Когда сделка считается заключенной. С какого момента договор признается заключенным? Консенсуальным признается договор, считающийся заключенным с момента подписания или передачи вещи

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить .

Комментарий к Ст. 432 ГК РФ

2. Комментируемая статья 432 ГК РФ устанавливает, что договор заключается посредством направления одной из сторон оферты (предложения заключить договор) и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Это так называемое заключение договора между отсутствующими.

Вместе с тем в целом ряде случаев при заключении договора в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, обмена отдельными документами, выражающими содержание оферты и акцепта, не происходит. Заключение договора «между присутствующими» не означает отсутствия процесса согласования воль сторон.

Оферта — односторонняя сделка, связывающая совершившее ее лицо обязательством считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Акцепт — безоговорочное принятие оферты, встречное одностороннее волеизъявление другой стороны. Функции, которые выполняют оферта и акцепт, выделяет С.С. Алексеев: «Юридические последствия, на которые направлены оферта и акцепт, обладают относительно самостоятельным правовым значением, затрагивая отношения по организации заключения гражданско-правового договора, они существуют лишь до тех пор, пока последний не заключен. А как только гражданско-правовой договор заключен, односторонние сделки, связанные с его заключением и потому имеющие относительно самостоятельное значение, оказываются поглощенными договором» . С учетом того что не всякая оферта получает полный и безоговорочный акцепт, правоотношения сторон на преддоговорной стадии могут быть весьма длительными и сопровождаться несколькими односторонними сделками (оферта, новые оферты, акцепт). Таким образом, договор-сделка «представляет собой элементарную или сложную систему волеизъявлений.», чем и отличается от «юридической суммы» односторонних актов.

———————————
Алексеев С.С. Односторонние сделки в механизме гражданско-правового регулирования // Теоретические проблемы гражданского права: Сборник ученых трудов. Свердловский юридический институт. Вып. 13. Свердловск, 1970. С. 59.

Красавчиков О.А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание и функции // Антология уральской цивилистики. 1925 — 1989. М., 2001. С. 169.

3. Как в случаях длительного обмена волеизъявлениями, так и при заключении соглашения «в один момент» для того, чтобы считать договор заключенным, важно установить два обстоятельства. Первое — наличие достигнутого сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Второе — соблюдение сторонами требуемой в силу закона формы договора (формы сделки).

———————————
Советское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. О.А. Красавчикова. М., 1985. Т. 1. С. 440.

Существенные условия договора необходимы и достаточны для его заключения. При отсутствии хотя бы одного из существенных условий договор не считается заключенным, и напротив, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, но не обсудили иные, договор заключен. В соответствии с действующей редакцией комментируемой статьи 432 ГК выделяют три группы существенных условий.

В первую очередь к числу существенных ГК РФ относит условие о предмете договора. Так, например, предметом договора купли-продажи является товар, предметом договора подряда — работа и ее результат, предметом договора комиссии — услуга по совершению сделок за счет комитента, предметом договора доверительного управления — услуга по управлению имуществом учредителя. Не согласовав условия о предмете, стороны не могут определить будущее договорное правоотношение. При этом в ряде случаев предметом договора выступает будущая вещь. Так, в соответствии с договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Таким образом, согласовав наименование и количество подлежащих передаче по договору купли-продажи будущих вещей, стороны определяют важнейшее существенное условие договора — предмет.

Иногда законом предъявляются особые требования к описанию предмета договора. Так, в соответствии со в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Вместе с тем сложившееся в практике обыкновение указывать в договоре иные характеристики недвижимости (кадастровый номер объекта, этажность, площадь, год создания и т.д.) не охватывается требованиями ст. 554 ГК РФ, следовательно, при отсутствии такого рода информации в договоре ставить вопрос о признании его незаключенным нет оснований.

Вторую группу существенных условий договора составляют те, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида (условия, необходимые для данного вида). В ряде случаев законодатель четко и недвусмысленно перечисляет существенные условия, относящиеся к конкретному виду договоров, однако встречаются и такие договорные конструкции, в которых термин «существенные условия» в законе или ином нормативном правовом акте не употребляется.

Например, прямо установлены существенные условия, требуемые в силу закона, .

В то же время прямо не названа существенным условием, но является таковым цена в договоре продажи недвижимости. Как установлено . При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные , не применяются. Существенный характер условия договора продажи недвижимости о цене определяет последствие несоблюдения требования о согласовании цены — договор не считается заключенным.

Наконец, в некоторых нормах гражданского законодательства существенные условия прямо не названы таковыми, при этом обязательность согласования того или иного условия не закреплена в достаточной мере четко. Так, . Сроки и порядок оплаты по договору не именуются в законе существенными условиями, кроме того, последствия невключения в договор этих условий не установлены. Такого рода положения, содержащиеся во многих договорных конструкциях, создают основания для дискуссий о перечне существенных условий, необходимых для того или иного вида договора.

———————————
Об этом применительно к договору возмездного оказания услуг см., например: Санникова Л.В. Обязательства об оказании услуг в российском гражданском праве. М.: Волтерс Клувер, 2007.

Наконец, третья группа существенных условий договора — все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Поскольку в силу закона согласования сторонами таких условий не требуется, в отечественной правовой науке было предложено именовать их случайными. Как полагал О.С. Иоффе, «случайные условия могут возникнуть и приобрести юридическое действие только в том случае, если они будут включены в сам договор» . «Случайный» характер таких условий, на которых настаивает одна из сторон, не означает, что они не являются существенными и не требуют согласования. При наличии такого волеизъявления одной из сторон договор не может считаться заключенным, пока случайное условие не согласовано.

———————————
Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1961. Т. 1. С. 387 — 388.

Предположим, стороны заключают договор продажи жилого дома. Первое условие, которое необходимо согласовать в качестве существенного в соответствии с комментируемой статьей, — условие о предмете. Второе и третье существенные условия, которые требуются в силу закона, — цена договора и перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования, например, жилым домом после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Если ни одна из сторон не будет настаивать на согласовании иных условий договора, то при включении в единый документ, выражающий содержание сделки, только этих трех существенных условий договор купли-продажи следует считать заключенным (разумеется, при соблюдении требований, относящихся к форме договора и государственной регистрации, — , ). Однако если, например, продавец настаивает на включении в договор правил о порядке и сроках выплаты покупной цены, то такое условие в силу указания ст. 432 ГК РФ становится существенным как требуемое по заявлению стороны. Поскольку договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, условие о порядке и сроках оплаты должно быть включено в текст соглашения.

Если же по тем или иным причинам сторона не стала настаивать на согласовании подобных условий, то договор считается заключенным при наличии лишь существенных условий, необходимых в силу закона.

4. В современной литературе отмечается, что подход к существенным условиям договора, заложенный в действующей редакции комментируемой статьи 432 Гражданского кодекса России, не совсем верен. Как полагает В.В. Витрянский, «необходимо выделять те условия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного обязательства (отражают природу договора) и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия, бесспорно, являются существенными условиями договора, ибо, называя их (включая в определение договора), законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы для данного вида договорного обязательства» .

———————————
Витрянский В.В. Некоторые итоги кодификации правовых норм о гражданско-правовом договоре // Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008.

5. Как уже отмечалось, для того, чтобы договор считался заключенным, необходимо не только согласование его существенных условий, но и облечение достигнутых договоренностей в требуемую законом форму.

(см. комментарий к ней).

С какого момента договор признается заключенным?

Договор признается заключенным в момент, когда акцепт получен лицом, направившим оферту. В ст. 433 ГК РФ также уточняется, что договор считается заключенным с момента передачи имущества или государственной регистрации, если они необходимы для его заключения. О нюансах, которые возникают в юридической практике в отношении момента признания договора заключенным, пойдет речь в настоящей статье.

Общий порядок заключения договора: оферта и акцепт

При применении общего правила о том, что договор признается заключенным с момента, в который лицу, направившему предложение о его заключении (оферту), вернулось согласие второй стороны (акцепт), необходимо учитывать разъяснения, содержащиеся в п. 57 совместного постановления Пленумов ВС и ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ» от 01.07.1996 № 6/8 (в ред. от 24.03.2016), а именно:

1. Когда в предложении о заключении соглашения был прописан срок для его принятия, указанный срок должен быть соблюден.
2. Если в таком предложении срок указан не был, но он содержится в законах или подзаконных актах, следует соблюсти срок, закрепленный в этих актах.
3. Если ни в оферте, ни в других актах срок для ее акцепта указан не был, предполагается получение акцепта в нормальное время, которое для этого необходимо.
4. Если в оферте наряду со сроком акцепта отмечен период для ее рассмотрения и акцепт отправлен в пределах указанного периода, но пришел с опозданием, договор будет признан заключенным сторонами. Единственное исключение, когда оферент сразу же сообщил о том, что получил акцепт по истечении установленного срока.

О подписании документа о намерении заключить соглашение или, наоборот, направлении письма с отказом от заключения вы подробнее узнаете из следующих статей: Образец соглашения о намерениях заключить договор , Образец письма с отказом от заключения договора .

О том, какой перечень документов требуется для заключения соглашения, вы подробнее узнаете, ознакомившись со статьей Перечень необходимых для заключения договора документов . Порядок его заключения раскрыт в материале Порядок заключения договора по ГК РФ . О составлении протокола разногласий к договору рассказывается в статье Образец протокола разногласий к договору .

Заключение договора и вступление договора в силу — в чем разница?

В ст. 425 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому соглашение сторон вступает в силу с момента его заключения и тогда же становится обязательным.

Однако нередки ситуации, когда договор был заключен, но не вступил в силу. Так, стороны могут указать, что момент вступления договора в силу определяется не только его подписанием сторонами, но и исполнением определенного условия, например выдачей доверенности определенного образца. В этом случае невыдача доверенности даже при фактически подписанном договоре будет означать, что он не вступил в силу (постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.09.2016 № Ф05-12770/2016 по делу № А40-152138/2015).

Если истец обращается в суд с иском о понуждении к заключению договора, суду следует также определить срок начала действия спорного договора. Указанный срок может быть определен датой вступления в силу соответствующего судебного акта (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.05.2016 № Ф09-2461/16 по делу № А34-3060/2015).

Если в соответствии с законом также необходима передача имущества, договор признается заключенным в момент такой передачи.

ВАЖНО! Передача имущества или денежных средств одной стороной без фактического получения указанных вещей или денег другой стороной не создает договорных отношений, что подтвердил Конституционный суд РФ в определении «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Магомедова Б. М.» от 26.05.2016 № 1016-О. Так, суд указал, что зачисление банком денежных средств на ссудный счет клиента не считается достижением соглашения по всем необходимым условиям, так как реально деньги заемщиком получены не были.

Никаких обязательств по незаключенному договору не возникает. При этом взыскать деньги, полученные контрагентом, в данном случае можно только как неосновательное обогащение (постановление 9-го арбитражного апелляционного суда от 05.10.2016 № 09АП-39441/2016-ГК по делу № А40-20704/15).

Подробнее о проблемах, возникающих в случаях, когда момент подписания документа сторонами и момент заключения соглашения происходят не одновременно, можно прочитать в статье Дата заключения договора и дата подписания не совпадают .

С какого момента считается заключенным и когда вступает в силу договор, подлежащий государственной регистрации

Определению момента заключения договоров, подлежащих государственной регистрации, посвящен заключительный пункт ст. 433 ГК РФ, где момент заключения связывается с моментом регистрации. Редакция пункта в 2015 году претерпела изменения. Так, уточнено, что данное правило касается взаимоотношений сторон сделки с третьими лицами.

Важно отметить, что согласно п. 61 постановления Пленума ВС РФ «О применении судами некоторых положений ГК РФ» от 23.06.2015 № 25 если сторона фактически совершала действия, необходимые для исполнения сделки, подлежащей обязательной госрегистрации, до момента таковой, то в последующем она не вправе ссылаться на пропуск срока исковой давности по требованию второй стороны о регистрации сделки.

Реальным признается договор, считающийся заключенным с момента передачи имущества

Как было отмечено выше, если в соответствии с законом сделка требует передачи имущества для ее заключения, она будет считаться заключенной с момента такой передачи. Такой договор именуется реальным.

Противоположен ему консенсуальный договор, для заключения которого достаточно просто достичь согласия сторон по всем условиям, считающимся существенными для данного вида сделок. Если возник спор относительно того, признавать ли незаключенным консенсуальное соглашение, важно определить, были ли согласованы его существенные условия.

К примеру, по спорам о поставке судебная практика подтверждает, что договор будет считаться заключенным, если количество поставляемого товара записано в накладных, но только в тех случаях, когда в его условиях предусмотрена возможность согласования поставляемого товара в накладных (постановление ФАС Московского округа от 15.07.2010 № КА-А40/7383-10 по делу № А40-122533/09-12-821).

ВАЖНО! В тех случаях, когда это касается не поименованных в ГК РФ видов консенсуальных договоров, следует выяснять, какие условия нужны и обязательны для данного вида соглашений (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.12.2016 № Ф04-26967/2015 по делу № А81-369/2015).

Итак, говоря о заключении договора в широком смысле слова, мы имеем в виду как технический момент выражения обеими сторонами согласия на его условия, так и момент вступления соглашения сторон в силу, предполагающий возникновение у сторон обязательств по нему. При этом момент вступления договора в силу далеко не всегда совпадает с моментом получения оферентом акцепта либо подписанием обеими сторонами единого документа.

Момент вступления в силу может быть поставлен в зависимость от исполнения определенного условия, передачи вещи (реальные договоры), регистрации договора в уполномоченных государственных органах и т. д. Знание этих нюансов позволит избежать ситуации, когда обязательства по формально заключенному договору так и не возникнут.

Заключение договора - достижение сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора в порядке, преду­смотренном законодательством.

Договор считается заключенным при соблюдении двух необходи­мых условий:

1. сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора;
2. достигнутое сторонами соглашение по своей форме должно соответствовать требованиям, предъявляемым к такого рода договорам (ст. 432 ГК).

Заключение договора, исходя из природы этой гражданско-право­вой категории (соглашение сторон), предполагает выражение воли ка­ждой из сторон (волеизъявление) и ее совпадение.

Традиционно различаются две ситуации заключения договора:

• ме­жду «присутствующими»;
• между «отсутствующими».

В обоих случаях можно выделить и аналогичные стадии заключения договора:

1. предло­жение (оферта);
2. ее принятие (акцепт).

Однако в первом случае, когда условия договора вырабатываются в ходе непосредственного контакта сторон, результатом которого является подписанный обеими сторона­ми текст договора, последовательность стадий не имеет юридического значения. Поэтому процесс заключения договора между «присутствую­щими» не требует детального правового регулирования.

Во втором случае, когда речь идет о заключении договора между «от­сутствующими», имеется в виду не пространственное удаление сторон друг от друга, а, разрыв во времени между волеизъявлениями сторон, который требует специального за­конодательного решения ряда вопросов, в частности:

1. может ли быть отозвано предложение сделавшей его стороной;
2. как оценить принци­пиальное согласие другой стороны заключить договор, но на несколь­ко отличающихся условиях;
3. с какого момента считать договор заклю­ченным - с момента направления уведомления о принятии предло­жения либо по получении такого уведомления стороной, сделавшей предложение;
4. может ли служить доказательством заключения догово­ра ответ о согласии с предложением, полученный (направленный) за пределами срока, указанного в самом предложении, и др.

Момент заключения договора

Согласно ст. 433 ГК РФ м оментом заключения договора является:

• момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта;
• момент передачи соответствующего имущества, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества (ст. 224);
• для третьих лиц - момент регистрации договора, подлежащего государственной регистрации, если иное не установлено законом (см. ниже прим.).

Момент заключения договора определяет время его вступления в силу, т.е. обязательность для сторон условий заключенного догово­ра. Исключение составляют лишь случаи, когда соглашением сторон предусмотрено, что условия заключенного ими договора применяют­ся и к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 1 и 2 ст. 425 ГК). С моментом заключения договора связаны и некоторые иные юридические последствия:

1. именно на этот момент устанавливается право- и дееспособность лиц, заключивших договор;
2. определяется соответствие заключенного договора требованиям зако­на (ст. 422 ГК);
3. иногда решается вопрос о месте его заключения, что имеет практическое значение во внешнеэкономическом обороте, так как данное обстоятельство предопределяет применимое право.

В тех случаях, когда акцепт выражается в форме совершения лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата денежной суммы), до­говор считается заключенным в момент совершения адресатом офер­ты соответствующих действий.

Примечание: Применительно к отдельным видам договоров законодательством предусмотрены специальные правила относительно момента их заклю­чения и вступления в силу, например,

• договор розничной купли-про­дажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного доку­мента, подтверждающего оплату товара, а такой же договор с исполь­зованием автоматов - с момента совершения покупателем действий, необходимых для получения товара (ст. 493 и 498 ГК);
• в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, исполь­зующий энергию для бытового потребления, договор считается заклю­ченным с момента первого фактического подключения абонента в ус­тановленном порядке к присоединенной сети (п. 1 ст. 540 ГК);
• договор страхования , если в нем не предусмотрено иное, вступает в силу с мо­мента уплаты страховой премии или первого взноса (п. 1 ст. 957 ГК);
• договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации (Ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...").

Существенные условия договора, их состав

Согласно ст. 432 ГК РФ д оговор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договоров являются:

1. условия о предмете договора;
2. условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
3. все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Существенные условия договора необходимы и достаточны для его заключения. При отсутствии хотя бы одного из существенных условий договор не считается заключенным, и напротив, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, но не обсудили иные, договор заключен.

Условие о предмете договора

В первую очередь к числу существенных ГК относит условие о предмете договора. К примеру, предметом договора купли-продажи является товар, предметом договора подряда - работа и ее результат, предметом договора аренды нежилого помещения - помещение. Не согласовав условия о предмете, стороны не могут определить будущее договорное правоотношение.

Понятие предмета договора носит достаточно размытый характер и может провоцировать судебные споры о том, какие конкретно условия определяют предмет договора. Поэтому под согласованием предмета договора разумно понимать конкретизацию в договоре содержания основных обязательств сторон с достаточной степенью детализации, чтобы их воля могла быть воспринята судом.

Если предмет договора зафиксирован недостаточно четко или вовсе не согласован, суд признает договор незаключенным.

Иногда законом предъявляются особые требования к описанию предмета договора. Так, в соответствии со ст. 607 ГК в договоре аренды недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Условия договора, названные существенными в нормативных актах

В указанном случае речь идет о поименованных договорах, в отношении которых существует какое-либо специальное нормативное регулирование.

Закон в ряде случаев фиксирует существенные условия отдельных договоров достаточно недвусмысленно, например, оговаривая, что такие-то условия являются существенными (например, ряд условий договора страхования по ст.942 ГК), или предусматривая, что отсутствие в договоре определенного условия влечет признание договора незаключенным (например, условие о цене в договоре купли-продажи недвижимости по п.1 ст.555 ГК).

В одних правовых нормах четко определены существенные условия, относящиеся к конкретному виду договоров (например, в статьях 489, 942, 1016 ГК), в других - термин "существенные условия" не употребляется.

Например, прямо установлены существенные условия, требуемые в силу закона, для договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК), договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК), договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества (ст. 587 ГК), договора страхования (ст. 942 ГК), договора доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК).

В то же время прямо не названа существенным условием, но является таковым цена в договоре продажи недвижимости. Как установлено ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Существенный характер условия договора продажи недвижимости о цене определяет последствие несоблюдения требования о согласовании цены - договор не считается заключенным.

Вид договора	Существенные условия
Договор розничной купли-продажи	Цена договора (ст. 494 ГК)
Договор поставки	Срок поставки товара (ст. 314 ГК)
Договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия	Цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК)
Договор продажи жилых помещений	Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (558 ГК)
Договор аренды зданий и сооружений	Цена аренды (п. 1 ст. 654 ГК)
Договор возмездного оказания услуг	Место и срок оказания услуг (п. 1 ст. 779 ГК)
Все виды договоров подряда (кроме договора подряда на проведение проектных и изыскательских работ)	Задание заказчика (ст. 702 ГК РФ), сроки выполнения работ (п. 1 ст. 708 ГК)
Договор строительного подряда	Цена (п. 1 ст. 746 ГК), сроки выполнения работы (п. 1 ст. 740 ГК)
Договор подрядных работ для государственных нужд	Цена, срок и способы, обеспечивающие исполнение обязательств сторонами (п. 1 ст. 766 ГК)

Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

К существенным относятся условия, по которым согласно заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие, что означает, что любые условия, которые одна из сторон фиксирует в своей оферте (например, направляемом проекте договора), приравниваются к существенным и должны быть согласованы для того, чтобы договор был признан заключенным.

Подробнее

Нельзя не согласиться с А. Карапетяном, который пишет:

"Иногда встречается такое мнение, что для признания выдвинутых одной из сторон условий существенными необходима прямая оговорка в оферте о том, что такие условия или некоторые из них являются существенными. В рамках этой ошибочной интерпретации при отсутствии в оферте такой специальной оговорки согласие другой стороны с теми условиями оферты, которые характеризуют предмет договора или являются объективно существенными в силу указания в законе, достаточно для признания договора заключенным, и договор будет считаться вступившим в силу в части согласованных условий без учета тех объективно несущественных условий оферты, по которым у стороны остались разногласия. Такая точка зрения является в корне неверной, так как не учитывает системное толкование закона и тот факт, что в силу ст.443 ГК «ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом»; «такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой», а в силу п.1 ст.438 ГК «акцепт должен быть полным и безоговорочным». В этих условиях системное толкование п.1 ст.438, 443 ГК и п.1 ст.432 ГК не оставляет сомнений в том, что сам факт включения оферентом тех или иных условий в оферту означает, что для него согласование таких условий является принципиальным и лишь частичное согласие другой стороны не влечет заключение договора. Иное толкование не только противоречило бы ст.443 ГК и п.1 ст.438 ГК, но и по существу было бы крайне неудачным, дестабилизируя отношения сторон и подрывая основной принцип договорного права – автономию воли. Ведь такое ошибочное толкование означало бы, что оференту может быть навязано содержание договора, не соответствующее тому, на что он сам выразил волю. Нет никаких гарантий, что оферент согласился бы делать оферту или изложил бы ее условия именно в имеющейся редакции, если бы он знал, что акцептант акцептует оферту лишь в части и суд признает договор заключенным лишь в этой части. Все условия договора тесно переплетены между собой. Поэтому следует презюмировать, что сам факт включения в оферту тех или иных условий означает, что их согласование принципиально для оферента.

В форме договора на сегодня заключаются практически все сделки. Причем сторонами могут выступать как юридические, так и физические лица.

Договор купли-продажи – это документ, к которому предъявляются жесткие требования в процессе оформления и не соблюдение их может привести к тому, что он будет признан недействительным.

Подтверждение того, что сделка купли-продажи осуществилась

Договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с момента поступления оплаты.

Несмотря на то, что квитанция либо расписка об оплате вправе подтвердить сделку, это часто игнорируется.

Частой ошибкой, которую допускают при оформлении договора купли-продажи, считается его неверное составление. Именно это приводит к тому, что в дальнейшем могут возникнуть проблемы.

Договор купли-продажи считается заключенным, если будут выполнены такие рекомендации, как:

• для оформления процесса покупки недвижимости у физического лица одного договора будет недостаточным. Следует также просить предоставить расписку о том, что он получил полную оплату за продаваемую недвижимость;
• при любой сделке, которая подразумевает под собой подписание подобного соглашения, необходимо всегда брать с собой свидетелей, которые подтвердят, что договор купли-продажи выполнен в полном объеме.

Если говорить о составлении договора купли-продажи между юридическими лицами , то здесь мало когда возникали трудности. Это связано с тем, что этими вопросами занимаются исключительно юристы, поэтому вероятность ошибок низка.

Регистрация договора купли-продажи

Часто при заключении договора допускается ошибка - отказ от регистрации в государственных органах.

Практически все участники такой сделки оформляют договор только у нотариуса, считая, что больше ничего не нужно.

Если говорить о действующем законодательстве, то этого недостаточно.

Договор купли-продажи считается заключенным с того момента, когда он прошел процедуру заверения в государственном органе регистрации.

Вместе с ним необходимо предоставить такую документацию, как:

1. 1. Выписку из домовой книги.
2. 2. Если продавец не один имеет права собственности, необходимо согласие остальных владельцев.
3. 3. Если владелец один, - необходима соответствующая справка из БТИ.

Помимо этого нужно оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей. Договор купли-продажи считается заключенным с момента передачи квитанции об оплате государственной пошлины и получения заверенного договора на руки.

Стоит отметить, что договор выдается новому владельцу на 11 день с момента оплаты госпошлины.

Отсутствие регистрации у договора может сыграть ключевую роль в суде?

На практике встречались случаи, когда отсутствие регистрации приводило к тому, что этот документ в суде был аннулирован либо его не считали нужным приобщать к материалам дела.

Несмотря на то, что договор был составлен и заверен у нотариуса, этого суду может оказаться недостаточным, так как он отсутствует в реестре.

Именно поэтому, несмотря на то, что договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания его обеими сторонами, необходимо обратиться в «Росреестр».

Когда договор считается выполненным в полном объеме

Договор купли-продажи считается исполненным с момента, когда продавец передал всю документацию по недвижимости и ключи. До тех пор пока этого не произошло, договор еще действует.

Частые ошибки и заблуждения

На сегодня существует множество заблуждений, которые отражаются на неверном юридическом представлении о процессе формирования и подписания договора купли-продажи в целом.

Расторгнуть договор купли-продажи практически невозможно, если на это нет веских оснований:

• договор был оформлен вследствие физического насилия;
• продавец находился в состоянии алкогольного либо наркотического опьянения;
• если продавец не является законным владельцем квартиры и продал недвижимости мошенническим путем.

Еще одной причиной для расторжения может быть неоплата по договору. Но проблема в том, что без свидетелей доказать отказ в оплате практически невозможно. Иногда мошенники действуют совместно с нотариусом, который может сообщить, что оплата была произведена, а по факту ее не было.

Для того чтобы все проходило в рамках действующего законодательства и в дальнейшем не было подобных неразберих, достаточно внимательно относиться к этому процессу и всегда брать с собой свидетелей.

Важным моментом является тот факт, что свидетелями не могут выступать:

• ближние родственники;
• совершеннолетние дети;
• жена либо супруг (за исключением того, если покупатель либо продавец находится в гражданском браке).

Условия, при которых договор считается заключенным

Договор купли-продажи считается заключенным с того момента, как:

• стороны полностью выполнили свои обязательства по условиям договора;
• все оплаты были выполнены в полном объеме;
• продавец передал покупателю все документы по недвижимости;
• когда у сторон отсутствуют претензии;
• договор занесен в государственный реестр.

После того, как эти пункты полностью выполнены, договор полностью считается заключенным и его расторжение в дальнейшем невозможно.

1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Комментарий к Ст. 433 ГК РФ

1. Комментируемая статья содержит важные положения, относящиеся к моменту возникновения правоотношений из договора. Именно в этих положениях обнаруживается разграничение реальных и консенсуальных договоров. Консенсуальный договор заключен в момент достижения сторонами соглашения, когда возникают права и обязанности сторон. Для вступления в силу реального договора требуется также передача имущества (ст. 224 ГК). Как следует из комментируемой статьи, договор является реальным лишь в случае, если передача имущества необходима для заключения договора в соответствии с законом.

Например, договор купли-продажи, являясь консенсуальным, считается заключенным в момент достижения соглашения по всем существенным его условиям. В случае если стороны обсуждали договорные условия путем переписки (заключение договора «между отсутствующими»), такой договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. При этом иные обстоятельства, в том числе факт предварительной оплаты покупной цены или ее части, для установления момента заключения договора значения не имеют. Таким образом, продавец связан обязательством передать вещь в собственность покупателя с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора, например с момента получения акцепта от покупателя.

Преддоговорная стадия (стадия достижения соглашения, согласования воль сторон) может быть весьма длительной, и не всегда для сторон очевиден тот момент, в который соглашение уже достигнуто и подлежит исполнению. Зачастую в ходе обмена письмами одна из сторон направляет другой акцепт, ошибочно полагая, что это не окончательное согласие, и, напротив, может направить другой стороне новую оферту (ст. 443 ГК), будучи уверенной в том, что такое письмо является акцептом. Так, государственное унитарное предприятие направило акционерному обществу оферту о заключении договора на выполнение комплекса подготовительных наземных работ (услуг) по техническому и авторскому надзору за космическими комплексами и средствами, технологически обусловленными и неразрывно связанными с выполнением работ (оказанием услуг) непосредственно в космическом пространстве. Акционерное общество в ответ выслало в адрес предприятия подписанный договор с протоколом разногласий в части определения стоимости работ. В дальнейшем общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с предприятия задолженности за выполненные работы. Все судебные инстанции пришли к выводу о том, что в силу ст. 443 ГК РФ полученный предприятием ответ не может считаться акцептом, а является новой офертой.

———————————
Определение ВАС РФ от 21 декабря 2007 г. N 17037/07 по делу N А40-611/07-1-4.

Как отмечалось, иное правило определения момента заключения договора установлено для реальных договоров. Реальным, например, является договор займа. В силу прямого указания ст. 807 ГК РФ этот договор считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Следовательно, любые переговоры сторон, в том числе приведшие к полному согласованию всех условий, но не завершившиеся передачей имущества, не создают прав и обязанностей для сторон.

В соответствии со ст. 224 ГК РФ передача вещи рассматривается как вручение, которое имеет место с момента фактического поступления вещи во владение приобретателя или указанного им лица. При этом, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. Таким образом, если вещь, подлежащая передаче взаймы, уже находилась во владении заемщика до заключения договора, то договор займа будет считаться заключенным с момента согласования всех условий займа и облечения достигнутых договоренностей в требуемую в соответствии с законом форму.

2. В российском праве, как и в ряде континентальных правопорядков, акцепт считается состоявшимся в момент получения его оферентом. Именно поэтому, если извещение об отзыве акцепта поступило лицу, направившему оферту, ранее акцепта или одновременно с ним, акцепт считается неполученным (ст. 439 ГК).

Однако, например, по английскому праву важно то, что акцепт был отправлен, и не имеет значения фактическое неполучение акцепта оферентом. Этот подход носит название «теории почтового ящика», которая тем не менее, как отмечает Е.А. Васильев, толкуется судами ограничительно.

———————————
Гражданское и торговое право зарубежных государств / Отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. М., 2004. Т. 1. С. 516.

3. Специальное правило о моменте заключения договора установлено п. 3 комментируемой статьи. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В настоящее время государственной регистрации подлежат:

— договор об ипотеке (ст. 339 ГК);

— договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК);

— договор продажи предприятия (ст. 560 ГК);

— договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также договор мены предприятия (п. 2 ст. 567 ГК);

— договор дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК);

— договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК);

— договор аренды недвижимого имущества, за исключением договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее года (ст. ст. 609 и 651 ГК);

— договор аренды предприятия (ст. 658 ГК);

— договор участия в долевом строительстве (ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Таким образом, например, для заключения реального договора дарения недвижимого имущества требуются не только достижение соглашения по всем существенным условиям (таковым является предмет), соблюдение требования о письменной форме сделки, но и государственная регистрация самого договора.

Требование о государственной регистрации договора следует отличать от положений о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество в силу договора. С несоблюдением требования о государственной регистрации перехода прав не связывается такое последствие, как незаключенность договора. Поэтому в случае заключения в простой письменной форме договора продажи нежилого помещения права и обязанности сторон по договору возникают с момента заключения соглашения, а не с момента государственной регистрации перехода права собственности в силу договора.

4. Комментируемая статья определяет императивные требования, относящиеся к моменту заключения договора. Однако она не запрещает сторонам отложить возникновение тех или иных прав и обязанностей сторон по договору и связать наступление этих последствий с каким-либо условием. В соответствии с п. 1 ст. 157 ГК РФ стороны сделки, совершенной под отлагательным условием, могут поставить возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Поэтому, например, договор продажи земельного участка, требующий простой письменной формы и не требующий при этом государственной регистрации, может содержать условие о платеже по договору после государственной регистрации перехода права собственности на предмет договора.