Главная › Жкх › Как правильно заключить договор. Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру. Типовые требования к форме любых договоров

Как правильно заключить договор. Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру. Типовые требования к форме любых договоров

Организация бизнеса: грамотное построение своего дела Рыбаков Сергей Анатольевич

8.2 Как правильно заключать договоры

Договорная работа – это искусство и, как каждое искусство, содержит в себе множество еле уловимых оттенков и нюансов. Но мы упростим картину и сконцентрируем основные принципы и навыки ведения договорной работы в виде пошагового алгоритма, который так или иначе проходится при заключении любой сделки.

Шаг 1. Проверка контрагента по договору

Цель проверки проста – надо знать, с кем предстоит работать и что партнер действительно способен предложить на деле, а не только на переговорах.

В качестве стороны по коммерческому договору (в частности, договору поставки) могут выступать только:

Юридические лица;

Предприниматели без образования юридического лица.

Более подробно вопросы проверки контрагентов рассмотрены в главе, посвященной информационному сопровождению бизнеса.

Шаг 2. Проверка полномочий представителей контрагента

Уясним простую истину – договор от имени контрагента может подписывать либо генеральный директор, либо представитель на основании доверенности. Никакие другие лица – учредители, коммерческие и финансовые директора, начальники департаментов и иже с ними – подписывать от имени юридического лица договоры не вправе. Полномочия генерального директора (единоличного исполнительного органа компании) подтверждают следующие документы:

Копия устава или выписка из устава, содержащая положение о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени компании;

Протокол об избрании генерального директора;

Выписка из ЕГРЮЛ, уже упомянутая ранее.

С оригиналами указанных документов необходимо ознакомиться перед подписанием договора, а копии, заверенные контрагентом, оставить себе.

Если от имени организации действуют любое другое лицо, то главное внимание – доверенности. Никакой другой документ – должностная инструкция начальника отдела, приказ о возложении обязанностей подписывать сделки за главного бухгалтера и т. д. – ее не заменит. Потребуйте передачи или оригинала доверенности представителя, или как минимум заверенной контрагентом копии, в противном случае доказать действительность полномочий будет в дальнейшем практически нереально.

Есть несколько базовых правил оформления доверенностей от юридического лица, которые забывать не следует. Так, в доверенности должна быть указана дата ее выдачи, если не указана дата ее совершения – доверенность ничтожна. Любая доверенность от юридического лица выдается в письменной форме за подписью его руководителя, с приложением печати этой организации.

Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок не указан – доверенность по умолчанию действует в течение года со дня выдачи, после чего автоматически утрачивает силу.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть также удостоверена нотариусом. Доверенность от имени юридического лица, основанного на государственной или муниципальной собственности (например, ГУП или муниципального образовательного учреждения) на получение или выдачу денег или других имущественных ценностей должна быть подписана также главным бухгалтером этой организации.

В доверенности обязательно указывается объем предоставленных полномочий, поэтому право заключать договор от имени организации должно быть прямо прописано в тексте доверенности.

Нередка ситуация, когда приходится иметь дело не с головной организацией, а с ее территориальным филиалом. В этом случае легитимность полномочий руководителя филиала подтвердит следующее:

Положение о филиале, где указывается объем его полномочий;

Доверенность, подписанная руководителем головной организации.

На деле предприниматели далеко не всегда истребуют доказательства полномочий представителя контрагента, так как «это может вызвать недоверие», «осложнит подписание договора» и т. д. Что ж, выбор всегда за вами, но риск того, что бомба замедленного действия в виде непроверенных полномочий рано или поздно сработает, довольно велик.

В нашей судебной практике часто встречаются дела, когда многомиллионные сделки признаются недействительными по одному-единственному основанию – договор был подписан от одного из контрагентов неуполномоченным лицом. Обычно в виде этого «случайного» лица выступает коммерческий или финансовый директор, заместитель генерального директора, руководитель отдела или департамента и т. д.

И арбитражный суд не может вынести иного решения, так как ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее физического лица, если только представляемый впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Кроме того, если полномочия органа юридического лица на совершение сделки ограничены учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по организации. Этой уловкой нередко пользуются недобросовестные контрагенты, поэтому если вам под любым предлогом отказываются предоставлять выписку из устава или ЕГРЮЛ, то это явно тревожный звонок.

Шаг 3. Проверка сделки на «крупность»

Если сделка неординарная, например вы покупаете или продаете дорогое оборудование, недвижимость, входите в инвестиционный проект и т. д., то существенный момент – проверить, подпадает ли сделка в категорию «крупных сделок».

Смысл прост – если сумма сделки или нескольких взаимосвязанных сделок для акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью превышает 25 % балансовой стоимости активов организации, то такая сделка должна быть одобрена решением совета директоров (если сумма сделки в диапазоне от 25 % до 50 % стоимости активов), или решением общего собрания акционеров, или участников (если цена сделки превышает 50 % стоимости активов). Если процедура одобрения крупной сделки не соблюдена, то такая сделка является недействительной со всеми вытекающими печальными последствиями.

Таким образом, если планируемая сделка может для вас или контрагента стать крупной, вы должны иметь на руках протокол совета директоров или общего собрания, содержащий решение об одобрении сделки. Если контрагент отказывается предоставлять такое решение, то взамен нужно потребовать заверенную печатью организации бухгалтерскую справку или выписку из последнего сданного баланса, из чего можно будет сделать вывод о том, что договор не относится к категории «крупных».

Шаг 4. Форма сделки и соответствие обязательным требованиям закона

Общее правило – предпринимательский договор заключается только в письменной форме. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления единого документа, выражающего ее содержание и непосредственно подписанного уполномоченными лицами сторон.

Подпись должна быть оригинальной. Если же используется факсимиле, то будьте внимательны – использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи возможно только в случае, если это прямо оговорено в вашем договоре.

Письменный договор следует заверить у нотариуса только в том случае, если это прямо предусмотрено соглашением сторон или законом. В настоящее время нотариальное удостоверение обязательно в силу закона для следующих сделок:

Договор ренты и его разновидности пожизненного содержания с иждивением;

Брачный договор;

Соглашение об уплате алиментов;

Соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора;

Завещание;

Договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке;

Соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке;

Доверенности на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения, а также доверенностей в порядке передоверия.

Если предмет сделки – земельный участок, здание, производственный цех или другая недвижимость, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы, в противном случае договор не будет считаться заключенным.

В практике трейдинговых (торговых) компаний менеджеры не брезгуют заключать договор по факсу для оперативности товарооборота. Такой договор может считаться действительным, но при соблюдении двух условий: во-первых, в договоре прямо указано, что обмен факсимильными сообщениями приравнивается к заключению договора, во-вторых, впоследствии вы обменяетесь оригиналами договора с контрагентом по почте.

Также стороны, вступающие в договорные отношения, должны убедиться, что планируемая ими сделка не противоречит уставным документам и у них имеются соответствующие разрешения и лицензии, если для подобных случаев этого требует законодательство.

Согласно ст. 173 ГК РФ «сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица…».

По общему правилу коммерческие организации обладают общей правоспособностью и вправе осуществлять любые виды деятельности. Но если в уставе компании четко перечислены виды деятельности компании, то выход за их пределы будет нарушением закона и повлечет ничтожность сделки. Те же последствия ожидают предпринимательскую сделку, заключенную некоммерческой организацией, если эта сделка не связана напрямую с их основной деятельностью.

Проверить, не относится ли планируемая сторонами сделка к числу лицензируемых, можно, заглянув в ст. 17 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности», где содержится исчерпывающий перечень сфер деятельности, в которых наличие лицензии при подписании договора обязательно.

Содержание договора – это совокупность его условий. Прежде всего – договор должен содержать существенные условия, в противном случае он будет считаться незаключенным и не влечет для сторон каких-либо правовых последствий. Договор считается заключенным только тогда, когда сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Что же такое существенные условия? Ранее, в разделе о предварительном договоре, мы затрагивали этот вопрос, теперь рассмотрим его более подробно. Как разъясняет ст. 432 Гражданского кодекса, существенными для любого договора являются условия:

О предмете договора;

Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

А также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Последний существенный вид условий следует упомянуть особо, так как именно с ним часто связано наибольшее число ошибок в договорной практике. Если ваш контрагент или вы направляете протокол разногласий к проекту договора, то каждое из условий, по которому имеются возражения, автоматически переходит в разряд существенных и должно быть согласовано в общей редакции. Если этого не произойдет – договор не будет заключен и не будет иметь юридической защиты.

Распространенная ошибка – стороны составляют и подписывают протокол разногласий к договору, где в первом столбце содержится редакция продавца, во втором столбце – покупателя. Однако для заключения договора этого недостаточно. Чтобы спорные условия считались согласованными, необходим третий столбец под названием «общая редакция» или «окончательная редакция», и только в таком виде протокол разногласий будет иметь силу.

Пример протокола разногласий:

Приведем несколько примеров касательно существенных условий в конкретных договорах. Существенные условия любого договора поставки – условия о количестве и наименовании товара. Договора возмездного оказания услуг – сама услуга и срок ее выполнения. Для договора купли-продажи недвижимости существенные условия – описание объекта недвижимости и цена договора. Для строительного подряда – предмет договора (содержание работ и конечный результат) и срок выполнения работ.

Цена не всегда в силу требований закона является обязательным условием, однако логика любого коммерческого договора требует ее однозначного согласования во избежание в дальнейшем долгих споров сторон о том, какая стоимость товаров или услуг имелась в виду на самом деле.

Как очевидно, существенными условиями содержание договора не исчерпывается. В целом, анализируя практику договорной работы, рекомендуем обратить самое пристальное внимание на следующие «болевые точки» проекта любого договора:

Предмет договора (например, в договоре поставки помимо наименования и количества товара лучше прописать ассортимент, комплектацию, требования к сертификации, гарантийный срок на товар и т. д.);

Цена и порядок расчетов по договору (обычная ошибка – в договоре указывается цена, но порядка расчетов нет или он определен слишком туманно; в качественном договоре суммы, сроки и условия платежей всегда максимально регламентированы и прозрачны);

Процедура исполнения договора (именно по этой позиции всегда наибольшее количество споров; мало прописать обязанность поставки товара и идентифицировать сам товар, надо детально регламентировать, на ком из сторон лежит обязанность по обеспечению тары и упаковки товара, сопутствующие расходы по транспортировке и отгрузке товара, хранению, страхованию и т. д.);

Момент исполнения договора (например, момент перехода права собственности на товар по договору поставки);

Порядок рассмотрения претензий по качеству и количеству товара (см. подробнее раздел о претензионной работе);

Ответственность продавца и покупателя за нарушение своих обязательств (это защита от возможной недобросовестности контрагента; самые распространенные меры ответственности – неустойка в виде твердого штрафа или пени за просрочку либо возможность другой стороны отказаться от дальнейшего исполнения договора и потребовать возмещения понесенных расходов);

Подсудность (обратите внимание на этот пункт – подписанное по «недогляду» условие о разрешении возникших споров в арбитражном суде острова Маврикий сделает судебную защиту ваших интересов формально возможной, но фактически неисполнимой).

Рассказ о содержании договора закончим одной общей, но нетривиальной рекомендацией – планируя сделку, просчитывайте ее суммарную экономическую выгоду с учетом всех возможных рисков и расходов по налогам, таможенной очистке, транспортировке товара и т. д. Недавний пример в нашей практике: чрезвычайно прибыльная с первого взгляда для продавца сделка на линейные поставки в течение года сырья для крупного производителя оказалась фактически «кабальной» для продавца, так как весь комплекс дополнительных расходов по условиям договора ложился на поставщика, к тому же непродуманный документооборот вызвал претензии налогового органа по НДС в ходе камеральной проверки. В итоге экономический эффект сделки ушел для поставщика в глубокий минус, и он вынужден был одновременно вести две изнурительные судебные тяжбы – с недовольным покупателем по спору о нарушении условий поставки и с налоговым органом об оспаривании решения о доначислении налогов.

Из книги Предпринимательское право автора Смагина И А

Тема 24. Предпринимательские договоры 24.1. Понятие и признаки предпринимательских договоров В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.Одним из видов

Из книги Коммерческое право автора Горбухов В А

Из книги Учет и налогообложение расходов на страхование работников автора Никаноров П С

Из книги Больше денег от вашего бизнеса: скрытые методы увеличения прибыли автора Левитас Александр

52. Посреднические договоры Посреднические договоры регулируют отношения по совершению одним лицом в интересах другого лица действий по поводу товара.К указанному виду относятся договоры:1) поручения;2) комиссии;3) консигнации;4) коммерческой концессии.По договору

Из книги Баланс для начинающих автора Медведев Михаил Юрьевич

2.3. Договоры страхования жизни К договорам страхования жизни относятся договоры, предусматривающие выплаты страхователям (застрахованным) определенной условиями страхования денежной суммы (страхового обеспечения) при дожитии застрахованного до окончания

Из книги Защита прав потребителей: часто задаваемые вопросы, образцы документов автора Еналеева И. Д.

Статья 36. Международные договоры Если международными договорами Российской Федерации или бывшего СССР установлены иные правила, чем те, которые содержатся в законодательстве Российской Федерации о страховании, то применяются правила международного

Из книги Малый бизнес с нуля. Хватит мечтать, пора действовать! автора Шестеренкин Егор

Часть 2. Как заключать сделки - делаем больше продаж ЧТОБЫ БИЗНЕС ПРИНОСИЛ БОЛЬШЕ ДЕНЕГ:- Привлекайте больше новых клиентов.- Заключайте с ними больше сделок.- Продавайте больше товаров каждому.- Берите за каждый товар больше денег.- Делайте больше повторных

Из книги Деньги, банковский кредит и экономичские циклы автора Уэрта де Сото Хесус

Глава 17 Договоры В связи с регистрацией будущих объектов возникает законный вопрос: почему одни будущие объекты регистрируются, а другие не регистрируются?В самом деле, будущих объектов представимо большое количество, много больше, чем регистрируется на практике,

Из книги 1C: Предприятие, версия 8.0. Зарплата, управление персоналом автора Бойко Эльвира Викторовна

5.1. Обязанность исполнителя заключать договор на выполнение работ и оказание услуг Рассматривая вопрос о защите прав потребителей при выполнении работ и оказании услуг, вспомним, что под исполнителем понимается организация независимо от организационно-правовой формы,

Из книги Сознательный капитализм. Компании, которые приносят пользу клиентам, сотрудникам и обществу автора Сисодиа Раджендра

Договоры и спецификации Как предпринимателю вам обязательно придется иметь дело с договорами. И поскольку мы рассчитываем продавать что-то юридическим лицам, то вполне вероятно, что эти лица захотят заключить с вами договор, и у вас должен быть свой вариант договора. Так

Из книги Практика управления человеческими ресурсами автора Армстронг Майкл

Договоры страхования жизни Страхование жизни - типичный правовой институт, освященный временем; институт, сущность и юридическое содержание которого очень хорошо сформулированы, располагающий богатой актуарной, экономической и финансовой практикой. Тем не менее в

Из книги МВА за 10 дней. Самое важное из программ ведущих бизнес-школ мира автора Силбигер Стивен

16.4. Договоры займа Договоры займа могут быть оформлены не только в регламентированном учете, но и в управленческом.Документ «Договор займа с работником» применяется для регистрации необходимости удержания из оплаты труда работника сумм в счет погашения займа и

Из книги автора

Делать то, что правильно, потому что это правильно Сознательный бизнес придерживается простого, но эффективного правила: верные действия во имя правильных целей обычно со временем приводят к хорошим результатам. Если мы слишком «лелеем результат», как говорил Будда,

Из книги автора

ТРУДОВЫЕ ДОГОВОРЫ Основная информация, которую нужно включить в письменный трудовой договор, различается в зависимости от уровня работы. Трудовые договоры рассматриваются в гл.

Из книги автора

КОЛЛЕКТИВНЫЕ ДОГОВОРЫ Коллективные договоры можно разделить на процедурные и договоры по существу. Первые обеспечивают структуру коллективных переговоров, а последние представляют их результат. Выделяются две формы коллективных соглашений по процедуре: партнерские

Из книги автора

Договоры на посреднические услуги Посредничество – это законные отношения между двумя сторонами, в которых одно лицо действует за другое. Хотя посредничество не входит в ЕКК, оно, тем не менее, является важнейшим компонентом делового права. Законные отношения

1) Закон.

2) Срок аренды. неопределенный срок

3) Арендная плата.

4) Ремонт и реконструкция.

5) Оформление договора. Образец договора аренды )

Не соблюдение законной формы составления договора может означать его не действительность. При передаче объекта аренды оформляется акт приемки-передачи по форме ОС-1. В акте приема-передачи указывается все то, что принимается в аренду вместе с помещением, то есть перечень оборудования, счетчики, мебель, столы, стулья и т.д. Это делается для того, чтобы в будущем избежать конфликтов при сдаче объекта аренды обратно. В момент возврата арендованного имущества составляется акт выбытия по форме ОС-4.

Полезные советы при заключении договора аренды помещения.

Зачастую, в целях экономии средств бизнесмены предпочитают снять помещение или офис в аренду, чем приобретать и тем более строить новый объект. И вот, подходящее помещение найдено, согласованы все условия с собственником помещения. Теперь остается одно — оформить документы по аренде помещения.

Задача предпринимателя состоит в правильном и грамотном составлении всей документации. Особенно это актуально для небольших фирм в сфере малого бизнеса, где в большинстве случаев основными расходами является аренда помещения. Зачастую, из-за отсутствия у предпринимателя опыта в заключение подобных договоров, договор аренды помещения заключается на несовсем выгодных условиях.

Основные вопросы, которые возникают при заключении данного договора являются: — Как правильно составить договор? — Какие документы следует приложить к договору аренды? — Какие права и обязанности имеет арендодатель и арендатор? — Какую ответственность несет каждая из сторон, и т.д.

В данной статье предлагается рассмотреть самые важные детали, которые следует учитывать при составлении договора аренды.

1) Закон. Перед заключением договора советуем ознакомится с главой 34 Гражданского кодекса РФ, которая содержит основные положения арендных отношений в РФ. Также перед заключением договора следует проверить:

право собственности на помещение;
целевое назначение использования помещения;
не находится ли помещение под арестом, в залоге или в аренде у третьих лиц;
имеется ли решение о вводе помещения в эксплуатацию после строительства или реконструкции.

2) Срок аренды. Одним из важных составляющих договора является срок аренды. Следует учесть, что при заключении договора на длительное время - более одного года, договор аренды подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав. Такая процедура требует дополнительных затрат времени и денег. Существует несколько возможных путей обхода регистрации договора в едином реестре: — Заключение договора аренды на срок до 1 года . По истечению срока договора составляется новый договор и ни одна структура к вам не придерется. Однако у такого способа есть свой недостаток: арендодатель может не заключить с вами новый договор, например, если найдет другого более выгодного арендатора и у вас не будет ни каких прав препятствовать данному действию (ст. 621 ГК). — Заключение договора на неопределенный срок . Этот вариант также избавляет вас от необходимости регистрации договора, так как не указан период действия договора. Этот вариант так же имеет свой недостаток — любая из сторон может расторгнуть договор аренды по своему желанию известив об этом другую сторону за три месяца до расторжения договора. — Заключение договора «до события» , например до проведения реконструкции помещения. То есть стороны договора сами определяют до наступления какого события будет действовать договор. В таком случае арендодатель должен четко указать с наступлением какого события договор будет расторгнут. Расторжение договора со стороны арендодателя по другим причинам будет не правомерно.

3) Арендная плата. Важным условием договора является арендная плата. В договоре обязательно должен быть указан размер арендной платы, иначе сделку можно считать не действительной. По договору аренды не предусмотрено бесплатное пользование чужим имуществом, для этого случая существует другой тип договоров - договор безвозмездного пользования. Способ арендной платы определяется арендодателем. На свое усмотрение он может выбрать несколько законных способов арендных платежей. Это может быть фиксированная сумма, погашение арендной платы в счет ремонта, за пользование услугами арендатора т.д. Менять условия и механизм оплаты аренды можно не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 614 ГК). С другой стороны арендатор может потребовать снижения стоимости арендной платы, например из-за ухудшения состояния помещения или имущества. При заключении договора аренды следует указать в договоре условия оплаты коммунальных платежей, уборку помещения, охрану, услуги связи и т.д. Зачастую арендодатель уже после заключения договора пытается навязать арендатору дополнительные платежи. Чтобы этого не произошло - решайте вопрос заранее, в договорной форме.

Оплата аренды обычно производится ежемесячно как в наличной так и в безналичной форме. При уплате аренды наличным платежом обязательной требуйте от арендодателя письменного подтверждения уплаты аренды. Не своевременная оплата арендных платежей (более 2-х раз подряд) может быть основанием досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК).

4) Ремонт и реконструкция. Арендатор по согласованию с арендодателем может производить улучшения арендованного помещения. В договоре следует прописать кто из сторон обязан осуществлять ремонт и за чей счет. Если ремонт будет осуществляться силами арендатора, то стоимость ремонта желательно включить в счет арендной платы. По умолчанию капитальный ремонт помещения осуществляет арендодатель. А вот поддержка объекта аренды в нормальном состоянии — обязанность арендатора.

5) Оформление договора. Все ключевые условия аренды помещения должны быть прописаны на «бумаге», то есть в договоре и ни каких устных договоренностей. Договор обязательно заключается в письменном виде минимум в двух экземплярах, по одному для арендодателя и арендатора. (Образец договора аренды )

Как правильно заключить договор аренды

Анна Андрющенко

Большинство малых и средних фирм в целях экономии предпочитают арендовать, а не покупать помещение под офис. Так же поступают и индивидуальные предприниматели. Задача бухгалтера – правильно составить договор аренды, не упустив ни одной детали.

Вопросам аренды посвящена глава 34 Гражданского кодекса. Она содержит общие положения и особенности временного пользования различными видами имущества. Однако контрагенты могут предусмотреть условия договора, отличающиеся от перечисленных в кодексе, если в законе не было четкого указания на их непреложность.

Госрегистрация

Предположим, фирма решила снять офис на длительное время. Аренда зданий, земли и сооружений на срок не менее года требует регистрации в Едином государственном реестре прав. Порядок ее оформления прописан в инструкции, утвержденной приказом Минюста от 6 августа 2004 года. (Подробнее о госрегистрации читайте в «Московском бухгалтере» № 10 за 2004 год на странице 58.)

На регистрацию договора фирма потратит время и деньги. О способах, которые помогут избежать волокиты, рассказала на семинаре налоговый консультант, кандидат экономических наук Марина Климова.

Во-первых, контрагенты могут заключить договор аренды на 364 дня. Впоследствии можно оформить другую сделку на очередные 364 дня. При этом никто из проверяющих не сможет придраться к тому, что фирма продляет арендные отношения, поскольку это будет уже новый договор.

Но у этого способа есть и очевидный минус. С оформлением другого соглашения арендатор теряет преимущественное право перед другими желающими арендовать это имущество (ст. 621 ГК). Конечно, этот способ абсолютно законный. Однако договор, оформленный таким образом несколько раз, может вызвать сомнения налоговой инспекции в добросовестности фирмы. И проверяющие, скорее всего, придут к вам с ревизией.

Во-вторых, существует возможность заключить договор аренды на неопределенный срок. Фирмы используют этот способ довольно редко, хотя он полностью избавляет контрагентов от необходимости зарегистрировать сделку. Такой договор может действовать даже 30 лет (максимальный срок). По мнению г-жи Климовой, о такой сделке нельзя сказать, будто она оформлена на срок более года. А следовательно, и регистрировать ее нет необходимости. Однако это не вечное соглашение. Любая сторона может расторгнуть его по желанию, предупредив другого участника сделки по аренде недвижимости за три месяца, а при любом другом объекте аренды за один месяц (ст. 610 ГК).

В-третьих, по словам ведущей семинара, фирмы могут «заключить договор до события». То есть контрагенты сами определяют событие, до которого будет действовать соглашение. Например, фирма получает помещение во временное пользование до момента проведения капитального ремонта. Кстати, для расторжения такой сделки недостаточно только уведомить о начале капремонта. Арендодатель должен четко указать, что с наступлением данного события связано прекращение договора.

Арендная плата

Помимо срока действия и связанной с ним госрегистрации важным условием договора являются арендные платежи. Они состоят обычно из расходов на текущий ремонт, амортизационных отчислений и части прибыли.

Если фирма снимает офис, то в соглашении обязательно должен быть указан размер арендной платы. В другом случае сделка недействительна (ст. 651 ГК). Нельзя бесплатно воспользоваться чужим имуществом по договору аренды. Иначе данное соглашение уже будет иметь другое содержание, которое раскрывает договор безвозмездного пользования.

Кстати, оплата коммунальных услуг не может заменить арендную плату. Расчеты по этим услугам арендатор производит в пользу коммунальщиков, а не арендодателя. Следовательно, контрагенты должны определить в этом случае дополнительную, пусть даже минимальную, сумму.

Форму арендной платы определяет арендодатель. Он может выбрать любой из законных вариантов или скомбинировать их по своему усмотрению. Например, установить фиксированную сумму либо определить в качестве платы долю произведенных с помощью арендованного имущества товаров. Также арендатор может оказать услуги в счет оплаты и некоторые другие. Если стороны дополнительно не указали соответствующую оговорку в контракте, то менять механизм расчета или сумму платежа можно не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК).

Однако арендатор имеет право требовать понижения оплаты, если по независящим от него причинам состояние имущества ухудшилось. Также он может уменьшить платежи из-за дефектов арендуемых средств.

Кроме того, необходимо вовремя вносить платежи. Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор, если арендатор более двух раз подряд опоздает с оплатой (ст. 619 ГК).

Арендная плата учитывается при налогообложении прибыли без ограничений. Но если фирмы заключили договор об аренде с выкупом, то сумма выкупной стоимости, включенная в платежи, расходом не признается. Она формирует первоначальную стоимость основного средства, а не текущие расходы.

Ремонт и улучшения

Во избежание недоразумений по вопросу ремонта имущества, обязанности по его осуществлению должны быть прописаны в договоре. Если в соглашении не указано, кто должен поддерживать объект в нормальном состоянии, то текущим ремонтом по умолчанию будет заниматься арендатор. Именно он отнесет на затраты расходы по эксплуатации, страхованию или техническому обслуживанию. Даже если какие-то из этих расходов стороны не оговорили в договоре, то они все равно будут включены в себестоимость. А вот чтобы арендодатель обслуживал свое имущество, это нужно указать в соглашении.

Капитальный ремонт делает арендодатель. Но только если в договоре стороны не прописали другие условия (ст. 616 ГК). В принципе, фирма может признать расходы по ремонту арендованных основных средств как «прочие» в размере фактических затрат. Это произойдет в том отчетном периоде, в котором они были сделаны (ст. 260 НК). Но для списания необходимо, чтобы по условиям договора арендодатель не возмещал их арендатору. Если же, например, основные средства нуждаются в неотложном ремонте, то его может произвести арендатор. И он вправе потребовать уменьшения арендной платы на сумму ремонтных работ.

Г-жа Климова напомнила, что арендатор не может создавать резерв на капитальный ремонт взятых во временное пользование объектов. Причем ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете. Это следует из ПБУ 6/01 и статьи 324 Налогового кодекса. Дело в том, что резерв создается на собственное имущество.

Также арендатор может по согласованию с арендодателем или по собственному желанию производить улучшения, которые подразделяются на отделимые и неотделимые. Они представляют собой инвестиционные вложения и придают имуществу новые качества.

В бухгалтерском учете арендатор вправе считать улучшение отдельным основным средством, завести на него инвентарную карточку и амортизировать. Это касается тех улучшений, которые фирма не собирается передавать арендодателю. Или если собственник не желает их компенсировать.

В налоговом учете арендатор также считает отделимое улучшение самостоятельным объектом и включает в состав амортизируемого имущества. Если же оно неотделимое, но арендодатель собирается его принять, то фирма рассматривает его как работы (услуги), оказанные собственнику. Арендатор имеет право признать расходы по ним в момент подписания акта приемки-передачи. Если же арендодатель отказывается компенсировать такое улучшение, то издержки по нему признать нельзя (ст. 270 НК). Расходы будут произведены за счет собственных средств и не уменьшат базу по налогу на прибыль. Кроме того, арендатор еще заплатит налог на добавленную стоимость. Налоговое законодательство признает безвозмездную передачу имущества реализацией в целях налогообложения по НДС (ст. 146 НК). А у арендодателя появится нежелательный доход, облагаемый налогом на прибыль.

Земельный налог

Если здание и земля принадлежат арендодателю, то он может выставить арендатору в счет часть земельного налога. При этом пользователь имущества не должен отказываться от оплаты. Действительно, этот налог платит владелец. Но арендатор занимает помещение в этом здании и на этой земле. Следовательно, арендодатель может переложить на него часть налога пропорционально занимаемой площади. Арендатор сможет признать эти расходы как прочие (ст. 264 НК).

Оформление договора

Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если в нем участвует хотя бы одна фирма. При передаче объекта аренды надо оформить акт приемки-передачи (форма ОС-1). Если бухгалтер не сможет соблюсти унифицированную форму ОС-1, то передаточный акт станет недействительным. Затем бухгалтер фирмы, на баланс которой перешел объект, должен оприходовать основное средство. При этом инвентарную карточку нужно завести в любом случае (форма ОС-6). Хранить эти документы по арендованным основным средствам надо отдельно. То есть такие карточки есть одновременно у получающей и передающей сторон.

В момент возврата имущества арендодателю фирма-пользователь составляет акт выбытия (форма ОС-4). Если аренда предусматривает выкуп, то по окончании ее срока арендатор заново составляет форму ОС-1, но уже на собственный объект.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала организатора семинара – группу компаний «Основы Вашего Бизнеса».

Список литературы

Для подготовки данной работы были использованы материалы с сайта http://klerk.ru/

Очень часто как работодатели, так и работники недостаточно серьезно относятся к заключению трудовых договоров, подходят к этому вопросу формально. В результате - ошибки даже в самых элементарных вещах. И в дальнейшем при расторжении договора или - в самом крайнем случае! - при рассмотрении спора между компанией и сотрудником в суде может возникнуть масса неприятных ситуаций.

Не стоит без раздумий подписывать "шаблонный" вариант трудового договора. Есть ряд моментов, на которые и работникам, и работодателя нужно обратить особое внимание при его заключении. Естественно, каждому - в свете своих интересов.

Момент 1. Приказ о приеме на работу и трудовой договор в идеале должны полностью соответствовать друг другу.

Очень часто бывает так, что в трудовом договоре нет важных пунктов, которые работодатель прописывает в приказе о приеме на работу. Однако, первичным является трудовой договор, поэтому все споры будут разрешаться на его основании. Это правило касается и случая, когда приказ противоречит договору.

Обратите внимание: в принципе, если у работодателя нет желания писать длинные приказы, то условия договора в них вполне можно излагать сокращенно или неполно. Самое главное - не прописывать в приказе положения, противоречащие договору или вообще не указанные в нем. Ведь в этом случае они не будут иметь никакой юридической силы.

Момент 2. В договоре обязательно должен быть указан определенный испытательный срок.

Если в трудовом договоре прямо не указано условие об испытательном сроке, то сотрудник считается принятым на работу вообще без него! И уволить такого работника как не прошедшего испытание становится невозможно.

Обратите внимание: по общему правилу испытательный срок не может превышать 3-х месяцев. Но для руководителей организаций и их заместителей, главных бухгалтеров и их заместителей, руководителей филиалов, представительств и иных обособленных структурных подразделений организаций - 6 месяцев. При этом в срок испытания не засчитываются период временной нетрудоспособности работника и другие периоды, когда он фактически отсутствовал на работе.

Момент 3. Трудовой кодекс РФ (статья 59) устанавливает исчерпывающий и достаточно большой перечень случаев, при которых с работником может быть заключен срочный трудовой договор, на которые и следует ориентироваться.

Заключение срочного трудового договора без достаточных на то оснований незаконно. Статьей 58 Трудового кодекса РФ прямо предусмотрен запрет на заключение срочных трудовых договоров в целях уклонения от предоставления прав и гарантий, предусмотренных работникам, с которыми заключается трудовой договор на неопределенный срок.

Момент 4. Если срок действия договора, заключенного на определенный срок, закончился, а сотрудник продолжает работать на предприятии, считается, что договор "превратился" в бессрочный.

Если срок трудового договора, заключенного, например, на 1 год, истек, работодатель должен издать приказы об увольнении сотрудника и его приеме на работу вновь.

Обратите внимание: только после издания таких приказов работодатель может заключить с сотрудником очередной срочный трудовой договор на определенный срок. Иначе срочный трудовой договор может быть трансформирован в заключенный на неопределенный срок на том основании, что ни одна из сторон не потребовала его расторжения в связи с истечением срока действия.

Момент 5. В трудовом договоре обязательно должно быть прописано место работы сотрудника с указанием структурного подразделения.

Если в договоре место работы сотрудника не указано четко и конкретно, то, например, уволить его за прогул становится очень сложно. Суд может восстановить уволенного человека и обязать работодателя выплатить ему неполученный заработок за вынужденный прогул.

Обратите внимание: согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда, под структурным подразделением следует понимать как филиалы, представительства, так и отделы, цеха, участки и т. д. Поэтому, когда место работы прописано подробно и четко, отсутствие там работника более 4 часов будет считаться прогулом.

Момент 6. Обязанности сотрудника в трудовом договоре должны быть прописаны четко и конкретно.

Очень часто бывает, что в договоре обязанности сотрудника прописаны очень кратко или весьма расплывчато. Но работодатель не вправе требовать выполнения работ, не обусловленных трудовым договором. Поэтому заявлению подчиненного - "это не входит в мои обязанности!" - ему будет очень трудно что-либо противопоставить. А уволить сотрудника как не справляющегося со своими обязанностями - практически невозможно. Причем такая ситуация "не на руку" и сотруднику, так как на него может быть возложена масса дополнительных обязанностей, не оговоренных при приеме на работу.

Обратите внимание: сильно осложняет ситуацию отсутствие должностных инструкций. Конечно, частные фирмы не обязаны составлять их для своих сотрудников. Такая обязанность установлена только для государственных учреждений. Но наличие этих самых инструкций может существенно облегчить жизнь и сотрудникам, и руководству.

Момент 7. Работник должен под роспись получить копию своей должностной инструкции (в случае ее наличия!).

Очень часто в трудовом договоре работодатель указывает, что сотрудник должен выполнять обязанности "в соответствии с должностной инструкцией". Но никакая инструкция к договору не приложена. Мало того, даже с инструкцией, находящейся в отделе кадров, сотрудник не ознакомлен. В результате возникает такая же неопределенность, как и в предыдущем случае. Поэтому работник обязательно должен расписаться на оригинале инструкции. Его подпись свидетельствует, что он со своими точными обязанностями ознакомлен и согласен.

Обратите внимание: есть и второй вариант - в самом договоре можно указать, что должностная инструкция является "неотъемлемой частью договора" Но в этом случае она должна быть приложена к договору и предоставлена работнику.

Момент 8. Размер заработной платы.

Здесь интересы сотрудников и работодателей резко расходятся.

Для работодателя: выгодно указывать в договоре минимальный оклад. А все остальное выплачивать в виде различных "надбавок". Ведь если поставить в договоре максимальный размер заработной платы, то затем понизить его невозможно. Такие действия являются незаконными и могут быть обжалованы в суде.

Согласно ТК РФ о подобном изменении сотрудника нужно предупреждать за два месяца, причем письменно. А он должен поставить расписку, свидетельствующую об ознакомлении.

Для сотрудника: нужно требовать, чтобы в договоре был указан максимальный размер заработной платы.

Момент 9. Описание режима труда и отдыха сотрудника.

В данном случае интересы сотрудников и работодателей также резко расходятся.

Для работодателя: невыгодно подробно описывать режим труда и отдыха. Ведь в этом случае для его изменения необходимо будет провести сложную процедуру изменения трудового договора согласно статье 73 ТК РФ. Поэтому работодатели очень часто указывают в договоре только продолжительность рабочей недели сотрудника. А затем - меняют режим по своему усмотрению в одностороннем порядке: например, в случае необходимости из пятидневки делают шестидневку, изменив время ежедневной работы.

Для работника: нужно требовать подробного описания режима труда и отдыха. Ведь если режим труда и отдыха не прописан в трудовом договоре, работодателю не нужно договариваться с работником об изменении этих условий работы. Руководителю не нужно будет искать причины, связанные с изменением организационных или технологических условий труда, чтобы оправдать изменение данного документа. Ведь условий, определяющих режим труда и отдыха данного конкретного работника, в договоре просто-напросто нет.

Момент 10. Сотрудник должен под расписку получить свой вариант трудового договора (оригинал!)

Очень часто работодатели не отдают сотруднику второй экземпляр договора или отдать, но не берут с него расписку об этом. В обоих случаях работник может утверждать, что договор ему не предоставили. А работодатель - внести изменения в договор без ведома сотрудника. Поэтому работодатель обязан заключать трудовой договор в двух экземплярах. Один остается в отделе кадров, другой находится у работника. Причем, на экземпляре работодателя следует сделать отметку, что второй экземпляр передан работнику. Тогда и никаких претензий друг к другу не возникнет.

Создание нового бизнеса в большинстве случаев связано с большими затратами. Начинающие предприниматели вынуждены искать самые экономные варианты для реализации каждого из пунктов бизнес-плана. При наличии определенных ограничений в стартовом капитале приходится отказаться от покупки или строительства помещения для ведения бизнеса и искать предложения по аренде. Найти соответствующий вариант не просто, необходимо учитывать множество критериев. Но это не самый сложный момент – крайне важно грамотно оформить документы аренды.

Этот аспект особенно актуален для небольших фирм, которые только выходят на рынок. Крупные компании заключают договора с юридическими фирмами или располагают возможностью нанимать штатного специалиста. Их договора аренды тщательно проверяются, в случае спорной ситуации есть возможность грамотной защиты интересов в суде.

Для малого бизнеса, у которого расходы на аренду часто становятся одной из самых затратных статей расходов, грамотный подход к заключению договора и консультации опытного юриста еще более важны. К счастью, в сети начали появляться отличные ресурсы, предлагающие юридические консультации по любым вопросам организации бизнеса и правильного оформления документов.

Основные моменты при заключении договора

Не важно, какое впечатление произвел на вас арендодатель. Даже при наличии общих знакомых или родственных связей с владельцем помещения, необходимо подстраховаться и оформить документы в полном соответствии с требованиями законодательства.

Закон

Взаимоотношения между арендодателем и арендатором регулирует ГЛ 34 ГКРФ. Ее необходимо изучить, ведь именно там описаны основные положения.

Если вам понравилось помещение, проведите проверку по следующим пунктам:

Право собственности. Вы можете заключать договор только с владельцем и обсуждать условия должны только с этим человеком.
- Попросите документы на помещение и проверьте его целевое назначение.
- Узнайте, не находится ли помещение в аренде, залоге или под арестом.
- Проверьте наличие разрешений на эксплуатацию.

Срок аренды

Это один из самых важных аспектов. Вы должны знать, что в случае заключения договора на срок, превышающий 12 месяцев, он должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре. Эта процедура отнимает определенное время и требует дополнительных затрат. Возможности обойти ее существуют:

Вы можете заключить договор на срок до 12 месяцев, по истечении этого периода аренда заключается снова. Но важно понимать, насколько рискованна эта затея. Арендодатель может получить более выгодное предложение и оформить договор с другим человеком. По закону, предупреждать вас не обязаны, ведь срок аренды заканчивается.

Можно заключить договор на неопределенный срок. Такая формулировка приемлема и избавляет от необходимости регистрироваться в реестре. Но арендодатель может по своему усмотрению расторгнуть сделку. Вы просто получите уведомление за 3 месяца и не сможете противостоять этому.

Заключение сделки «до события». Стороны сами определяют, какое именно событие становится причиной окончания срока договора. Самая распространенная формулировка – реконструкция здания. Но это также несет определенные риски.

Арендная плата

Если ее размер не указан, договор не действителен. Если вы заключили сделку по аренде без оплаты, необходимо заключать другой тип документа – договор безвозмездного пользования.

Способ и размер арендной платы устанавливает арендодатель. Существует несколько форм арендной платы, предусмотренных законом – фиксированная сумма, ответная услуга, проведение арендатором ремонта в счет оплаты за эксплуатацию помещения и другие. Менять условия и формы оплаты можно не чаще раза в 12 месяцев. Но существуют обстоятельства, в которых арендатор имеет право требовать снижения суммы, например, при ухудшении состояния помещения.

Заранее уточните, какая из сторон оплачивает коммунальные платежи, услуги связи и охрану, уборку помещения и прилегающей территории. Нередки случаи, когда арендодатель после заключения договора пытается «повесить» эти статьи расходов. Если вы обговорили эти моменты заранее и зафиксировали их в договоре, защищать свои интересы будет намного проще.

Самый распространенный график оплаты аренды – ежемесячные отчисления в наличной или безналичной форме. Если платите наличными, обязательно требуйте от арендодателя документ, который подтверждает уплату. Вы должны знать, что несвоевременная оплата аренды более двух раз подряд становится законным основанием для расторжения договора до истечения оговоренного срока.

Ремонт

Любые ремонтные работы могут проводиться каждой из сторон только при согласовании. Обязанности или права на проведение ремонта должны быть четко прописаны в договоре. По умолчанию, капитальную реконструкцию помещения обязан осуществлять арендодатель. Обязанность арендатора – поддерживать свои площади в нормальном состоянии.

В зависимости от ситуации существует возможность снизить стоимость аренды за счет проведения ремонта. Возможен вариант, когда арендодатель не соглашается на приведение помещения в состояние, которое необходимо арендатору для ведения бизнеса. Эти моменты необходимо выяснять заранее.

Оформление документов

Ни в коем случае не надейтесь на устные договоренности. Все условия должны быть прописаны в тексте договора и подписаны обеими сторонами на двух экземплярах. Если вы не соблюдаете закон, регулирующий этот вид хозяйственных взаимоотношений, подвергаете себя серьезному риску. Договор может быть недействительным, и в случае злоупотреблений со стороны арендодателя не сможете защититься в суде.

Нюансов, которые необходимо учесть при заключении сделки, очень много. Начинающему бизнесмену чрезвычайно важна помощь опытного юриста. Экономить на этом нельзя, ведь в случае проблем с арендодателем вы рискуете потерять намного больше.