009.

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 330, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно взыскал с ОАО "Южный Кузбасс" в пользу индивидуального предпринимателя В.П. Красильникова задолженность по арендной плате в сумме 1 593 200 рублей за 5 месяцев (с сентября 2008 по 30.01.2009) и пени по состоянию на 01.05.2009 за просрочку внесения указанной суммы арендной платы.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения, арендной платы за февраль-апрель 2009 года и начисленных на нее пени за несвоевременную уплату, суд первой инстанции исходил из того, что истец знал о намерении ответчика освободить арендуемое помещение 30.01.2009 и передать его по акту арендодателю; арендатор не использует указанное помещение с 01.02.2008.

Установив, что срок действия спорного договора аренды продлен по 01.12.2009, арбитражный суд в нарушение части 1 статьи 64, статьи 71, части 1 статьи 168, пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не оценил доводы истца о том, что досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы; не определил, прекращено или нет действие указанного договора аренды в установленном законом порядке.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что Арбитражный суд Кемеровской области принял судебный акт по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим существенное значение для дела, что является основанием для отмены решения от 06.08.2009 Арбитражного суда Кемеровской области в части отказа предпринимателю В.П. Красильникову в удовлетворении исковых требований с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.10.2009 по делу N А12-4787/2009

"...Письмом от 31.12.2008 N 124 ООО "Техностройсервис" сообщило ООО "Высота" о необходимости приостановления работ башенного крана с 31.12.2008, в связи с временной приостановкой финансирования работ заказчиком объекта. Получение данного письма исполнителем подтверждается отметкой представителя, датированной 02.02.2009.

В письменных ответах от 24.03.2009 и от 22.04.2009 ООО "Техностройсервис" отказалось от подписания актов за период январь - март 2009 года, по мотиву того, что услуги не оказывались.

Факт нахождения имущества (крана КБ-403) в период с января по март 2009 года подтвержден документально и не оспаривается сторонами, следовательно, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что на основании письма общества "Техностройсервис" от 31.12.2008 N 124, которое фактически было получено обществом "Высота" только 02.02.2009, исполнение обязательств сторон по договору было приостановлено, в результате чего арендодатель не оказывал услуги по управлению техникой, не могут исключать обязанности арендатора вносить арендную плату, в порядке и сроки установленные соглашением сторон..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.08.2009 по делу N А57-8515/2008

"...Установив, что доказательства, подтверждающие внесение арендной платы в полном объеме за оспариваемый период ответчиком не представлены, суды обоснованно пришли к выводу об удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате.

Ссылка ответчика на то, что фактически спорное помещение им не использовалось с 01.11.2006, правового значения не имеет, поскольку факт неиспользования помещения не влияет на обязанность арендатора вносить арендные платежи до возврата арендованного имущества в соответствии с требованиями статьи 622 ГК РФ. Доказательств того, что в связи с невозможностью использования арендуемого помещения в спорный период ответчик обращался к истцу с заявлением о расторжении договора аренды либо с требованиями, предусмотренными пунктом 1 статьи 612 и пунктом 4 статьи 614 ГК РФ, в материалы дела не представлено..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2009 по делу N А65-16052/2008

"...Кроме этого досрочное освобождение арендуемых помещений (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) так же не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.07.2009 по делу N А56-27403/2008

"...Доводы ответчика о том, что он фактически не использовал земельные участки, подлежит отклонению, поскольку не влияют на обязанность арендатора вносить арендную плату в порядке и размере, предусмотренных договором.

Возражений по арифметическому расчету суммы основной задолженности ответчик не представил. Размер подлежащих взысканию пеней и период, за который они должны быть начислены, определены судами первой и апелляционной инстанций в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора от 22.02.2005.

Таким образом, кассационная инстанция не усматривает при принятии обжалуемых судебных актов каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, в связи с чем жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2009 по делу N А56-10084/2009

"...Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене.

Суды также обоснованно указали на то, что досрочное освобождение помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора) не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы, поскольку у арендодателя отсутствовала обязанность принять помещение.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку ответчик не представил доказательств, подтверждающих обязательство истца принять помещение и возврат помещения по акту сдачи-приемки, подписанному сторонами, суды обоснованно удовлетворили иск, правомерно уменьшив размер неустойки..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2008 по делу N А13-7184/2007

"...Суд первой инстанции, установив, что арендатор с 03.06.2007 не использует арендованное имущество, в иске отказал.

В соответствии со статьей 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Срок действия договора аренды от 21.03.2007 установлен до 31.01.2008. В материалах дела отсутствуют доказательства прекращения или изменения договора аренды.

Вывод суда первой инстанции о том, что ООО "ГрузАвто" не пользовалось арендуемым имуществом и, следовательно, не обязано вносить арендную плату за него, ошибочен, так как неиспользование объекта аренды при наличии действующего договора не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы. Договор аренды от 21.03.2007 в установленном законом порядке не расторгнут..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.03.2007 по делу N А56-12599/2006

"...Как установлено судом и подтверждается материалами дела, после подписания договора Общество совершало действия по разработке проекта временной охраняемой автомобильной стоянки и согласованию проекта в различных инстанциях. Письмом от 24.01.2005 государственное унитарное предприятие "Водоканал Санкт-Петербурга" (далее - ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга") отказало Обществу в выдаче технических условий на присоединение к системе коммунальной канализации временной открытой автостоянки по названному выше адресу.

После получения от ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" отказа, что фактически означает невозможность размещения автостоянки на предоставленном земельном участке, Общество обратилось в КУГИ с просьбой о расторжении договора от 05.09.2004 аренды земельного участка, к использованию которого арендатор практически не приступал. Несмотря на отсутствие у сторон принципиальных возражений по поводу прекращения действия договора аренды, соглашение о его расторжении подписано не было ввиду наличия разногласий относительно момента прекращения договора.

Суд первой инстанции с учетом волеизъявления обеих сторон на прекращение договора и момента выявления обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка по назначению (письмо ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" от 24.01.2005 об отказе в согласовании), правомерно удовлетворил требование о расторжении договора с 25.01.2005, а в связи с изложенным выше - о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за период по 24.01.2005..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.07.2007 по делу N А56-38700/2006

"...Доводы ответчика о том, что он не имел возможности по вине арендодателя пользоваться арендованным имуществом в связи с отсутствием водо-, тепло-, электроснабжения, получили надлежащую оценку суда при рассмотрении спора. Поскольку ответчик не воспользовался предоставленным ему статьей 620 ГК РФ правом обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора, обязательства, возникшие из действующего договора аренды, должны исполняться надлежащим образом в силу требований статьи 309 ГК РФ. Кроме того, по условиям договора (пункт 2.2.1) именно арендатор обязался в течение двадцати дней со дня подписания договора заключить договоры на водо-, тепло-, электроснабжение.

Поскольку арендная плата в размере и в сроки, предусмотренные договором, ответчиком не была внесена, суд правомерно, в соответствии со статьями 309, 310, 330, 331, 606, 614 ГК РФ, взыскал с ответчика 1140566 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате и 319049 руб. 15 коп. пеней. В связи с тем, что ответчик не вносил арендную плату, суд правильно удовлетворил требование КУГИ о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.02.2007 по делу N А56-12596/2006

"...Суд первой инстанции правомерно с учетом волеизъявления обеих сторон на прекращение договора и момента выявления обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка по назначению (письмо ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" от 24.01.2005 об отказе в согласовании), удовлетворил требование о расторжении договора с 25.01.2005, а в связи с изложенным выше - о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за период по 24.01.2005..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что обязанность арендатора вносить арендную плату независимо от фактического использования имущества была также закреплена в договоре.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.12.2009 по делу N А32-22510/2008

"...Как следует из материалов дела и установили суды, 28.03.2005 на основании постановления главы администрации г. Новороссийска от 25.02.2005 N 431 истец (арендодатель) и МУП "Благоустройство и инвестиции в строительство" (арендатор) заключили договор аренды N 4700003625 земельного участка площадью 556 кв. м, кадастровый номер 23:47:03 01 011:0008, расположенного по адресу: Центральный район г. Новороссийска, ул. Советов, 40, на срок до 25.02.2008. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 18.08.2005 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Дополнительным соглашением от 05.09.2005 N 189 к договору аренды от 28.03.2005 N 4700003625 земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301011:0008 внесены изменения, в силу которых обществу переданы права арендатора указанного земельного участка. Соглашение зарегистрировано в установленном в законом порядке, о чем 02.11.2005 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Ненадлежащее выполнение указанной обязанности явилось основанием для обращения администрации в суд с иском.

Судом кассационной инстанции не принимается довод ответчика об отсутствии у него обязанности по внесению арендной платы ввиду неиспользования земельного участка.

Статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если таковые не определены - в соответствии с назначением имущества.

В пункте 7 договора аренды указано, что неиспользование земельного участка арендатором и неудовлетворительные результаты его финансово-хозяйственной деятельности не могут служить основанием уменьшения или невнесения арендной платы. Общество, принимая на себя обязательства по договору, не возражало против данного пункта договора и, более того, подписало соглашение о продлении срока действия договора аренды, частично уплачивало арендную плату.

При наличии договора аренды и передаче имущества обязанность общества (арендатора) вносить плату за пользование земельным участком возникает из договора независимо от того, использовало ли оно фактически переданное ему арендодателем имущество..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.04.2009 N Ф09-2059/09-С6 по делу N А71-7781/2008-Г10

"...Довод заявителя кассационной жалобы об освобождении арендованного нежилого помещения в апреле 2008 года рассмотрен и обоснованно отклонен судами первой и апелляционной инстанций, поскольку указанное обстоятельство материалами дела не подтверждено, факт прекращения договора аренды от 15.11.2007 N 86/1 ранее 17.07.2008 по основаниям и в порядке, установленном законом или договором, не доказан. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, приложение к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66). Договором аренды от 15.11.2007 N 86/1 не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора, двустороннее соглашение о досрочном расторжении договора аренды либо подписанный обеими сторонами договора акт возврата нежилого помещения в материалах дела отсутствуют. Следовательно, обязательство арендатора вносить арендную плату сохраняется до окончания действия договора - 17.07.2008..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.04.2009 N Ф09-2055/09-С6 по делу N А07-8141/2008-Г-ГЕА

"...Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что договор аренды от 15.10.2007 не расторгнут в установленном законом порядке, доказательств возврата имущества арендатором арендодателю не представлено. Поскольку доказательств внесения арендной платы за период с 15.10.2007 по 27.05.2008 в сумме 208 772 руб. ответчиком не представлено, суды удовлетворили требование истца о взыскании задолженности по арендной плате на основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом того, что нарушение обязательства по внесению арендных платежей подтверждено материалами дела, суды, руководствуясь ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали требование истца о взыскании неустойки за период с 15.10.2007 по 27.05.2008 правомерным, вместе с тем на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизили сумму неустойки до 5000 руб., в связи с тем, что в настоящее время имущество выбыло из владения ответчика. Отклоняя довод предпринимателя Соколова И.П. о том, что он фактически не использовал спорное нежилое помещение с февраля 2008 года, суд апелляционной инстанции указал на то, что пользование арендованным имуществом или отсутствие такого пользования на обязанность арендатора вносить арендную плату не влияет..."

Постановление ФАС Уральского округа от 24.08.2006 N Ф09-7325/06-С6 по делу N А07-54278/2005

"...Доводы заявителя кассационной жалобы об освобождении арендованных складских помещений 05.09.2005, то есть до истечения срока действия договора, отклоняются, поскольку досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Договорами аренды от 01.12.2004 не предусмотрено право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке; двустороннее соглашение о досрочном расторжении договоров аренды либо подписанный обеими сторонами договора акт возврата складских помещений в материалах дела отсутствуют. Следовательно, обязательство арендатора вносить арендную плату сохраняется до окончания срока действия договора - 19.10.2005 (дата расторжения договора по требованию арендодателя)..."

8.5. Вывод из судебной практики: Арендодатель вправе требовать арендной платы, если имущество было передано арендатору, несмотря на то, что он его не использовал для целей осуществления уставной деятельности.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 28.01.2010 N КГ-А40/13315-09 по делу N А40-54076/09-105-474

"...Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правильно применил ст. ст. 309, 310, 333, 614 ГК РФ и дал обоснованную оценку условиям заключенного между сторонами государственного контракта, являющегося правовым основанием возникновения между сторонами арендных отношений, и исходил из установленных им обстоятельств о том, что истец, являющийся собственником спорных помещений, исполнил обязательства по их передаче ответчику в соответствии с актом приема-передачи от 19.03.2007 г.

Установив, что спорные помещения были приняты ответчиком без возражений, использовались им, но не оплачены за 4 квартал 2008 г., 1 и 2 кварталы 2009 г., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика в полном объеме суммы задолженности и предусмотренной п. 5.1 контракта неустойки, размер которой снижен судом в соответствии со ст. 333 ГК РФ, в связи с установлением несоразмерности заявленной истцом суммы неустойки последствиям нарушения обязательства.

Довод кассационной жалобы о том, что, являясь арендатором по контракту, ГОУ ВПО "МГУТУ" фактически спорные здания не использовало для ведения уставной деятельности, отклоняется, поскольку при рассмотрении дела судами установлен факт принятия зданий ответчиком во временное пользование и владение по акту приема-передачи.

Доказательств обратной передачи здания арендодателю или неиспользования помещений ответчиком не представлено.

В этой связи обязанность по уплате арендных платежей арендодателю не может быть поставлена в зависимость от соблюдения самим арендатором цели использования арендуемых помещений при их фактическом нахождении в пользовании арендатора..."

8.6. Вывод из судебной практики: Арендодатель не вправе требовать арендной платы, если арендатор был фактически лишен возможности использовать имущество.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2009 по делу N А82-5125/2008-38

"...Постановлением от 14.11.2008 Второго арбитражного апелляционного суда решение суда изменено: в части взыскания с Предпринимателя в пользу Учреждения 74 074 рублей 01 копейки задолженности по арендной плате отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения. Руководствуясь статьей 606 и пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что в связи с приостановлением действия постановления от 06.02.2007 N 337 "О предоставлении земельного участка Пьянкову М.В. для строительства автосалона по адресу: город Ярославль, Фрунзенский район, улица Марголина, у дома N 22" ответчик не имел возможности пользоваться арендованным земельным участком в период с 10.09.2007 по 05.03.2008, поэтому отсутствуют основания для взыскания с ответчика арендных платежей за этот период.

Предприниматель (заказчик) и ЗАО "ТрансСпецСтрой" (подрядчик) заключили договор подряда на строительство автосалона с инженерными коммуникациями по улице Марголина, у дома N 22 города Ярославля от 05.05.2007.

Постановлением мэра города Ярославля от 04.09.2007 N 2942 приостановлено действие постановления от 06.02.2007 N 337 "О предоставлении земельного участка Пьянкову М.В. для строительств автосалона по адресу: город Ярославль, Фрунзенский район, улица Марголина, у дома N 22".

Мэр города Ярославля постановлением от 05.03.2008 N 628 признал утратившим силу постановление от 04.09.2007 N 2942 "О приостановлении действия постановления мэра города Ярославля от 06.02.2007 N 337", в связи с чем Предприниматель возобновил работы на арендованном участке.

Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязательств по оплате арендных платежей за период с 10.09.2007 по 05.03.2008.

Суд установил, что постановлением мэра города Ярославля от 04.09.2007 N 2942 приостановлено действие постановления от 06.02.2007 N 337 "О предоставлении земельного участка Пьянкову М.В. для строительства автосалона по адресу: город Ярославль, Фрунзенский район, улица Марголина, у дома N 22", на основании которого заключен договора аренды от 27.04.2007 N 17769/1, то есть имелись препятствия, не позволившие Предпринимателю пользоваться арендованным земельным участком.

Кроме того, арендные правоотношения возникают из сложного юридического состава, который включает в себя распоряжение собственника о предоставлении земельного участка и заключенный на его основе договор аренды, поэтому если действие распоряжения собственника о предоставлении земельного участка приостановлено, то следует считать приостановленным и действие договора аренды, заключенного во исполнение этого распоряжения, в связи с чем суд правомерно посчитал, что основания для взыскания с ответчика арендных платежей отсутствуют..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.09.2009 по делу N А33-16702/08

"...Получив имущество в аренду, ООО "ФСК "Готика" приняло на себя обязательство по внесению арендных платежей с момента подписания акта приема-передачи.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельного участка N 2632 от 13.11.2007 арендодатель предоставляет, а арендатор, приобретший право на заключение настоящего договора на торгах, проводимых 06.11.2007, принимает в аренду земельный участок, кадастровый номер 24:50:0500357:0336, категорией земель - земли населенных пунктов, общей площадью 1 473 (одна тысяча четыреста семьдесят три целых) кв.м, в том числе 867 кв.м - площадь участка ограниченного использования (охранная зона инженерных сетей), расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Шевченко, 82, предоставляемый для строительства многоквартирного жилого дома этажностью от 9 до 16 этажей, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Как установлено судом апелляционной инстанции, предоставленный по договору аренды N 2632 от 13.11.2007 земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов, что подтверждается представленным в материалы дела экспертным заключением федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" от 24 октября 2008 года N 9194, вследствие чего у ООО "ФСК "Готика" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом в связи с несоответствием предоставленного ему в аренду земельного участка целям предоставления.

При таких обстоятельствах у суда не было оснований для удовлетворения исковых требований Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о взыскании задолженности по арендной плате и пени..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.04.2009 по делу N А49-4199/2008

"...Прекращение доступа Арендатора в арендуемое помещение подтверждается актом от 18 июля 2008 г.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность Арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом.

Поскольку в период после 18.07.2008 пользование имуществом у Арендатора отсутствовало в связи с опечатыванием помещения Арендодателем, у Арендатора отсутствовала обязанность по внесению платежей за период не использования помещения.

При данных обстоятельствах требования Арендодателя о взыскании арендной платы за июль - август 2008 года подлежали удовлетворению в части пользования арендуемым помещением с 01.07.2008 до 18.07.2008, что составляет 27 313 руб., в связи с чем судебный акт подлежит отмене в части удовлетворения требований о взыскании 69 087 руб., а требования Арендодателя в данной части - оставлению без удовлетворения..."

Примечание: В приведенных далее Постановлениях судами было установлено, что арендатор не мог использовать имущество в связи с его состоянием, по вине арендодателя или в связи с обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает.

Постановление ФАС Московского округа от 22.09.2006 N КГ-А40/8590-06 по делу N А40-83715/05-77-691

"...Судом установлено также, что допуск работников ответчика в арендуемые помещения был приостановлен с ноября 2005 г. сначала в связи с приостановлением деятельности истца и закрытием здания ССП, а потом по волеизъявлению истца, что подтверждается письмом ОАО "Детский мир - Центр" от 10.02.2006, данные обстоятельства фактически лишили ответчика возможности использовать арендованные помещения, в связи с чем суд правильно отклонил довод истца о том, что ответчик с ноября 2005 г. перестал вносить арендную плату..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.09.2007 по делу N А56-8610/2005

"...В силу статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Обязанность арендатора вносить арендную плату зависела от того, имел ли он возможность использовать арендуемое имущество, формально переданное ему по акту от 29.01.2003, или нет..."

По данному делу см. также Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.06.2006 по делу N А56-8610/2005.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.05.2007 по делу N А56-432/03

"...В силу статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а согласно статье 614 того же Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Обязанность арендатора вносить арендную плату зависит от того, использовало ли Общество арендуемое имущество, формально переданное ему по акту от 01.12.1998, имел ли он такую возможность или нет. Нахождение в части помещений третьего лица, которое заняло их до заключения договора аренды, влечет для арендатора невозможность их использования. В этом случае у арендатора не наступает обязанность вносить арендную плату в силу положений статей 611 и 614 ГК РФ.

Из письма ГКФУ "Петербург-концерт" от 04.12.2002 N 281 (л.д. 19) видно, что "ГКФУ "Петербург-Концерт" находится по указанному адресу с 1990 года, что отражено в акте проверки использования помещений от 3.09.2002. Кроме того, из отзыва на апелляционную жалобу Комитета по культуре (л.д. 82 - 83) следует, что Комитету по культуре известно, что часть помещений в здании по Лиговскому пр., 56, лит. В без законных оснований использовало подведомственное Комитету по культуре ГКФУ "Петербург-концерт"..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.05.2007 по делу N А56-34336/2006

"...В соответствии с дополнительным соглашением от 01.07.2005, заключенным между КУГИ, ООО "Доктор+" и обществом с ограниченной ответственностью "Агентство экономической и финансовой безопасности" (далее - Агентство), ООО "Доктор+" уступило Агентству права и обязанности по договору аренды от 12.11.2004 в полном объеме; в договор аренды внесены изменения в части размера арендной платы; дополнительное соглашение вступает в силу с 01.07.2005.

По актам приема-передачи от 01.07.2005 ООО "Доктор+" сдало нежилое помещение балансодержателю, который передал данный объект Агентству.

КУГИ, ссылаясь на наличие у ООО "Доктор+" задолженности по арендной плате за период с 01.10.2005 по 31.07.2006, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По смыслу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора по договору аренды состоит во внесении платежей за пользование имуществом. В данном случае ООО "Доктор+" в связи с подписанием при участии КУГИ дополнительного соглашения от 01.07.2005 с ведома и согласия последнего сдало балансодержателю помещение, переданное затем Агентству. В связи с этим суд пришел к правильному выводу, что у ответчика не имеется обязанности вносить арендную плату за период, в который он фактически не пользовался помещением, независимо от государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.07.2005..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2006 по делу N А56-42304/2005

"...Отказывая в иске, суд исходил из того, что ЗАО "Румит" не возвратило спорные помещения по прекращении права аренды, КУГИ как арендодатель новому арендатору данные помещения не передавал, обязанности вносить арендную плату у ООО "Ардис" не возникло, соответственно, не могут быть взысканы штрафные санкции; требование о расторжении договора не может быть удовлетворено, поскольку помещения не переданы арендатору по не зависящим от него причинам; а о выселении - поскольку ответчик не занимает помещения.

Поскольку, как установлено судом, ООО "Ардис" не пользовалось помещениями по не зависящим от него причинам, КУГИ не вправе требовать от ответчика внесения арендной платы. Более того, за период, предшествовавший государственной регистрации права аренды ООО "Ардис" (до 15.06.2004), не имеется и правовых оснований для взыскания с него арендной платы.

По договору аренды стороны имеют встречные обязательства по отношению друг к другу, каждая из сторон является должником другой в том, что обязана совершить в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Таким образом, к лицу, замещающему арендатора в арендном обязательстве, должны перейти и права, и обязанности. Между тем в данном случае фактически право пользования помещениями продолжает осуществлять прежний арендатор, поэтому к новому арендатору не может быть предъявлено требование об исполнении обязанности в пользу арендодателя..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.06.2006 по делу N А56-8610/2005

"...Предъявляя настоящий иск, истец ссылается на то, что ответчик не исполнял обязательства по внесению арендных платежей, а также не возвратил арендованное имущество по окончании срока действия договора.

Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что он не имел возможности пользоваться арендованными кранами ввиду их полного износа.

Между тем, как следует из письма от 25.11.2005 общества с ограниченной ответственностью "Заплюсское", которое являлось ответственным хранителем спорного имущества по исполнительному производству N 1571, краны находились в неудовлетворительном состоянии и не могли быть использованы по назначению, что подтверждается актами списания названных кранов.

Доводы ответчика о том, что он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом, судом не проверены надлежащим образом, в связи с чем вывод суда об их необоснованности не может быть признан соответствующим обстоятельствам дела..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.06.2006 по делу N А56-22978/2005

"...Суд апелляционной инстанции, установив, что арендатор не пользовался и не мог использовать арендованное транспортное средство, поскольку оно лишь формально передано ему арендодателем без регистрационных документов, отказал Обществу в иске в части взыскания задолженности и пеней.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Поскольку арендатор в силу названных обстоятельств не мог использовать переданное ему транспортное средство, что подтверждается материалами дела, суд апелляционной инстанции правомерно отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.02.2006 по делу N А56-15322/2005

"...По смыслу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом, то есть договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Поскольку в период действия обеспечительных мер арендатор не мог использовать земельный участок по назначению, предусмотренному п. 1.2 договора, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что принятые судом обеспечительные меры в виде приостановления действия Постановления являются основанием для отказа арендатора от внесения арендной платы за пользование имуществом в период действия обеспечительных мер..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.07.2009 по делу N А53-15932/2008

"...Поскольку фонд арендовал участок с кадастровым номером 61:44:00 00 00:0693 для целей строительства многоквартирного жилого дома, то до момента освобождения третьим лицом земельного участка с кадастровым номером 61:44:02 15 03:0018 использование арендуемого участка ответчиком с указанной целью не представлялось возможным. Таким образом, департамент (арендодатель) передал фонду (арендатору) имущество, которое не могло использоваться последним в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что ответчик в силу допущенных истцом нарушений договорных обязательств не мог использовать арендованный земельный участок в соответствии с его целевым назначением, у него (до 28.04.2008) не возникла обязанность по оплате арендной платы. Поэтому апелляционный суд правомерно взыскал с ответчика 234 748 рублей 27 копеек задолженности по арендной плате за период с 28.04.2008 по 30.06.2008 (64 дня). Пени рассчитаны судом за период с 21.06.2008 по 31.07.2008 (41 день) в размере 3 464 рублей 88 копеек с учетом факта нарушения фондом обязанности по внесению арендной платы за второй квартал 2008 года (пункт 3.2 договора).

Довод департамент о необходимости взыскания с фонда арендной платы за весь спорный период в силу платности землепользования несостоятелен..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.04.2006 N Ф09-1831/06-С3 по делу N А60-17921/2005

"...Согласно акту от 08.07.2003, помещение находилось в состоянии, исключающем возможность его использования по назначению, арендодатель дал согласие на проведение арендатором ремонтно-реставрационных работ, капитального ремонта и реконструкции с обязательным привлечением подрядчика, имеющего лицензию на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия.

01.08.2003 некоммерческой организацией "Фонд поддержки президентских программ в Уральском регионе" с обществом с ограниченной ответственностью "Торговый портал", имеющим лицензию на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия, заключен договор на проведение ремонтных работ в указанном помещении, сметная стоимость которых, согласованная с арендодателем, составила 375535 руб.

Работы по договору от 01.08.2003 производились в августе - сентябре 2003 г. Оплата выполненных работ произведена.

Таким образом, арендатор не имел возможности пользоваться арендуемым помещением в июле - августе 2003 г., в связи с чем арендная плата за указанный период уплате не подлежит..."

8.7. Вывод из судебной практики: Если арендатор фактически использовал меньшую площадь арендуемого помещения, чем предусмотрено договором, то он вправе взыскать с арендодателя переплату.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 04.09.2007, 11.09.2007 N КГ-А40/8000-07 по делу N А40-67432/06-11-531

"...Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 20 июня 2003 года был заключен договор аренды N 2/03 на нежилые помещения, расположенные по адресу: город Москва, проспект Мира, 119, стр. 501, общей площадью 769,7 кв. м (этаж N 2, помещение 1, комнаты N 1, 1а, 1б, 2, 3, 5, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17), для использования под предприятие общественного питания любой формы, сроком действия на 5 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27 ноября 2003 года.

Судом установлено, что арендодатель не выполнил своих обязательств по передаче объекта аренды по акту приема-передачи.

Однако, фактическое пользование указанными помещениями, кроме комнаты N 16 размером 7 кв. м (лестница), N 11 размером 2,4 кв. м (касса), комната N 15 размером 129,9 кв. м (бар) арендатором не отрицается.

Таким образом, им используются помещения общей площадью 630,4 кв. м, а не 769,7 кв. м.

Следовательно, переплата арендной платы за период с ноября 2003 года по октябрь 2006 года составляет 585372 руб. 03 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами составляют - 179514 руб. 08 коп..."

8.8. Вывод из судебной практики: Арендатор не вправе требовать уменьшения арендной платы по основанию, предусмотренному п. 4 ст. 614 ГК РФ, если договором на него возложена обязанность по проведению текущего и капитального ремонта.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.02.2009 по делу N А82-11859/2007-45

"...Довод заявителя о применении к спорным правоотношениям пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации ошибочен.

Общество связывает такие обстоятельства с действиями правопредшественника третьего лица по делу при устранении последствий аварии водоснабжения, вследствие которых арендуемые помещения приведены в неудовлетворительное состояние, исключающее возможность их использования по назначению (нарушена целостность конструкции бетонного пола).

В пунктах 2.2.12 и 2.2.14 договора аренды от 24.04.2001 N 8989-Г контрагенты предусмотрели обязанности арендатора:

Производить капитальный и текущий ремонт арендуемого недвижимого имущества, устранять все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях, находящихся как внутри, так и снаружи арендуемого помещения (в пределах до первого колодца);

Заключить договор на эксплуатацию и коммунальное обслуживание принятого в аренду муниципального имущества с балансодержателем и соответствующими обслуживающими организациями и оформить с ними акт на границы ответственности по договору.

С учетом данных договорных условий ответственность перед арендодателем за надлежащее состояние объекта аренды несет арендатор, заключивший договор с обслуживающей организацией. Следовательно, основания для применения пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют..."

Здесь на форуме полная Страна Советов — советовать будет даже тот, кто мало что понял, и юристом не является)) И возникнет большая путаница. Идите к спецам…ведь как зуб заболит — Вы же в поликлинику несетесь, не на форуме начинаете выспрашивать рецептики? Rimk 11 — 28.02.2016 — 09:16 9-Натали21 Я предлагаю Вам именно такой совет потому что сталкивался с ситуацией двусмысленной/произвольной трактовки норм закона. Пока не взялась за дело моя бывшая одноклассница, матёрая юрист-вумен, все было хреново, а потом сразу от противной стороны полетели клочки по закоулочкам…))))) Натали21 12 — 28.02.2016 — 21:25 10-Rimk спасибо за совет. Но я написала что мы обращались сказал юрист что все законно. А мне все не верилось хотелось узнать сталкивался от кто лично с таким.

Аренда земельного участка: не пользовался – не платишь

При этом, причина невнесения арендной платы, в принципе, не важна. Даже если она была уважительной, это не отменяет права арендодателя.

Исключение составляют условия, установленные самим договоров найма как уважительные (например, форс-мажор). Понятие внесения двух арендных платежей фигурирует ещё в одном способе санкций касательно нанимателя за неуплату – расторжение договора.

Договор, согласно общему правилу, завершает своё действие в срок, установленный самими условиями сделки. Однако сторонам предоставляется право на досрочное его расторжение.

Согласно ст. 619 ГК РФ арендатор имеет право требовать досрочного расторжения сделки в случае, если наниматель не вносит арендные платежи в установленный договором срок более двух раз подряд. То есть, в этом случае, санкцией выступает расторжение договорных отношений.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала ошибочным толкование положений гражданского и земельного законодательства нижестоящими судебными инстанциями (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22 ноября 2016 № 89-КГ16-7). Суд отметил, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (п.
1 ст. 611

Внимание

ГК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, Суд пришел к выводу, что договор аренды носит взаимный характер. То есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Аренда земли

Важно

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (ст.

65 Земельного кодекса РФ). Таким образом, земельные участки могут быть переданы в аренду, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (ч. 1 ст. 607, ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса, ст. 42 Земельного кодекса РФ). При этом односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ч.
1 ст. 310

ГК РФ). Но на практике нередки случаи, когда арендатор отказывается платить за аренду земельного участка по тем или иным причинам. Основной причиной невнесения арендной платы является невозможность использования земельного участка арендатором по назначению (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 октября 2011 г.

Как арендовать земельный участок у администрации?

Процедура досрочного расторжения договора за невнесение арендной платы Ст.619 ГК РФ устанавливает право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае невнесения арендной платы. Однако законом также установлена и процедура такого досрочного расторжения – наймодатель не может просто так отобрать арендуемое имущество.

Процедура расторжения договора аренды на основаниии неуплаты состоит из трёх простых шагов:

• отправка уведомления о нарушении договора;
• отправка уведомления о расторжении договора;
• расторжение договора в добровольном или судебном порядке.

Итак, первое, что должен сделать арендодатель, - отправить арендатору уведомление о том, что последний не вносит платежи в установленный условиями сделки срок с требованием устранить нарушения договора.

Штраф за то что ничего не строишь на земльном участке как так?

Если бы был котлован фундамент на участке проблем не было бы (Натали21 16 — 29.02.2016 — 12:55 Вот наше законодательсво такое! Я до последнего не верила и возмущалась участок купили налоги платим какая вам разница когда я там буду строится!!! Гость 17 — 29.02.2016 — 13:21 Заходит врач в палату и говорит больному:- Мы провели Вам обследование. У Вас в лёгких известь, в почках песок, в желчном пузыре камни…Больной отвечает:-Доктор, скажите, где у меня цемент и я начну строиться.

Гость 18 — 25.03.2016 — 23:46 Я обалдел. Получается вы купили у многодетной семьи участок выданный администрацией. stroika2012 19 — 26.03.2016 — 10:16 Цитата: Сообщение от Товарищ В ЮТК отказываюсь от телефонного номера, подал заявление об отказе от их услуг, они пытаются снять ксерокопию моего паспорта. Я не хочу всем, кому заблагорассудится, давать ксерокопию паспорта.

Нужно ли платить за землю за те годы, что не был заключен договор аренды?

Судебный порядок расторжения договора не считается оптимальным, так как является затратным в плане денежном и временном для обеих сторон. Однако в отдельных случаях такой способ может быть единственновозможным.

Отказ от возврата арендованного имущества На практике распространённой является ситуация не только невнесения арендных платежей нанимателем, но и невозврата арендованного имущества. Согласно положениям ст. 622 ГК РФ после окончания срока действия договора (в том числе, в случае его досрочного расторжения) наниматель обязан вернуть наймодателю имущество в том виде, в котором оно было получено в пользованием (с учётом нормального износа).

Если этого не происходит, арендодатель вправе требовать выплаты арендных платежей за всё время просрочки возврата. Предположим, арендатор не вносил арендные платежи, на основании чего договор был расторгнут.

Земельный налог при аренде земельных участков: кто и сколько?

АП-6881/16). Анализ указанных дел позволяет сделать вывод, что обычно, по мнению судов, неиспользование земельного участка арендатором, так же как и использование его не по назначению, не может служить основанием невнесения арендной платы. Может ли арендатор земельного участка передавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя? Узнайте в материале «Права арендатора и субарендатора земельного участка» в «Домашней правовой энциклопедии».

Получите полный доступ на 3 дня бесплатно! Получить доступ Вместе с тем на прошлой неделе был утвержден третий в текущем году обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, в котором даны разъяснения, в том числе, относительно спора о взыскании долга по договору аренды земельного участка (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 89-КГ16-7). Рассмотрим это дело подробнее.

Что делать если арендатор не вносит арендную плату

Тут же указываются сроки, за которые арендодатель должен получить плату в указанном эквиваленте. Если плата не отдается в указанные сроки, то арендатор в договоре указывает пеню (процент, который арендатор платит за каждый последующий день долга).

Размер платы фиксированный, но может изменяться только в таких случаях:

• если договором предусмотрены изменения условий хозяйствования;
• изменения установленного земельного налога, который ежегодно платит арендодатель;
• общее повышение тарифов и цен, а также инфляция;
• не по вине арендатора состояние земельного участка ухудшилось (при наличии документального подтверждения);
• ситуации, предусмотренные законодательством РФ.

В договоре аренды обязательно описываются основные характеристики земельного участка, которые должен знать арендатор. Указание срока действия договора является обязательным.
Если участок в собственности и нет никаких обременений.Какой нафиг штраф? Это частная собственность, хочу строю хочу не строю. Я вот тоже давно слышу этот звон, да никто не знает где он.Эта норма закона, на сколько я понимаю относится к участкам выданным администрацией многодетным семьям под строительство жилого дома.

Но в этом случае им его дают как-раз таки в аренду. Этак мы скоро докатимся до штрафов по неиспользованию или не целевому использованию личных денежных средств 🙂 Натали21 15 — 29.02.2016 — 12:53 14-CodeDaemon уже не один юрист подтвердил что имеют право есть такой закон. Вот отпишусь перенесли встречу на 10 марта там будет известно какой штраф.

Натали21 0 — 26.02.2016 — 12:10 Добрый день. Столкнулись с такой проблемой 3 года назад купили участок в Усть Лабиниске. Сейчас вызвали в администрацию и предупредили что так как на участке не ведется строительство они имеют право оштрафовать нас и сумма может быть в районе 20 тыс. Как так. Налоги платим. Участок выставлен на продажу. Почему мы должны что то на нем стоить. Пошли к юристу он сказал что все законно. Кто нибудь сталкивался с таким? Вадим Александрович 1 — 26.02.2016 — 12:14 А на какие нормативные правовые акты ссылаются при этом? Должна же быть какая-то ссылка? Натали21 2 — 26.02.2016 — 12:45 1-Вадим Александрович статья 8.8. ФЗ от 08.03.2015 номер 46. Ave Caesar 3 — 26.02.2016 — 14:57 Цитата: Сообщение от Натали21 Почему мы должны что то на нем стоить. целевое использование земельного участка предполагает строительство.

Если аренда земельного участка не оплачивалась более 5 летчто делать

Если Вы просто НЕ используете участок — никаких претензий к Вам быть не может. Гость 6 — 26.02.2016 — 21:55 По моему администрация может влепить штраф только за то, что Амброзию не скашиваешь на участке.

А если участок в аренде, то да, там и забрать могут за неисполнение обязанностей. Натали21 7 — 26.02.2016 — 22:53 5-proff_ в собсвенности куплен без особых условий.

Вот юрист почему то сказал что имеют права так как он под ижс а мы типа ничего с ним не делаем. Мне вот интересно прочла эту статью там не указаны сроки в течении которого времени мы имеем права ничего не строить.