Расторгнуть договор аренды земель сельскохозяйственного назначения. Как правильно оформить расторжение договора аренды в одностороннем порядке? Образец соглашения о расторжении договора аренды

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем допускается только в крайних случаях. Что это могут быть за ситуации и как правильно оформить прекращение арендных отношений - об этом и поговорим.

Что значит досрочно разорвать аренду

Арендные отношения могут возникать на определенный срок, который стороны оговаривают в договоре, или на бессрочной основе. Есть еще случаи, когда на законодательном уровне к аренде определенного вида имущества устанавливаются так называемые предельные сроки аренды. Тогда арендные отношения не могут длиться дольше, чем эти предельные сроки.

Но в любом случае пока срок прекращения договора не наступил, любая из сторон может захотеть прекратить арендные правоотношения. Это и называется досрочным прекращением договора. Поскольку аренда - это двухсторонняя сделка, здесь защищаются права обеих сторон. И чтобы отношения прекратились досрочно, нужно согласие обеих сторон.

И вот на случай защиты стороны договора аренды от внезапного и невыгодного расторжения сделки ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в одностороннем порядке расторжение происходит только через суд, и то если у инициатора процесса будут основания для выдвижения подобного требования.

Когда арендодатель получает право досрочно потребовать свое имущество

В уже вышеупомянутой статье 450 ГК РФ прописаны общие основания, по которым обе стороны сделки могут потребовать через суд досрочного ее прекращения. К ним относятся:

• существенное нарушение договора;
• другие случаи, которые прямо прописаны в законе или договоре.

Под существенным законодатель понимает такое нарушение одного из договорившихся, которое влечет за собой причинение ущерба, отчего другой договорившийся несет значительные потери. Но тут нет конкретики, поэтому суд решает, действительно ли нарушение было существенным.

К другим случаям как раз и относятся основания, закрепленные в ст. 619 ГК РФ, на основании которых арендодатель может потребовать прекратить договор. Арендодатель может потребовать вернуть ему предмет аренды, если установит, что арендатор:

Не знаете свои права?

• существенно нарушает условия договоренности;
• пользуется имуществом с нарушением его назначения, оговоренного в договоре, или вытекающего из природы самой вещи;
• существенно ухудшает имущество;
• два раза подряд не вносит аренду;
• не делает капитальный ремонт, если такое обязательство за ним закреплено.

Сами стороны могут в договоре аренды прописать дополнительные условия для досрочного прекращения аренды или детализировать те, что закреплены в законе. Кстати, такая детализация значительно упростит доказывание в суде наличие оснований для расторжения договора.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений

Понятно, что если обе стороны согласны прекратить аренду раньше срока, то они просто совершают действия в этом направлении, такие как передача обратно предмета аренды и подписание акта-приема передачи. А сам договор закрывается дополнительным соглашением , составленным в аналогичной форме.

А вот если арендатор против, тогда арендодателю придется идти в суд, и то не сразу. Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вначале должен направить арендатору письмо, в котором потребовать от арендатора исправить допущенные нарушения. Эта же позиция подтверждена в п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Важно! В дополнении к требованию исправить нарушение должно идти предложение расторгнуть договор досрочно.

В том случае если арендатор выполнит поставленные перед ним требования в установленный или разумный срок, арендодатель теряет право на обращение в суд. Это подтверждается п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14. Так что досрочно расторгнуть договор можно только в случае, если арендатор продолжает не выполнять свои обязательства.

Последствия расторжения аренды

После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают. В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.

Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.

Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.

При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба. А в случае когда основанием для досрочного прекращения аренды послужила просрочка уплаты арендных платежей, арендодатель вправе добиваться возврата задолженности.

Арендодатель может инициировать досрочное расторжение арендных отношений только в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств. А решать спор о досрочном прекращении аренды только в компетенции суда. Как только вступит в силу решение суда, арендные отношения прекращаются, за исключением моментов исполнения обязательств по уплате аренды и исправления других нарушений.

При заключении арендного соглашения стороны, кроме предмета, обязанностей, ответственности и прочих существенных условий, предусматривают порядок его расторжения. Включение соответствующего пункта в текст позволяет избежать разногласий и недопонимания при прекращении сотрудничества. Если правила в документе не прописаны, возникший спор разрешается в суде. В статье рассмотрим, как происходит досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Общие сведения

Прекратить правоотношения с арендатором собственник имущества может в любой момент, если срок действия соглашения не установлен. При этом он должен направить пользователю объекта сначала предупреждение, а затем (в случае невыполнения требований) - уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (образец извещения представлен в статье).

Если в соглашении установлен срок действия, то прекращение правоотношений допускается только по судебному решению. При этом основания для расторжения сделки должны быть вескими.

Прекращение правоотношений по инициативе пользователя имущества

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором осуществляется, если:

• Собственник не предоставляет имущество, создает препятствия для его эксплуатации в соответствии с условиями соглашения или назначением объекта.
• Ценности были переданы, но имеют недостатки, препятствующие его использованию, если они не были оговорены законным владельцем при оформлении соглашения, не были известны арендатору заранее и не могли быть обнаружены в ходе осмотра/проверки состояния ценностей при подписании документа.
• Собственник не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью, в согласованные сторонами (или разумные) сроки.
• Объект стал непригодным к использованию в силу обстоятельств, от арендатора не зависящих.

Указанный перечень приведен в 620 статье ГК. Этот список считается открытым. Как указано в 620 норме, соглашение может быть прекращено и по иным основаниям, предусмотренным в самом договоре.

Расторжение зарегистрированного договора аренды в одностороннем порядке допускается только в судебном порядке. Речь, в частности, о соглашении, объектом которого является недвижимость.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Собственник имущества вправе требовать прекращения правоотношений, если арендатор:

• Использует имущество, существенно нарушая (допуская неоднократное нарушение) условия соглашения или не в соответствии с назначением объекта.
• Причиняет существенный ущерб имуществу.
• Не вносит плату за пользование больше двух раз подряд по окончании оговоренного соглашением срока.
• Не осуществляет капремонт в установленный если он является обязанностью пользователя на основании договора или закона.

Соглашением могут закрепляться и иные основания для прекращения арендных правоотношений.

Перед расторжением договора аренды в одностороннем порядке арендодател ь обязан направить пользователю предупреждение о необходимости выполнения условий соглашения в разумные сроки.

Данные правила закрепляет 619 статья ГК.

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке

622 статья ГК предусматривает, что при прекращении правоотношений имущество должно быть возвращено собственнику. При этом стороны составляют передаточный акт. Целесообразно оформлять этот документ вне зависимости от объекта сделки. Передаточный акт одинаково важен при расторжении в одностороннем порядке договора аренды и автомобиля , и недвижимости.

В этом документе приводятся сведения о сторонах сделки и имуществе, срок возврата и место передачи объекта.

Чтобы максимально четко соблюсти порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке , необходимо включить в акт как можно больше характеристик имущества.

Дополнительное соглашение

Оно имеет особое практическое значение.

Зачастую дополнительное соглашение, устанавливающее порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке прилагается к исковому заявлению в случае, если вторая сторона уклоняется от его исполнения. Кроме того, этот документ используется, если в основном договоре участники закрепили автоматическую его пролонгацию (продление) или срок действия вовсе не определен.

Нюансы

В дополнительном соглашении, закрепляющем , необходимо предусмотреть срок направления уведомления о разрыве правоотношений. Он должен быть разумным.

Не следует спешить с составлением документа. При возникновении сомнений в грамотности оформления содержания лучше обратиться к квалифицированному юристу. Основная задача дополнительного соглашения состоит в минимизации рисков для обеих сторон сделки.

Образец уведомления

Общие правила прекращения действия договоров закрепляет 452 статья ГК. Правила нормы применяются и в отношении арендных соглашений. Для соблюдения положений статьи до направления иска в суд, необходимо направить уведомление. В нем следует указать:

• Реквизиты соглашения, которое должно быть расторгнуто.
• Норму ГК, на основании которой правоотношения прекращаются.
• Причину расторжения договора.
• Срок, в течение которого сторона должна направить ответ.

По общему правилу, участник сделки, направляющий уведомление, должен подождать не менее 30 дн. Меньший срок может предусматриваться только в договоре.

Следует сказать, что прекращение соглашения не избавляет стороны от погашения просроченных обязательств.

Существенные изменения обстоятельств

В ряде случаев возникают препятствия для дальнейшего исполнения условий договора. Перечень признаков, позволяющих определить изменения обстоятельств как существенные.

По каждому препятствующему фактору должны предоставляться доказательства. Стоит сказать, что судебная практика весьма неоднозначна по этому вопросу. Достаточно часто инстанции отказывают в удовлетворении исков, в которых в качестве существенных изменений первоначальных обстоятельств приводятся колебания валютных курсов и экономический кризис. Эти факторы предугадать, а, тем боле, подтвердить достоверно документами нельзя.

В целом к числу существенных изменений можно отнести:

• Ухудшение финансового состояния.
• Недостаточность финансирования.

Прочие условия прекращения правоотношений

Дополнительные основания для расторжения арендного соглашения должны указываться в нем четко и однозначно. Если сторона в суде будет ссылаться на формулировку "иные основания", закрепленную в договоре, суд иск отклонит. Возможность отказаться от исполнения соглашения без объяснения причин должна приводиться прямым текстом.

По ГК, способ претензионного (внесудебного) расторжения соглашения называется односторонним отказом. Однако, несмотря на наличие прямой формулировки в законе, стороны достаточно часто включают в договор пункт о возможности прекращения правоотношений с уведомлением за оговоренное число дней (месяцев и пр.). Такое условие большинство инстанций считает допустимыми. Тем не менее юристы рекомендуют формулировать его как право стороны выразить немотивированный отказ в соответствии со ст. 450.1 ГК или как возможность прекратить договор во внесудебном одностороннем порядке без приведения мотивов.

Важный момент

Порядок прекращения арендного соглашения по инициативе одного из его участников регламентируется исключительно законодательством или самим договором (дополнительным соглашением к нему). Распорядительные акты структур власти не могут определять правила расторжения договоров. В иске о прекращении соглашения будет отказано, к примеру, в случае отмены постановления о предоставлении участка земли в аренду.

Заключение

Основные проблемы при расторжении арендного соглашения возникают в случаях уклонения от исполнения или ненадлежащего выполнения его условий одной из сторон. При этом ситуация часто осложняется тем, что заинтересованный субъект не может сразу обратиться в суд. По закону, он должен предпринять попытки внесудебного урегулирования спора.

Несомненно, возможность одностороннего отказа от исполнения условий сделки целесообразно прописать в тексте основного договора. Зачастую наличие этого пункта в соглашении позволяет сторонам сэкономить время, силы и деньги на судебные тяжбы, поскольку все проблемы разрешаются без суда в соответствии с нормами права. В сложных случаях, конечно, лучше обратиться к юристу за помощью.

Расторжение договора может являться следствием истечения его срока или выявленного одной из сторон желания о прекращении сделки. На преждевременное расторжение договора должны быть причины. О том, что собой представляет процесс прерывания сделки, и как его инициировать, расскажет эта статья.

Что говорит Земельный кодекс

Правила расторжения всех видов договоров прописаны в Гражданском кодексе (ГК). Однако более подробные рекомендации, а также дополнительные условия, при которых возможно расторжение договора , находятся в Земельном кодексе (ЗК). Здесь им посвящена 46 статья. В ней поданы причины, по которым одна из сторон может настоять на прекращении аренды.

• Решение о досрочном разрыве договора, в котором владельцем надела является , а арендатором – частное лицо, принимает суд.
• Когда инициатором расторжения выступает одна из сторон, дело разрешается в арбитражном суде. Как правило, в ходе подобных процессов избежать споров удается крайне редко.

Стараясь разрешить спор, суд опирается, прежде всего, на ГК, поскольку отсылка к гражданскому законодательству прописана в 2 статье ЗК РФ. Когда требуется конкретизация, юристы прибегают к 46 статье ЗК.

Если же стороны заключают соглашение о расторжении ранее , в суд обращаться не приходится. Перед тем, как подавать иск, сторона, решившая расторгнуть договор, должна узнать мнение противоположной стороны на этот счет. Лишь в случае отказа дело будет рассмотрено в суде.

Следует также учитывать, что в тексте договора могут быть прописаны дополнительные требования к его расторжению. В таком случае, опираться нужно будет, в первую очередь, на них.

Следующее видео расскажет вам о тонкостях и нюансах

Порядок расторжения договора аренды земельного участка

Одна сторона расторгнуть сделку раньше времени может лишь при соблюдении определенных законом условий. Действовать при этом придется в установленном ГК порядке.

Итак, какие существуют основания для расторжения договора аренды земельного участка?

Основания

Общими для расторжения договоров любого типа являются основания, предусмотренные ГК РФ и изложенные в 619 и 620 статьях этого законодательного документа. Арендодатель вправе претендовать на прекращение действия договора на таких основаниях:

• Арендатор пропускает внесение платы больше чем два раза подряд;
• Нарушение съёмщиком земли правил пользования участком (например, вместо того, чтобы засаживать поле овощами, арендатор свозит на эту территорию мусор);
• Состояние земель во время пользования ними арендатором значительно ухудшилось. Однако стоит помнить, что расторгнуть договор на этом основании нельзя в разгар полевых работ;
• Арендатор не использует полученный для ИЖС или сельского хозяйства участок более 3 лет (это касается расторжения договора аренды земельного участка сельхозназначения).

Арендатор может расторгнуть сделку по одной из приведенных ниже причин:

• Реальное состояние земли не соответствует типу назначения, прописанному в договоре (например, арендованный под сельское хозяйство участок не пригоден для этого);
• Арендодатель скрыл от арендатора значительные недостатки надела, мешающие пользоваться им по назначению;
• Арендатор не может спокойно пользоваться участком, поскольку арендодатель вмешивается и препятствует этому.

Процедура

1. Первая сторона (инициатор) обязана прислать уведомление о расторжении договора аренды земельного участка второй стороне в срок, прописанный в тексте договора аренды, либо иным способом сообщить о своем намерении. Если соглашения достигнуть не удается, следует обращаться в арбитражный суд.
2. После того как договор считается расторгнутым (есть постановление о расторжении договора аренды земельного участка) арендатор обязан вернуть собственнику землю в состоянии, соответствующем тому, в котором он ее получил. Для этих целей оформляется акт сдачи-приемки.
3. Если арендатору удалось существенно облагородить участок (к примеру, высадить рощу), арендодатель, соглашаясь с ценностью такого вклада, компенсирует ему затраченные на это улучшение средства.

Госпошлина

Ответ на вопрос об уплате госпошлины за регистрацию расторжения договора аренды земельного участка был дан Минфином РФ в письме от 21.07.2010. Опираясь на характер данной сделки, Департамент пришел к выводу, что этот случай подпадает под один из подпунктов 333.35 статьи НК (Налогового кодекса) РФ, а значит, пошлиной со стороны государства не облагается.

Судебная практика

Дела об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка составили большой массив судебной практики. Как правило, истец трактует закон так, как ему удобно, стараясь отстоять свою выгоду. Однако для расторжения договора нужно предъявить куда более веские основания, а также факты. В противном случае, суд откажет в просьбе разорвать сделку.

Случай первый. Так, представитель территориального управления Нижегородской области обратился в суд, требуя расторгнуть договор аренды, заключенный между этой организацией и учхозом «Новинки». Истец ссылался на то, что ответчик два раза подряд нарушил порядок передачи арендной платы.

Однако суд отказал истцу в связи с тем, что данное нарушение было в разумные сроки исправлено ответчиком. Поскольку долг и пени были выплачены, теруправление не понесло никаких убытков, а значит, достаточных оснований для расторжения соглашения между организациями нет.

Пожалуй, главной причиной, по которой суд отказывает истцам, требующим вынести решение о расторжении договора, является не предоставление для этого достаточных оснований.

Случай второй. Приведем пример из практики расторжения договора аренды земельного участка с администрацией.

Администрация муниципалитета обратилась в арбитраж с иском о расторжении договора аренды земельного участка к М., выступающим арендатором трех муниципальных наделов, предназначенных под строительство. Основанием для прекращения сделки, по мнению истца, должны были явиться акты, изданные муниципалитетом после заключения договора, и отменяющие постановление о передаче указанных участков.

Суд отказал истцу, не найдя данное основание соответствующим перечню причин, поданных в гражданском и земельном кодексах. Муниципалитет принял решение в одностороннем порядке и после заключения сделки, а значит, арендатор не обязан отказываться от арендованных на законных правах наделов. Никаких претензий к арендодателю как стороне договора администрация за время судебного разбирательства не предъявила.

Таким образом, можно заключить, что нарушение закона или пунктов договора должно быть явным и иметь подтверждения. В противном случае суд откажет в расторжении договора.