Что такое неделимый земельный участок. Делимость земельных участков. Делимые и неделимые земельные участки

Неделимые вещи – см. ст. 133 ГК РФ.

Проанализировать её.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (данный признак в любом случае есть у з/у), является неделимой вещью.

Таким образом, м. говорить только о том, что в результате раздела изменится назначение вещи (в том числе, в связи с тем, что она не сможет использовать в полной мере по предыдущему назначению).

В основе делимости лежит предел делимости, дробимости, который установлен законодателем, т.е. это не решается на усмотрение субъектов.

Для гражданского оборота этот предел означает, что меньше этой нормы з/у как объект гр. оборота существовать не может.

Неделимые участки – это участки, которые меньше установленного минимума или которые отнесены законом к неделимым.

В силу закона к недел-ым участкам относятся:

Участки КФХ

Участки, на кот. наход-ся здания, строения, сооружения.

М. устанавливаться нормы предоставления з/у на уровне субъекта РФ, МСУ. Нельзя путать с нормами делимости (последнее далеко не всегда установлено).

По Пермскому краю норма делимости установлены для земель сельхоз назначения, которые участвуют в товарном сельхоз. производстве (0,25 гектар, т.е. 25 соток).

В Краснодарском Крае – мин. 300 гектаров.

В ПК: сады, огороды – 6 соток.

Многие отталкиваются при определении делимости от требований, установленных в ФЗ «О кадастре недвижимости». К пр., одним из требований явл-ся возможность доступа к з/у. В итоге некоторые считают, что это 1 из критериев делимости.

Разобраться. Согласно ч. 2.1 ст. 26 ФЗ О ГКН, орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления постановки на учет земельного участка также в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута.

Считаю, что это м. принять как составляющую критерия делимости, потому что если в результате деления появляется з/у, к которому нет доступа, то назначение меняется, т.к. использование по нормальному назначению невозможно! (т.е. при отсутствии доступа к з/у как составляющей критерия делимости, мы имеем место неделимой вещью!).

21. Правовой режим земельного участка Земельный участок.

М. выступать объектом любых правоотношений.

З/у – это основа ЗП, основа земельного оборота. Некоторые авторы говорят о том, что з/у составляет основу понятийного аппарата.

Это единственный объект по поводу которого законодатель сформулировал определение (ст. 11.1 ЗК РФ).

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

ст. 261 ЗК РФ

2. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

С появлением данного определения в ГК РФ было убрано определение з/у. По концепции предлагается дать определение, причём оно практически не будет отличаться от определения в ЗК РФ (причём из ЗК его хотят убрать).

Позиция преподавателя: это неверно! надо, чтобы и там, и там оно было. В американском законодательстве определение з/у для одних целей, и для других, отличаются (их довольно много).

Преподаватель: на сегодняшний день возможны 2 подхода к определению з/у:

плоскость (поверхность). На данный момент данный подход.

пространственный (необходимо установить помимо границ и площади: глубину и воздушный столб)

Позиция ВАС РФ: дачные з/у не м. приобретаться ЮЛ (это связано с категорией земель и соответственно с их функцией, регулируются, прежде всего, отношения по использования (функциям) з/у).

З/у (по смыслу законодателя) – это всё-таки объект формальный и, прежде всего, з/у отличают границы. Сам ЗК РФ не регламентирует вопрос установления границ з/у, данный вопрос решается в процессе гос. кадастрового учёта з/у. Границы у з/у м. появиться только в силу гос. кадастрового учёта, в силу ст. 70 ЗК РФ данная процедура осуществляется в соотв. с законом «О гос. кадастре недвижимости».

З/у образ-ся в результате 2 стадий:

постановка з/у на кадастровый учёт. Её совершение подтверждается кадастровым паспортом.

регистрация права на з/у. Если это не сделано, то нельзя говорить, что з/у появился как объект права. Её прохождение подтверждается свидетельством о гос. регистрации права на з/у.

Для постановки з/у на кадастровый учёт заинтересованные лица как праве заключают договоры с кадастровыми инженерами (специал-ые лица, которые заним-ся межеванием). К.И. не так давно получили право обжаловать решение об отказе, приостановлении постановки на кадастровый учёт. К.И. д. составить основной документ для постановки на учёт – межевой план. Срок для постановки на сегодняшний день 18 р/д. При постановке з/у на кадастровый учёт первоначально сведения о нём носят временный характер.

Если в кадастровом паспорте указано, что сведения носят временный характер, то надо понимать, что такой з/у не явл-ся объектом права и купить его нельзя.

Право на з/у д.б. зарегистрирована в теч-ии 5 лет после постановки на кадастровый учёт, если этого не сделать, то сведения аннулируются

Есть основания для приостановления и для отказа в кадастровом учёте.

Основания приостановления – см. ст. 26, к пр.: если з/у не обеспечен доступом к землям общего доступа; когда границы з/у пересекают границы мун. образований.

Состав сведений, кот. вносятся в кадастр, установлен в ст. 7.

У каждого з/у имеется свой индивидуальный, неповторимый кадастровый номер – он идентифицирует з/у. Индивидуализируют з/у – границы, площадь (преподаватель счиатет, что ещё категорий, разрешённое использование).

Срок для обжалования кадастровой ошибки – 3 месяца.

Поэтому надо сразу же знакомиться с кадастровым паспортом.

З/у, которые являются раннее учтённым, т.е. до вст. в силу закона о гос. кадастре недвижимости , площадь м. устанавливаться ориентировочно. Допуск-ся уточнение площади при этом она м.б. увеличена, но не более чем на 10%. Граница д.б. согласована со смежниками.

Есть проблема со смежниками: 17 апел. арб. суд, ФАС Уральского округа, если з/у имеет ориентировочную площадь, то сделки с ним совершаться не могут. Сделки в таких случаях наши суды любят признавать незаключёнными.

Посмотри, как идёт практика в судах общей юрисдикции.

Ст. 39 Закона указывает на необходимость согласования границ з/у, когда образуется з/у, когда уточняются границы з/у с ориентировочной площадью. Достаточно часто соседи отказывают в согласовании границ.

Система арбитражных судов и ситема судов о.ю. к этому вопросу подходят по-разному.

Есть ряд случаев, когда в суд/порядке пытаются обязать соседа подписать межевой план, но вряд ли это м. считать надлежащим способом защиты.

Надлежащий способ защиты: если сосед категорически отказывается подписать, без надлежащей мотиворвки, то К.И. д. проанализировать их и всё-таки представить эти документы на кадастровый учёт, тут всё зависит от кадастровой палаты, она м. поставить з/у на кадастровый учёт. В дальнейшем сосед вправе оспорить, но если он не докажет, что его права нарушены, то суд ему откажет.

Иначе выход только 1: возник спор об образовании з/у (требования образовать з/у или установить границы). На сегодняшний день, увы, ни ВАС, ни ВС не разъяснили порядок разрешения этих споров.

Способы образования з/у.

См. 11.2 ЗК РФ

З/у мб образован

из земель (земли). Происходит образование з/у из земель публичных. Это происходит по инициативе заинтересованного лица, не факт, что он потом станет собственником. Первоначально составляется и утверждается схема расположения з/у на кадастровом плане, эта схема явл-ся неотъемлемой частью межевого плана. Схема составл-ся, разраб-ся К.И., с которым заинт-ое лицо заключает договор, затем эта схема дб согласована с Департаментом земельных отношений и Департаментом градостроительства и архитектуры. Отказ мб обжалован. Есть правило утв. Адм. г. Перми № 108. Если эта схема утверждена, то на её основе составл-ся межевой план и участок ставится на кадастровый учёт. Не всегда заинт-ым лицом явл-ся будущий правообладатель, искл.: у нас суды заняли позицию, что обязанность по формированию з/у, на котором расположен многоквартирный дом д. осуществляться органами МСУ.

Кто вправе обратиться? см. ч. 2 ст. 20 ФЗ О ГКН – вправе обратиться любые лица. Что предъявляем? Схема расположения з/у согласовывается с указанными выше органами (проверяются соотнесение с границами населённых пунктов, не имеет ли место наложение, обеспеченность доступа з/у с земель общего доступа и т.д.). Оснований для отказа в согласовании достаточно много и надо помнить, что отказ мб обжалован. После согласования схемы м. разрабатывать межевой план. И всё это уже направляется на кадастровый учёт. Срок постановки участка на кадастровый учёт – 18 р.д. Пока гос. регистрация права на з/у не прошла, сведения о нём будут носить временный характер, он явл-ся ограниченным в обороте объектом (его м. купить, регистрировать на него право). Полноценно он как объект стан-ся после г/р права.

Есть особенности для образования з/у для многоквартирных домов!

См. ч. 3, 4 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ.

17 арб. апел. суд решил, что все действия по формированию з/у под многокв-м домом д. осуществляться органами МСУ (т.е. собственники не д. нести расходы на это).

из др. з/у – используются те способы, кот. названы в ст. 11.4 – 11.7 ЗК РФ

раздел з/у (образуется несколько з/у при этом право собственности у его собственника возникает на все образуемые з/у. NM: если была долевая собственность (к пр, 30 на 70%), то будет 2 з/у, на каждый из которых будет установлена такая же долевая собственность; по док-м кадастрового учёта з/у с кадастрвоым номером 1 прекратит своё существование и появятся з/у с кадастровыми номерами 2 и 3, при этом кадастровый номер 1 никогда больше не повторится).

Несмотря на ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ, под несколькими Многоквартирными Домами возможен 1 з/у, в данном случае необходимо применять раздел з/у (на это указал ВАС РФ).

выдел з/у (применяется исключительно в случае выдела доли из з/у, находящегося в долевой собственности; первоначальный з/у не прекращает своего существования, продолжает существовать, но в изменённых границах (с точки зрения кадастровых номером, из участка 1 идёт выдел, кадастровый номер не меняется - меняются границы и площадь, т.е. 1 сохраняется и появляется ещё 2).

объединение з/у (допускается объединение исключительно смежных з/у (хотя бы 1 из границ дб общей; прекращают существование первоначальные з/у и появляется 1 новый)

перераспределение з/у (допускается перераспределения исключительно смежных з/у; перемещение границы и увеличение площади одного з/у за счёт другого з/у; первоначальные з/у перестают существовать и появляются новые)

Изучить эти способы самостоятельно.

Требования, предъявляемые к образованию з/у – см. ст. 11.2, 11.9 ЗК РФ, наиболее важные:

в письменной форме д.б. согласие лиц, указанных в законе

д.б. соблюдены требования кадастрового законодательства (д.б. доступ к з/у; не д. пересекать границ муниц-ых образований, населённых пунктов, не м. входить в состав разных терр-ых зон; д.б. 1 правовой режим).

площадь з/у не м. оказаться меньше недвижимости, расположенного на нём. Это безусловное основание для обжалования решения об образовании з/у и постановки на кадастровый учёт.

Способ защиты?

Обязательно в межевом плане указ-ся смежники и прилаг-ся к межевому плану акт согласованию границ. Согласовывать надо с собственниками, арендаторами, лицами, облад-ими з/у на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного бессрочного пользования. Проблема в том, что не надо согласовывать с лицами, кот. не участвовали в приватизации, но проживают там. Суд. практика тут очень разная.

Ранее учтённые объекты существовали до 2007 г., там предполагалось, что у них ориентировочная площадь. Практика на них реагирует по разному (некоторые суды вообще отказываются их считать объектом гр. прав). Суд. практика чаще всего исходит из того, что если границы явл-ся ориентировочными, то нельзя требовать сноса построек, забора соседей, т.к. нельзя точно установить на каком з/у, что находится. При уточнении границ допуск-ся увел-ие границ (не более, чем на 10%).

Основания для отказа.

Чаще всего, когда имеет место наложение, когда не обеспечен доступ с земель общего доступа.

Поговорим о делимости земельных участков, поскольку от этого свойства зависит, будет ли удовлетворен иск о разделе земельного участка или выделе из него доли.

Понятия делимого земельного участка в действующем земельном законодательстве нет.

Понятие неделимого земельного участка закреплено (на мой взгляд, не к месту) в п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ. Из данной нормы следует, что неделимый земельный участок – это земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Сами требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены в ст. 11.9 ЗК РФ. Так, п.п. 1, 2 данной статьи предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно п.п. 4, 5 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

В силу п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Как видно, требования пунктов 4, 5, 6 ст. 11.9 ЗК РФ носят в той или иной мере оценочный характер. Нарушение этих требований не всегда очевидно и на практике редко является основанием для отказа в разделе или выделе земельных участков.

О делимости и неделимости земельных участков Верховный Суд РФ в определении от 31 марта 2015 г. № 33-КГ15-4 разъяснил следующее: «Неделимый земельный участок – это такой земельный участок, в отношении которого невозможно установить право собственности на его часть, он выступает объектом земельных и гражданских прав в целом. Делимый земельный участок может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами».

В п. 2 раздела «I. Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 20 декабря 2016 г.) разъяснено, что выдел доли в натуре одним из собственников земельного участка возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее установленных предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования.

В абсолютном большинстве случаев применимым на практике остается лишь требование о соблюдении установленных предельных минимальных размеров земельных участков.

Таким образом, как правило, на практике неделимыми земельными участками признаются участки, в результате раздела которых не могут быть соблюдены предельные минимальные размеры образуемых земельных участков соответствующего целевого назначения.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Статья 48.

Приобретение прав на земельные, которые находятся в государственной собственности, на торгах (конкурсах, аукционах) 1. или право аренды земельного, находящиеся в государственной собственности и не предоставленные в землепользование, могут быть объектом продажи на торгах (конкурсах, аукционах).

Неделимый земельный участок

Для использования большинства функций управления, требуется поддержка сценариев JavaScript

Подборка наиболее важных документов по запросу Неделимый участок (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты.

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ(ред.

Деление, слияние земельных участков

участки делятся на два типа: делимые и неделимые. Делимыми называют те, которые могут быть разделены на несколько частей, каждая из которых будет представлять собой новый. При этом каждый новый после раздела можно будет использовать согласно целевого назначения прежнего участка. Также понятие делимых участков подразумевает, что их раздел не приведет к нарушению градостроительных регламентов, требований природоохранного законодательства, пожарных, санитарных, строительных и других норм.

В случае, если эти требования не могут быть выполнены в полном объеме, признается неделимым.

Статья 1182

1. Земельный может быть делимым и неделимым. Делимым является

земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых

после раздела образует самостоятельный участок, разрешенное использование

которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории,

за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.

Отчуждение земельных участков, находящихся в частной собственности: государственная регистрация, разделенные земельные участки, доли в праве собственности

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Отчуждение земельных, находящихся в частной собственности: государственная регистрация, разделенные земельные, доли в праве собственности

В соответствии со ст. 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002г.№ 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) сделка по отчуждению земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации.

Споры о разделе участка

Понятие участка определяется в кодексе РФ. Согласно статьи 11.1 ЗК РФ, Земельным является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные. Следовательно, — это часть поверхности земли, являющаяся природным ресурсом и объектом охраны со стороны государства.

В соответствии ст.

Закон Республики Казахстан от N 152-2 — О ЗЕМЛЕ утратил силу

1. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный, который без изменения своего целевого назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, в противном случае он является неделимым.

Что такое неделимый земельный участок

Статья 120. Делимое и неделимое имущество

1. Имущество может быть делимым и неделимым. Делимое имущество - это имущество, части которого в результате раздела не утрачивают своего назначения (функций).

Неделимое имущество -- это такое имущество, которое не может быть разделено без изменения его хозяйственного назначения (функций) или не подлежит разделу в силу предписания законодательного акта.

Вопрос-Ответ: Приватизация неделимого земельного участка

ВОПРОС читателя «эж-Юрист»: При долевой приватизации неделимого площадью 627 кв. м возникла спорная ситуация с администрацией города по поводу применения ст. 36 кодекса РФ в части пункта, указывающего, что выкуп производится с учетом долей в праве собственности на здание. У нас доли дома 1/5 и 4/5, а земельный участок по 1/2. Имеется нотариально заверенное соглашение о порядке землепользования, заключенное в 1986 году между прежними владельцами.

М. ПИСКУНОВА

Марианна Пискунова, заведующая кафедрой Российского института государственных регистраторов.

Согласно п. 2 ст. 6 Земельного кодекса делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок. Поскольку формирование земельных участков осуществляется в процессе кадастровых работ, то можно сказать, что раздел земельных участков производится посредством кадастрового учета.
Такой раздел земельного участка нельзя назвать сделкой. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Конечно, землеустроительные и кадастровые работы начинаются по воле собственника, в результате их проведения исчезает объект гражданских прав и появляются новые, но раздел земельных участков нельзя назвать односторонней сделкой собственника, поскольку это не его действия. Тем более нельзя назвать сделкой кадастровый учет, поскольку это действия государственного органа, но не гражданина или юридического лица.
При разделе участков возникает очень интересная юридическая ситуация: несмотря на исчезновение объекта, право сохраняется, лицо становится собственником двух земельных участков. Однако в этом нет ничего противозаконного. Земля является ресурсом, земельные участки - особыми объектами недвижимости, из которых можно формировать (выделять, разделять) без прекращения права собственности любое количество новых участков (с учетом ограничений по землепользованию и минимальному размеру).
Именно таким образом могут действовать публичные собственники - Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования с принадлежащими им участками.
Предположим, что в собственности Российской Федерации находится участок площадью 100 га, из которого выделяется и продается участок 2 га. Вряд ли кто рискнет сказать, что в результате такого разделения прекратится право государственной собственности на участок в 98 га.
В ст. 235 ГК РФ указаны такие основания прекращения права собственности, как отчуждение имущества, отказ от права собственности, гибель или уничтожение имущества. Не следует отождествлять преобразование земельного участка как объекта кадастрового учета с гибелью или уничтожением имущества. Земельные участки относятся к непотребляемым и неуничтожимым видам имущества, проведение кадастровых работ не влечет прекращения права на землю. Даже если квалифицировать разделение собственником принадлежащего ему участка как одностороннюю сделку, то она также не влечет прекращения прав, поскольку это не сделка отчуждения.
Наряду и в соответствии с общими "гражданскими" критериями делимости для земельных участков установлены также следующие специальные "земельные" критерии.
1. Сохранение категории земли. Согласно п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.
Следует отметить, что разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве определяется в соответствии с градостроительным регламентом с учетом ограничений на использование указанных объектов, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ).
2. Соблюдение минимального размера участка. Статья 33 ЗК РФ определяет порядок установления предельных (максимальных и минимальных) размеров предоставляемых участков. Предельные размеры участков для дачного строительства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества и вообще участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 33 ЗК РФ, п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ). Соблюдение минимального размера участков земель сельхозназначения требуется не только при их первичном предоставлении уполномоченными органами, но и при дальнейшем совершении сделок правообладателями. Предельные размеры участков для подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Например, действующим на сегодняшний день решением Московского областного совета народных депутатов "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Московской области" N 4/28 от 16 декабря 1992 г. установлены следующие минимальные размеры земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 2 га (предоставление участков меньшего размера возможно с учетом специализации хозяйства), при разделе между наследниками земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, - 0,02 га.
Для иных целей предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33 ЗК РФ).
3. Соблюдение правил градостроительной деятельности. Этот критерий имеет принципиальное значение для участков в городской застройке.
Незастроенный земельный участок может быть делим с учетом соблюдения его разрешенного использования и минимального размера. Порядок использования земель поселений в соответствии с зонированием их территорий определяется правилами землепользования и застройки, утверждаемыми правовыми актами местного самоуправления, а для Москвы и Санкт-Петербурга - законами этих субъектов.
Градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях устанавливаются Градостроительным кодексом. При делении земельных участков или изменении их границ и параметров соблюдаются красные линии, линии регулирования застройки и требования градостроительных регламентов к минимальным размерам земельных участков. В случае деления объектов недвижимости должны быть обеспечены условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости (ст. 56).
Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105 (в ред. от 21 августа 2000 г.) утверждено Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений. Земельные участки и прочно связанные с ними здания и сооружения в городах и других поселениях рассматриваются как единые объекты недвижимого имущества. Установление границ землепользований (межевание) направлено на установление границ сложившихся объектов недвижимости и формирование новых объектов в сложившейся застройке. Для всех типов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры.
Таким образом, делимость застроенных земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования. Если на участке находится один объект недвижимости, раздел которого в натуре невозможен без образования прочно связанных с участком частей объекта, то такой участок неделим. Как правило, неделимы земельные участки, занятые одним объектом градостроительной деятельности - многоквартирным домом (в том числе с нежилыми помещениями), производственными и административными зданиями, поскольку невозможно выделить в натуре квартиру или нежилое помещение, скажем, на пятом этаже здания вместе с частью земельного участка. Именно в таких случаях применяются п. п. 3, 4 ст. 36 ЗК РФ о регулировании правоотношений по поводу неделимого земельного участка между собственниками помещений в находящемся на нем здании.
Однако для протяженных, так называемых линейных сооружений: дорог, линий электропередач, трубопроводов - соблюсти принцип единства и неделимости участка под объектом невозможно, да и нет необходимости. Такие объекты недвижимости созданы именно для того, чтобы связывать различные территории, обеспечивать доставку энергоносителей на большие расстояния. Прохождение линейных объектов по многим участкам определено их материальной природой и экономическим значением. Для линейных объектов иногда разумно не выделять обособленные участки, а устанавливать сервитуты.
4. Законодательный запрет раздела вещи или выдела доли в натуре, предусмотренный п. 4 ст. 244 и п. 3 ст. 252 ГК РФ. Например, согласно ст. 11 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 22 ноября 1990 г. N 348-1 переданный в аренду или в собственность земельный участок для организации крестьянского хозяйства разделу не подлежит. Это пример законодательного запрета раздела вещи или выдела доли в натуре, предусмотренного п. 4 ст. 244 и п. 3 ст. 252 ГК РФ.
Поскольку раздел проводится посредством кадастрового учета, соблюдение указанных четырех критериев делимости земельных участков должно проверяться именно в процессе землеустроительных и кадастровых работ.
Часть земельного участка как объект имущественных прав
В процессе государственного кадастрового учета целого земельного участка формируются части участка, имеющие ограничения (обременения) или занятые иными объектами недвижимого имущества. Части земельного участка присваивается учетный кадастровый номер. Сведения о частях земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане в графической и текстовой форме (ст. 14 Закона о земельном кадастре).
Может ли учтенная таким образом часть земельного участка быть самостоятельным объектом недвижимости? Очевидно, что часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав. Обратим внимание на п. 2 ст. 6 ЗК РФ, в котором говорится о разделе на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок. Действительно, часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. Пространственные границы одного права собственности не должны включать границ другого права.
Напротив, часть земельного участка может быть предметом договоров аренды, ипотеки, ссуды (безвозмездного срочного пользования) без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. Собственник участка вправе передать в пользование или заложить не весь участок, а только его часть. Надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом плане всего земельного участка часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или срочного пользования (ст. 607 ГК РФ).
Как установлено п. 2 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 11 апреля 2002 г.), если в аренду сдается земельный участок, к договору аренды, представляемому в учреждение юстиции, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В этом случае в раздел Единого государственного реестра прав вносится запись об аренде указанной части. Таким образом, права арендодателя - собственника всего участка - обременяются арендой части участка.
Однако в случае отчуждения части земельного участка, например при выкупе арендованного имущества, обращении взыскания на предмет залога или при отчуждении недвижимости (что рассматривалось выше), часть земельного участка должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).
Часть земельного участка может находиться в пользовании участника общей собственности в соответствии со ст. 247 ГК РФ. В этом случае при осуществлении государственного кадастрового учета в отношении такой части указывается "находится в пользовании участника общей собственности" (п. 6.5 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного Приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. N П/119). Особенности определения порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, установлены ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения от 26 июня 2002 г. N 101-ФЗ.
Часть земельного участка может быть сферой действия сервитута. При установлении сервитута, например, для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов (ст. 274 ГК РФ), зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане как часть участка с обременением. Согласно п. 2 ст. 27 Закона о государственной регистрации, если сервитут относится к части участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Однако такая часть не является объектом сервитута как вещного права. Объектом сервитута является весь земельный участок, а описанная в кадастровом плане часть участка только указывает границы пользования сервитуарием.
"Единое землепользование" - новый объект права?
Рассматривая вопросы делимости земельных участков, нельзя не коснуться сравнительно новых понятий - "составной земельный участок" и "единое землепользование".
В п. 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660, установлено, что несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера. Далее Приказом Росземкадастра "О кадастровом делении территории Российской Федерации" от 14 мая 2001 г. N П/89 разъяснялись особенности учета участков, состоящих из нескольких обособленных участков, которые представляют собой единое землепользование, расположенное более чем в одном кадастровом округе, районе, квартале. В Порядке ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденном Приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. N П/119 (в ред. от 29 июля 2002 г.), эти понятия уточняются. Составному земельному участку, состоящему из нескольких участков, присваивается наименование "единое землепользование (землевладение)", а государственная регистрация прав осуществляется как на один объект.
Представляется, что введение данных понятий, а также определение порядка государственной регистрации прав не являются компетенцией Росземкадастра.
Во-первых, такой объект прав, как "составной участок", "единое землепользование - землевладение", не предусмотрен ни гражданским, ни земельным законодательством. Никаких "составных участков" нет ни в Земельном кодексе, ни в Законе о земельном кадастре. Новые для имущественного и земельного оборота понятия не должны вводиться подзаконными актами. Участок не может "состоять" из других участков, обособленный участок не может быть частью другого участка. Все земельные участки должны быть обособленными и самостоятельными объектами прав.
Во-вторых, пользование одним лицом несколькими объектами как критерий формирования (образования) одного объекта права законодательством также не предусмотрено. Из того что одно лицо пользуется разными вещами, вовсе не следует, что они образуют некий новый объект права. Следуя признаку единства владельца, можно и несколько квартир, принадлежащих одному лицу, назвать "составным жилым помещением", "единым жилищем". Кроме того, один землепользователь может быть одновременным обладателем разных имущественных прав - вещных (собственности, постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения) и обязательственных (аренда, безвозмездное срочное пользование), но один объект права должен обладать одним правовым режимом.
В-третьих, "составной участок", особенно состоящий из обособленных участков, расположенных на территории разных субъектов России и муниципальных образований, не может быть единым объектом права. Кто, какой орган предоставит такой "участок"? Как можно "по заявлению правообладателя" объединить в один объект права расположенные в разных населенных пунктах и за их пределами участки с разной категорией земель и разным разрешенным использованием, т.е. с разным правовым режимом?
В-четвертых, "составной земельный участок" противоречит и такой цели кадастрового учета, как индивидуализация объекта. В Едином государственном реестре прав при описании участков заполняется графа "Местонахождение". Как можно определить местонахождение участка, который "составлен" заявителем и кадастровым органом из участков, расположенных в разных регионах России? Вышеуказанным Приказом Росземкадастра N П/89 для таких участков создается условный кадастровый округ, граница которого проходит по государственной границе Российской Федерации. Местонахождение такого участка можно будет описать словами песни: "Мой адрес - не дом и не улица, мой адрес - Советский Союз".
На практике "единое землепользование" приводит к тому, что земельный участок предоставляется физическому лицу, например, следующим способом: "Часть - в аренду, часть - в собственность". Или под линию электропередач предоставляется "участок", состоящий из нескольких десятков площадок под каждую опору. Или крупная организация становится арендатором "составного" земельного участка, включающего один участок под производственную базу в одном районе города, а другой - под автохозяйство совсем в другом районе. Заключение одного договора аренды в отношении двух объектов не противоречит гражданскому и земельному законодательству и вполне допустимо. Однако если городская администрация и юридическое лицо решили оформить права на различные земельные участки одним договором, то из этого вовсе не следует, что таким образом создается новый объект права - "единое землевладение".