Разрешение на реконструкцию частного. Какие документы нужны для реконструкции частного дома: собираем вовремя. Разрешение на реконструкцию частного дома документы

Согласно второй части статьи 51 ГК РФ, осуществлять реконструкцию объектов капстроительства можно только при наличии разрешения, которое выдаёт администрация (частные дома) или Минстрой (коммерческие объекты). Для этого нужно составить заявление и приложить к нему ГПЗУ, СПОЗУ и правоустанавливающий документ на земельный участок (ч. 9 ст. 51 ГК РФ). А что касается коммерческих объектов, чтобы получить разрешение понадобиться составление плана и внесение его в ИСОГД. А если этот объект подлежит надзору, то необходима и экспертиза проекта. Перед подачей заявления нужно собрать полный пакет документов, включающий в себя правоподтверждающий документ на земельный участок и письменное согласие всех дольщиков, если они есть. Кроме того, в обязательном порядке к заявлению прилагается проектная документация и ксерокопия паспорта владельца.

Реконструкция частных домов

При проведении реконструкции дома нужно соблюдать установленные законодательством отступы и расстояния. К примеру, расстояние от дома до соседского забора не должно превышать три метра. Замеряется расстояние от цоколя до межи, но если крыша будет выступать больше чем на полтора метра, то замеры делаются от выступа. Постройки для животных нужно располагать на расстоянии не меньше четырёх метров от забора, а баню и туалет от восьми до двенадцати метров. Также должны быть соблюдены противопожарные расстояния между домами. Это зависит от огнестойкости стен, если дом каменный хватит и шесть 6 метров для отступа от соседнего дома, а если деревянный, то не меньше пятнадцати метров.

Получив разрешение владелец дома можно законно осуществлять реконструкцию и ремонтные работы на земельном участке. Порядок получения разрешения на реконструкцию, аналогичен получению разрешения на строительство. Также проводится топографическая съёмка, получается ГПЗУ и формируется СПОЗУ. В СПОЗУ отображается объект, который был и какой он будет после реконструкции. А также площадь объекта и застройки до и после реконструкции. Обозначается этажность и материалы. Проект для частных жилых домов не требуется, получаем только разрешение. Бывают ещё дополнительные согласования, как и при получении разрешения на строительство. Вместе с разрешением эти данные будут внесены в единый государственный реестр недвижимости. Повторное обращение в администрацию необходимо всякий раз, когда на участке произошли изменения. Когда строительсные работы завершены, готовится новый техплан и на основании полученного разрешения подаётся в Росреестр. Там вносят изменения в части площади, жилых комнат, нежилых помещений, что касается реконструируемого объекта и сведений об этом объекте. Но кадастровый номер и собственник не меняются. Разрешение на реконструкцию получают собственники дома, поэтому должно быть согласие всех, иначе разрешение не выдадут.

Реконструкция коммерческих объектов

Как и разрешение на строительство для коммерческих объектов, разрешение на реконструкцию получают в Минстрое. К реконструкции здания относят изменения, которые касаются фасада, остальное обычная перепланировка. На этапе планирования реконструкции коммерческого объекта особое внимание нужно уделить тем частям, реконструкция которых может повлиять на безопасность основного здания. Формируется ГПЗУ и проектная документация, на основании которых выдаётся разрешение на реконструкцию. Если площадь объекта превышает 1500 м2 и больше двух этажей, то объект полежит надзору. В этом случае нужна экспертиза проекта и постоянное наблюдение Стройнадзора. Проект реконструкции показывает, какие будут изменения в конструкции здания. Оформление проекта и оформление сопутствующей документации занимает не больше месяца. Кадастровые инженеры АН «Правозем» сформируют проект и внесут информацию в базу ИСОГД для дальнейшего получения разрешения. С 2016 года услуги предоставляются портально, то есть если раньше они шли через МФЦ, то сейчас разрешения получаются через портал и подать их по-другому нельзя. Также по реконструкции действует территориальный признак, подавать на разрешение надо в том районе, где находится объект. Если остальные регистрации можно проводить по признаку экстерриториальности, то здесь действует признак территориальности.

Кадастровые инженеры Правозем оказывают помощь при возведении или реконструкции частных и коммерческих объектов. Составяют проект для строительства или реконструкции, а также формируют технические планы объектов. Юристы помогут в получении ГПЗУ и СПОЗУ, проведут предписанные согласования, получат разрешение на реконструкцию, а в завершении введут объект в эксплуатацию.

Задайте свой вопрос юристу по данной услуге

* Для консультации юристу обязательно укажите обратные контакты

Отправить

Пишите, мы онлайн .

Вопросы юристу

• Можно ли построить дом без межевания участка? Купили участок и думаем оформить его как положено, чтобы можно было начать строительство жилого дома. С чего начинается межевание земельного участка для постройки? Существует ли норматив строительства без межевания? И можно ли одновременно делать межевание и получить разрешение на строительство? Прошу откликнуться... Ответил: Подольская Светлана Нравится: 3772 чел.
• Подскажите, можно ли переоформить земельный участок с ЛПХ на ИЖС? Все имеющиеся документы отправил на почту. Ответил: Довгань Лидия Нравится: 482 чел.
• Как можно ускорить получение ГПЗУ? Отдала полтора месяца тому назад документы в земельный оформить документы на строительство и градостроительный план, до сих пор документы не готовы!! Вначале оформления участка земли оказалось, что у бывших владельцев стоял 2-х этажный дом, и фундамент нужно было полностью снести перед оформлением. Фундамент снесли, теперь ждем непонятно чего... Ответил: Подольская Светлана Нравится: 728 чел.
• Здравствуйте ПРАВОЗЕМ подскажите, надо ли делать поэтажный план на подземные этажи? Ответил: Смирнов Дмитрий Нравится: 1 чел.

Уважаемая Татьяна!

Из пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ, следует, что разрешение на строительство не требуется , если изменения объектов капитального строительства и (или) их частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Согласно п. 2 Приказа Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624 (ред. от 14.11.2011) «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства»:

Установить, что Перечень не включает в себя виды работ по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту в отношении объектов, для которых не требуется выдача разрешения на строительство в соответствии с пунктами 1 - 4, 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 16; 2006, N 1, ст. 21; 2008, N 30, ст. 3616; 2009, N 48, ст. 5711; 2010, N 48, ст. 6246; 2011, N 13, ст. 1688; N 27, ст. 3880; N 30, ст. 4563, ст. 4572, ст. 4591), а также в отношении объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания не более чем двух семей); жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки); многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Виды работ по подготовке проектной документации, содержащиеся в Перечне, могут выполняться индивидуальным предпринимателем самостоятельно (лично), а виды работ по инженерным изысканиям, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту - только с привлечением работников в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации .

Таким образом, Вам не требуется проект и разрешение. После завершения изменения объекта, обратитесь в БТИ для изготовления технического паспорта. Техник выедет к Вам на место, и по факту изготовит технический паспорт. Далее обратитесь в Росреестр, в случае отказа в регистрации объекта недвижимости - обратитесь в организацию имеющую лицензию за Заключением на объект (на соответствие нормам). На основании Технического паспорта и Заключения - Вам изготовят кадастровый паспорт и выдадут свидетельство о праве собственности. Что касается градостроительного регламента, то в соответствии со ст. 36 ГрК РФ:

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:
1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
4) видов территориальных зон;
5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Можете обратиться в Администрацию для предоставления указанных сведений. Но по опыту скажу, что обычно порядок таков (без углубления в регламент):

1. Изготовление Технического паспорта - с выездом техника на местность (по факту);

2. Получение заключения на соответствие нормам;

3. Изготовление кадастрового паспорта;

4. Получение свидетельства о государственной регистрации о праве собственности.

То, что у Вас утерян предыдущий технический паспорт - в этом нет ничего страшного, поскольку срок его годности 5 лет и Вы вправе в любое время заказать новый. Удачи Вам! Можете обращаться в чат за уточнением нюансов.

Перепланировка в частном доме может быть осуществлена в силу многих обстоятельств. Это может быть смена фактического собственника или рождение ребенка, для которого должна быть обустроена специальная комната, не предусмотренная изначальной планировкой.

Процесс переустройства частных домов имеет свои особенности. Например, данная процедура никак не затрагивает интересы лиц, проживающих по , в отличии от тех ситуаций, когда перепланировка проводится в квартире. Стоит отметить, что любые сложные работы ремонтно-строительного характера должны быть в любом случае.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Новые помещения, появившееся в результате , должны отапливаться в обязательном порядке. Данная проблема становится особенно актуальной в тех случаях, когда в доме нет центральной системы отопления. Перепланировка может быть выполнена только компетентными лицами или организациями, однако, в некоторых случаях может предусматриваться и самостоятельный порядок.

Общие детали задумки

Переустройство частного дома может предусматривать осуществление следующих операций:

• замена окон и дверей;
• частичная или полная замена кровли;
• укрепление фасада строения или установка теплоизоляционных систем;
• замена электропроводящих конструкций внутри помещения;
• обустройство чердаков и т.д.

Все работы должны быть осуществлены в строгом соответствии с заранее подготовленной проектной документацией, в которой учитываются все возможные изменения. Важно учитывать особенности плит перекрытий. Перестановка которых может стать причиной обвала всей конструкции дома.

Для осуществления перепланировки заинтересованное лицо должно подать заявление, оформленное в письменном виде, в контролирующие инстанции. К данной бумаге должна быть подкреплена определенная сопровождающая документация, включающая в себя все технические планы каждой комнаты.

Соответствующий проект переустройства составляется специалистами с учетом особенностей дизайнерского оформления, реконструкции, готового 3D-эскиза и всех осуществленных ранее замеров

Как получить разрешение

Согласование процедурных моментов перепланировки для частного дома практически ничем не отличается от соответствующего процесса для многоквартирных строений. Особенности осуществления соответствующей процедуры регламентируются положениями действующего .

Стоит отметить, что процесс может быть немного усложнен, если постройка принадлежит к перечню объектов культурного или исторического наследия. В таком случае заинтересованные лица будут должны посетить несколько инстанций, включая территориальный департамент, занимающийся охраной памятников архитектуры.

Для осуществления перепланировки собственник дома должен подать специальное заявление в органы местного самоуправления для того, чтобы уполномоченные сотрудники смогли выдать специальное разрешение для начала переустройства. Срок рассмотрения предоставленной документации может составлять до 30 дней .

Перед фактическим началом работ ремонтно-строительного характера специальная организация должна составить проектную документацию, в соответствии с которой будет реконструироваться дом. В составленном проекте должна быть отражены, в обязательном порядке, все возможные изменения.

Что затрагивает перепланировку частного дома

Сбор документов

Для начала переустройства необходимо предварительное согласование процесса с контролирующими инстанциями.

Для этого важно подготовить следующие документы:

• свидетельство, подтверждающее факт того, что заинтересованное в перепланировке дома лицо имеет законное право на пользование конкретным помещением;
• выписка из домовой книги;
• свидетельство из территориального отделения БТИ;
• если планируется пристройка к дому, то необходимо предоставить специальное разрешение, полученное от представителей управляющей компании;
• официальное согласие всех соседей на строительство дополнительных частей дома – документ должен быть оформлен в письменном виде;
• акт согласования процедуры с коммунальной инспекцией;
• специальное санитарное разрешение;
• задокументированная экспертная оценка факта того, что дом соответствует всем существующим строительным нормам;
• фотографии каждого внутреннего помещения и наружных частей дома.

Стоит отметить, что в некоторых случаях контролирующие организации могут запросить предоставление свидетельства, подтверждающего , на котором расположено строение.

— обязательное условия узаконивания изменений в проекте любого помещения, проводимое с целью приведения их в соответствие с существующими строительными нормами.

Как можно провести согласование перепланировки самостоятельно в Москве, можно узнать из .

Создание проекта

Многих заинтересованных в переустройстве своего частного дома граждан интересует вопрос о том, нужно ли в данном случае формировать проектную документацию. Наличие проекта регламентируется действующим жилищным законодательством.

Данный документ необходим для следующих ситуаций:

• когда изменения будут касаться непосредственно несущих конструкций дома;
• при монтаже новых лестниц или оборудования для санузла;
• в случае осуществления любых изменений, которые являются причиной усиления давления на перекрытия – это особенно актуально, когда переустраивается старый дом;
• при монтаже наружного остекления;
• в случае преобразования фасада строения.

Стоит отметить, что, если перепланировка предполагает только изменения, которые напрямую не касаются несущих конструкций, то соответствующее разрешение может быть выдано на основании предоставления эскиза. Изготовлением проектной документации могут заниматься только специальные организации, обладающие свидетельством СРО.

Стоимость изготовления проекта определяется в зависимости от тарифной сетки самой организации. Общая цена зависит от сложности предполагаемых изменений.

Изменения внутри

Изменения внутри дома могут касаться переустройства жилых помещений, разделения комнат, создания новых дверных и оконных проемов, а также перемещения кухни и санузла в новое место. Данные операции могут быть осуществлены заинтересованным лицом своими руками, однако, в данном случае, требуется повышенная внимательность.

Для создания проходного помещения потребуется предварительный демонтаж перегородки и пробитие новых оконных проемов. В случаях, если соответствующая перегородка является элементом несущей конструкции, требуется установка стальной балки, на которую будет распределяться основная нагрузка. Что касается новых дверей или оконных проемов, то над ними предусматривается монтаж специальных перемычек.

Для разделения одной из комнат на две предусматривается установка новой перегородки с добавлением дверей. В подавляющем большинстве случаев новая стена создается из гипсокартона с деревянным каркасом.

Объем внутренних работ может зависеть от общей величины осуществляемых изменений. Могут потребоваться дополнительные работы на стенах и полах, переустройство водопроводной или канализационной системы, а также изменения в электрическом оборудовании.

Узаконить через суд

Довольно часто случаются ситуации, когда перепланировка в частном доме уже была ранее осуществлена, но без предварительного принятия проектной документации. В рамках данной ситуации единственным логичным решением может стать реализация нового проекта.

Самостоятельную процедуру перепланировки можно узаконить в 2019 году в высших судебных инстанциях по месту фактического расположения объекта недвижимого имущества. Данное гражданское право регламентируется положениями статьи 29 действующего Жилищного Кодекса.

Стоит отметить. что самостоятельное узаконивание может быть проведено только в случаях, если в процессе переустройства интересы проживающих в доме и в соседних домах граждан не были нарушены. Также не должны быть созданы прецеденты, угрожающие здоровью и жизни данных лиц.

При соблюдении всех правил решение высших судебных инстанций станет законным основанием для осуществления перепланировки. Для инициации процесса заинтересованные граждане должны предоставить в суд технические паспорта до и после переустройства, а также специальное заключение экспертной комиссии о фактическом состоянии несущих элементов.

Если самостоятельно

Если перепланировка в доме была осуществлена самовольно и без предварительного согласования с государственными инспекциями, то важно обязательное исполнение установленного порядка узаконивания процедуры. Для получения всех необходимых документов на объект недвижимости с внесенными изменениями заинтересованное лицо должно действовать максимально грамотно. Узаконивание процедуры может быть проведено только через суд.

Для успеха в данном вопросе важно следовать определенному алгоритму действий, который заключается в наличии следующих этапов:

• личное обращение в жилищный департамент местного муниципалитета с заявлением, в котором содержится информация о факте самостоятельного осуществления переустройства;
• подготовка искового заявления в высшие судебные инстанции с целью получения соответствующего разрешения;
• оформление технической документации в территориальном – в данных бумагах должна быть четко прописана планировка помещения;
• регистрация новой кадастровой документации на объект недвижимого имущества;
• подача готовой документации в отделение Росреества для внесения соответствующих изменений в единый государственный реестр недвижимости;
• получение обновленного свидетельства, подтверждающего .

В процессе подготовки заявления и сопровождающей документации для последующей передачи в суд нужно понимать факт того, что, в любом случае, за нарушения действующего жилищного законодательства, которые могут быть обнаружены в процессе разбирательства, собственнику дома нужно будет заплатить определенный штраф (в некоторых случаях размер санкций может достигать до 25 МРОТ)

Сколько это стоит

Для понимания того, сколько стоит перепланировка частного, необходимо обратиться к цене каждого процедурного момента по отдельности.

Актуальная информация представлена в табличном варианте ниже:

Процедура	Объект	Стоимость (в рублях)
Согласование эскиза	Частный дом	До 20 000
Согласование особенностей внутренне перепланировки		До 60 000
Согласование процесса с затрагиванием несущих элементов		До 65 000
Реконструкция	Остекление фасада или создание новых дверных проемов	До 105 000
Объединение комнат	Частный дом	До 100 000
Создание проекта перепланировки		До 30 000
Проектирование полов	Полы	До 8 000
Проектирование проемов в перекрытии	Двери	До 60 000
Обследование несущих элементов	Частный дом	От 30 000

Штрафы за нарушения

Перечень за осуществленные ремонтно-строительные работы без предварительного согласования с контролирующими инстанциями имеет следующий вид:

Вид нарушения	Сумма штрафа (в рублях)
Пристройка дополнительного помещения	До 4 400
Создание дверного или оконного проема в несущих конструкциях
Перенос кухни в новое место	До 4 000
Нарушение общей конфигурации дома	До 5 200
Снос несущей конструкции и установка новой	До 1 500
Несанкционированная установка газового оборудования	До 1 300
Отсутствие в технической документации некоторых частей дома	До 10 000
Несоответствие жилого помещения существующей документации	До 1 100
Перенос газовых плит	До 500

Необходимость провести реконструкцию, перепланировку или капитальный ремонт частного дома или квартиры в городе или в деревне возникает рано или поздно в большинстве случаев. Время - самый сильный разрушитель, и после энного количества лет эксплуатации любое здание ветшает, утрачивает эстетичный облик или просто морально устаревает. Это требует от жильцов и управляющих компаний проведения своевременного капитального ремонта. Другой случай, когда приходится вмешиваться в структуру постройки - реконструкция дома. Этот вид работ также связан с капитальным основанием постройки, но имеет ряд существенных отличий от капитального и текущего ремонта.

В чем отличие от капремонта

Реконструкция частного дома не обязательно связана с устареванием и естественным износом его базовых элементов. Чаще всего потребность реконструировать здание связана с:

• необходимостью улучшения функциональности жилой площади;
• увеличением квадратных метров пространства;
• изменением назначения объекта (перепрофилированием);
• необходимостью увеличить/уменьшить этажность и высоту здания;
• другими изменениями в конфигурации жилого дома.

В этой связи капитальный ремонт и реконструкция имеют много общих положений, связанных с затрагиванием основных, в том числе несущих конструкций и составляющих здания. Но в отличие от реконструкции, капитальный ремонт проводится в рамках существующей планировки и конфигурации здания, не приводит к изменениям в геометрии и расположении перекрытий, лестниц, фундамента, кровельной системы и стен, а также этажности, вместимости и пропускной способности объекта.

Примерами работ в рамках капитального ремонта можно назвать:

• усиление фундамента;
• замену составляющих стропильной системы кровли;
• замену бетонной стяжки пола;
• ремонт и усиление бетонных плит перекрытий;
• выравнивание, штукатурка и шпаклевка стен;
• замена оконных и дверных блоков.

При этом капремонт не затрагивает конфигурацию здания, строение внутри и снаружи остается неизменным, соответствует описанию в техпаспорте на объект. В отличие от капитального ремонта, реконструкция жилых зданий предполагает основательные изменения, которые необходимо вносить в официальную документацию и проводить согласование с разрешительными государственными инстанциями.

Понятие реконструкции

Чаще всего необходимость провести реконструкцию нежилого или жилого объекта связана с потребностью повысить удобство эксплуатации дома в целом или отдельных внутренних помещений.

Примеры работ по реконструкции жилых объектов:

• надстройка или демонтаж верхних этажей;
• изменение конфигурации, формы и размера объекта, в результате чего получается увеличенный или уменьшенный по площади дом другой геометрии;
• демонтаж или установка внутренних перегородок;
• демонтаж или установка лестниц;
• сооружение дополнительной входной группы с крыльцом;
• устройство дополнительных оконных и дверных проемов и т. п.

В связи с этим главное отличие капитального ремонта от реконструкции заключается еще в том, что для реконструкции требуется тщательная подготовка с разработкой и утверждением плана, подробным описанием планируемых работ, а также получением официального разрешения от контролирующих органов. После проведения реконструкции необходимо зарегистрировать произведенные изменения в БТИ, получив новый техпаспорт.

Реконструкция своего дома, даже если это частная собственность, требует обязательного согласования с департаментом, ответственным за вопросы жилого фонда в населенном пункте. Отсутствие согласования или т.н. самоволка приводит к административным штрафам. Другая сложность самовольной реконструкции жилого дома - невозможность продать такой объект при необходимости, т. к. на деле строение не будет соответствовать описанию в техпаспорте.

Этапы подготовки к реконструкции дома

Для получения разрешения на реконструкцию частного дома необходимо предварительно определить, с какой целью вы собираетесь ее проводить. Также как и реконструкция нежилого помещения, перепланировка частного дома может быть связана с моральным устареванием, естественным износом или необходимостью технической модернизации. Реконструкцию старого дома чаще проводят в районах старой постройки, где инженерные системы и коммуникации не соответствуют актуальным потребностям жильцов и современным технологическим решениям в домах нового поколения. В этом случае большая часть работ затрагивает системы водоснабжения, водоотведения, отопления и газоснабжения. Проводится модернизация или полная замена трубопроводов, распределительных узлов, установка современного насосного и другого оборудования в соответствии с современными условиями проживания.

Нередко реконструкция жилых зданий предполагает перепрофилирование в объект нежилого фонда. Например, при переоборудовании небольшого частного дома под магазин или мини-отель, фельдшерский пункт или другие подобные объекты также требуется разрешение и согласование на нескольких уровнях.

Как получить разрешение на реконструкцию? Чтобы начать реконструкцию помещений внутри и снаружи частного дома, необходимо составить план будущих изменений для согласования с территориальными органами. Людям без соответствующего технического образования и профессиональных полномочий сделать это самостоятельно не удастся. Рекомендуется сразу обратиться в проектно-строительную организацию, в чьей компетенции находится разработка проектной документации в соответствии с действующим законодательством. Желательно, чтобы исполнитель имел доступ к СРО, а также другие лицензии, позволяющие вести этот вид деятельности и предоставлять соответствующие услуги частным и юридическим лицам.

Подготовка бумаг

Выяснив цели и потребности заказчика, специалисты проектно-сметной компании берут на себя основные задачи, связанные со сбором и подготовкой нужной документации. Какие документы нужны для согласования и утверждения реконструкции, зависит от действующего законодательства на федеральном уровне. Основной перечень стандартных документов для реконструкции частного дома включает:

• заявление на реконструкцию дома от собственника (образец должен быть предоставлен специалистом СРО);
• копия или оригинал документа, подтверждающего право на владение домом;
• проект перепланировки/реконструкции;
• кадастровый план земельного участка, на котором расположена постройка;
• технический план на реконструируемый объект;
• документ из БТИ о принадлежности дома.

В зависимости от особенностей работы территориального органа могут понадобиться и другие документы на реконструкцию или новое строительство. Если дом находится в долевой собственности и принадлежит нескольким совладельцам, то его реконструкция и перепланировка должны быть предварительно согласованы и между ними, при подаче документов нужно приложить и нотариально заверенное согласие всех собственников на перепланировку.

Официально реконструкция жилых зданий возможна после того, как заявитель получит на руки оригинал разрешения, выданный уполномоченным территориальным органом. Например, для Москвы это будет Комитет государственного строительного надзора. Документ должен содержать мокрую печать с регистрационным номером и подписью специалиста, выдавшего разрешение, а также полный адрес расположения объекта и срок действия разрешения с точной датой.

Важно! Реконструкция или капитальный ремонт, затрагивающий основательную часть здания, обязательно должен быть зафиксирован документально после его проведения. Если собственник намерен продать дом в будущем, то все работы и расходы, понесенные им на перепланировку, автоматически увеличивают стоимость объекта, которая также учитывается налоговой службой.

Ввод в эксплуатацию после реконструкции

После проведения всех работ, в соответствии с утвержденным планом реконструкции, необходимо получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта с измененными параметрами. Для этого собственнику также понадобится собрать пакет документов во главе с заявлением, к которому прилагается новая техническая документация. Это необходимо для подтверждения того, что реконструированный объект соответствует требованиям безопасности и отвечает проектной документации. Подача документов после реконструкции обязательна, т. к. требуется внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Несмотря на то, что реконструкция жилых зданий, в соответствии с градостроительным кодексом РФ, требует предварительного согласования и утверждения, на деле многие собственники проводят ее самовольно, оформляя процедуру легализации постфактум. Такие действия допустимы, но на практике приводят к потерям времени собственником в процессе получения всех необходимых документов.

Как узаконить реконструкцию частного дома, зависит от того, насколько соответствуют произведенные изменения нормам и правилам безопасной эксплуатации. Безопасность - основной пункт всех требований, обязательный к выполнению в процессе перестройки и модернизации объекта. Если вы уже внесли изменения в конструкцию дома, вследствие чего поменялась площадь, этажность, вместимость или пропускная способность здания, то это также необходимо согласовать и утвердить.

Наиболее рациональным вариантом будет обратиться в проектно-строительную организацию, которая занимается разработкой планов. Пригласите компетентного специалиста, который осмотрит здание на предмет соответствия нормам и требованиям безопасности. Особое внимание сотрудник должен обратить на несущие конструкции - стены, балки, плиты перекрытий, которые должны выполнять свою функцию. При соответствии основным требованиям специалист разработает план реконструкции, в котором будут отражены уже сделанные по факту изменения. Далее процесс утверждения в государственных инстанциях будет тот же, что и для обычного согласования перед началом ремонтно-строительных работ.

Ремонт квартиры в многоэтажке

Реконструкция квартиры в многоквартирном доме - еще один востребованный вид действий, предполагающий изменения в структуре и геометрии внутреннего пространства. Говоря о городских квартирах, термин «реконструкция» чаще всего меняют на «перепланировка». Как и в случае с частным домом, перепланировка квартиры в многоквартирном доме требует получения разрешения от контролирующих органов. Если все действия по изменению конструкции внутренних помещений ограничиваются площадью квартиры, обозначенной в техпаспорте, согласие соседей на реконструкцию квартиры не требуется.

В случае если вы делаете реконструкцию объекта капитального строительства с затрагиванием мест общего пользования или фасада здания, то вам потребуется письменное согласие жильцов дома, чьи интересы вы затрагиваете. Местами общего пользования считаются общие коридоры, холлы, лестничные площадки, подсобные и другие помещения, которые обслуживают две и более квартиры. Например, если вы хотите расширить площадь коридора, выполнив демонтаж старого дверного проема и установив новый на несколько метров далее, то это считается перепланировкой с задействованием помещений общего пользования.

Нередко жильцы первых этажей многоквартирных домов решают сделать дополнительный вход в квартиру, прорубив входную группу и установив крыльцо во внешней части дома. Эти работы затрагивают фасад, который считается общедомовой собственностью. В этом случае вам также потребуется согласовать свои действия с жильцами и получить разрешение от управляющей компании.

Перечень работ

Юридически грамотно будет оформить перепланировку в БТИ и других разрешительных органах, т. к. без этого собственник существенно ограничивается в праве распоряжаться квартирой. Без занесения изменений в официальные документы на квартиру и регистрационные органы вы не сможете продать, подарить, обменять или передать квартиру по наследству.

Стандартный перечень работ по реконструкции квартиры или ее части может включать в себя:

• изменение геометрии помещений;
• расширение санузла за счет объединения раздельных ванны и туалета;
• увеличение площади за счет объединения кухни, коридора, кладовой;
• объединение помещения кухни с прилегающими помещениями для создания столовой;
• устройство или демонтаж стеновых ненесущих перегородок;
• расширение пространства кухни, гостиной или спальни за счет объединения с лоджией или балконом;
• обустройство проемов и дополнительных дверей во внутренних стеновых перегородках.

К реконструкции квартиры можно также отнести изменения в структуре инженерных коммуникаций - системы водоснабжения, газопровода, ветви канализации и т. п.

Порядок действий

Реконструкция жилых зданий в частном секторе, в отличие от многоквартирного дома и расположенных в нем квартир, - более легкая задача с точки зрения юридического оформления. Чтобы согласовать и узаконить реконструкцию квартиры в многоэтажном здании, необходимо получить разрешение сразу нескольких инстанций и участников процесса эксплуатации жилого дома. В частности, потребуется связаться с управляющей организацией, на чьем балансе находится многоквартирный дом, чтобы получить разрешение на перепланировку. Потребуется также:

• согласие соседей на реконструкцию, если будущие действия, связанные с задействованием несущих стен и перекрытий, затрагивают их интересы;
• документ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• справка о составе семьи (Форма No 3).

На основании этих документов собственник имеет право подать заявление на реконструкцию квартиры в отдел архитектуры и строительства или другой специальный территориальный орган. Для этого необходимо помимо перечисленных выше документов предоставить также:

• проектную документацию, план будущей реконструкции с подробным перечнем работ;
• документ, подтверждающий право собственности заявителя;
• технический паспорт квартиры до внесенных изменений;
• нотариально заверенное разрешение других собственников, если квартира является долевым имуществом.

Получить техническую документацию и план будущей перепланировки также нужно в специализированной проектно-строительной организации, которая имеет право вести этот вид деятельности. Выслушав пожелания относительно реконструкции квартиры, специалист организации составит детальный план в соответствии с правилами и требованиями оформления. После этого вы сможете передать все документы вместе с заявлением на получение разрешения в территориальный орган и дождаться результата рассмотрения. По закону, ответ вам должны предоставить не позднее, чем через 45 рабочих дней после получения заявления.

При выдаче разрешения на реконструкцию вы сможете приступать к ремонтно-строительным работам. По их окончании потребуется также внести изменения в технический паспорт (по сути, получить новый), а также зарегистрировать документ в БТИ и других регистрационных органах.

Узаконивание перепланировки квартиры

Если вы сделали перепланировку без предварительного утверждения, то, как и при самовольной перепланировке индивидуального жилого дома, вы можете легализовать реконструкцию по факту совершения. Многие собственники, а также представители проектно-строительных компаний и юристы находят эту задачу более легкой, чем предварительное согласование в территориальном органе. Но если вы собираетесь узаконивать самовольную перепланировку постфактум, то нужно иметь твердую уверенность в том, что все ваши действия будут соответствовать действующему законодательству.

Перепланировка не должна противоречить утвержденным на государственном или муниципальном уровне нормативным актам, а также нести потенциальную угрозу жизни и здоровью людей, целостности и сохранности общедомового имущества. Поскольку квартира является частью общего жилого фонда, то перепланировка в 99% случаев затрагивает интересы третьих лиц - управляющей организации, а также соседей.

В этом случае также главным требованием для согласования будет соответствие внесенных изменений в конфигурацию объекта основным требованиям законодательства. Чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию квартиры после реконструкции, необходимо:

• разработать план реконструкции квартиры в соответствии с произведенными изменениями;
• получить заключение эксперта о соответствии проведенных работ нормам СНиП и отсутствии в связи с ними угрозы жизни и здоровью граждан;
• получить новый техпаспорт квартиры после перепланировки из БТИ;
• подать исковое заявление на узаконение произведенной перепланировки по месту нахождения объекта.

При отсутствии противоречий существующим нормам и требованиям безопасности граждан, соблюдении норм СНиП, а также отсутствии претензий третьих лиц, связанных с выполнением незаконной перепланировки, суд вынесет постановление об утверждении самовольной реконструкции.

На практике в процессе согласования предполагаемой или уже совершенной перепланировки дома или квартиры могут возникнуть сложности, связанные с решением уполномоченных инстанций, - жилищного отдела территориального органа, который отказывается утверждать принятый план реконструкции. Это может быть связано с различными причинами, как объективными нарушениями в процессе строительных работ, так и с неправильным оформлением положенных документов.

Что делать при отказе в согласовании

Всегда лучше заручиться поддержкой опытных специалистов из СРО, которые знают все тонкости и нюансы в нормативах СНиП и правила составления официальных документов. Но когда вы уже сделали перепланировку самовольно, то даже высококвалифицированные специалисты будут бессильны, если:

• произведенные изменения ведут к снижению прочности или разрушению несущих конструкций здания;
• действия привели к сбоям в работе инженерных систем и коммуникаций в доме, а также установленного там общедомового оборудования;
• реконструкция привела к нарушению пожарных и других норм безопасности жизнедеятельности других жильцов;
• сохранность, целостность и внешний вид фасада были нарушены в результате перепланировки.

Также причиной отказа в согласовании и утверждении реконструкции жилого объекта может служить несоответствие:

• установленным требованиям строительных, санитарных, эксплуатационных и технических нормативных актов;
• нормативным актам, существующим в области архитектуры и строительства;
• законодательству о культурно-исторических ценностях.

Если хотя бы одно из ваших действий в процессе перепланировки привело к нарушению одного из перечисленных выше пунктов, то уполномоченные представители администрации города могут отказать вам в согласовании перепланировки.

Также бывают случаи, когда по факту перепланировка не противоречит действующему законодательству и требованиям безопасности, но на деле сотрудники территориального органа отказывают согласовывать ее по причине неправильно составленных документов. В зависимости от проекта и его сложности специалист может потребовать привести предоставленную документацию в соответствие официальным требованиям к оформлению. Иногда даже отсутствие подписи авторского надзора может служить причиной для отказа. Если вам указали на ошибки в документации, лучше исправить их и привести документы в соответствие требованиям отдела архитектуры или другого уполномоченного органа.

Обжалование отказа в суде

Решение об отказе принимается в течение 45 дней с момента получения заявления. Вам должны дать официальный письменный ответ о причинах отказа, в котором будет перечень оснований со ссылкой на статью 27 ЖК РФ. В ней основными причинами отказа в утверждения перепланировки являются:

Официальное извещение заявителя от отказе в утверждении перепланировки должно быть отправлено в течение трех рабочих дней с момента его вынесения, заявитель имеет право обжаловать его в суде общей юрисдикции.

Чтобы оспорить решение об отказе, заявителю необходимо вместе с иском направить в суд документы, подтверждающие право собственности на объект, проект перепланировки, технический паспорт, согласие членов семьи, прописанных на территории реконструируемого объекта. Если дом или квартира относится к памятникам архитектуры, то заявитель также обязан предоставить заключение органа самоуправления о допустимости проведения перепланировки/реконструкции жилого помещения в данном объекте.

Если добиться утверждения перепланировки или реконструкции жилого объекта вам не удалось, то существует риск получить встречный иск от управляющей компании или территориального органа о нарушении норм действующего законодательства в связи с неправомерными действиями. В результате рассмотрения дела в суде собственника могут привлечь к административной ответственности и обязать привести измененный объект в соответствие с требованиями безопасности. На практике чаще всего основной проблемой, связанной с отсутствием законного основания на перепланировку квартиры, является ограничение в праве собственности, т. к. вы не сможете продать или обменять ее без внесения изменений в техническую документацию и регистрационные органы.