Что отчуждаемый земельный участок. Условия и порядок отчуждения земельного участка. Что это такое
Быстрая навигация по материалу
Отчуждение земельного участка находящегося в частной собственности детально регламентируется действующими законодательными актами, в частности: Земельным, а также Гражданским Кодексом и иными нормативно-правовыми актами. Оформления сделок - отчуждение земель выполняется в полном соответствии с общими требованиями для гражданско-правовых соглашений.
ЧТО ИМЕЕТСЯ ВВИДУ ПОД ОТЧУЖДЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬ И О ЧЕМ НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ?
Под рассматриваемой в данном тексте процедурой следует понимать юридически оформленную сделку, которая предполагающую законную передачу имущественных прав на землю одной стороной соглашения другой стороне.
Важно! Нельзя говорить об отчуждении, если такие действия не ведут к передаче прав собственника (аренда, доверительное управление).
Переход таких прав может осуществляться как в добровольном, так и принудительном порядке. Как становится понятно из определения, в первом случае речь идет о действиях собственника, исходящих из личного волеизъявления. В свою очередь принудительный режим предполагает наличие соответствующего судебного решения. Что касается основания для отчуждения земель, то таковым в данном случаев выступают различные сделки, как упоминалось выше – решения судебных органов, а также административные акты и предусмотренный законодательством порядок.
юрист по земельному праву
Бесплатная консультация юриста в Москве и других городах РФ
Получите юридическую консультация по отчуждению земельных участков
О КАКИХ ВИДАХ ОТЧУЖДЕНИЯ ЗЕМЛИ МОЖНО ГОВОРИТЬ?
Современное профильное законодательство различает несколько видов или, если можно так выразиться, режимов отчуждение земельного участка находящегося в частной собственности, а именно:
- Добровольное – осуществляется по собственной воле собственника такого участка и предполагает передачу прав в рамках подготовленного соглашения (договор купли продажи земли, договор мены, отказ от наследства в пользу другого наследника , и т.д.).
- Принудительный порядок подразумевает переход прав собственности на земельный участок другому лицу, без учета воли его собственника. Примером таких случаев является, к примеру, изъятие участка для нужд государства, конфискация и пр.
Условно можно также выделить возмездное и безвозмездное отчуждение земель. Возмездный режим характерен для как добровольного, так и принудительного отчуждения. Относительно безвозмездных сделок, то они осуществляются в процессе оформления договоров дарения, завещаний, а также в рамках конфискации. Что касается дарственных, то их оформление возможно только между лицами, имеющими родственные связи. Для лиц не являющихся родственниками по крови, таким основанием является заключение и расторжение брака , усыновление, и т.д.
КАКОЙ ПОРЯДОК ПРЕДУСМОТРЕН ДЛЯ ОТЧУЖДЕНИЯ ЗЕЕЛЬНОГО УЧАСТКА?
Основным нормативно-правовым документом, регулирующим порядок отчуждения земельного участка находящегося в частной собственности, выступает ФЗ №122 от 21 июля 1997 года, которые говорит, что для процедуры отчуждения необходимо выполнить следующие действия:
- Заключение соответствующего договора, являющегося основной формальной базой для осуществления последующего переход прав собственности.
- Провести регистрацию прав, определенную действующим законодательством как обязательна.
Важно! Соглашения в области отчуждения участков должны выражаться исключительно в письменной форме с детально прописанными характеристиками объекта недвижимости и подробного описания всех условий сделки.
Право собственности по таким сделкам появляется лишь тогда, когда была проведена их регистрация в компетентных органах. Особо хотелось бы обратить ваше внимание на существование территорий, где введен режим абсолютного запрета на отчуждение земли. Традиционно К таким территориям относятся заповедники, места захоронение и т.д. В свою очередь для передачи прав на участок, пребывающий в так называемом садовом товариществе, документов понадобиться немного больше, нежели для стандартных процедур. Так, необходимо наличие справки от председателя подобного товарищества, подтверждающей отсутствие задолженностей по установленным взносам.
А также возможно отчуждение дома без земельного участка при наличии двух условий:
- отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
- отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК.
Отчуждение земельных участков услуги юриста в Москве и других городах РФ
Получите юридическую консультация по телефону
ВОЗМОЖНО ЛИ ОТЧУЖДЕНИЕ ДОЛИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?
Если предполагается отчуждение доли земельного участка собственнику важно знать, что отдельная доля в данном случае не выступает объектом вещных прав. Так какие же действия необходимо совершить? Передача прав на часть участка происходит после предварительно выполненных кадастровых работ, которые призваны определить границы образующегося самостоятельного объекта.
Важно! Часть участка без его оформления как самостоятельного объекта, может лишь принимать участие в сделках, не предусматривающих перехода прав собственности (аренда, залог).
УЧИТЫВАЯ ВСЕ ВЫШЕСКАЗАННОЕ, В КАЧЕСТВЕ КЛЮЧЕВЫХ МОМЕНТОВ ПРОЦЕДУРЫ МОЖНО НАЗВАТЬ:
- сохранение частной собственности на землю недопущение отчуждения;
- сопровождение подобной сделки полноправным переходом объекта в собственность другого лица;
- возникновение права собственности только после обязательной государственной регистрации;
- отчуждение доли земельного участка допустимо после ее признания самостоятельным объектом прав имущественного характера.
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать
Порядок отчуждения земельного участка. Отказ от права на земельный участок
Отчуждение земельного участка его собственником может осуществляться по основаниям, предусмотренным как гражданским, так и земельным законодательством, с учетом предусмотренных ст. 27 ЗК РФ ограничений оборотоспособности земельных участков.
Порядок заключения сделок регулируется как ЗК РФ, так и ГК РФ с учетом оборотоспособности земельных участков (ст. 129 ГК РФ, ст. 27 ЗК РФ). Отсылка к ст. 27 ЗК РФ связана с тем, что, исходя из указанной статьи, собственник участка не во всяком случае может свободно осуществить его отчуждение на основании сделки.
Так, порядок отчуждения земельных участочков из земель сельскохозяйственного назначения (тех из них, что задействованы в сельскохозяйственном производстве) установлен Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Так, указанным законом (ст. 5) установлена обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности. Статьей 8 того же Закона определено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. При отчуждении земельного участка, расположенного на территории национального парка, исключительным правом приобретения права на этот земельный участок законом наделено ФГУ, дирекция национального парка, обеспечивающая его охрану и режим использования.
Следует обратить внимание на то, что постановлением Конституционного Суда РФ от 23.04.2004 N 8-П По делу о проверке конституционности ЗК РФ в связи с запросом Мурманской областной Думы ст. 52 ЗК РФ признана не противоречащей Конституции РФ.
Лицо вправе отказаться от своего права на земельный участок. Однако отказ от участка требует соблюдения определенного порядка. Процедура отказа от земельного участка урегулирована ст. 53 ЗК РФ.
Следует обратить внимание на то, что в порядке, предусмотренном ст. 53 ЗК РФ, может быть оформлен отказ от вещного права на земельный участок. Отказ от права аренды осуществляется в порядке, предусмотренном для прекращения договора аренды земельного участка.
Для отказа от земельного участка правообладатель подает заявление об отказе. При этом собственник подает заявление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, лица, обладающие правом постоянного (бессрочного) пользования или правом пожизненного наследуемого владения - в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный осуществлять распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.
К заявлению об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком прилагаются кадастровый паспорт земельного участка (при наличии в государственном кадастре недвижимости сведений о таком земельном участке, необходимых для выдачи кадастрового паспорта земельного участка), подлинники документов, удостоверяющих права на землю, в случае их отсутствия - копию решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, а также копию документа, удостоверяющего личность (для гражданина), или копию документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица. К заявлениям юридических лиц, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и государственных и муниципальных предприятий должен быть приложен документ, подтверждающий согласие органа, создавшего соответствующее юридическое лицо, или иного действующего от имени учредителя органа на отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Это означает относительную свободу данных правообладателей в отказе от прав на землю.
Уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, на основании заявления об отказе от права на земельный участок в месячный срок со дня получения такого заявления принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Копия решения в трехдневный срок со дня его принятия направляется лицу, подавшему заявление об отказе от права на земельный участок.
Право собственности на земельный участок, находящийся в собственности лица, прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.
Статьей 53 ЗК РФ установлены также разные условия прекращения права на земельный участок в зависимости от того, зарегистрировано ли право в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или нет. При этом ряд обязанностей возложено на уполномоченные органы государственной власти ли органы местного самоуправления, в которые подается заявление об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения.
В ряде случаев суды обращаются к установленному ЗК РФ порядку прекращения прав на землю, анализируя обоснованность прекращения прав на земельные участки. В определении ВАС РФ от 11.02.2008 N 15818/07, в частности, указано:
Конкурсный управляющий сельскохозяйственного производственного кооператива (далее - кооператив) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения администрации Богородского района Нижегородской области (далее - администрация) от 14.11.2006 N 2437-р "О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования кооператива земельными участками".
Суд, отменяя данное постановление установил, что оспариваемым ненормативным актом прекращено право постоянного (бессрочного) пользования кооператива земельным участком площадью 715 га и указанные земли зачислены в фонд перераспределения земель Богородского района. Суд признал недоказанным наличие оснований и соблюдение порядка прекращения права землепользования, установленных ст. 45 и 53 ЗК РФ, в связи с чем признал нарушенными права кооператива. Также суд признал нарушенными нормы Федерального закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".
Судами обращено внимание также на то, что при отказе от земельного участка прекращение права должно быть осуществлено на земельный участок той площади, которую заявил правообладатель.
Определением от 02.07.2008 N 8069/08 ВАС РФ в том числе разъяснил, что суд обоснованно признал оспариваемые ненормативные правовые акты недействительными и нарушающими права МУПП, поскольку установил, что, несмотря на отказ предприятия от права постоянного (бессрочного) пользования лишь на часть земельного участка (за исключением участка площадью 0,25 га, занятого тяговой подстанцией) общей площадью 5,1039 га, администрация по постановлениям от 29.12.2003 и 15.04.2008, руководствуясь ст. 29 ЗК РФ, изъяла земельные участки общей площадью 5,076 га. При таких обстоятельствах дальнейшее распоряжение КУИ Саратовской области этим земельным участком путем передачи части земли ООО совершено с нарушением порядка, установленного ст. 53 ЗК РФ.
Земельный кодекс РФ устанавливает ряд специальных условий принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка. При этом принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа.
Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с уведомлением органа, предоставившего земельный участок. Форма предупреждения о допущенных земельных правонарушениях установлена в качестве приложения к Положению о государственном земельном контроле, утвержденному постановлением Правительства РФ от 15.11.2006 N 689.
В случае неустранения указанных в предупреждении земельных правонарушений в установленный срок уполномоченный исполнительный орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные осуществлять управление и распоряжение земельными участками, находящимися в публичной собственности. Данный орган направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок, а по истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права на земельный участок, направляет заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением акта в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Земельным кодексом РФ определено, что прекращение права на земельный участок не освобождает лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, от возмещения вреда, причиненного противоправными действиями. Возмещение причиненного виновным лицом вреда осуществляется в соответствии со ст. 76 ЗК РФ и гражданским законодательством.
Состав административного правонарушений в области использования земельных участков и мера ответственности за них установлены Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (далее - КоАП РФ).
Принудительное прекращение права на земельный участок ввиду ненадлежащего его использования осуществляется на основании решения суда. При рассмотрении судебных споров суды обращают внимание на наличие состава правонарушения, соблюдение требований КоАП РФ, ЗК РФ о привлечении виновных лиц к ответственности, на иные значимые с правовой точки зрения обстоятельства.
1. Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом .
2. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением следующих земельных участков:
находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;
занимаемых объектами недвижимости, указанными в пункте 1 настоящей статьи, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.
3. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
(см. текст в предыдущей редакции)
По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.
(см. текст в предыдущей редакции)
Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.
Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
4. При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.
Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.
Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.
5. Земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 - настоящей статьи в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом.
(см. текст в предыдущей редакции)
Указанный кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.
При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках.
Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.
7. Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.
(см. текст в предыдущей редакции)
8. Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель:
лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;
Утрата права собственности на землю чаще всего возникает вследствие сделки отчуждения. Причем отчуждаться участок может как добровольно, так и принудительно.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Каковы особенности отчуждения земельного участка в 2019 году? Располагая правом собственности на участок земли, владелец вправе распоряжаться им по своему усмотрению.
В том числе право владения можно передавать третьим лицам. В некоторых случаях собственник утрачивает возможность обладания участком в принудительном порядке. Каковы особенности отчуждения земельного участка в 2019 году?
Важные аспекты
Отчуждение земельных участков происходит в рамках гражданско-правовых отношений. Владеть землей может государство, муниципалитет, юридическое или физическое лицо.
В любом случае собственник волен распоряжаться участком по своему усмотрению – продать, подарить, отдать в безвозмездное пользование и т. д.
Под отчуждением земельного участка подразумевается, что бывший владелец утрачивает свои права в отношении отчуждаемого объекта.
Но факт передачи права должен иметь документальное обоснование. Если просто передать землю во временное владение иному лицу, это не будет считаться .
Кроме того различными могут быть и основания отчуждения. Собственник может лишиться прав на землю, как по собственному желанию, так и против своей воли.
О каких особенностях следует знать при отчуждении земельного участка в 2019 году?
Что это такое
В ЗК РФ подробно прописан регламент процедуры, а также установлены ограничения, связанные с типом земельного участка.
Порядок документального оформления определяет тип сделки. При добровольной передаче стороны заключают соглашение, которое заверяется у нотариуса.
В случае принудительного изъятия основанием становится документ, разъясняющий причину конфискации – решение суда или уполномоченного госоргана.
Независимо от того передается ли земля добровольно или принудительно необходима регистрация права собственности нового собственника.
Право владения земельным участком подтверждается соответствующей записью в . До тех пор пока владельцем значится прежний собственник сделка отчуждения не может считаться завершенной.
Нормативное регулирование
Порядок и условия относительно отчуждения земельных участков регламентированы в .
Основополагающим условием отчуждения является то, что права собственности передаются иному лицу в рамках гражданско-правовых сделок.
Но если имеет место переход права собственности по принуждению, то основанием сделки отчуждения становится судебное решение или административный акт.
Вместе с тем при отчуждении земли должны учитываться положения . Здесь прописаны ограничения по оборотоспособности земельных территорий.
А именно перечислены типы земель, не подлежащих отчуждению. По гражданскому законодательству все сделки с недвижимостью, в том числе и с земельными участками, подлежат госрегистрации в соответствии с установленным порядком ().
Устанавливает преимущественное право на покупку для субъекта РФ или местного органа самоуправления. При продаже доли участка приоритетное право приобретения возникает у остальных владельцев.
Порядок отчуждения земельных участков
Процедура отчуждения земельного участка включает в себя несколько этапов:
- Возникновение основания для отчуждения.
- Обсуждение условий перехода права собственности сторонами или обоснование отчуждения.
- Оформление соответствующих документов.
- Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
Получается, что отчуждение является законным только в том случае, когда есть документальное обоснование для свершения сделки и переход права официально зарегистрирован.
Но сделка не всегда осуществляется по или по решению суда. Отчуждение может происходить на основании таких документов, как:
- договор о передаче земли в постоянное пользование;
- административный акт.
Вариант документа определяется обстоятельствами свершения сделки. Кроме того имеет значения, какой вид отчуждения имеет место.
Какие бывают виды
В большинстве случаев отчуждение земельных участков классифицируется на основании субъекта проведения. С этой точки зрения принято различать добровольное и принудительное переоформление прав.
В случае добровольного совершения сделки собственник передает свое право иному лицу по собственному желанию. При этом правоотношения сторон носят договорной вид.
То есть сделка оформляется посредством заключения соответствующего договора или оформления документа об односторонней сделке. То есть заключается , или обмены.
Также может составляться завещание. При принудительном отчуждении не принимается в расчет волеизъявление собственника.
Земля может изыматься для государственных или муниципальных нужд. При этом основанием становится соответствующий административный акт.
Против воли владельца земельный участок может конфисковаться и на основании судебного решения, если установлен факт незаконного владения или взыскание осуществляется с целью погашения задолженности перед третьими лицами.
Любой из видов отчуждения может быть возмездным и безвозмездным. В первом случае собственник при передаче своих прав получает какую-либо выгоду.
Обычно это некая денежная сумма, но выгодой может быть и исполнение определенного обязательства новым собственником в обмен на получение права собственности.
Безвозмездный переход права собственности не предполагает финансовых расчетов или какой-либо выгоды для прежнего владельца.
Добровольное
Анализ норм ГК РФ и ЗК РФ позволяет определить, что отчуждение земельных участков может происходить такими способами, как:
- добровольный отказ владельца от права собственности с последующим возвратом земли в государственный или муниципальный фонд;
- свершение гражданско-правовых сделок возмездного характера;
- совершен е сделок безвозмездного вида, в результате которых сменяется собственник.
Когда участок земли принадлежит государству или муниципальному образованию, то отчужден е его может осуществляться только по предусмотренным законом основаниям – в результате , продаже участков через аукцион или без проведения торгов и т. п.
Непосредственный правообладатель вправе самостоятельно решать на каких условиях совершать отчуждение – безвозмездно или за плату.
В законе отсутствуют ограничения по бесплатной передаче земли, даже при отсутствии родственных связей меж участниками сделки.
Главным требованием выступает составление одностороннего или двустороннего документа и регистрация сделки в Росреестре.
Особенностью добровольного отчуждения земли признается тот факт, что вместе с правами на землю к новому владельцу переходят все обязательства прежнего собственника, связанные с землей.
За участком сохраняются все ограничения и . В случае возмездного отчуждения стороны самостоятельно определяют условия, размер и порядок оплаты.
Принудительное
Отчуждение земли без согласия правообладателя происходит по основаниям, закрепленным в ГК РФ и ЗК РФ.
Так в пользу государства или муниципалитета земля может перейти по таким основаниям, как:
- изъятие надела для государственных нужд или муниципальных (основание становится распорядительный акт);
- конфискация по причине нарушения правил землепользования;
- безвозмездная конфискация по решению суда, связанного с вынесением вердикта по уголовному делу;
- реквизиция земли при возникновении чрезвычайных обстоятельств (например, военные действия).
Во всех перечисленных случаях, за исключением конфискации, правообладатель вправе получить денежное возмещение либо аналогичный объект недвижимости.
Приоритет при изъятии земель в пользу государства имеет выделение иной земли взамен изъятого участка.
При денежном возмещении сумма компенсации рассчитывается исходя из . В случае несогласия с размером компенсации собственник вправе оспорить условия изъятия через суд.
Особые условия сопровождают процедуру изъятия земли за нарушение порядка землепользования. В этом случае решение об изъятии принимается исключительно судом.
При этом должны быть доказаны факты нарушения и с собственника будут удержаны средства в сумме, необходимой для восстановления характеристик земли или устранения последствий нарушения.
Переход права собственности при принудительном отчуждении земли регистрируется на основании административного акта или решения суда.
Обязательные условия
Переход права собственности на земельный участок должен происходить при соблюдении ряда условий:
| Любые договорные правоотношения | Свершаются только с согласия владельца, без давления со стороны третьих лиц |
| Отчуждению подлежит только участок | Прошедший межевание и состоящий на кадастровом учете |
| Законной сделка отчуждения считается при свершении ее от имени хозяина | Или официально уполномоченного представителя |
| Полноправным владельцем земель | Не являющихся частным владением, выступает государство или муниципальные власти |
| Не подлежат отчуждению | Заповедники, транспортные линии, оборонные объекты и другие, определенные законом |
| Лица, не ведущие сельхоздеятельность | Не вправе претендовать на отчужденные с/х земли |
| Принимать отчужденные земли могут только граждане РФ | Государство или юрлица (участие иностранцев в составе допускается меньше 50 %) |
| При принудительном отчуждении | Обязательно наличие документального обоснования – судебного решения или административного акта |
В случае несоблюдения данных условий сделка отчуждения признается незаконной.
Пошаговая инструкция
Последовательность действий при добровольном отчуждении земельного участка такова:
- Сбор документации, подтверждающей личность владельца/владельцев.
- Подтверждение факта владения посредством официального документа.
- Проведение независимой экспертной оценки в отношении участка, если имеет место возмездная добровольная передача земли (за можно обратиться в муниципальные земуправления).
- Получение коммуникационной схемы в кадастровой службе (выдается по запросу собственника).
- Получение выписки из Госреестра об отсутствии запрета на свершение сделки.
- Получение в местной администрации разрешительной справки на проведение реквизиции при наличии на данной территории зданий и сооружений.
- Обсуждение всех условий сделки.
- Составление и подписание договора.
- Заверение договора у нотариуса.
- Регистрация в Росреестре перехода права собственности.
Возникающие нюансы
В результате отчуждения земельного участка наступают следующие последствия для собственника:
Но вместе с тем освобождается прежний собственник и от обязанностей, связанных с землей:
- не нужно оплачивать налоги за владение участком;
- не требуется организовывать охранные и агротехнические мероприятия;
- имеющиеся обременения на землю переходят к новому владельцу.
Но в отдельных случаях возможно восстановление прав на землю. Если после передачи участка выяснится, что сделка совершена с нарушениями, ее можно оспорить.
В этом случае имущество возвращается в собственность прежнего владельца. Исключением признается только конфискация с последующей реализацией земли через торги.
Если принудительное изъятие будет опротестовано и к этому моменту земля окажется реализованной, то собственник вправе претендовать только на денежную компенсацию.
Также не восстанавливаются права при изъятии земель для госнужд, в этом случае можно лишь получить компенсационное возмещение.
Что касается части территории (доли)
По поводу отчуждения доли земельного участка закон определяет, что часть участка не может являться объектом вещных прав.
Несколько собственников не может владеть участком, если предварительно не проведены и кадастровые работы с целью разделения участка на доли.
То есть изначально отчуждаемая доля требует выделения. Только после этого она может стать зарегистрированным объектом гражданско-правовых отношений.
Неопределенная часть участка может участвовать только в сделках, не предусматривающих перехода права собственности.
Выделенной долей владелец может распоряжаться по своему усмотрению – продать, подарить, обменять, заложить.
Но нужно учитывать, что в случае продажи остальные владельцы имеют приоритетное право покупки.
В первую очередь предложение купить долю должно быть в письменной форме сделано совладельцам. При официальном отказе или отсутствии ответа в течение определенного времени можно продать свою часть земли любому покупателю.
Находящегося в частной собственности
Отчуждение земельного участка, принадлежащего по праву частной собственности, может происходить если:
- владелец добровольно передает свое право собственности иным лицам;
- собственник отказывается от своего права;
- участок принудительно изымается в установленном порядке.
Ключевыми моментами отчуждения участка земли, принадлежащего частному лицу, являются следующие факты:
Без межевания
С 1.01.2018 в РФ отменена возможность свершения сделок с земельными участками в отношении которых не определены границы владений.
Норма утверждена на основании , который внес изменения в Закон «О госкадастре недвижимости» и некоторые иные законодательные положения.
Порядок распространяется на земли для садоводства, личного подсобного хозяйства, огородничества, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства.
Если до указанной даты в отношении участка не проведены межевые работы, то распорядиться землей нельзя.
Его нельзя не подарить, не обменять, не заложить и тем более не получится продать землю. При этом не имеет значения, на каком основании владеет землей собственник.
Наличие свидетельства о праве собственности не отменяет обязанности по проведению межевания. Зона отчуждения земельного участка должна быть зарегистрированной официально.
Без находящегося на нем здания
Возможно ли отчуждение здания без отчуждения земельного участка? Ранее, до введения в действие ЗК РФ, допускалось разделение судьбы земельного участка и объектов недвижимого имущества, расположенных на участке.
Одним из основополагающих принципов действующего земельного законодательства является тот факт, что земельный участок и расположенные на нем объекты неразрывно связаны.
По этой причины объекты следуют судьбе участка земли. Следовательно, нельзя продать землю без размещенного на ней дома.
Но в то же время действующий закон предусматривает случаи, когда земля и здание могут отчуждаться по отдельности. Например:
- отчуждается часть здания, которую нельзя выделить в натуре вместе с долей земельного участка;
- отчуждается здание, расположенное на участке земли, изъятой из оборота.
Согласно при переходе права собственности на здание, расположенное на чужом участке земли возникает право на использование земли, занятой строением и территорией, необходимой для использования в том же объеме, что и у предыдущего собственника.
Видео: прекращение долевой собственности на землю
Если земля может быть передана в собственность, то владелец здания имеет приоритетное право на покупку участка под строением.
При приватизации
В случае приватизации строений и сооружений, а также объектов незавершенного строительства, они переходят в собственность лица, приобретающего имущество, одновременно с земельной территорией, занятой объектами.
Если здание, принадлежащее лицу по праву собственности, находится на государственной или муниципальной земле, то необходимо оформить участок под строение в либо приобрести его у правообладателя в установленном законом порядке.
При этом по желанию собственника здания земельный участок может предоставлять в аренду на срок до 49 лет или на срок, не превышающий периода резервирования земли со стороны государства. Договор аренды не препятствует выкупу участка.
Отказать в выкупе или госорганы могут только при наличии веского основания, регламентированного законом.
Отчуждение участка. Понятие и основания отчуждения
Отчуждение части земельного участка или отчуждение целого участка подразумевает перепоручение право собственности на землевладение юридическому или физическому лицу. Подобное отчуждение может быть произведено как в возмездной, так и в безвозмездной форме. Данное действие в обязательном порядке оформляется путем заключения гражданско-правового договора.
Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами.
В ходе отчуждения, объект недвижимости может быть:
- продан;
- передан другому лицу по наследству;
- передан в аренду;
- подарен;
- приватизирован.
Следовательно, отчуждение, вне зависимости от формы своего совершения, является действием, направленным на передачу права собственности.
В качестве основания для осуществления передачи участка другому лицу может выступать:
- решение, вынесенное судом по результатам рассмотрения соответствующего дела;
- вынесенный уполномоченным лицом административно-правовой акт;
- любой договор, который должен быть прописан в законодательстве.
Виды и условия отчуждения участка земли
На законодательном уровне выделяется несколько видов отчуждения, среди которых:
- Принудительное, которое проводится вне зависимости от воли землевладельца. Данная передача права собственности имеет место быть при вынесении решения судом о конфискации участка.
- Добровольное, осуществляемое по собственному волеизъявлению землевладельца. Это самый часто встречающийся вариант отчуждения, который оформляется в виде сделки между сторонами.
- Безвозмездное, как правило, осуществляется при помощи оформления завещания. Кроме того, данный способ отчуждения имущества в виде земельного участка имеет место быть при конфискации объекта.
- Возмездное осуществляется при проведении сделки, купле-продаже участка, его изъятия в государственный фонд, а также при передаче объекта в качестве наследства, при условии обеспечения пожизненного содержания.
Отдельно рассматриваются обязательные условия отчуждения участка, к которым Земельный кодекс России относит следующие:
- Перепоручение права собственности на землевладение и, соответственно, землепользование участком другому лицу. Подобное действие обязательно должно проводиться в рамках правоотношений, урегулированных гражданским законодательством.
- Во всех правовых основах законодательства обязательно должна учитываться оборотоспособность земли.
- Владелец участка должен самостоятельно осуществить отказ от всех прав на данный объект недвижимости.
Документы, необходимые для отчуждения участка
Чтобы провести процедуру отчуждения участка земли, собственник должен предоставить для регистрации определенный пакет документов. К ним относятся:
- отчет о проведении независимой оценки отчуждаемого недвижимого имущества;
- экспертиза земельного участка;
- документ, предоставленный государственным органом и являющийся подтверждением наличия у землевладельца действующего права собственности на данный объект недвижимого имущества;
- выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающая, что на данный участок земли не наложено никаких запретов, препятствующих его отчуждению;
- идентификационный код каждого владельца данного объекта недвижимости;
- если в качестве собственника выступает гражданин, состоящий в браке, он должен предоставить свидетельство о заключении брака;
- если землевладелец ранее состоял в браке, к документам необходимо приложить свидетельство о расторжении брака или другой документ, являющийся подтверждением того, что на данный момент собственник не состоит в семейных отношениях;
- собственник участка, состоящий в семейных отношениях, должен предоставить согласие своего супруга на совершение отчуждения.
- если в качестве собственников отчуждаемого объекта выступают несовершеннолетние дети, обязательны к предоставлению их свидетельства о рождении;
- при предоставлении документов представителем требуется нотариально составленная доверенность.
Только после того, как землевладелец будет иметь на руках весь вышеперечисленный пакет обязательных документов, он может приступить к отчуждению принадлежащей ему собственности в виде участка земли:
Порядок, по которому осуществляется отчуждение участка
Чтобы осуществить отчуждение участка, требуется совершить ряд действий, урегулированных законодательством.
В первую очередь, от собственника участка требуется получить в агентстве специальный государственный акт, который является подтверждением его права собственности на данный объект недвижимого имущества.
- Если отчуждение участка производится путем проведения его продажи, собственник должен запросить проведение денежной оценки объекта.
- Если отчуждение производится путем дарения, требуется проведение нормативной оценки участка. Данную процедуру уполномочено проводить управление, осуществляющее оценку ресурсов.
- На следующем этапе необходимо обратиться в кадастровую палату для получения документов, в которых должны содержаться все проведенные на участок коммуникации, если они имеются.
- Собственник имеет право провести экспертную оценку земли, но для отчуждения она не обязательна.
- В государственной регистрационной службе требуется оформить выписку, подтверждающую тот факт, что на данный объект недвижимости не наложено никаких запретов.
- Далее от собственника требуется предоставление справки, подтверждающей, что на участке не располагается никаких прочих объектов недвижимости, к примеру, всевозможных зданий и сооружений.
Для оформления отчуждения участка собственник в обязательном порядке должен иметь на руках пакет личных документов на участок и расположенные на нем зданий.
Договор, заключаемый на отчуждение участка
Под договором, который заключается на отчуждение участка земли, подразумевается заключение любого акта, урегулированного в гражданском законодательстве. Следовательно, в качестве подобного договора допускается использовать:
- договор купли-продажи объекта недвижимости и всех расположенных на нем зданий;
- договор дарения участка со всеми расположенными на нем зданиями;
- завещание.
Любой из вышеперечисленных договоров может быть представлен в качестве договора отчуждения, если собственник действует по собственной воле. При принудительном отчуждении недвижимости, в качестве данного договора может выступать:
- решение суда об отчуждении земельного участка со всеми располагающимися на нем зданиями;
- Постановление Правительства РФ.
В соответствии с договором, отчуждение может быть осуществлено на возмездной или безвозмездной основе. Следовательно, пункт о стоимости участка обязательно должен быть прописан в данном документе.
Оформление договора должно осуществляться исходя их норм гражданского законодательства.
Существующие ограничения на отчуждение участка
На уровне земельного и гражданского законодательств предусмотрен определенный перечень земельных участков, ограниченных в обороте.
Как правило, подобные объекты недвижимости относятся к собственности федеральных и региональных органов власти, однако существуют и некоторые исключения.
Ограничение в обороте, а следовательно, и в отчуждении земли, установлено для участков:
- расположенных в границах особо охраняемых территорий;
- входящих в состав земель, относящихся к лесному фонду;
- в границах которых располагаются водные объекты, которые находятся в ведении федеральных или региональных органов;
- на которых располагаются объекты, имеющие культурное значения и относящиеся к наследию коренных народов Российской Федерации, включенные в список объектов культурного наследия;
- относящиеся к объектам, обеспечивающим охрану и безопасность территории государства и используемые для удовлетворения нужд оборонной промышленности;
- предоставленные для удовлетворения нужд транспортных организаций, к которым относятся аэропорты, вокзалы, терминальные комплексы;
- используемые для удовлетворения нужд связи;
- занятых объектами, обеспечивающими использование космической инфраструктуры;
- используемых для производства ядовитых веществ и наркотических средств.
Проводить отчуждение данных участков допускается только при получении соответствующего согласия от уполномоченного органа государственной власти.
Вопрос-ответ
Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам
Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут
Спросить юриста
Отчуждение земельного участка
Имеется здание, которое поделено на помещения и оформлено в собственность разным физлицам. Физлицо хочет продать своё помещение. Нужно ли нотариальное заверение сделки при оформлении продажи земельного участка под этим помещением, если земля под помещениями в долевой собственности?
Наталия 09.07.2019 11:25
Добрый день.
Статья 42. ФЗ -218 Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество , в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению , за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии сЗаконом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренногочастью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).
Сазонов Сергей Владимирович 09.07.2019 13:42
Задать дополнительный вопрос
Статья 42. ФЗ -218 Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество 1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).
ЗК РФ Статья 52. Условия и порядок отчуждения земельного участка. Налог с продажи земельного участка: что изменилось с 2019 года
