Передача прав потребителя по договору цессии. Расхождение судебной практики вс рф по договору цессии. Юридическая природа и суть переуступки права требования
Здравствуйте, у нас с мужем такая проблема. Мы купили квартиру в строящемся доме по договору уступки права требования у ООО, которое не является застройщиком. Сейчас по квартире возникли проблемы, есть претензии по качеству, есть нарушение сроков. Мы уже связались с застройщиками и пригрозили им подать в суд иск по защите прав потребителей. А нам сказали, что они с нами никаких договоров не заключали, а заключали договор с ООО, поэтому никакой защиты прав потребителей тут нет. Скажите, пожалуйста, они правы или нет?
- Вопрос: №927 от: 2014-08-30.
Здравствуйте, по существу Вашего вопроса можем пояснить следующее.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Таким образом, если ведется строительство многоквартирного дома и для осуществления такого строительства привлекаются денежные средства граждан и юридических лиц, неважно в какой пропорции, то отношения между участниками таких сделок регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Для облегчения рассмотрения споров, возникающих при отношениях долевого строительства, Президиум Верховного Суда РФ 04.12.2013 года выпустил Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Согласно Преамбуле Обзора практики ВС РФ от 04.12.2013 года при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.
То есть не имеет значения, как назывался первоначальный договор, если его условия соответствуют отношениям участия в долевом строительстве, то к этим отношениям применяются все нормы указанного выше закона.
В соответствии с п. 10 Обзора практики ВС РФ от 04.12.2013 года к отношениям застройщика и участника долевого строительства - гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Согласно ч. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Соответственно Ваши отношения с застройщиком носят характер отношений по участию в долевом строительстве и отношениями по защите прав потребителей.
Следовательно, Вы обладаете всеми правами потребителя по Закону РФ «О защите прав потребителей» с учетом положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
За более подробной консультацией по Вашей, персональной ситуации рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 20 В, офис 414 и по телефону 8-912-84-84-805.
Внимание! Информация, предоставленная в статье, актуальна на момент ее публикации.
Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.
Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.
Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.
Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.
Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.
Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.
Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.
3 комментарияСистема и наблюдатель
Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.
Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.
Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.
Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.
Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).
Гипотеза №1. Всевидящее око
Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».
Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.
Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель
Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:
Течение времени
Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.
Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.
Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.
Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия - это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.
С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.
Юридическая природа и суть переуступки права требования
Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки . По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.
Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.
Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.
Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.
Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.
Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.
Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках
Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:
- появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
- иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
- во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.
О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.
Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.
Основные риски по договору цессии
Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».
Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.
1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.
Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:
- полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
- наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
- наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.
Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.
2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.
В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.
Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.
Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.
3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.
Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.
Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:
- инвестиционные соглашения;
- предварительные соглашения купли-продажи;
- предварительные соглашения долевого участия;
- вексельные схемы.
Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.
Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:
- приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
- оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.
4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.
Правила оформления цессии
Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.
При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.
Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.
Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно . В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.
Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке:
Комментарии (39)
Елена | 2015/12/01
у меня идет суд, приобрели квартиру у ген.подрядчика, продавец уведомил инвестора о переуступке, но за несколько месяцев до этого, инвестор продал наше квартиру третьему лицу, потом ее же передал застройщику, а те оформили на нее право собственности и перепродали родственникам. Я пока еще не уверена в исходе дела. А статья замечательная, только вот в моем то случае что делать?
admin | 2015/12/07
Здравствуйте Елена! Поскольку в вашем случае, скорее всего, имеет место нарушение условий договора одной из сторон, вы как добросовестная сторона договора имеете право на получение компенсации. Кроме того, поскольку дело находится на рассмотрении в суде, решение будет принято судом на основе доказательств и документов, имеющихся в материалах дела.
Марина | 2016/01/24
Мда……теперь и у меня сомнения в моей сделки. подала документы в росреестр….оформила квартиру в ипотеку и теперь сомневаюсь в том, что дом сдастся во время…..и сдастся ли….слухи пошли, что застройщик готовит документы на банкротство….страшно….что далать не знаю
/Н | 2016/02/07
Спасибо за статью, доступно для понимания… пробовала читать на другом сайте на эту тему, поняла что сильно хочу спать…
Ирина | 2016/07/05
Боже, если б все ньансы я знала раньше. У меня дду с ипотекой.строительство домов встало. Введут дома или нет, неизвестно. и теперь 15 лет платить ипотеку за воздух? Я просто не доживу до этого….. Теперь я понимаю, как страшно жить в России!
Анастасия | 2016/11/26
А как быть в таком случае? Мы хотим трехкомнатную квартиру обменять на две однушки. Позвонила баба, которая должна уже вот-вот получить ключи от сданного ЖСК, а нам предлагает обменяться по договору переуступки.. Не получится ли так, что мы оформим на нее нашу трешку, а она вместе с теми двумя квартирами еще и ипотеку на нас повесит???
Т.к. в статье сказано, что по этому договору переходят и права, и обязанности новому покупателю.
admin | 2016/12/09
Здравствуйте Анастасия! Перед проведением сделки вам необходимо детально ознакомиться со всеми документами на недвижимость, а также получить информацию о наличии каких-либо обременений в отношении данных объектов недвижимости. Что касается ипотеки, то по договору переуступки права требования ипотечные обязательства переданы быть не могут или могут быть переданы только с письменного согласия банка и стороны, принимающей обязательство.
Мария | 2017/11/02
Добрый день! Приобрела квартиру по договору цессии и в договоре есть следующий пункт: “Застройщик не имеет финансовых обязательств, возникших на основании настоящего Соглашения между цедентом и цессионарием. В случае отказа цессионария от приобретения прав требования на объект долевого строительства, расторгается настоящее Соглашение, а не Договор. Подскажите, пожалуйста, это означает, что в случае расторжения договора, я буду иметь дело с той фирмой, у которой приобретала квартиру, а не застройщиком?
admin | 2017/11/21
Здравствуйте Мария! Да, совершенно верно. Какие-либо претензии вы сможете предъявить уже непосредственно к фирме, у которой приобретаете недвижимость.
Светлана | 2017/11/21
Спасибо за полезную информацию! Собираюсь покупать квартиру в новостройке. Дом сдан, квартиры распроданы. Увидела вариант дешевле, чем у застройщика. Предлагают купить субподрядчики по договору переуступки. Схема такая: застройщик НИКП заключил ДДУ с инвестором ПроекИнвест, инвестор уступил право требования подрядчику МФС(входящему в группу компаний ДСК), тот -МФС уступил право требования ДСК, а ДСК уступил прово Вертикали. Так вот, Вертикаль и предлагает квартиру. Вот такая сложная цепочка. Может посоветуете как поступить в данном случае?! Спасибо!
admin | 2017/11/30
Здравствуйте Светлана! Покупка жилого помещения по договору переуступки права требования является законной сделкой, в полной мере соответствующей действующему законодательству. Если жилой дом сдан и введен в эксплуатацию, вы сможете без каких-либо опасений приобретать жилое помещение в собственность по договору переуступки права.
Ирина | 2017/12/12
Здравствуйте! Я купила нежилое помещение по договору цессии, был официально зарегистрирован и первоначальный ДДУ, и договор цессии и впоследствии право собственности. Сейчас регистрационные записи в ЕГРП у всех собственников по решению суда аннулированы. В моем случае мне нужно подавать иск к застройщику, или к продавцу-физ.лицу?
admin | 2017/12/26
Здравствуйте Ирина! В первую очередь, для точного ответа на ваш вопрос необходимо ознакомиться с решением суда, а также основаниями, в связи с которыми записи из ЕГРП были аннулированы, а право собственности – прекращено. В вашей ситуации иск необходимо предъявлять непосредственно к стороне, нарушившей ваши права. Это может быть как и застройщик, так и сторона договора цессии, именно поэтому для точного установления всех обстоятельств необходим подробный анализ судебных материалов состоявшегося разбирательства.
Анастасия | 2018/02/24
Добрый день! Хотим купить квартиру по пернуступке, но у первого дольщика уже есть ает приема-передачи и ключи на руках. Застройщик готов его аннулировать, но нам немного страшновато, т. К. Не понятно, насколько это все законно и какие риски могут быть. Спасибо!
admin | 2018/03/03
Здравствуйте Анастасия! Покупка жилья по договору переуступки права требования допускается только до момента подписания акта приема-передачи квартиры. Если вы доверяете застройщику и сторонам сделки, а также если акты приема-передачи квартиры (их оригиналы) будут аннулированы в вашем присутствии, вы можете согласиться на проведение данной сделки, однако, в любом случае, сделка заведомо совершаемая с нарушением требований закона не является по своей природе чистой и безопасной сделкой
Андрей | 2018/03/30
Спасибо за статью. А вот как быть если квартира по договору уступки продавалась несколько раз, то есть Подрядчик продал права другому юр. лицо а юр. лица квартиру покупает физ.лицо. Какими документами закрываются обязательства между Подрядчиком и юр. лицом? Акты сверки взаимозачета?
admin | 2018/04/16
Здравствуйте Андрей! В подтверждение отсутствия задолженности по договору сторонами могут быть представлены любые документы: например, могут быть представлены как акты сверки расчетов, так и справки об отсутствии задолженностей.
Галина Курнева | 2018/04/02
Договор долевого участия был оформлен между застройщиком и подрядчиком, дом сдан. После этого подрядчик заключает договор цессии с гражданином К., после этого гражданин К. заключает договор цессии с гражданином Г., сейчас гражданин Г. Заключил договор цессии со мной, договор отдали на госрегистрацию, кроме того,все предварительные договоры цессии проходили госрегистрацию. Вопрос: от кого и по какому документу я должна получить квартиру? Насколько я в курсе, право собственности на квартиру не оформлялось… Кто должен оформлять Акт приема передачи квартиры мне- застройщик? И как я могу быть уверена, что предыдущие обладатели права на квартиру его полностью оплатили и не реализовали?
admin | 2018/04/16
Здравствуйте Галина Курнева! Акт приема-передачи квартиры должен с вами подписываться застройщиком, поскольку в соответствии с договором цессии к участнику договора переходят все права и обязанности – то есть, к вам переходит право на приемку квартиры и получение ключей. Факт подписания договора цессии при наличии в нем соответствующих условий подтверждает отсутствие задолженностей по оплате квартиры. Для подтверждения отсутствия задолженности по оплате квартиры вы можете обратиться к застройщику или запросить необходимые документы у второй стороны по договору.
Светлана | 2018/09/20
Здравствуйте. Хочу приобрести квартиру в строящемся доме, по переуступке, при непосредственном участии застройщика (застройщик и будет подготавливать все необходимые документы для регистрации сделки)… Оплата через аккредитив в Сбербанке. На какие моменты необходимо обратить особое внимание, кроме тех, которые указаны в статье? Из неё я в основном поняла только то, что необходимо убедиться что квартира продавцом оплачена, и долгов за этот объект перед застройщиком нет.
В каком случае впоследствии сделка может быть аннулирована судом – как у некоторых комментаторов? Где можно найти типовой договор переуступки, что бы хотя бы примерно представлять, как он должен быть оформлен юридически грамотно?
admin | 2018/09/21
Светлана | 2018/10/28
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, у кого лучше риобрести квартиру в новостройке у инвестора или застройщика.
admin | 2018/11/07
Здравствуйте Светлана! В наибольшей степени интересам покупателя отвечает приобретение квартиры у застройщиков, поскольку в данном случае отношения между застройщиком и покупателем регулируются законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ и ФЗ «О защите прав потребителей», на основании которых покупатель имеет определенные гарантии по защите своих интересов в случае нарушения застройщиком условий действующего договора.
Елена | 2019/01/12
Здравствуйте,хочу у вас уточнить информацию если оформлен договор цессия..и его признает суд не действительным..кому остаётся права собственности на квартиру?(банкротство застройщика)
admin | 2019/01/28
Здравствуйте Елена! В соответствии с ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Окончательное решение о правах на жилое помещение после признания сделки недействительной будет принято судом с учетом всех обстоятельств дела.
Любовь | 2019/04/06
Добрый вечер! Возможно ли зарегистрировать в рег.палате Договор уступки (ДУПТ) оплаченный на 50%? Договор оформлялся в рассрочку на год, вторые 50% должна была оплатить через год, но за этот год стройка остановилась, в настоящее время фирма находится в стадии банкротства.
admin | 2019/04/21
Здравствуйте Любовь! Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 N 218-ФЗ не запрещает регистрацию договоров уступки прав требований, в отношении которых отсутствует полная оплата. Таким образом, данное обстоятельство не является препятствием в государственной регистрации договора. Если в отношении застройщика возбуждено банкротное дело в Арбитражном суде, вам также необходимо обратиться к арбитражному управляющему с заявлением о вступлении в реестр требований кредиторов.
Светлана | 2019/07/01
Очень информативно, спасибо.
Но у меня дополнительно вопрос
Покупаю квартиру по переуступки …
Цена по ДДУ 1990 000
Цена по переуступке
2130 000
Дольщиком оплачена по ДДУ должна только в будущем, т.е. дольщиком не оплачена доля..в принципе. Каков порядок оформления?
Договор переуступки предлагают, а знающие юристы говорят что я должна составить договор перехода долга на сумму 1990 000 с дольщиком,оплатив как я понимаю на счёт затройщика
А остальные выплатить дольщик….
помогите пожалуйста
admin | 2019/07/16
Здравствуйте Светлана! В соответствии со ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. Таким образом, вам необходимо не только заключить договор переуступки прав требований, но и урегулировать вопрос расчетов по договору – например, путем заключения дополнительного соглашения о переводе долга, как вам и советовали ранее.
В 2002 году в приложении к журналу «Арбитражные споры» был опубликован обзор судебной практики Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по рассмотрению споров, связанных с уступкой права требования. Брошюра серии «Юридическая библиотека» получила название «Уступка права требования. Проблемы и решения». По прошествии двух лет с момента ее выхода в свет количество споров, связанных с уступкой права требования, ни в коей мере не сократилось, а увеличивается из года в год. Остаются и вопросы, возникающие в судебной практике при разрешении названных споров.
Поэтому настоящая публикация, как и ранее изданная, построена по принципу постановки тех вопросов, которые возникают в судебной практике и которые не нашли своего отражения в брошюре «Уступка права требования. Проблемы и решения».Основание совершения цессии
Не вызывает сомнений тот факт, что договор уступки права требования, как и любой другой гражданско-правовой договор, должен содержать существенные условия. Гражданским кодексом РФ не установлено, какие именно условия следует считать существенными. Исходя из положений статьи 432 ГК РФ, следует сделать вывод о том, что единственным существенным условием договора уступки требования является его предмет, отсутствие которого влечет признание договора незаключенным. В то же время возникает вопрос, следует ли указывать в договоре уступки требования основание совершения договора. Гражданское законодательство не содержит каких-либо требований об обязательственности указания для цессии какого-либо определенного основания (цели) ее совершения. Поэтому в литературе высказываются две точки зрения на правовую природу цессии: считать ли цессию абстрактной сделкой или она относится к числу казуальных сделок, основание заключения которых входит в число признаков, определяющих понятие каждой такой сделки. Стороны, вступая в договорные отношения об уступке требования, безусловно, чем-то руководствуются. Поэтому в основании договора об уступке требования всегда лежит та или иная гражданско-правовая сделка (купли-продажи, дарения), цессию можно использовать и как средство платежа, и в иных целях.По одному из дел (№ А26-2804/03-112) между ОАО «Карелэнерго» (цедент) и ООО «АВ «Инвест» (цессионарий) 31.05.99 было заключено соглашение об уступке права требования, в соответствии с которым цедент уступает, а цессионарий принимает право требования оплаты задолженности за потребленную энергию в сумме 1 687 894 рублей за период с 07.05.97 по 07.04.99, принадлежащее цеденту на основании договора на отпуск и потребление электроэнергии от 11.11.96, заключенного между цедентом и ТОО «Петрозаводский лесопильно-мебельный комбинат» (далее - комбинат). Пунктом 6 данного соглашения предусмотрено, что цессионарий выплачивает цеденту в порядке компенсации за приобретенное право требования денежную сумму в размере 1 687 894 рублей в срок до 01.04.04, начиная с июня 1999 года (ежемесячно по 30 140 рублей). При этом в пункте 7 соглашения стороны предусмотрели, что 30% суммы платежа оплачиваются денежными средствами, а 70% - путем проведения взаимозачетов. В этот же день - 31.05.99 - между комбинатом (должник), ОАО «Карелэнерго» (кредитор) и ООО «АВ «Инвест» (преемник) был заключен договор о переводе долга, в соответствии с которым ООО «АВ «Инвест» с согласия ОАО «Карелэнерго» приняло на себя обязательства комбината оплатить задолженность за потребленную электроэнергию по договору на отпуск и потребление электроэнергии от 11.11.96 в сумме 2 609 777 рублей в срок до 01.09.08, начиная с декабря 1999 года (по 24 855 рублей ежемесячно). ОАО «Карелэнерго» согласно пункту 1.4 договора о переводе долга приняло обязательство предоставить ООО «АВ «Инвест» льготный тариф на потребление электроэнергии на период оплаты им задолженности комбината, то есть до 01.09.08. Эти сделки ОАО «АВ «Инвест» считает взаимосвязанными, утверждая, что оно заключило соглашение об уступке права требования только в связи с тем, что договором о переводе долга ему было обещано предоставление льготного тарифа на отпуск электроэнергии. ООО «АВ «Инвест», сославшись на то, что ОАО «Карелэнерго» не предоставило льготный тариф на оплату электроэнергии в связи с отменой постановления Правительства РФ от 10.08.98 № 915 «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 04.02.97 № 121 «Об основах ценообразования и порядке государственного регулирования и применения тарифов на электрическую и тепловую энергию» и требует оплатить оставшуюся сумму компенсации по соглашению об уступке права требования денежными средствами в связи с установленным РАО «ЕЭС России» запретом на взаимозачеты, обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении соглашения об уступке права требования от 31.05.99 на основании статьи 451 ГК РФ. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций, принимая решение об отказе в иске, исходили из того, что изложенные истцом обстоятельства не являются существенными, влекущими расторжение соглашения об уступке требования. ООО «АВ «Инвест» ссылалось на то, что оно лишилось права использования электроэнергии по льготному тарифу. Суд кассационной инстанции указал, что такое условие предусмотрено другим договором - о переводе долга, а из содержания соглашения об уступке права требования и договора о переводе долга не следует, что их заключение взаимообусловленно. Оба договора могут исполняться вне зависимости друг от друга. Более того, условие о предоставлении льготного тарифа в договоре о переводе долга зависело не от исполнения соглашения об уступке права требования, а от заключения договора на отпуск электроэнергии, который между сторонами не заключен до настоящего времени. По другому делу (№ А13-4071/03-01) первоначальный кредитор (ООО «Руис») обратился в арбитражный суд с иском к новому кредитору (ООО «Вертикаль плюс») и должнику (ЗАО «Агро-Череповец») с иском о признании недействительным договора цессии, поскольку договор не содержит ссылок на наличие обязательств ООО «Руис» перед ООО «Вертикаль-плюс». Иными словами, в договоре отсутствуют сведения об основаниях передачи прав кредитора от ООО «Руис» к ООО «Вертикаль-плюс» и о сроках и порядке оплаты за уступаемое право. Данные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о безвозмездном характере договора уступки права требования. Суды первой и кассационной инстанций отклонили довод истца о безвозмездном характере спорного договора цессии, руководствуясь пунктом 3 статьи 423 ГК РФ, в соответствии с которым договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не следует иное.
Следовательно, договор цессии может быть как возмездным, так и безвозмездным (например, между гражданами, общественными организациями), однако признаки возмездности или безвозмездности могут и не отражаться в самом договоре. Однако в тех случаях, когда речь идет о договоре цессии, совершенной коммерческими организациями, необходимо учитывать положения пункта 4 статьи 575 и пункта 2 статьи 572 ГК РФ, согласно которым обязательным признаком договора дарения должно служить вытекающее из соглашения о цессии очевидное намерение передать право в качестве дара. Отсутствие таких признаков расценивается судом как доказательство возмездного характера договора цессии.
Договор цессии как средство платежа
На вопрос о том, можно ли использовать договор цессии как средство платежа, ответ будет положительным.По делу № А52/842/2002/1 суд установил, что на основании договоров поставки от 05.09.2000 и 22.09.2000 предприниматель Пересыпкин О. В. (поставщик) обязался поставлять по согласованному графику учреждениям здравоохранения, образования и социальной защиты населения (потребители) овощи и фрукты, а ГУП «Псковпрод» (покупатель) - оплатить их. Предварительная оплата поставки произведена на общую сумму 2 968 000 рублей путем передачи поставщику права требования с ГУП «Псковалко» по нескольким договорам цессии. Предприниматель Пересыпкин О. В., не оспаривая факт оплаты и стоимость непоставленного им товара, полагал, что покупатель ненадлежащим образом исполнил свои обязательства об информировании потребителей о наличии, месте нахождения и сроках получения сельскохозяйственной продукции, поэтому они своевременно ее не получили, вследствие чего продукция подверглась порче и была списана. Иск предъявлен ГУП «Псковпрод» (покупатель) о взыскании с предпринимателя стоимости недопоставленной сельскохозяйственной продукции, которая оплачена путем передачи поставщику права требования взыскания долга с ГУП «Псковалко», и процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд, установив, что поскольку сельскохозяйственная продукция, подлежащая поставке потребителям, была оплачена покупателем, пришел к выводу о том, что покупатель в силу статьи 487 ГК РФ вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты. Суд кассационной инстанции, согласившись с выводом суда первой инстанции о возврате предварительной оплаты за часть непоставленного товара, в то же время признал ошибочным вывод суда о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, указав, что положения статьи 395 ГК РФ не применяются к отношениям сторон, если эти отношения не связаны с использованием денег в качестве средства платежа. В данном случае покупатель оплатил поставку сельскохозяйственной продукции посредством передачи своего права требования к ГУП «Псковалко» по договору от 06.06.2000, по условиям которого последнее обязалось поставить покупателю продукты питания. Следовательно, оплата продукции по договорам, заключенным между покупателем (истцом) и предпринимателем (поставщиком), произведена не денежными средствами, а встречной поставкой.
Распределение ролей сторон в договоре цессии
Какие же роли в договоре цессии принадлежат цеденту (первоначальному кредитору), цессионарию (новому кредитору) и должнику? По общему правилу должник занимает пассивную позицию при заключении цедентом и цессионарием договора цессии, чего нельзя сказать о цеденте и в особенности о цессионарии. Если цедент расстается с требованием к должнику и поэтому ему безразлична дальнейшая судьба переданного права требования, то цессионарий приобретает это право, и он, как никто другой, должен быть заинтересован в том, чтобы реализовать полученное право. Прежде всего заинтересованность цессионария должна проявляться в точном и полном описании предмета договора цессии. В то же время индивидуализация (конкретизация) предмета цессии не поможет новому кредитору в случае, когда ему уступлено несуществующее право.По делу № А05-2050/03-86/3 новый кредитор - ЗАО «Трест «Севэнергострой», сославшись на договор уступки права требования, обратился к предпринимателю Кожуховскому А. В. о взыскании задолженности по договорам поставки и процентов за пользование чужими денежными средствами. Принимая решение об отказе в иске, арбитражный суд признал договоры поставки незаключенными в связи с отсутствием в них существенных условий договора (указание на конкретный товар и его количество). Как установлено судом, договоры поставки заключались на следующих условиях: предприниматель Кожуховский А. В. обязался поставить ЗАО «Энергострой» (первоначальный кредитор) пиломатериалы в счет погашения задолженности по протоколам о проведении взаимных расчетов. Однако соглашение о размере задолженности сторонами не согласовано, поэтому в договорах не указаны ни наименование, ни количество товара. Таким образом, сделка не заключена, и у сторон не возникает обязательств по ее исполнению, а следовательно, как указано в постановлении кассационной инстанции, первоначальный кредитор уступил истцу право по несуществующему обязательству.
Не может остаться новый кредитор безучастным и к вопросу о платежеспособности должника.
По делу № А13-2186/03-12 ООО «Ремонтно-строительное предприятие-3» обратилось в арбитражный суд с иском о признании на основании статей 168, 179 ГК РФ недействительным договора уступки права требования, заключенного им с ООО «Ремонтно-строительное предприятие «Центр». По договору цессии от 16.04.01 истец получил от ответчика право требования долга с ООО «Импоскон» в сумме 352 674 рублей. Решением арбитражного суда от 04.10.2000 ООО «Импоскон» признано несостоятельным (банкротом), и в отношении него открыто конкурсное производство, которое завершено 05.04.02. Ссылаясь на то, что договор цессии от 16.04.01 нельзя признать сделкой, направленной на установление гражданских прав и обязанностей, поскольку на момент его заключения директор ЗАО «Ремонтно-строительное предприятие «Центр» знал о том, что ООО «Импоскон» не имеет денежных средств и имущества, достаточных для погашения долга, ООО «Ремонтно-строительное предприятие-3» обратилось с иском в арбитражный суд. Суды трех инстанций пришли к выводу о том, что материалами дела не подтвержден факт заключения истцом спорной сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны. Напротив, из материалов дела усматривалось, что новому кредитору было известно о финансовом положении должника.
Обязательственное право как предмет договора цессии
Можно ли уступить в порядке договора цессии вещные права? Судебная практика исходит из того, что предметом договора цессии является только обязательственное право (требование).По делу № А13-8779/03-01 судом был признан ничтожным договор цессии, по условиям которого ООО «ОРФ «Обувь» переуступило ООО «ПКФ «А. Г. ОбувьТорг» право на владение, пользование и распоряжение нежилым помещением, а также на истребование указанного помещения из чужого незаконного владения. Признавая данный договор ничтожной сделкой, суд исходил из того, что право собственности на имущество не может быть переуступлено, так как такое право может быть приобретено на основании сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 ГК РФ). Ссылку ООО «ПКФ «А. Г. ОбувьТорг», обратившегося в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения на основании договора цессии, на то, что договор цессии содержит элементы договора купли-продажи, суд признал неосновательной, так как условия договора не соответствуют требованиям пункта 1 статьи 454 ГК РФ. Уступка требования влечет перемену лиц в обязательстве и возможна в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В данном случае обязательственных прав в отношении спорного имущества на момент заключения договора ТОО «ОРФ «Обувь» не имело, а следовательно, не могло переуступить их по договору уступки требования.
Может ли первоначальный кредитор допустить нарушение условий договора цессии, и будет ли такое нарушение существенным и, как следствие, влекущим расторжение договора?
По делу № А56-20958/02 АОЗТ «Клавент» (цессионарий) обратилось в арбитражный суд с иском к ГУП «Водоканал СПб» (цедент) о расторжении договора уступки права требования от 28.06.98 и взыскании убытков, причиненных в результате расторжения этого договора. Суд первой инстанции иск удовлетворил, а апелляционная инстанция решение отменила и в иске отказала, исходя из того, что право требования долга новым кредитором было признано должником - ОАО «Ленэнерго». Кассационная инстанция оставила в силе решение суда первой инстанции. Как установлено судом, 28.06.99 ГУП «Водоканал СПб» и АОЗТ «Клавент» заключили договор уступки права требования, согласно которому первый передал второму право требования долга с ОАО «Ленэнерго» по договору об отпуске питьевой воды и приеме сточных вод. При этом в соответствии с разделом пятым данного договора оплата услуг производится путем выставления ГУП «Водоканал СПб» платежного требования на инкассо в трехдневный срок в безакцептном порядке. АОЗТ «Клавент» на основании договора цессии предприняло попытку получить долг с ОАО «Ленэнерго» в судебном порядке, однако вступившим в законную силу определением арбитражного суда от 10.09.01 по делу № А56-18401/01 иск АОЗТ «Клавент» оставлен без рассмотрения со ссылкой на пункт 4 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ и указанием на то, что по договору на водоснабжение, предусматривающему безакцептный порядок расчетов, первоначальный кредитор - ГУП «Водоканал» - имел возможность получить долг в судебном порядке с ОАО «Ленэнерго» только после обращения в банк. После подписания дополнительного соглашения к договору цессии о том, что к новому кредитору перешли все права первоначального кредитора, за исключением безакцептного порядка расчетов, АОЗТ «Клавент» предприняло еще ряд попыток получения долга с ОАО «Ленэнерго» в судебном порядке. Однако иск вновь был оставлен без рассмотрения, поскольку, по мнению суда, дополнительное соглашение не изменило положения раздела пятого договора на водоснабжение, и получение долга в судебном порядке возможно только после обращения за получением такой задолженности через банк. Полагая, что ГУП «Водоканал СПб» не передало АОЗТ «Клавент» документы, удостоверяющие право требования долга, и не сообщило сведения, имеющие значение для осуществления права нового кредитора, АОЗТ «Клавент» обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора цессии и взыскании убытков. Суд кассационной инстанции, указав, что ГУП «Водоканал СПб», не выставив платежное требование на инкассо о взыскании с ОАО «Ленэнерго» долга за оказанные услуги и не передав платежные документы, подтверждающие обращение в банк за получением долга в безакцептном порядке, существенно нарушило условия договора цессии, лишив тем самым нового кредитора того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора цессии, а именно - получения долга с ОАО «Ленэнерго».
Гарантии должника. Соблюдение его прав
Пассивную позицию должник может изменить, включив в договор с первоначальным кредитором условие о том, что ни одна из сторон не вправе без письменного согласия второй стороны передать свои обязательства по договору третьему лицу. Как быть, если такое условие не соблюдено кредитором, однако должник производил погашение долга новому кредитору?По делу № А66-6431-02 ОАО «Холдинговая компания «Электрозавод» (новый кредитор) на основании договора цессии обратилось к ООО «Концерн Вагонсистем» (должник) с иском о взыскании задолженности за поставленную продукцию. Возражая против исковых требований, ООО «Концерн Вагонсистем» сослалось на ничтожность договора цессии, заключенного без письменного согласия должника. Суды трех инстанций признали иск обоснованным и отклонили доводы ответчика, указав, что последний своими действиями (подписание акта сверки расчетов, погашение долга новому кредитору) подтвердил свое согласие на передачу права требования по договору поставки новому кредитору.
Должник не является участником договора цессии, в то же время законодатель счел необходимым учесть его права и интересы, в частности должника необходимо письменно известить о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу. Хотя это прямо не предусмотрено законом, но предполагается, что это должен сделать новый кредитор. Такой вывод следует из содержания пункта 3 статьи 382 ГК РФ, а именно возложение риска неблагоприятных последствий, вызванных неизвещением должника о состоявшемся переходе прав кредитора на нового кредитора, - исполнение обязательства первоначальному кредитору. На практике возник вопрос, следует ли извещать должника о расторжении договора цессии и насколько невыполнение данного обязательства влияет на права должника. В зависимости от того, исполнил или нет должник свои обязательства перед новым кредитором, возникают два варианта развития событий. В случае исполнения должником обязательств перед новым кредитором состоявшееся после этого расторжение договора цессии для должника не влечет никаких юридических последствий. В ситуации, когда должник еще не приступил к исполнению обязательств перед новым кредитором, расторжение цедентом и цессионарием договора цессии, несомненно, повлечет за собой для должника юридические последствия - он опять имеет обязательства перед первоначальным кредитором, и, соответственно, от этого зависит решение вопроса об исполнении обязательства надлежащему кредитору. Может ли должник препятствовать расторжению договора цессии, ссылаясь на то, что личность нового кредитора стала иметь для него существенное значение?
На данные обстоятельства ссылался ответчик - ГУП «ТЭК СПб» - при рассмотрении дела № А56-3346/0310. По его мнению, истец - ООО «Лентрансгаз», являющийся первоначальным кредитором, и ООО «Вариант» (новый кредитор) не вправе были расторгать договор цессии без согласия должника - ГУП «ТЭК СПб», поскольку личность нового кредитора стала иметь для него существенное значение. Данный довод ответчик мотивировал тем, что ООО «Вариант» допускало погашение задолженности с помощью неденежных форм расчетов. Судом при рассмотрении спора установлено, что должник своих обязательств перед новым кредитором не исполнил и был надлежащим образом извещен о расторжении договора цессии и восстановлении его обязательств перед первоначальным кредитором. Суд пришел к выводу, что требования, вытекающие из исполнения договора энергоснабжения в части оплаты полученной энергии, нельзя отнести к требованиям, неразрывно связанным с личностью кредитора, тем более что новый кредитор и должник соглашений по форме исполнения обязательств не заключали. По другому делу (№ А56-28428/00) должник также пытался воспрепятствовать расторжению договора цессии, но по иным основаниям: он просил суд признать недействительным соглашение о расторжении договора уступки требования, поскольку оно им не подписано, несмотря на то что должник является стороной договора уступки права требования, кроме того, долг новому кредитору к моменту расторжения договора цессии им погашен. Суды трех инстанций не согласились с позицией должника, указав, что он не является стороной договора уступки права требования, поэтому в силу положений статей 450, 452 ГК РФ его согласие на расторжение указанного договора не требуется. Расторгнув ранее заключенный договор цессии, цедент и цессионарий фактически совершили обратную уступку права требования, что не противоречит положениям параграфа 1 главы 24 названного кодекса. Отсутствие у должника задолженности на момент расторжения договора цессии, по мнению суда, не имеет правового значения для рассмотрения данного спора, поскольку должник не лишается права на основании статьи 386 ГК РФ выдвигать те возражения против требования нового кредитора, которые он имел относительно требований к первоначальному кредитору на момент получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.
Вправе ли должник, оспаривающий наличие долга, предъявить иск о признании недействительным договора уступки, участником которого он не является?
По делу № А56-22153/01 суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что заключение договора цессии, в результате которого произошла замена одного кредитора должника на другого, не нарушает прав и законных интересов истца, в связи с чем исковые требования о признании ничтожным договора цессии не подлежат удовлетворению. ЗАО «Лентеплоснаб», обратившись с арбитражный суд с таким иском, в его обоснование сослалось на отсутствие долга по договору поставки перед первоначальным кредитором - ООО «Автотехстрой». Отказывая в иске, суд апелляционной инстанции исходил из того, что представленные истцом доказательства в их совокупности с другими доказательствами по делу не позволяют сделать вывод о том, что у ЗАО «Лентеплоснаб» отсутствовала задолженность в момент заключения договора цессии. Представляется, что должник, права и законные интересы которого нарушены договором цессии, имеет право его оспаривать, даже несмотря на то, что он не является участником такого договора. Но при этом должник должен представить суду доказательства того, что в результате совершения сделки по уступке требования его права оказались нарушены.
Можно ли, руководствуясь критерием нарушения прав и законных интересов, предоставить возможность оспаривать договор уступки требования другим лицам, не относящимся ни к цеденту, ни к цессионарию, ни к должнику, - например поручителю и залогодателю?
По делу № А56-5219/03 между ОАО «Акционерный банк «Инкомбанк» (кредитор) и гражданкой Воржеиновой Н. В. (заемщик) 18.05.98 заключен кредитный договор о предоставлении кредита в сумме 40 000 долларов США за плату 25% годовых на срок 12 месяцев после государственной регистрации договора залога объекта недвижимости нежилого фонда между ТОО «Форт» и банком. В целях обеспечения исполнения заемщиком обязательств по названному кредитному договору между банком и ТОО «Форт» были заключены договор поручительства от 18.05.98 и договор ипотеки от 20.05.98, по которым, соответственно, поручителем и залогодателем выступало ТОО «Форт». После отзыва у банка лицензии на осуществление банковских операций между конкурсным управляющим банка (цедент) и ООО «Информационно-юридическое агентство» (цессионарий) 20.03.02 заключен договор уступки требования, по условиям которого к цессионарию перешли права требования задолженности гражданкой Воржеиновой Н. В. по кредитному договору, обеспеченному договором поручительства и залога. По мнению ТОО «Форт», договор цессии является ничтожной сделкой, поскольку не соответствует требованиям, установленным статьей 388 ГК РФ, статьей 5 Федерального закона от 02.12.90 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» , статьями 1, 6 Закона РФ от 10.12.03 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» и статьей 113 Федерального закона от 26.10.02 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций согласились с позицией истца. Принимая решение об отмене решения суда и постановления апелляционной инстанции, ФАС СЗО указал, что истец не является стороной оспариваемого договора цессии и в результате его совершения ничего не лишился и ничего не приобрел. Кассационная инстанция не согласилась с доводом истца о том, что уступка прав по договору залога не могла быть произведена без его согласия, поскольку договор залога не основан на положениях, предусмотренных статьей 384, пунктом 2 статьи 388 ГК РФ. Отсутствие у истца материального и процессуального требования к ответчикам явилось, по мнению суда кассационной инстанции, самостоятельным основанием для отказа в иске.
Момент перехода права требования по договору цессии
Дискуссионным является вопрос о моменте перехода прав по договору уступки требования. Существует несколько точек зрения по этому вопросу. Моментом перехода права по договору уступки требования является:- момент уведомления должника о состоявшейся цессии;
- момент заключения договора;
- момент составления особого акта передачи прав.
По данному делу ГУП «Мурманскводоканал» обратилось в арбитражный суд с жалобой на действия конкурсного управляющего ОАО «Судоремонтный завод № 2» в связи с тем, что управляющий нарушил процедуру организации и проведения открытых торгов имущества должника, что могло привести к признанию торгов недействительными и повлечь существенное нарушение прав и законных интересов кредиторов ОАО «Судоремонтный завод № 2». Судами первой и апелляционной инстанций признаны незаконными действия конкурсного управляющего по организации и проведению торгов как не соответствующие требованиям Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Обращаясь с кассационной жалобой, конкурсный управляющий полагал, что заявитель - ГУП «Мурманскводоканал» - утратил права конкурсного кредитора пятой очереди в связи с получением суммы долга по договору цессии и поэтому не вправе обращаться в суд с данной жалобой. Данный довод судом кассационной инстанции признан несостоятельным по следующим основаниям. Договор уступки права требования является реальным договором и считается исполненным с момента передачи документов, подтверждающих право требования. Акт о передаче заявителю документов, подтверждающих право требования, был осуществлен после вынесения обжалуемого определения суда первой инстанции, то есть к моменту обращения в арбитражный суд заявитель являлся конкурсным кредитором. По другому делу (№ А56-11200/01) арбитражный суд указал, что право требования перешло к новому кредитору с момента подписания договора уступки требования. По данному делу цессионарий - ЗАО «Альянс-Консульт» - обратился в арбитражный суд с иском к цеденту - ОАО «Северо-Западный Телеком» - о взыскании 100 000 рублей, составляющих номинальную стоимость векселя, переданного в качестве предоплаты за уступленное право требования долга с ОАО «Скороход». Ответчик, в свою очередь, обратился со встречным иском о взыскании 92 400 рублей задолженности по оплате уступленного права. Поводом для обращения ЗАО «Альянс-Консульт» с иском о взыскании предоплаты по договору цессии послужило, по мнению истца, нарушение цедентом пункта 2.3 договора цессии, в соответствии с которым цедент в течение 5 дней с даты заключения договора должен передать цессионарию документы, подтверждающие уступленное право. При несоблюдении этого условия договор считается расторгнутым. Суд кассационной инстанции, оставляя в силе постановление апелляционной инстанции об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречного, указал, что договор уступки права требования нельзя считать расторгнутым, поскольку цедент обращался в суд с иском о признании его недействительным, с требованием о передаче цедентом предусмотренных договором документов, а также к ОАО «Скороход» с заявлением о наличии денежных требований к нему. В соответствии с условиями договора право требования перешло к новому кредитору с момента подписания данного договора, действительность переданного по договору цессии права цессионарием не оспаривалась, а за неисполнение должником требований нового кредитора первоначальный кредитор в силу положений статьи 390 ГК РФ и с учетом отсутствия поручительства первоначального кредитора не отвечает.
Поставить точку в вопросе, касающемся договора цессии, невозможно. Мы и не будем... Н. В. МАРЬЯНКОВА, судья Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
