Главная › Жалобы › Судебная практика - вы не можете оспорить результаты собрания не уведомив всех собственников. Может ли общее собрание мкд отменить свое же решение Порядок отмены решения общего собрания

Судебная практика - вы не можете оспорить результаты собрания не уведомив всех собственников. Может ли общее собрание мкд отменить свое же решение Порядок отмены решения общего собрания

Вопрос о праве собственников отменить принятое ими ранее на ОСС решение, сложнее, чем кажется. Практика сложилась противоречивая. Проанализируем, как подобные дела разбирают суды.

Собственники могут отменить принятое ранее решение

Вот одно из последних судебных дел. Собственники помещений в многоквартирном доме приняли на общем собрании решение отказаться от услуг своей управляющей организации и выбрали новую. Через месяц они передумали, организовали новое собрание и отменили на нём решение предыдущего.

Старая управляющая организация получила решение и уведомила о нём действующую УО. Но тут группа собственников, которые выступали за смену управляющей организации, обратилась в ГЖИ с жалобой на то, что старая УО не передаёт действующей техническую документацию на дом.

Началась проверка, в результате которой ГЖИ выдала предписание старой УО передать техдокументацию. УО с предписанием не согласилась и обратилась в суд. Арбитражный суд поддержал управляющую организацию. Верховный суд РФ согласился с его доводами.

Общее собрание собственников по своей правовой природе - орган управления многоквартирным домом. У ОСС есть право принимать определённые решения, а потом их изменять или отменять.

Компетенцию общего собрания можно ограничить законом или соглашением собственников. Глава 9.1 ГК РФ компетенцию общего собрания не ограничивает, а статья 44 ЖК РФ, которая определяет компетенцию собрания, не запрещает отменять ранее состоявшиеся решения.

Изменять или расторгать договор управления домом можно в разрешённом гражданским законодательством порядке (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). допускает одностороннее изменение и расторжение договора.

К таким выводам пришла судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда , разбирая дело о смене управляющей организации в многоквартирном доме. Коллегия указала, что действующее законодательство не предусматривает возможности для ОСС принимать решения о (об):

подтверждении и признании действующим договора управления;
отмене принятых ранее решений ОСС о выборе способа управления многоквартирным домом и выборе управляющей организации.

Перечисленные вопросы не относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. Одновременно с этим не предусмотрено включение таких вопросов в повестку дня общего собрания.

Отменить решение ОСС может только суд

Свердловский областной суд разбирал дело о признании недействительным решение одного собрания. В повестку дня собрания в том числе входил вопрос с такой формулировкой «отмена решения внеочередного общего собрания собственников <...> по выбору управляющей организации».

Суд первой инстанции указал , что вопрос об отмене предыдущего решения ОСС по выбору управляющей организации не входит в компетенцию собрания, поэтому спорное решение в этой части является незаконным (ст. ст. 44, 46 ЖК РФ , ч. 3 ст. 181.5 ГК РФ). Это важное уточнение - недействительным признаётся не всё решение полностью, а только его часть.

Вопросы, относящиеся к компетенции ОСС, перечислены в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ . Толкование части 5 статьи позволяет утверждать, что общее собрание не может принимать решения, прямо не отнесённые ЖК РФ к его компетенции.

Свердловский областной суд согласился с выводами суда первой инстанции, потому по смыслу статьи 46 ЖК РФ недействительным решение общего собрания признаёт только суд, ОСС таким правом не наделено.

Заключение

Могут ли собственники отменить ранее принятое ими на ОСС решение неоднозначно решается судами. Одни говорят, что ст. 44 ЖК РФ напрямую не запрещает собранию отменять ранее принятые решения.

Другие ссылаются на п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и трактуют его буквально: ОСС не имеет права рассматривать вопросы, прямо не отнесённые Жилищным кодексом РФ к его компетенции. Поэтому признать недействительным решение ОСС может только суд.

А что думаете вы по этому поводу?

Отсутствие должного уведомления.

предварительного согласования

Отсутствие вопроса в повестке собрания. Ставить на голосование вопрос, который отсутствовал в уведомлении, категорически запрещено делать по закону. Жильцы должны иметь возможность заранее узнать о том, что будет обсуждаться и принять решение идти или нет на дискуссию. По этому основанию протокол будет признан недействительным в 100% случаях.

ВНИМАНИЕ! Изменять повестку запрещено. Если в обсуждение включены вопросы, которых не было в уведомлении, знайте, что такое собрание уже считается неправомерным.

Отмена протокола общего собрания собственников

Принято решение: Уведомить собственников помещений о проведении заочного собрания по отмене ранее принятого решения под роспись методом обхода квартир старшими по подъезду или представителями инициативной группы по проведению собрания. 4. По четвертому вопросу: . Поручить оформить и подписать Протокол общего собрания старшим по подъездам (или инициативной группе проведения собрания). Голосовали: за — % голосов; против — %, голосов; воздержались — % голосов.
Принято решение: Поручить оформить и подписать Протокол общего собрания старшим по подъездам (или инициативной группе проведения собрания). 5. По пятому вопросу: О принятом решении настоящего Общего Собрания уведомить собственников квартир в доме методом вывешивания на каждом подъезде дома копии протокола собрания и через старших по подъездам или представителей инициативной группы.

Законодательство рф

Поэтому если Вы категорически не согласны с решением, однако оно не несёт Вам существенных убытков, то заниматься этим делом не стоит. Сколько времени займёт рассмотрение дела? Это зависит от стороны ответчика и сложности дела. По закону этот процесс выглядит довольно простым и быстрым, однако на практике это не совсем так.
Многие дела рассматриваются месяцами, даже несмотря на наличие конкретных доказательств, поэтому наберитесь терпения и будьте готовы к длительному разбирательству. Полезное видео Чтобы оспорить решение общего собрания собственников жилья, Вы должны собрать имеющиеся доказательства и подать заявление в суд.

Юридические услуги в курске

Поэтому стоит хорошо подготовиться и собрать все имеющиеся доказательства. За время действия Жилищного кодекса в российские суды накопили большую судебную практику по такому типу исков. Грамотный юрист по данному направлению сможет без труда найти подходящие вашему случаю судебные решения.

Да и вы сами, потратив неделю-другую на изучение всего объёма информации в интернете сможете стать экспертом по судебным разбирательствам в этой области. Кто может оспорить и какой даётся срок на обращение в суд? Кто может оспорить? Воспользоваться такой возможностью – право любого из собственников, которого не устраивают итоговые результаты. Важно отметить, что подать жалобу сможете лишь в том случае, если Вы голосовали против или же вовсе не присутствовали на обсуждении.

На последнем примере прослеживается одна очень важная деталь: если не подать жалобу, то решение будет считаться действительным. Пусть оно и было принято с серьёзными нарушениями. И связано это с тем, что определить неправомерные действия могут лишь участники собрания. Контролирующие же органы признают документ недействительным лишь тогда, когда ошибки допущены в самом оформлении.

Откуда жилищному надзору станет известно, что владельцы подписывали протокол не на собрании, а около своих квартир? О таких нарушениях известно лишь собственникам. ВАЖНО! Если принятое решение нарушает Ваши права или же Ваш голос не был учтён, то заниматься оспариванием должны Вы лично. Собирайте факты нарушений и обращайтесь в суд. Контролирующие органы редко лезут во внутренние дела, поэтому по их инициативе решения практически не отменяются.

Внимание

Кроме того, суд может оставить решение жильцов в силе даже если само собрание созывалось и проводилось с нарушением установленной Жилищным кодексом процедуры, если голоса, принадлежащие данному собственнику могли как то повлиять на итоги голосования. Юрист Евгений Карпунин Это означает, для того чтобы принять какое-либо решения в интересах всех жильцов, за данное решение должны проголосовать не менее половины от всех жильцов данного многоквартирного дома. Ранее эта норма была очень и очень расплывчата. Нередко органы местного самоуправления пользуясь несовершенством закона, проводили решения в узком круге и принимали решения за всех.

Ранние нормы Жилищного кодекса РФ (а правомочия, порядок собраний регулировался только там) допускали законность общего собрания, если более половины присутствующих на этом собрании голосовали «ЗА».

Блог

При этом ЖК РФ не содержит каких-либо норм, регламентирующих процедуру такого обжалования. В связи, с чем зачастую возникает резонный вопрос, кто должен выступать в роли ответчика по делу? Как следует из анализа судебной практики, надлежащими ответчиками по данной категории дел выступают как инициаторы собрания единолично, так и совместно с собственниками, принявшими участие в собрании и проголосовавшие «за» принятое решение. Если на основании оспариваемых решений общих собраний заключались договоры управления, суды в некоторых случаях, привлекали в качестве соответчиков еще и управляющие организации, заключившие такие договоры.

Иными словами, в качестве ответчиков могут привлекаться лица, которые, своими действиями или бездействиями непосредственно нарушили права и интересы собственника-истца.
Один экземпляр Протокола направить заказным письмом по адресу Управляющая компания (ее название), второй экземпляр в Управу района, третий экземпляр в ДЕЗ. Для проведения заочного голосования необходимо с помощью старших по подъезду или инициативной группе выдать всем собственникам под роспись кроме уведомления о собрании еще и бланк решения заочного собрания, в котором в таблице будут внесены все эти вопросы и графы для голосования (см. приложение ниже). После окончания отведенного в соответствии с требованиями ЖК РФ срока на проведение заочное голосования провести силами избранной счетной комиссии подсчет голосов, составить протокол и направить его в Управляющую компанию и в Управу района.
Решение Вашего собрания будет считаться принятым, если за него проголосует необходимое число голосов.

Как отменить решения протоколов общего собрания собственников

Важно

Если лицо, которое могло повлиять на принятие решения, влекущего для такого лица неблагоприятные последствия, обратилось с иском о признании решения недействительным по основаниям, связанным с порядком его принятия, то в случае подтверждения оспариваемого решения по правилам пункта 2 статьи 181.4 ГК РФ, заявленный иск удовлетворению не подлежит. Таким образом, чем серьезнее инициатор подготовился к общему собранию собственников помещений МКД и оформлению документов, тем сложнее оспорить результаты такого собрания. Наш сервис «Подготовки к общим собраниям собственников» поможет Вам сэкономить время и избежать дорогостоящих ошибок всего за 250 рублей.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.
По второму вопросу: Отменить решение общего собрания от (указать дату проведения предыдущего собрания) по выбору управляющей компании (Указать ее наименование) и продолжить обслуживание дома силами ДЕЗ района. Голосование: за — % голосов; против — %, голосов; воздержались — % голосов. Принято решение: Отменить решение общего собрания от (указать дату проведения предыдущего собрания) по выбору управляющей компании (Указать ее наименование) и продолжить обслуживание дома силами ДЕЗ района 3.

По третьему вопросу: Уведомить собственников помещений о проведении заочного собрания по отмене ранее принятого решения под роспись методом обхода квартир старшими по подъезду или представителями инициативной группы по проведению собрания. Голосование: за — % голосов; против — %, голосов; воздержались — % голосов.

Если документы не были подделаны, но были составлены с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, вы имеете право обратиться в службу жилищного надзора с требованием о проведении проверки. Если в службе жилищного надзора вам ответят отказом, этот отказ можно обжаловать через прокуратуру или суд. 4) Очень часто, предыдущими решениями собраний собственников или договором управления предусмотрен упрощенный порядок оповещения собственников о проведении нового общего собрания собственников. В таком случае проще провести новое собрание собственников и принять на нем более правильное решение, чем оспорить результаты собрания в суде.

Могут ли собственники отменить ранее принятое ими на ОСС решение

Собственники могут отменить принятое ранее решение

Общее собрание собственников по своей правовой природе – орган управления многоквартирным домом. У ОСС есть право принимать определённые решения, а потом их изменять или отменять.

Изменять или расторгать договор управления домом можно в разрешённом гражданским законодательством порядке (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Статья 450 ГК РФ допускает одностороннее изменение и расторжение договора.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 22.11.2011 № 7677/11, а также в постановлении от 05.06.2012 № 17635/11 ссылается на часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в доме могут в одностороннем порядке отказаться исполнять договор управления, если управляющая организация не выполняет такой договор и если они приняли решение о выборе другой управляющей организации или об изменении способа управления домом.

ОСС не может отменить решение, не относящееся к его компетенции

Однако есть и иная точка зрения на этот вопрос. Её сторонники говорят, что напрямую в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, в которой перечислены вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания собственников, не прописано право собственников отменять ранее принятые ими на общих собраниях решения.

Не отнесено к компетенции ОСС и разрешение вопросов о законности ранее принятого решения, подтверждение действия предыдущего решения собрания об избрании управляющей организации. Если толковать положение п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ буквально, можно сделать вывод, что ОСС не имеет права рассматривать вопросы, прямо не отнесённые Жилищным кодексом РФ к его компетенции.

Между тем, статья 46 ЖК РФ предусматривает судебный порядок оспаривания решений общего собрания. Решение общего собрания ничтожно, если было принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания (ч. 3 ст. 181.5 ГК РФ).

К таким выводам пришла судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда, разбирая дело о смене управляющей организации в многоквартирном доме. Коллегия указала, что действующее законодательство не предусматривает возможности для ОСС принимать решения о (об):

подтверждении и признании действующим договора управления;

отмене принятых ранее решений ОСС о выборе способа управления многоквартирным домом и выборе управляющей организации.

Отменить решение ОСС может только суд

Свердловский областной суд разбирал дело о признании недействительным решение одного собрания. В повестку дня собрания в том числе входил вопрос с такой формулировкой «отмена решения внеочередного общего собрания собственников по выбору управляющей организации».

Суд первой инстанции указал, что вопрос об отмене предыдущего решения ОСС по выбору управляющей организации не входит в компетенцию собрания, поэтому спорное решение в этой части является незаконным (ст. ст. 44, 46 ЖК РФ, ч. 3 ст. 181.5 ГК РФ). Это важное уточнение – недействительным признаётся не всё решение полностью, а только его часть.

Вопросы, относящиеся к компетенции ОСС, перечислены в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Толкование части 5 статьи позволяет утверждать, что общее собрание не может принимать решения, прямо не отнесённые ЖК РФ к его компетенции.

Заключение

А что думаете вы по этому поводу?

Нужна судебная практика по отмене решения общего собрания собственников МКД, которое хочет в одностороннем порядке расторгнуть договор с Управляющей Компанией (УК выполняет все условия и обязанности по договору, нарушений нет). К тому же, протокол общего собрания собственников МКД оформлен не в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 937 от 25.12.2015г

Ответ

Собственники помещений в доме вправе в любой момент расторгнуть договор управления. Для этого требуется принять решение о расторжении договора на общем собрании. Управляющая организация не может обжаловать решение общего собрания в порядке, предусмотренном ч. 6 ст. 46 ЖК РФ. Требовать отмены решения общего собрания организация также не может.

Управляющая организация может только обжаловать порядок расторжения договора, если такой порядок был нарушен. Общие требования к расторжению договора установлены ст. 450.1 ГК РФ. Из вопроса не следует, что порядок расторжения договора нарушен.

Как пример см. Решение Ленинского районного суда №2-2051/2016 .

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Управление МКД» .

Расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ), с учетом особенностей, установленных Жилищным кодексом РФ.

Порядок расторжения договора управления МКД зависит от того, кто является его сторонами. В рекомендации рассмотрены:

основания и инициаторы расторжения договора;
особенности расторжения договора, заключенного между УО и собственниками помещений в МКД, органами управления ТСЖ, ЖК, СПК, собственниками помещений в МКД по результатам открытого конкурса, застройщиком;
правила расторжения договора, если аннулирована лицензия УО.

Основания для расторжения договора управления МКД

Статья 450 Гражданского кодекса РФ предусматривает два основания для расторжения договора (общие правила).

Первое основание - соглашение сторон.

Пример расторжения договора управления МКД по соглашению сторон - ТСЖ и УО

Председателю ТСЖ «Приморский» поступило предложение от ООО «Жилфонд» расторгнуть договор. Причиной послужил отказ ТСЖ «Приморский» проиндексировать размер платы за содержание жилого помещения.

В соответствии с уставом ТСЖ «Приморский» решение о досрочном расторжении договора принимает правление товарищества. Председатель правления созвал внеочередное заседание правления ТСЖ. В повестку включили вопросы:

о расторжении договора управления МКД с ООО "Жилфонд" с "____" ___________ 2016 г.;
о заключении договора управления МКД с ООО "Мастер";
об утверждении условий договора управления МКД с ООО "Мастер".

В уставе указано, что такое решение принимается квалифицированным большинством (не менее двух третей голосов от общего числа голосов). Решение принято, так как "за" проголосовали 5 из 5 членов правления. Составлен протокол заседания правления ТСЖ "Приморский". Договор управления МКД расторгнут по соглашению сторон.

Второе основание расторгнуть договор управления МКД - требование одной из сторон, которое поддержал суд. Требовать расторжения участник договора может:

при существенном нарушении договора другой стороной;
в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Суд сочтет нарушение существенным, если из-за него вторая сторона в значительной степени лишится того, что причиталось ей по договору.

Для обращения в суд нужно иметь доказательства.

Пример существенного нарушения договора управления МКД

В МКД проведено общее собрание. Собственники хотят расторгнуть договор управления с ООО "Уютный дом" МКД и заключить новый договор с МУП "Единый заказчик".

Причина расторжения договора управления - задолженность перед теплоснабжающей организацией и отключение горячего водоснабжения в МКД в период с 10 июля 2015 г. по 12 июля 2015 г.. По информации, имеющейся у собственников помещений в МКД, ООО "Уютный дом" собирает платежи за горячую воду на уровне не менее 87% от выставленных счетов, но не погашает долги перед снабжающей организацией.

Так как УО отказывается расторгнуть договор, собственники помещений обратились в суд для его расторжения в порядке, установленном п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

Инициаторы расторжения договора управления МКД

Инициировать досрочное расторжение договора управления МКД вправе:

УО в случаях, предусмотренных законом и/или договором;
собственники помещений в МКД;
органы управления ТСЖ, ЖК, СПК;
застройщик.

Если вторая сторона согласна с расторжением договора, то проблем возникнуть не должно.

Ситуация: как УО узнать, готовы ли собственники помещений расторгнуть договор управления МКД?

Узнать мнение собственников можно разными путями:

заранее провести опрос среди собственников помещений в МКД;
выяснить мнение собственников через представителей совета МКД;
инициировать проведение общего собрания по вопросу расторжения договора (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ). Такой способ, с одной стороны затратный, но с другой - при наличии положительного решения, позволяет сразу запустить процесс расторжения.

Расторжение договора управления МКД, заключенного между УО и собственниками помещений в МКД

Договор управления между УО и собственниками помещений в МКД заключается в соответствии с решением общего собрания таких собственников (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Расторгнуть договор по инициативе собственников помещений в МКД можно по общему правилу или на основании решения общего собрания. Согласования с УО не требуется. Единственный и достаточный повод для расторжения договора в одностороннем порядке - невыполнение УО условий договора. Это указано в части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.

Односторонний отказ от исполнения договора собственники помещений должны оформить уведомлением УО (ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Договор прекращается с момента, когда УО получила данное уведомление, если иное не предусмотрено самим договором.

Инициировать общее собрание для расторжения договора управления МКД вправе любой из собственников помещений в таком доме.

Возможность одностороннего расторжения договора управления по инициативе УО зависит от времени, когда он был заключен.

Законом от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ в статью 310 Гражданского кодекса РФ внесены изменения. Они вступили в силу 1 июня 2015 года и относятся к договорам, в которых одна из сторон не осуществляет предпринимательскую деятельность. В такой договор запрещено включать возможность одностороннего расторжения стороной, которая осуществляет предпринимательскую деятельность. В договоре управления такой стороной является управляющая организация.

Если договор управления МКД заключен:

после 1 июня 2015 года, УО не вправе расторгнуть его в одностороннем порядке;
до этой даты, УО может в одностороннем порядке расторгнуть договор, если такая возможность предусмотрена договором. Это следует из части 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ и прежней редакции статьи 310 Гражданского кодекса РФ.

УО для расторжения договора управления МКД, заключенного с собственниками, вправе:

направить председателю совета МКД предложение о досрочном расторжении договора, указать причины;
инициировать проведение общего собрания собственников помещений в МКД по досрочному расторжению договора;
подготовить и подать исковое заявление для расторжения договора в судебном порядке (если общим собранием не принято нужное решение*).

Ситуация: как УО может возражать инициативе собственников помещений в МКД расторгнуть договор управления МКД в одностороннем порядке

Собственники вправе инициировать расторжение договора управления без согласия УО, если она не выполняет условия такого договора.

Мнения собственников, выраженного словами "УО ничего не делает", недостаточно. Запросите у собственников сведения о фактах неисполнения УО обязательств по договору. Подтвердите документально факты исполнения обязательств УО.

Такими документами могут быть акты, составленные по факту выполнения/невыполнения работ/услуг, предусмотренных договором управления МКД.

Ситуация: вправе ли УО оспорить в суде решение собственников помещений в МКД о расторжении договора управления

Да, вправе.

УО вправе в судебном порядке отстаивать свои интересы как любое другое юридическое, физическое лицо, индивидуальный предприниматель.

Важно обратить внимание на:

наличие у собственников помещений в МКД документов, подтверждающих невыполнение УО обязанностей;
порядок принятия общим собранием собственников решения о досрочном расторжении договора управления МКД (порядок созыва общего собрания, повестка дня, количество проголосовавших и т.п.).

Ситуация: в каком порядке УО вправе расторгнуть договор управления МКД, ссылаясь на существенное нарушение со стороны собственников - они не платят за ЖКУ

УО не наделена правом расторжения договора в одностороннем порядке, если он заключен после 1 июня 2015 года.

Независимо от причин расторжение договора управления происходит по соглашению сторон.

УО вправе расторгнуть договор в судебном порядке при его существенном нарушении. К примеру, если суд сочтет наличие долга существенным нарушением - договор может быть расторгнут по решению суда (п. 1 ч. 2 ст. 450ГК РФ).

Ситуация: решение общего собрания о досрочном расторжении договора управления МКД можно признать ничтожным?

Да, законодательством предусмотрено признание решения общего собрания собственников помещений в МКД ничтожным.

Соберите доказательства того, что решение общего собрания ничтожно, и обратитесь в суд.

Какими должны быть действия УО, если собственник нежилого помещения МКД заявляет об одностороннем отказе от исполнения договора управления

Объясните собственнику, что его действия не имеют правовых оснований.

Собственники помещений в МКД (в том числе собственники нежилых помещений) не вправе самостоятельно, без решения общего собрания, заключать или расторгать договор управления МКД (ч.ч. 1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Если собственник в подтверждение своих намерений не платит за ЖКУ, проведите работу по истребованию образовавшейся задолженности.

Расторжение договора управления МКД, заключенного между УО и органами управления ТСЖ, ЖК, СПК

Договор управления МКД между УО и органами управления ТСЖ, ЖК, СПК заключается в соответствии с решением, принимаемым ТСЖ, ЖК, СПК в порядке, утвержденном уставом ТСЖ, ЖК, СПК (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Расторгнуть такой договор можно по общему правилу.

Односторонний отказ от исполнения договора управления МКД, заключенного между УО и ТСЖ, ЖК, СПК жилищным законодательством не предусмотрен. Стороны вправе включить в договор положения о порядке его досрочного расторжения.

Пример включения в договор управления МКД условий о порядке досрочного расторжения

ООО "Обслуживающая компания" и ТСЖ "Холмы" согласовывают условия договора управления МКД. Правление ТСЖ настаивает на праве инициировать досрочное расторжение договора.

После обсуждений, в договор управления включили следующее условие:

"ТСЖ вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае, если УО не выполняет взятые на себя обязательства. Под невыполнением обязательств понимается трехкратное нарушение условий договора, подтвержденное соответствующими актами, а также методами фото- и видеофиксации".

Ситуация: как УО отстоять свои интересы, если вновь избранный председатель ТСЖ направил уведомление о досрочном расторжении договора управления МКД в одностороннем порядке?

Председатель ТСЖ при желании расторгнуть договор должен руководствоваться положениями самого договора.

Изучите условия расторжения договора. Примите решение, какую позицию занять:

согласиться с расторжением;
требовать исполнения до окончания срока его действия.

Известите председателя и правление ТСЖ о принятом решении, проведите совместную встречу. Если органы управления ТСЖ, настаивают на досрочном расторжении договора и прекращают оплату выполненных работ и/или оказанных услуг, вы вправе отстаивать свои интересы в судебном порядке.

Расторжение договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса

Договор управления МКД, заключенный по результатам открытого конкурса, расторгается по общему правилу на условиях, предусмотренных самим договором.

Такой порядок предусмотрен ч. 8 ст. 162 ЖК РФ.

Собственники также вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Для этого необходимо провести общее собрание, принять решение о выборе или об изменении способа управления МКД. Такое решение можно принять по истечении каждого последующего года со дня заключения договора. Указанный порядок предусмотрен ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ.

Ситуация: как узнать, каким будет порядок расторжения договора управления МКД? УО планирует участвовать в открытом конкурсе по отбору УО

Обратитесь к официальному сайту организатора открытого конкурса по отбору УО.

Организатором открытого конкурса по отбору УО утверждается конкурсная документация. В нее входит договор управления.

Конкурсная документация размещается на официальном сайте организатора конкурса и доступна для ознакомления всеми желающими без взимания платы.

Состав конкурсной документации и порядок ее опубликования определен п.п. 41 и 44 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75.

Пример досрочного расторжения договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса

В отношении дома-новостройки проведен открытый конкур:

отобрана УО "Прибой";
заключен договор управления.

Через полтора года после начала действия договора (21 октября 2015 г.) собственники помещений провели общее собрание и приняли решение о создании ТСЖ. Собственники уведомили УО "Прибой" о досрочном расторжении договора управления МКД с 17 апреля 2016 г. на основании ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ.

Расторжение договора управления МКД, заключенного между УО и застройщиком

Договор управления МКД, заключенный между УО и застройщиком, расторгается по общему правилу на условиях, предусмотренных самим договором.

Ситуация: как быть УО, если орган местного самоуправления требует расторгнуть договор управления МКД с застройщиком? Причина - ОМС провел открытый конкурс в отношении МКД и отобрал другую УО

ОМС не вправе требовать расторжения договора управления МКД, заключенного между УО и застройщиком. Такой договор заключается на срок не более чем три месяца, что предусмотрено п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ. По истечении срока действия договора управления МКД, заключенного застройщиком, управление МКД переходит к УО, отобранной по результатам открытого конкурса.

Пример расторжения договора управления МКД между УО и застройщиком

Между ООО "Эксплуатация и ремонт" и застройщиком после сдачи МКД в эксплуатацию заключен договор управления МКД сроком на три месяца, до 20 января 2016 г.. Застройщик 19 января 2016 г. направил ООО "Эксплуатация и ремонт" соглашение о расторжении договора управления МКД, подписанное со своей стороны. 20 января 2016 г. УО подписано соглашение о расторжении договора, один экземпляр направлен застройщику.

Расторжение договора управления МКД в случае аннулирования лицензии УО

Лицензия на управление МКД аннулируется на основании решения суда. Это предусмотрено ч. 1 ст. 199 ЖК РФ.

Договор управления МКД не расторгается сразу после аннулирования лицензии УО и прекращения действия ее. УО продолжает осуществлять деятельность по управлению МКД до наступления обстоятельств, перечисленных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

Дата расторжения договора управления МКД после аннулирования лицензии УО определяется в каждом конкретном случае. Законодатель не допускает ситуации, когда МКД остается "без управления".

Пример расторжения договора управления МКД после прекращения действия лицензии УО

Между УО и собственниками помещений в МКД заключен договор управления МКД, действие которого еще не прекращено. В период действия договора лицензия УО аннулирована судом и ее действие прекращено.

Органом местного самоуправления совершены действия, предусмотренные законодательством, в результате проведен открытый конкурс и заключен договор управления МКД с другой УО.

Датой расторжения договора с УО, лицензия которой аннулирована, считается дата заключения договора управления МКД с УО, отобранной по результатам конкурса.»

Собственникам квартир в нашей стране часто кажется, что они могут на своем общем собрании собственников (далее - ОСС) многоквартирных домов (МКД) принимать хоть какие решения. И рождаются на свет протоколы собрания, при виде которых сотрудники управляющих организаций (УО) за голову хватаются. И промучившись с таким домом, где живут и здравствуют жители-фантазеры, несколько лет (кто-то год, а кто-то не один даже), просто отказываются от него.

А дом, как тот гражданин с «черной» кредитной историей, начинает пользоваться дурной славой и брать в управление его ни одна управляющая организация со здравомыслящим руководством не хочет. Так как проблем от 1-2 неадекватных активистов больше, чем от 10 других домов вместе взятых. Ведь все нелепые решения собраний необходимо обжаловать в судебном порядке, а наши суды не все отличаются тягой к справедливому, здравому и буквальному толкованию действующих норм законодательства в силу пресловутого «внутреннего убеждения». Да и квалификация определенной части представителей судебной ветви власти далека от необходимой для столь высокого звания «вершителя справедливости».

Хотя есть и такие руководители и учредители, как те мыши, которые плакали, кололись, но продолжали жрать кактус… Наверное, есть какие-то очень серьезные основания для продолжения управления таким МКД «из черного списка» либо терпение руководителей УО безгранично и они «поймали ДЗЕН» на ниве управления МКД.

И каким бы ни было нелепым решение ОСС, как бы оно не противоречило закону, и даже если решение ОСС принято за пределами компетенции ОСС, органы государственного надзора (ГЖН) все равно могут посчитать такие решения обязательными к исполнению.

Однако такие жители-умники, а вместе с ними и орган ГЖН, забывают о том, что компетенция ОСС ограничена пределами отдельных статей Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ). В связи с этим возникает вопрос: имеет ли право собственники на общем собрании принять решение об отмене прежнего решения общего собрания?

В некоторых случаях собственники пытаются отменить решение об установлении нового размера платы. Даже знаю случай, когда такую отмену проводят на собрании через 2 с лишним года. И причина отмены озвучена в повестке дня: инициатор ОСС не является собственником помещения в данном МКД. Бред полнейший, но УО придется идти в суд и отменять такое решение. Иначе ГЖН запросто может посчитать, что оно также должно быть исполнено, мало того, еще и заставит пересчитать всю плату за 2 года. Чудеса возможны с нашими надзорщиками и судами...

Другие собственники пытаюся отменить принятое решение ОСС о переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО). Хотя логики в таком решении мало, кроме той, что жителям удобнее, чтоб в начислениях за коммунальные услуги разбиралась управляющая организация, которая рядом, а не РСО, которые обычно не в пешей доступности 3 км, как требуют теперь правила для УО. А для собственников порядок начислений не изменится от того, что заключены или не заключены прямые договоры между собственниками и РСО на предоставление коммунальных услуг.

Третья группа умнейших не хотят оплачивать коммунальные ресурсы на содержание общедомового имущества (далее - КРСОИ) по ранее принятому решению об оплате по фактическим показаниям общедомовых приборов учета (ОДПУ) коммунальных услуг (КУ) и хотят вновь оплачивать только норматив. Понятно, что за себя и за того парня (читай-своего соседа) не хочет платить никто. Ну а управляющей организации-то не привыкать: пусть платит, раз хочет управлять нашим домом… Но такое правомочие общего собрания также не содержится в ЖК РФ.

Однако, если предположить такую возможность отмены прежнего решения собрания, то каким образом должны быть построены отношения, касающиеся периода от принятия решения до его отмены? Ведь плата за содержание общего имущества (СОИ), за КРСОИ начислялась, работы выполнялись, отчетность сдавалась, налоги платились…

Тем более, что плата за СОИ, например, утверждена не просто так, а подкрепляется определенным перечнем работ и услуг, которые выполнялись определенное время. То есть, собственники при отмене прежней платы за СОИ, не спрашивая УО, практически заставляют управляющую организацию выполнять договор управления не на выгодных для нее условиях. Также предполагается, что утвержденная плата экономически обоснована и рассчитана на основании осмотров ОИ МКД. Таким образом, отмена прежнего решения ОСС приведет к нарушению норм ГК о свободе договора для УО и нарушению норм имеющихся норм правил по установлению платы за СОИ и перечня работ.

Как известно, основные полномочия прописаны в ст. 44 ЖК РФ, также полномочия ОСС указаны в некоторых других нормах ЖК. Такое полномочие общего собрания собственников помещений МКД, как «отмена прежнего решения собрания не прописана в указанных нормах закона.

Жилищный кодекс РФ, как и Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) в отношении общих собраний не предусматривает возможность отмены прежнего решения . Так как каждое принятое решение собрания порождает определенные правовые последствия как для участников, так и иных лиц: кредиторов, собственников и т.д.

Также Жилищный кодекс не содержит права собственников принять решение о переходе вновь на норматив по КРСОИ . В ЖК однозначно прописано: КРСОИ начисляется по нормативу, если собственниками на ОСС не принято решение о начислении по фактическим показаниям ОДПУ либо по среднемесячным показаниям ОДПУ. И ничего не прописано о праве принять обратное решение. То есть, такое полномочие опять не в компетенции ОСС.

По переходу на прямые договоры также в ЖК нет полномочия вновь заставить управляющую организацию заключить расторгнутые договоры с РСО на поставку КУ . Основания для расторжения прямого договора между РСО и собственниками прописаны в законе и не подлежат расширительному толкованию, а также не содержат основания: отказа собственника от заключения договора с РСО ввиду отмены решения ОСС.

Тем более, принятое решение о переходе на прямые договоры порождает последствия и для УО, которая расторгает договор в части предоставления КУ собственникам и заключает дополнительное соглашение, и для РСО, которая становится исполнителем коммунальной услуги и обязана начислять и собирать денежные средства за КУ, производить проверку и сбор показаний ИПУ и много другое в силу действующих норм закона.

В силу пункту 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, д ля всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Пунктом 1 ст. 46 ЖК РФ установлено, что решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей , и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.

Думается, не зря в законе указано именно так. И решение собрания не просто бумажка в виде протокола и иных документов, а официально признаваемое на уровне закона волеизъявление отдельных граждан и (или) гражданско-правовых сообществ, которое порождает правовые последствия не только для самих принявших решение граждан. И напрашивается логичный вывод, что отменять свои решения такое сообщество не может, если только это полномочие прямо не указано в законе. Иначе везде будет твориться просто бедлам и анархия… Ведь собственники в МКД у нас, они такие собственники…

Поэтому единственной возможностью отмены решения ОСС, если оно принято не в соответствии с законом и нарушает чьи-то права (по субъективному мнению некоторых индивидуумов), остается только право на обжалование таких решений в судебном порядке, как и прописано об этом и в ГК РФ и в ЖК РФ. Потому что иного способа отменить решение собрания закон не содержит, как и не содержит такого способа, как отмена прежнего своего решения.

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

принято при отсутствии необходимого кворума;

принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

противоречит основам правопорядка или нравственности.

Зато в пункте 2 ст. 181.4 ГК РФ установлено, что решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.

То есть, в законе четко прописано право последующего собрания подтвердить решение прежнего собрания, но никак не отменить его.

Таким образом, решение общего собрания собственников помещений МКД об отмене прежнего решения ОСС МКД ничтожно в силу вышеуказанной статьи ГК РФ, как принятое по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Однако в любом случае, если в управляющую организацию принесут такое решение собрания, проведенное по инициативе выдумщиков-собственников, придется идти в суд и обжаловать его, чтобы не дать шанса органам ГЖН навязать его исполнение своим предписанием. А то, мало ли что...

Радует тот момент, что судебной практики по спорам о признании недействительным решений ОСС по отмене решения прежнего ОСС я не нашла (может, плохо искала, конечно). По-видимому, фантазеров - выдумщиков в нашей стране не так уж много, раз решений судов практически нет по данной категории споров.

С уважением, Ильмира Носик.

С помощью сервиса «автоматизация проведения общих собраний» от компании «Бурмистр.ру» можно с легкостью провести ОСС. Наш сервис позволяет оформить документы для собрания за 10-15 минут, тиражировать собрания (копировать повестку с одного дома на другой одним кликом мыши), загрузить сведения о собственниках из Росреестра и MS Excel, добавить собственников вручную и по ранее запрошенным выпискам, а также копировать ранее сделанные реестры собственников между собраниями внутри одного дома. Более подробная информация о сервисе .

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем или воспользуйтесь формой ниже.