Как оформить земли общего пользования снт. Оформлять или нет земли общего пользования СНТ? Как поставить земли общего пользования на кадастровый учет в СНТ

Практика земельных отношений показывает, что в значительной части садовых и огородных некомерчесских товариществ границы земель общего пользования не установлены, за счет этого отдельные активные собственники увеличивают свои стандартные шесть соток. Как правило, это приводит к уменьшению площади соседних земельных участков, ширины проездов и внутрипоселковых дорог, разворотных площадок, разъездов, мест сбора мусора и даже исчезновению категорически необходимых пожарных водоемов.

Выше перечисленные факторы негативно влияют на качество жизни и безопасность проживания, в том числе и пожарную - зачастую пожарный расчет не в состоянии добраться до очага возгорания с очевидными последствиями.

Данный вопрос можно законным образом решить путем постановки земель общего пользования на кадастровый учет с уточненными границами. Для этого необходимо провести геодезические работы и сформировать участок согласно генеральному плану или плану организации и застройки территории. Эта процедура не намного сложнее и затратнее, чем кадастровый учет личного земельного участка и позволит защитить право на комфортное и безопасное проживание.

Земли общего пользования в некоммерческих объединениях граждан, собственников земельных участков, садоводческих товариществах (садовых – СНТ) - это подъездные пути, дороги, проходы, проезды, детские и разворотные площадки по которым садоводы подъезжают к своим садовым участкам, то есть все недвижимое имущество, которое находится на территории садоводческого товарищества, границах отвода земли за исключением непосредственно закрепленных садоводами.

У любого СНТ как правило, в составе правоустанавливающих документов должно быть постановление относительно прав на земли общего пользования. В большинстве случаев, это акт местных властей о передаче земель или в собственность, или в бессрочное пользование.

Следует помнить о том, что если у СНТ есть в наличии Свидетельство о праве собственности на землю неважно когда выданное, он действует и в настоящее время, и подтверждает наличие права на земельный участок.

Действующим законодательством пока не предусмотрена обязанность садоводов на переоформление ранее полученных документов, поэтому, прежде всего, Вам – садоводам, необходимо определиться в необходимости данного оформления. Этот вопрос решается на общем собрании членов СНТ. Акцентируем ваше внимание на том, что указанный ранее вид права собственности, а именно «коллективная совместная» в настоящее время зарегистрировать невозможно, и принимая решение на общем собрании о переоформлении земель общего пользования из коллективной совместной собственности в собственность юридического лица, каждый садовод отказывается от своей доли в общем имуществе товарищества и передает ее в собственность юрлица. Что такое коллективная совместная собственность ? В соответствии с нормами действующего законодательства, а именно Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», в части статьи 28, все земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность СНТ совершенно бесплатно.

Оформление земель общего пользования начинается с постановки на государственный кадастровый учёт, после получения формы КВ1 можно проводить межевание. Немаловажным пунктом является отсутствие споров по границам земель общего пользования, после завершения кадастровой съёмки изготавливается акт согласования границ земельного участка, его необходимо подписать со всеми смежными землепользователями. Если в процессе кадастровых работ будет выявлено грубое несоответствие фактических границ и генерального плана, то вернуть земли в некоторых случаях возможно либо путем переговоров с «захватчиками», либо в судебном порядке.

Плюсом установленных границ является упрощенная процедура выявления самозахвата территории и гарантия соблюдения права на комфортное проживание всех собственников некоммерческого объединения граждан.

Обратившись в землеустроительную компанию КадГеоТрест вы зарегистрируете право собственности на земли общего пользования законным образом и получите кадастровый паспорт на земли общего пользования с границами установленными в соответствии с действующим законодательством.

Для просмотра фотографий, размещённых на сайте, в увеличенном размере необходимо щёлкнуть кнопкой мышки на их уменьшенных копиях.

Да был ли мальчик-то, может, мальчика-то и не было?

Максим Горький (1868 - 1936 г.г.),
Роман "Жизнь Клима Самгина",
ч. 1, Глава 1

"Чем дальше в лес, тем больше дров", - гласит старая русская пословица. Чем больше люди читают, слушают, пытаются разобраться в хитросплетениях законов, к-е регулируют правоотношения в СНТ и ему подобных организациях, тем больше возникает вопросов к представителям органов управления по размерам взносов и платежей. И, казалось бы, что ничего нет проще: есть вопрос, значит должен быть и ответ. Но нет. Органы управления отвечать не собираются. Причины разные: не хотят отвечать, не могут ответить, не знают, что ответить и т.д. Такое положение во многих случаях приводит к подаче заявлений в правление и выходу из членов СНТ многих садоводов.

Но, позволяет ли выход из членства решить проблему? Есть однозначный ответ: Нет, не позволяет. Мало того, выход из членов объединения только усугубляет положение и взаимоотношения самого гражданина и СНТ.

Дело в том, что выход из членов СНТ с одной стороны освобождает от членских обязанностей, а с другой лишает гражданина членских прав. Ну и что? А то, что с оформлением выхода из организации ваш конкретный садовый земельный участок не переносится за пределы элемента планировочной структуры вашего СНТ. И вы продолжаете, хотите вы того или нет, пользоваться объектами инфраструктуры и др. имуществом общего пользования. Это пользование должно быть оформлено договором между СНТ и вами, теперь уже, гражданином, ведущим садоводство в индивидуальном порядке, согласно ст. 8 ФЗ-66 от 15.04.98 г. Договор для сторон обязателен. А далее - беда!!!

Заключение договора - это процедура достаточно простая при условии того, что стороны хотят и желают договориться. Но, проблема в том, что выход из членов СНТ спровоцирован несправедливыми взносами и платежами. Вопросы у людей к платежам есть, а ответов, как не было, так и нет. А потому договориться сторонам не получается. И это основная причина неплатежей. Что имеем на выходе, как следствие из ситуации?

1. СНТ не получает подпитки для содержания объектов инфраструктуры и др. имущества общего пользования (далее - ИОП ). Имущество общего пользования и объекты инфраструктуры постепенно приходит в нерабочее состояние, что больно и одинаково бьёт по членам и не членам СНТ.

2. Граждане, ведущие садоводство в индивидуальном порядке, имеют увеличивающуюся с годами задолженность по платежам за пользование объектами инфраструктуры и др. имуществом общего пользования перед СНТ. Заплатить СНТ за пользование граждане не могут ввиду отсутствия договора, как основания для платежей, согласно нормам ГК, ст. 8 ФЗ-66 от 15.04.98 г., а также ФЗ-402 от 06.12.2011 г. "О бухгалтерском учёте". Кроме того, в большинстве случаев граждане полагают, что заинтересованным в договоре лицом является СНТ, хотя закон это опровергает.

3. Аналогичные проблемы возникают между членами СНТ и самим юрлицом в случае неуплаты первыми членских и целевых взносов.

4. Нарастает напряжённость между членами СНТ и гражданами, ведущими садоводство в индивидуальном порядке, к-ю усиленно провоцируют органы управления, фактически сваливая свою некомпетентность и неспособность управлять на индивидуалов, аналогично политикам Старого и Нового света, во всём обвиняющих Россию.

Есть ли решение? Есть. Проблема эта решается в судебном порядке. Количество судебных процессов между СНТ и гражданами, ведущими садоводство в индивидуальном порядке, увеличивается с каждым годом. Но беда не приходит одна.

Помните? Причина неплатежей кроется в несправедливости размеров взносов и платежей. А выход из членства - это вид протеста против наглости и беспардонности правлений и председателей. Казалось бы, суды должны встать на сторону людей и выносить решение в их пользу, разобравшись с причиной. Но нет. Не тут-то было. Исход почти во всех судах один: есть решение собрания, к-е записано в протоколе. В нём определены размеры взносов и платежей. По сему: вы обязаны платить столько, сколько решило собрание. Очень удобное, простое, не требующее копания в глубине процессов, творящихся в СНТ, решение суда ставит точку в попытке людей привести взносы и платежи в СНТ с соответствие закону, справедливости и экономической целесообразности. Никакие апелляционные судебные инстанции решение первого суда не меняют. Что делать? Куда бедному садоводу податься, в условиях равнодушия и нежелания хоть в чём-то разобраться со стороны большинства судей, органов власти, контролирующих и надзирающих органов?

Ответы на данный вопрос, как и решение проблем взносов и платежей лежат в разных плоскостях. Мы не будем здесь перечислять их все. Они уже есть на сайте. А вот одну проблему мы попытаемся разобрать со всех сторон, включая причины, по к-м она возникла ещё в начале 90-х годов 20 века. И мы её уже назвали. Это пресловутые, долбанные . Что не так? А с этим ИОП всё не так, причём в большинстве СНТ и в самих нормах законов. Эта же проблема касается и других организаций: ТСН, садоводческих кооперативов, садоводческих некоммерческих партнёрств.

Сформулируем вопросы, на к-е нужно найти ответ:

Что такое объекты инфраструктуры и другое имущество общего пользования ?
Что такое общее имущество, имущество юридического лица, имущество физического лица?
Какая связь между имуществом юридического лица и размерами взносов и платежей за пользование?
Есть ли нормы, законодательно ограничивающие размеры взносов и платежей в СНТ?

Разбираем определение ИОП дальше. А что это за территория, к-я названа территорией садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения? В нашем 66-фз от 15.04.98 г. это понятие никак не объясняется, как и в др. законодательных актах. Причина в том, что понятие неразрывно связано с коллективным садоводством, периодом, когда весь земельный выдел выделялся предприятию, учреждению, организации для организации и обустройства коллективных садов для сотрудников. И, опять же, не было юридического лица - СНТ (СТ). А как сейчас?

А сейчас в точном соответствии с Земельным кодексом (ФЗ-136 от 25.10.2001 г.), и ст. 14 ФЗ-66 от 15.04.98 г. с "территорией объединения" произошла следующая метаморфоза:

Статья 11.4. Раздел земельного участка ЗК

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает своё существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
   (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 214-ФЗ)
2. Раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлён, сохраняется в изменённых границах (изменённый земельный участок).
   (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Т.е., весь земельный выдел, предоставленный СНТ, разделён на индивидуальные земельные участки с видом разрешённого использования "для садоводства" и землю общего пользования, правильнее говорить: "земельные участки общего пользования ". Первоначальный земельный выдел (участок), имевший кадастровый номер, остаётся и присваивается вновь образованному участку (участкам) ЗОП. В результате раздела, в границах первоначального выдела появляются независимые, не имеющие никакого отношения к СНТ, как юрлицу, индивидуальные земельные участки и ЗОП, принадлежащая СНТ, при условии оформления на неё прав собственности. Поэтому говорить о том, что садовый земельный участок находится на территории садоводческого объединения юридически не верно. Верно только то, что все названные участки компактно расположены в пределах границ планировочной структуры данного СНТ . СНТ в данном случае выступает не как юридическое лицо, а как некая территория, где проектом межевания были применены и применяются для новых СНТ свод правил СП 53.13330.2011 .

Из статьи 14 ФЗ-66 от 15.04.98 г. нам следует знать то, что при делении всего выдела применяется формула, соответствующая следующему правилу:

Правило: Площадь земельных участков, подлежащих отнесению к (земле) имуществу общего пользования, определяется в размере 25% от площади (суммы площадей) индивидуальных садовых земельных участков.

Есть необходимость данное правило помнить всегда, когда идёт речь об определении размера взносов членов СНТ или платы за пользование для гражданина, ведущего садоводство в индивидуальном порядке. С одной стороны имущество физического лица (участок и его размер) не имеет никакого отношения к имуществу (ЗОП) СНТ, а с др. стороны, чем больше ваш личный участок, тем больше участок ЗОП, находящийся в прямой зависимости от вашего и определённый законом. Кто должен его содержать в рабочем состоянии, если это имущество общего пользования? Разве не лица, пользующиеся ЗОП, при условии оформления права собственности этих физических лиц на ЗОП или на СНТ, как юридическое лицо?

Разберёмся с ещё одним значением определения "имущество общего пользования" в условиях сегодняшнего дня. Вопрос обозначим так: А что такое ИОП? Это значит в пользовании кого? Каков круг лиц - пользователей?

В нашем 66-фз от 15.04.98 г. ответа нет. Если вы полагаете, что ИОП предназначено для пользования членов СНТ, как это заложено в определении, то попробуйте ответить на др. вопросы: А как пользуются имуществом семьи членов СНТ, знакомые, посторонние лица? Ведь пользуются, и отрицать это невозможно. Они все не члены, не участники юридического лица, а пользуются на халяву. А вы сами, как член садоводческого объединения, в момент следования по ЗОП к своему садовому участку используете ИОП, как член СНТ или как физическое лицо? Задумались?

Если как член, то каким образом ваше шествие связано с интересами юрлица, с интересами члена? Прошли раз, два, много раз. И что изменилось? Вы же следуете к своему участку, к-й не является имуществом юрлица. По логике должно быть так: раз вы, как член топаете по ЗОП к участку, значит в этом заинтересовано юрлицо (СНТ). Но так ли это? При условии своевременной оплаты всех взносов, СНТ и его органы управления совершенно не интересует: ходите вы на свой участок или нет. Значит ответ: никак не связано.

Если, вы шествуете, как физическое лицо, то пользуетесь ИОП юрлица, но для удовлетворения своих личных интересов. И эти интересы не связаны с юридическим лицом, как не связаны и с вашими членскими правами, обязанностями и интересами. Только, чур, не путать членское и личное. Вот на этом конфликте интересов и возникает вопрос о содержании ИОП. Получается так, что за пользование платят только члены СНТ и граждане, ведущие садоводство в индивидуальном порядке, а пользуются имуществом неограниченный круг лиц . Разбираемся дальше.

В Гражданском кодексе понятие ИОП встречается 4 раза. Три раза в статьях 123.12, 123.13, 123.14 (статьи о ТСН, понятие связано с СНТ, к-е должны быть преобразованы в ТСН или юрлицо с др. организационно-правовыми формами). Четвёртое упоминание есть в ст. 262 ГК:

Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок ГК

1. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Др. словами круг пользователей ничем и никем не ограничен, только законом и правилами пользования. К таким участкам относятся улицы, площади, набережные. скверы, парки, леса и т.д. в пределах земли населённых пунктов.

2. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Важно: ЗОП в СНТ, если она приватизирована на физических лиц или на юридическое лицо, может быть по решению собственника ограничена в использовании путём установки ворот, шлагбаума и др. способами. Причины таких действий понятны и очевидны: кто платит за содержание, тот заказывает музыку и вправе выставить ограничения пользователям.

Из данной статьи некоторые председатели и их сподвижники лихо делают выводы о том, что можно законно ограничить доступ отдельным собственникам садовых земельных участков на их участки за неуплату взносов и платежей. Выводы, конечно, можно делать какие угодно, но нормы закона говорят о другом.

Конституция РФ, Статья 36:
1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.
2. Владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно , если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
3. Условия и порядок пользования землёй определяются на основе федерального закона.

Аналогичные нормы изложены в ст. 209 "Содержание права собственности ". Но права, связанные с участком, всегда соседствуют с такими же правами др. лиц. К ним, в т.ч., относятся и правообладатели ЗОП (СНТ или физические лица), обязанные согласно закону содержать участки ЗОП, к-ми пользуются другие. Части 2 и 3 статьи 36 Конституции, как раз, предусматривают плату за пользование ЗОП, установленную в связи с интересами др. лиц (интерес содержать участок ЗОП в рабочем состоянии). Подтверждает это и норма ст. 8 ФЗ-66 от 15.04.98 г. о плате за пользование имуществом общего пользования. Кто не хочет платить - решается в судебном порядке и с помощью судебных приставов, но не путём ввода ограничений по пользованию собственностью гражданина.

И всё же снова вернёмся к понятию "имущество общего пользования". Как выясняется в широком понимании, таким имуществом может пользоваться неограниченный круг лиц. Но имущество, например, улицы города кому-то принадлежат. Кому? Улицы принадлежат муниципальному образованию, выступающему в гражданском обороте, как юрлицо в лице органов самоуправления города (мэрии) . А город, как собственник, решает вопрос о содержании улиц путём сбора местных налогов с населения, в т.ч. земельного налога (Глава 31 Часть 2, НК). Вот что написано в Земельном кодексе по земельным участкам общего пользования:

Статья 85. Состав земель населённых пунктов и зонирование территорий ЗК
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации .
(в ред. Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ)

В связи с нормами данной статьи есть много вопросов к администрациям органов самоуправления, к-е, не замечая ЗК, издают постановления на право приватизации земельных участков общего пользования в СНТ, расположенных в границах населённых пунктов. Такие же вопросы есть и к правлениям СНТ, следующим незаконным указаниям мэрии и оформившим или пытающимся оформить ЗОП в собственность, взвалив бремя содержания и налоговую нагрузку на садоводов. Выгода весьма сомнительна для СНТ и очень значительна для мэрии.

Доводы администрации по приватизации ЗОП городскими СНТ:
1. Для СНТ установлен минимальный земельный налог на ЗОП.

Кто устанавливает местные налоги? Согласно Главе 31, ст. 387 земельный налог устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, т.е. местными (городскими, районными) думами. Кто предлагает размер налогов? Местные исполнительные органы власти. Следовательно, сегодня земельный налог минимальный, а завтра он может быть другим. И не факт, что меньше сегодняшнего. СНТ, его члены - физические лица, имеющие садовые земельные участки, по данному вопросу НЕ голосуют.

2. Нормы ст. 85, часть 12 написана не для СНТ, а для городских улиц, проездов. Для СНТ не применяются.

Согласно нормам пункта 2 и 3 постановления правительства № 1221 от 19.11.2014 года "Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов" СНТ является элементом планировочной структуры, аналогичным району, массиву, микрорайону, кварталу и др. Соответственно, улицы, проезды в СНТ должны иметь точно такие же характеристики, как и остальные в составе населённого пункта, в т.ч. наименования и условия содержания за счёт средств бюджета города. Следует добавить и то, что СНТ (ТСН) не являются муниципальными образованиями и не могут иметь органов самоуправления (ст. 124 "Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования - субъекты гражданского права" ГК).

В несколько др. положении находятся СНТ, к-е расположены вне пределов населённых пунктов. Но и тут грядут изменения. По крайней мере, анализ высказываний правительства, др. органов государственной власти, органов самоуправления даёт право ожидать для СНТ в сельской местности включения их состав местных муниципальных образований как элементов планировочной структуры населённых пунктов. А раз так, то и здесь приватизация ЗОП, её целесообразность для этих объединений, к-е это до сих пор не сделали, сомнительна.

А есть ли в СНТ имущество общего пользования?

Вопрос не праздный. Ответ на него, как правило, отрицательный в большинстве садоводческих объединений. Как так? Смотрим на норму ФЗ-66 от 15.04.98 г.:

Разберёмся с в данном вопросе. Статьи 22, 23 ФЗ-66 от 15.04.98 г. дают нам основание утверждать о том, что данные органы СНТ (правление и председатель) не имеют права принимать никаких самостоятельных решений относительно размеров взносов и платежей, а также утверждать приходно-расходные сметы, распоряжаться имуществом, материальными и нематериальными активами без решения общего собрания. Исключением является обеспечение текущей деятельности организации. Другими словами, правление и председатель могут распоряжаться теми средствами (имуществом), к-е заложены в приходно-расходную смету согласно статьям доходов и расходов. Т.к. смета - это закон для юридического лица, то изменить её может только тот орган, к-й её утвердил. Таким полномочным органом является только общее собрание членов СНТ (собрание собственников недвижимости для ТСН). Правление и председатель могут разрабатывать и предлагать затраты юрлица. Согласится ли собрание - вопрос? Но! Есть очень важное ограничение. Разберём нормы закона, к-е регулируют и ограничивают решения общего собрания:

Законодательные ограничения СНТ (ТСН) по планированию расходов на содержание имущества.

Статья 21 "Компетенция общего собрания членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) " ФЗ-66 от 15.04.98 г.

1. К исключительной компетенции общего собрания членов садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) относятся следующие вопросы:

1. принятие решений о формировании и об использовании имущества такого объединения, о создании и развитии объектов инфраструктуры, а также установление размеров целевых фондов и соответствующих взносов ;

Следует запомнить: собрание принимает решение исключительно по имуществу объединения, т.е. имуществу юридического лица. Закон не наделяет собрание правами принимать решения по чужому имуществу, по имуществу, принадлежащему др. лицам. В т.ч. собрание принимает решения по созданию (приобретению) своего имущества.

2. установление размера пеней за несвоевременную уплату взносов, изменение сроков внесения взносов малообеспеченными членами такого объединения;

Обратите внимание на то, что закон не устанавливает льгот для каких-то категорий членов СНТ. Взносы платят все, а вот сроки таких выплат могут быть льготными. СНТ не является благотворительной организацией, когда одни содержат других за свой счёт.

3. утверждение приходно-расходной сметы такого объединения и принятие решений о её исполнении;

Следует знать: Смета явным образом вытекает из подпункта 10 части 1 Статьи 21, указанной выше. Смета не есть набор желаний председателя и правления установить себе планку зарплаты такую, к-я им представляется "справедливой", но не обоснована экономическим расчётом, и объёмом фактической работе, к-ю они выполняют для юридического лица.

У наших многих председателей есть расхожее утверждение, основанное на норме из ст. 21 ФЗ-66 от 15.04.98 г. "Общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрание уполномоченных) вправе рассматривать любые вопросы деятельности такого объединения и принимать по ним решения. Но, разве кто-то сомневается? Вот только нужно не забывать и про другие нормы, изложенные в ст. 16 этого же закона:

Статья 16 "Создание садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения " ФЗ-66 от 15.04.98 г.

1. Положения устава садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения не могут противоречить законодательству Российской Федерации и законодательству субъектов Российской Федерации.
2. Решения органов управления садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением не могут противоречить его уставу.

Вернёмся к собранию и его решениям. Так как размер взносов и платежей основаны на затратах СНТ, как юридического лица, направленных исключительно на содержание СВОЕГО имущества, а затраты заложены в смету доходов и расходов организации на год, то включение в затратную часть содержание чужого или бесхозяйного имущества противоречит 66-фз от 15.04.98 г. Отсюда можно делать вывод о том, что на основании норм ст. 181.5, части 3 "Ничтожность решения собрания " решение общего собрания в данной части ничтожно и, соответственно, попытки выполнить ничтожное решение со стороны правления и председателя или со стороны членов СНТ являются незаконными. Решения суда по вопросу о признании решения собрания ничтожным не требуется.

А, быть может, в ГК есть какая-то лазейка для других юридических лиц, имеющих отличную от СНТ организационно-правовую форму? Кого-то огорчит, а кого-то обрадует новость. Нет таких лазеек. Смотрим:

Статья 65.3 "Управление в корпорации" ГК
(введена Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ)

1. Высшим органом корпорации является общее собрание ее участников.
   В некоммерческих корпорациях и производственных кооперативах с числом участников более ста высшим органом может являться съезд, конференция или иной представительный (коллегиальный) орган, определяемый их уставами в соответствии с законом. Компетенция этого органа и порядок принятия им решений определяются в соответствии с настоящим Кодексом законом и уставом корпорации.

Согласно ст. 50 и 123.1 ГК ТСН является некоммерческой корпоративной организацией. СНТ, как организационно-правовая форма, в ст. 50 отсутствует с 01.09.2014 г.

2. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, к исключительной компетенции высшего органа корпорации относятся:
   определение приоритетных направлений деятельности корпорации, принципов образования и использования её имущества;
...

А теперь примеры:

Пример 1: В СНТ "Пищевик" долгое время члены СНТ и граждане, ведущие индивидуальную садоводческую деятельность, сдавали средства на поддержание участка земли общего пользования в рабочем состоянии. Деятельность СНТ по благоустройству ЗОП ограничивалась планировочной структурой СНТ. Но в 2015 г. пришло осознание того, что юридическое лицо содержит чужую собственность, считая её своей. На самом деле ЗОП принадлежит городу. Всячески путём оказания мягкого давления на председателя, направления писем через региональный союз садоводов и пр. каналы мэрия пытается всучить землю общего пользования в собственность юридическому лицу. Однако, на соответствующие вопросы СНТ о законности приватизации, экономической целесообразности и выгоде для юрлица мэрия не отвечает.

Поэтому содержание участков ЗОП было исключено из приходно-расходной сметы на очередной 2016 г. и последующие годы. Правлению пришлось приложить усилия и к тому, чтобы объяснить садоводам то, что администрация города пытается переложить бремя ответственности за содержание ЗОП на юридическое лицо, т.е. на плечи пенсионеров. Пришлось выбивать из головы и ошибочность утверждения о том, что приватизация ЗОП на СНТ будет якобы означать приобретение садоводами прав собственности на эту землю. Это будет земля, однозначно принадлежащая юридическому лицу, а не членам СНТ. А вот спрос за содержание будет предъявляться со стороны города к СНТ. Юрлицо будет требовать денег с садоводов. К расходам добавится земельный налог на ЗОП, к-й сегодня небольшой, а завтра может стать большим по решению мэрии.

В окончание добавим, что по состоянию на начало 2017 года правление не предприняло пока никаких мер в отношении ЗОП в целях выделения средств или др. действий со стороны мэрии по содержанию (поддержанию) имущества общего пользования города в актуальном надлежащем состоянии в пределах планировочной структуры СНТ "Пищевик".

Другой пример про несуществующее имущество, к-е якобы бедное, несчастное, затюканное всеми СНТ содержит, выбиваясь из сил. Члены СНТ отдают свои последние деньги, затыкая дыры. А в это время "негодяи" - граждане, ведущие садоводство в индивидуальном порядке, отказываются платить за пользование ИОП. Идут суды и, о чудо, правда торжествует, "негодяи" проигрывают. А так ли это на самом деле? Может быть, так называемые негодяи совсем не те, за кого их принимают хапуги из СНТ вкупе с судьями.

В одном из подмосковных СНТ сложилась такая ситуация. Есть СНТ, есть планировочная структура СНТ, есть члены объединения и есть довольно много граждан, ведущих садоводство в индивидуальном порядке. Сразу заметим то, что там, где много индивидуалов в СНТ, в органах управления, скорее всего, засели мошенники или неучи, к-е ведут финансово-хозяйственную деятельность, совершенно не задумываясь о принципах законности своих действий, или тщательно скрывая её от граждан.

Разберём лишь пример с одним гражданином, ведущим садоводство в индивидуальном порядке. Ситуация развивалась следующим образом. Гражданин вышел из членов СНТ, когда понял то, что дальнейшее сдача денег самым банальным образом попросту набивает карманы председателя и его окружения. Долго так продолжаться не могло. Гражданин всё же начал прощупывать пути оплаты за пользование имуществом объединения. Правление долго обещали выдать на-гора договор о пользовании объектами инфраструктуры и др. имуществом общего пользования СНТ. Но под разными предлогами договор так и не был представлен гражданину. Наконец, всё же, спустя полгода гражданин получил договор-оферту. Были подготовлены ответное предложение о невозможности заключения договора с такими условиями и представлен протокол разногласий. Ответа из СНТ не последовало. Председатель всячески уклонялся от контактов, письма не получал: ни по адресу регистрации юрлица, ни по домашнему адресу. Далее, председатель подал иск в суд на принуждение к заключению договора и выплате ответчиком неосновательного обогащения в виде целевых взносов. После первого заседания суда, чудесным образом, из уточнённого иска исчезло упоминание о необходимости заключения договора между сторонами, являющегося единственным документом, регулирующим взаимоотношения между СНТ и гражданином, ведущим садоводство в индивидуальном порядке (ст. 8 ФЗ-66 от 15.04.98 г). Далее в судебных заседаниях пошла речь только о взыскании денег. Удивительные метаморфозы: деньги давай, а договор - не нужен. И при чём здесь целевой взнос, если СНТ не собиралось и не собирается на них ничего создавать с их же слов? Как это ассоциируется с нормами закона? А никак.

Предположим то, что СНТ взыщет требуемую сумму 10000 руб. за 2016 год. А дальше что? А в этом году, а следующем? Снова иск о неосновательном обогащении? Странно это всё. Но ситуация осложнилась активными действиями ответчика. Как уже упоминалось, СНТ был представлен свой договор-оферта, а ответ от правления не получен. Следовательно, юридическое лицо уклоняется от заключения договора о пользовании объектами инфраструктуры и др. ИОП объединения. Позиция странная, если бы не выяснились следующие обстоятельства, к-е всё объясняют:

Как вы понимаете, в названный договор, как минимум, должны быть включены объекты инфраструктуры и др. ИОП объединения, как юридического лица . Но данное СНТ ничего не может включить в предмет договора, т.к. документов на имущество по их же словам нет. Земля общего пользования не оформлена в собственность СНТ. На вопрос ответчика: "А на какие цели СНТ собирает деньги?" - ответ звучит простой: "На поддержание деятельности объединения". Полагаю, что читать нужно: "На поддержание штанов председателя правления или, др. словами, на зарплату персонала за работу, к-я не выполняется и ничем не подтверждается". Так что же это за деятельность, к-я не отображена документами бухгалтерского учёта? Нужно быть совсем недалёким, чтобы понимать факт отсутствия какой-либо финансово-хозяйственной деятельности в данном СНТ, исключая получение зарплаты.И, наконец, причём здесь деятельность юрлица и физическое лицо, если между ними нет никаких правоотношений? Установить их СНТ не желает.

И последнее, конечно, данное СНТ и орган управления в лице правления понимает необходимость включения в договор о пользовании... с индивидуалом объектов и ИОП. Но их отсутствие ведёт к полной неадекватности и бредятине, к-ю председатель пытается выдать за объекты инфраструктуры и др. имущество общего пользования. Так в договоре появились:
- система электроснабжения (выяснилось, что ответчик имеет свою ЛЭП и напрямую присоединён к сетям сетевой организации);
- сеть внутренних и подъездных дорог (документов или технических паспортов нет, права собственности на участки ЗОП не оформлены, подъездные дороги принадлежат местной администрации);
- система охраны имущества (на балансе ничего не числится, объяснить состав системы и назвать входящие в неё объекты никто не может);
- благоустройство территории (перечень работ и услуг назвать никто не может, предъявить документы на договор и оказанные услуги, объяснить законность благоустройства имущества, к-е не принадлежит юрлицу, также правление не может);
- спортивная и детская площадка (спецфонд не создавался, площадки отсутствуют, в смету расходов СНТ объекты не заложены);
- вывоз и утилизация твёрдых коммунальных отходов (лицензии на сбор и вывоз отходов у СНТ нет, про утилизацию ТКО силами СНТ вообще говорить смешно, а в условиях обязательности заключения договора на сбор, вывоз и утилизацию ТКО согласно нормам ФЗ-89 от 24.06.98 г. "Об отходах производства и потребления" каждым собственником земельного участка с региональным оператором (оператором) нужно говорить прямо. А это ведёт к ничтожности данного пункта в предмете договора);
-земли общего пользования (права собственности СНТ на ЗОП не оформлены).

Возникает один законный вопрос: "А есть ли какие-либо основания для сдачи членских, иных взносов и платежей в этом СНТ? А нет оснований. Сборы - поборы с садоводов - незаконны, а заключение договора о пользовании с включением в предмет договора перечисленных объектов и имущества - фикция, что ведёт к его ничтожности (ст. 170 ГК).

Законность вложения СНТ средств в имущество.

Часть садоводов может возразить. Особенно это касается тех, к-е находятся в идентичных условиях и имеют одинаковые виды на имущество, к-м пользуются. Вернее сказать, никаких видов не имеют, но продолжают упорно нарушать закон, собирая деньги на сомнительные цели, не соответствующие букве закона, а также не принимая никаких мер по оформлению имущества на юридическое лицо. Дескать, мы же все пользуемся этим имуществом, и его нужно содержать. Никто не возражает. Если правление вашего СНТ не исполняет свои обязанности на представляет свои интересы в органах власти, не пытается заставить администрацию заботиться о содержании их же собственности, то люди могут сами что-то предпринимать в этом направлении. Как это сделать? Элементарно. Договорились, выбрали ответственных лиц, скинулись деньгами, вложили в объект (имущество), привели его в порядок. Ответственные отчитались о собранных и вложенных средствах. Можно ещё какое-то время жить спокойно и не кашлять. И в это время бомбить администрацию-собственника, напоминать об обязанности содержать своё имущество (ст. 210 ГК). Как правило, это больше всего касается ЗОП в пределах планировочной структуры СНТ.

Осуществлять подобную деятельность через СНТ - незаконно. Заставлять отдельных лиц вложить в чужое имущество (местной администрации или бесхозяйное) их деньги практически невозможно. И СНТ, если задействовать его инструменты по выбиванию долгов, тоже не помощник. Нет имущества - нет обязанности его содержать, нет права собирать средства на содержание, нет права взыскивать с лиц, отказывающихся участвовать в преступных схемах, средства на содержание. Не являются исключением и сами члены СНТ, к-е сдают деньги согласно п. 10 части 1 ст. 21 ФЗ-66 от 15.04.98 г. на содержание, развитие (создание) имущества организации, а в результате деньги тратятся на др. цели.

Есть ли выход? Конечно!

1. СНТ обращается в местную администрацию, к-я с превеликим удовольствием сбросит на садоводов все заботы о содержании земли общего пользования путём издания постановления о передаче ЗОП в собственность СНТ. При этом все исходные документы для постановления, уж простите, будут сделаны за счёт... садоводов (сами вставьте определение). Расходы превышают 150000 руб. для средних СНТ. На втором этапе СНТ оформляет права на ЗОП в органе государственной регистрации недвижимости и вешает на себя обязанность по содержанию имущества (налоги, благоустройство, уборка мусора, выравнивание проезжей части и пр.) Др. действия могут заключаться в заявлении СНТ прав на бесхозяйное имущество и последующее оформление на него прав. При этом, например, регистрация права на ЛЭП не требует приватизации ЗОП. После приватизации имущества, постановки его на учёт в организации, юридическое лицо получает право чего-то требовать от пользователей. Налоги на имущество СНТ платит само из средств, поступающих в виде членских взносов.

2. Физические лица проделывают все аналогичные пункту 1 действия по приватизации имущества на себя с оформлением права общей собственности на имущество или общей долевой собственности с определением доли в праве собственности (ст. 244 ГК). Далее, физические лица договариваются о выборе формы управления своей собственностью: непосредственная, передача права на управление некоммерческой организации (например, ТСН) или коммерческой управляющей компании. Налоги на имущество каждый сособственник платит самостоятельно.

А нужна ли приватизация, к-я в обоих случаях усугубляет положение садоводов и ведёт к "лишним" расходам. Ответ положительный, да, нужна. Любой объект инфраструктуры, имущество, расположенное в пределах границ планировочной структуры конкретного СНТ должно иметь собственника. Этого требует закон. Только в этом случае содержание имущества, безопасность использования, актуальность состояния и, наконец, ответственность конкретного лица за него будут иметь положительные последствия для лиц, пользующихся таким имуществом.

Последнее, что необходимо сказать по вопросам имущества и его содержания. Общее собрание, безусловно, имеет право принять решение о вложении в имущество СНТ некой суммы денег. Условие одно: имущество должно быть зарегистрировано, на него должны быть оформлены права собственности (др. вещные права) и оно должно стоять на балансе (бухучёте). Разберём это на одном примере в одном СНТ. В жизни таких примеров, к сожалению, много.

Итак, на ремонт ЛЭП в одном статистическом СНТ общее собрание порешило потратить 500000 рублей. Условие одно: ЛЭП, как единый недвижимый объект должна быть на балансе СНТ. По итогам ремонта выскочили следующие цифры: материальные затраты - 90000 руб., прочие расходы - 10000 руб. Остальные деньги - зарплата электрика и председателя. Ни много ни мало, а нарисовались скромные 400000 руб. Как бы хотелось узнать какую-такую работу председатель с электриком выполнили на 400000 рублей? Ведь эта фантастическая сумма была утверждена равнодушными участниками общего собрания. Одна только локальная смета расходов на ремонт ещё на собрании могла бы остановить безобразие и не допустить обирание людей. Но, видимо, в этом СНТ людям нравится быть дураками. И помочь тут ничем нельзя.

На этой ноте позвольте закончить очередной экскурс по вопросам имущества юридического лица, входящим в систему экономических и правовых отношений в СНТ (ТСН), затрагивающих интересы как членов объединения, так и не членов, но пользующихся таким имуществом в пределах границ планировочной структуры любого отдельно взятого СНТ. Есть надежда, что садоводы, правление и председатель каждого СНТ найдут в себе силы и примут меры к наведению в этой сложной сфере деятельности юридического лица надлежащего законного порядка.

– это та часть земель СНТ, которая не занята личными участками. они предназначены для пользования всеми садоводами. Садоводческие земли подразделяются на участки и общественные земли.

К общественным землям относятся те, которые не закреплены за конкретными людьми. Они используются для общих нужд . По назначению их можно разделить на:

• дороги;
• пожарные водоёмы;
• площадки для отдыха;
• детские площадки;
• землю под общественными зданиями;
• и т. п.